購買一套商品房對(duì)普通人來說是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又費(fèi)心勞神的大事,因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困擾購房者的一大煩心事。因此,在購買前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng),能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。就簽訂購房合同的一些注意事項(xiàng),記者日前采訪了云南創(chuàng)泰律師事務(wù)所的徐可仁律師。據(jù)稱,目前,商品房銷售主要分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種。目前購買預(yù)售商品房要注意查看預(yù)售商品房的五證,這樣將購買預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)降至最小。
預(yù)售商品房至少需五證
據(jù)了解,商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前,將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者,購買者交付定金或預(yù)付款,在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
目前,購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié):
注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定:
1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金,取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件,在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證,以確保該房屋的合法性。
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃,領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房,避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā),防止無法如期交房損害購房者的利益。
4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下,從而保證商品房預(yù)售的合法性。
簽訂商品房預(yù)售合同有訣竅
在了解了商品房預(yù)售方面的事項(xiàng)后,如果在項(xiàng)目上洽談到簽訂合同部分了,那么一定要詳細(xì)了解商品房預(yù)售合同方面的基本內(nèi)容。
據(jù)了解,目前商品房預(yù)售合同中基本的內(nèi)容主要分為11部分。其中為:
1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人,應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金,包括單價(jià)和總價(jià),如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定,但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件,如地震、洪水、惡劣天氣的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
徐律師提醒購房者,購房合同上有雙方約定的解決糾紛方式。購房合同上的補(bǔ)充條款都有買賣雙方共同約定的解決糾紛的方式,如果沒有特別注明,遇到糾紛,買家可以通過法院裁決,如果買家希望通過仲裁解決問題,在合同中就要注明這一要求。房屋糾紛可由法院或昆明仲裁委員會(huì)進(jìn)行審理判決。兩者都由法院強(qiáng)制執(zhí)行,在效力上是等同的;不同的是仲裁委員會(huì)是一審終審,而法院則可提出上訴、進(jìn)行二審。其他問題的解決方法的約定。
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