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一、商品房買賣合同概述
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同�？梢�，我國的商品房買賣合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預售合同兩種。
在實踐中，還出現(xiàn)有商品房認購書，即商品房買賣認購，訂購，預訂等協(xié)議，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽署預售或買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。其性質(zhì)為商品房買賣預約合同，而非正式買賣合同，是開發(fā)商在取得預售許可證之前和買房人所簽訂的預約合同，但同樣對當事人具有法律約束力。根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，如果商品房認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
目前最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下稱示范文本)。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。
二、商品房買賣合同的解除事由
(一)商品房買賣合同的解除事由種類
商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當?shù)睦妗?
商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方或各方當事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當事人有權(quán)解除合同�！逗贤ā泛汀督忉尅肪�(guī)定了合同的法定解除事由。如果當事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。
在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。
(二)商品房買賣合同的法定解除事由
《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。
《解釋》涉及合同解除的條文多達10條，占全部解釋條文28條的35．7％，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：
1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；⑤房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。
2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。
3、其他解除情形：①面積誤差比絕對值超出3％；②商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
三、商品房買賣合同糾紛的類型與合同解除及對策
在司法實踐中，下列各類糾紛均可能導致商品房買賣合同解除，也是比較常見的商品房買賣合同糾紛的幾個類型：
1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商不能控制的原因。示范文本第九條有關于開發(fā)商逾期交付房屋，購房人有權(quán)解除合同的規(guī)定。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應當承擔責任。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條，如果出現(xiàn)逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。
2、權(quán)屬證書缺失型。買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關資料等。在此種情況下，如果雙方選擇適用示范文本第十五條第1項處理方式，買受人可以解除合同。同時，《解釋》第十五條亦規(guī)定了買受人的合同解除權(quán)。建議開發(fā)商按約定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料及時報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過程中，一定要履行通知業(yè)主的義務，要注意保留證據(jù)，證明曾經(jīng)通知過業(yè)主辦理房產(chǎn)證，以免因為個別人沒有通知到而沒有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。
3、“一房二賣”型。由于兩份合同涉及的標的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn)，該當事人有權(quán)解除合同�！督忉尅返诎藯l對此予以了明確規(guī)定，在司法實踐中不乏這樣的案例。
4、房屋質(zhì)量低劣型。包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買房人有解除合同的權(quán)利。對于買房人來說，在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進行驗收。
5、房屋面積誤差型。《解釋》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3％的，買受人享有解除權(quán)。示范文本第五條也有與之相同的供當事人選擇的面積差異處理方式。對于開發(fā)商來說，應采取措施避免或減少暫測面積與實測面積的差距。這樣即使選擇該種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。
四、商品房買賣合同解除的程序
(一)商品房買賣合同解除權(quán)的行使
《解釋》主要從實體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當事人主張解除合同，應當以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力�？梢姡惺股唐贩抠I賣合同解除權(quán)的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時向?qū)Ψ酵ㄖ獬栴}是，通知已經(jīng)送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。
(二)商品房買賣合同解除權(quán)的期限
根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，當事人應當在法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。
值得特別注意的是，《解釋》第十五條對開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當事人在三個月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當事人才享有合同解除權(quán)。而且，當事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，律師提醒，對于商品房買賣合同的當事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個月內(nèi)對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時違約一方當事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會喪失解除權(quán)。
五、商品房買賣合同解除后的損害賠償
合同解除后，違約一方給對方造成損失的，應當賠償對方的損失。其賠償范圍不僅應包括無過錯方積極損失的賠償，還應當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關于商品房買賣合同解除后的損害賠償，以下兩個問題值得注意：
(一)房屋升值部分在法律上應作為何種損失要求出賣人賠償
首先來看，可得利益是當事人在訂立合同時期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實際發(fā)生的利益，具有未來性、期待性和現(xiàn)實性�？梢�，此時買受人實際獲得的現(xiàn)實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作為可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立并實際開始履行后，房價大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實際享有。不動產(chǎn)需要返還時，此升值部分便在理論上從不動產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不應再依附著不動產(chǎn)返還給有過錯的出賣人，而應該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應該符合以下幾個條件：1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進行合法評估。
(二)違約和欺詐懲罰性賠償
《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況(其中屬于可以解除合同的情況有 3種)，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。也就是說如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時，購房者可以要回款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。
六、商品房買賣合同解除對按揭貸款合同的影響
按揭貸款合同是指在買房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同之外，由開發(fā)商，銀行，買房人三方共同訂立商品房按揭貸款合同，由買房人首付部分房款給開發(fā)商，由銀行一次性將剩余房款貸款給買房人，但不直接交付給買房人，而是將貸款打入開發(fā)商的銀行帳戶，買房人將商品房買賣合同讓與擔保給銀行，在房屋交付前由開發(fā)商予以保證。在開發(fā)商將商品房交付給買房人后，開發(fā)商和買房人將商品房抵押給銀行。由買房人分期付款給銀行，直至付清銀行本息為止。如果買房人不能清償?shù)狡诒鞠�，銀行得以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。
如果商品房買賣合同被解除，這就使得擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人可以請求解除按揭貸款合同。按揭貸款合同解除后，銀行在此之前收取的那部分貸款利息，在扣除合理的貸款利息后，應當退還給買房人。開發(fā)商在合同解除后，應當將收受的購房貸款退還給銀行，將收受的購房款本金及利息退還給買房人。
如以下案例：張先生向銀行申請了1500萬元的貸款，在2002年9月用于購買4套雍景臺國際公寓寫字樓和 1套公寓。原定于2003年4月30日的交房日，卻因“非典”推遲到2004年7月。期間，張先生向開發(fā)商提出了退房，卻遭拒絕。后經(jīng)過北京市二中院審理，法院認定開發(fā)商延期交房是違約行為，判決解除了張先生與開發(fā)商的房屋買賣合同。但讓張先生沒有想到的是，銀行的一紙訴狀又將他推上了法院的被告席。銀行認為張先生已退房，其沒有理由再繼續(xù)占用上述貸款，且張先生也未按約定按月償還貸款，已構(gòu)成了違約，所以起訴要求張先生解除貸款合同并償還拖欠的貸款本金1280萬元，而開發(fā)商和張先生的妻子徐女士則作為擔保人，應該承擔連帶清償責任。張先生認為，全部貸款在開發(fā)商手里，應由開發(fā)商來償還。開發(fā)商則認為，自己只是貸款合同的擔保人，讓其還款沒有法律依據(jù)，且根據(jù)擔保法的規(guī)定，開發(fā)商如果承擔了保證責任，還有權(quán)向張先生行使追償權(quán)。
法院審理后認為，涉案商品房買賣合同系借款合同存在的基礎，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情況下，借款合同也就失去了存在基礎，該合同也應解除。這種解除情況屬于法定解除，必須經(jīng)過法院判決確認。但是，因為當初銀行的貸款是直接劃至開發(fā)商賬戶，所以當借款合同被確認解除后，開發(fā)商應將占用的貸款直接還給銀行。本案中，由于開發(fā)商的違約行為導致了商品房買賣合同被確認解除，所以開發(fā)商應承擔相應的賠償責任，即應向銀行支付利息和罰息。被告張某和徐某無需向原告銀行返還貸款和承擔保證責任。
通過上述案例，律師提示，在房屋買賣合同解除時，購房人應該及時和銀行取得聯(lián)系，協(xié)商解除借款合同。同時在解除房屋買賣合同的訴訟中，不要忘記將借貸關系一并解除，以免被銀行追款。 | 
