專家解讀：應按相關法律解決祖宅糾紛
來源：　(摘自《法律與生活》半月刊2009年9月下半月刊)   　專家解讀“祖宅糾紛”

　　文/徐海燕

　　對祖遺房產(chǎn)的繼承問題和交易問題較為敏感復雜，既涉及歷史上的政策適用，也涉及當前的法律適用；既涉及繼承法律問題，也涉及產(chǎn)權確認問題。由于祖遺房產(chǎn)的繼承問題容易產(chǎn)生糾紛，因而成為直接關系到家庭和睦與社會和諧的大問題。而祖遺房產(chǎn)的產(chǎn)權確認是公平合理解決繼承和交易問題的前提。

　　除《民法通則》和《繼承法》明文規(guī)定保護私人的房屋所有權及繼承權之外，《物權法》第64條更明文規(guī)定，“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權”；第65條規(guī)定，“私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益”。其中的“房屋”就包括祖遺房產(chǎn)。

　　平等保護是最大的保護。由于祖遺房產(chǎn)可以與其他私人財產(chǎn)一樣納入《物權法》和《繼承法》等民事法律的保護范圍，我國對于祖遺房產(chǎn)的法律保護體系是比較完備的。

　　就祖遺房產(chǎn)的權利主體而言，原則上應當根據(jù)新中國成立后的相關政策和法律的規(guī)定予以確認。例如，廣大普通城鎮(zhèn)居民根據(jù)1950年11月25日中央人民政府內(nèi)政部發(fā)布的《關于填發(fā)土地房屋所有證的指示》等一些相關政策法令的規(guī)定，依法取得了對祖遺房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有證。

　　這些房地產(chǎn)所有證就是確認祖遺房產(chǎn)所有權歸屬的源泉證據(jù)和基礎證據(jù)。因此，倘若德家四姐妹的母親在新中國成立后對祖遺房產(chǎn)領取了人民政府頒發(fā)的產(chǎn)權證，則她對產(chǎn)權證項下的房屋擁有所有權。

　　就祖遺房產(chǎn)的繼承而言，只要祖遺房產(chǎn)的所有權主體和客體清晰，就可以按照《繼承法》規(guī)定的順序由繼承人依法繼承。有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理；沒有遺囑的，按照法定繼承辦理。納入繼承財產(chǎn)范圍的祖遺房產(chǎn)與其他繼承財產(chǎn)一樣，均可由繼承人依法繼承。因此，德家四姐妹作為繼承人完全可以繼承母親依法擁有所有權的12間房屋，進而取得對該房屋的所有權。

　　就祖遺房產(chǎn)的交易而言，作為祖遺房產(chǎn)的所有權人既可以自住，也可以出租，也可以出售，還可以以房屋作價出資設立公司和其他企業(yè)。祖遺房產(chǎn)與其他房屋一樣都可以作為二手房依法開展交易活動。

　　在二手房交易中產(chǎn)生糾紛的，應當按照《合同法》和《物權法》等相關法律規(guī)定處理。就二手房涉及的債權關系和合同關系而言，應當按照《合同法》確定買賣雙方的權利義務與責任。例如，德家大女兒德欣欣的丈夫在1993年12月與王昕簽署的房屋買賣協(xié)議是否有效，如果有效，誰應承擔違約責任、承擔何種違約責任，就應根據(jù)相關事實和《合同法》的相關規(guī)定，由人民法院予以認定。就二手房買賣涉及的物權關系而言，應當按照《物權法》的規(guī)定確定房屋所有權得、喪、變更的法律效力。

　　物權關系與債權關系既有區(qū)別，也有聯(lián)系�！段餀喾ā返�15條確立了物權行為獨立于債權行為的原則：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力�！痹摲ǖ�9條確立了不動產(chǎn)登記生效主義原則：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！�

　　這兩個法律條款對于人民法院正確裁判德氏四姐妹與建國興業(yè)經(jīng)貿(mào)有限公司之間的房屋產(chǎn)權之爭具有重要的指導意義。

　　由于祖遺房產(chǎn)往往是家庭成員的共有財產(chǎn)，祖遺房產(chǎn)的交易價格也隨著城市房地產(chǎn)市場的價格而大起大落，因此在祖遺房產(chǎn)的交易過程中容易產(chǎn)生“夜長夢多”的道德風險。買賣周期越長，房屋價格變動幅度越大，買賣雙方中的任何一方就有可能產(chǎn)生心理失衡現(xiàn)象，進而滋生合同糾紛。

　　因此，在祖遺房產(chǎn)的交易過程中，買賣雙方既要關注祖遺房產(chǎn)的權屬狀況，進而確定適格的權利主體和賣方主體資格；也要關注祖遺房產(chǎn)的交易價格，確保在合同締結時確定的買賣價格符合當時當?shù)氐氖袌鰞r格；更要關注買賣合同的條款設計，避免合同條款語焉不詳帶來的交易法律風險。

　　祖遺房產(chǎn)也可以依法出租。對于出租人與承租人之間的合同法律關系，應當適用《合同法》中的租賃合同的相關規(guī)定。例如，買賣不破租賃的規(guī)則就適用于祖遺房產(chǎn)的租賃活動。

　　(本文作者系對外經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院教授、博士生導師)