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地方法規(guī)規(guī)章 |
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| 河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定 |
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時(shí)間：2010/8/18 13:24:00 |
河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定
【分 類】 房產(chǎn)地產(chǎn)
【時(shí) 效 性】 有效
【頒布時(shí)間】 1996年12月02日
【實(shí)施時(shí)間】 1996年12月02日
河北省人民政府令
（第１７１號(hào)）
《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》已經(jīng)１９９６年１１月１５日省政府第６２次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布施行。
省長(zhǎng) 葉連松
一九九六年十二月二日
河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，創(chuàng)造整潔、文明、方便的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本規(guī)定所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。
本規(guī)定所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。
本規(guī)定所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人。
第四條 本省城市住宅區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。
第五條 省建設(shè)行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門，市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。
物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是：
（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實(shí)施辦法；
（二）參與住宅區(qū)的驗(yàn)收，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)的接管工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；
（四）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查；
（五）負(fù)責(zé)住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查；
（六）負(fù)責(zé)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn)；
（七）負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理的考評(píng)工作。
市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價(jià)、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。
第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。
管委會(huì)以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會(huì)、公安派出所可派代表參加。
第七條 住宅區(qū)開發(fā)周期較長(zhǎng)的，在管委會(huì)成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后，由管委會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第八條 管委會(huì)代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門和住宅區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行分級(jí)管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可接受管委會(huì)的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會(huì)簽訂的委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式。
委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將委托管理合同報(bào)市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）根據(jù)委托管理合同和國(guó)家及本省有關(guān)規(guī)定對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；
（二）根據(jù)委托管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對(duì)造成的損害要求賠償；
（四）要求管委會(huì)協(xié)助管理；
（五）選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)；
（六）開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）履行委托管理合同，對(duì)受委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維修管理，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作；
（二）接受管委會(huì)和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會(huì)審議決定；
（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；
（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。
第十三條 住宅區(qū)制定的住戶公約對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。
第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)
第十四條 住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)辦理移交手續(xù)，并向管委會(huì)移交下列工程建設(shè)資料：
（一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其他必要的資料。
第十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；
（二）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)、屋面或隨意占用房屋的公用通道；
（三）不得推放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
第十六條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修。
第十七條 住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動(dòng)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中支出。
造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第十八條 住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費(fèi)用由有關(guān)主管部門支付。
前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并按規(guī)定向物業(yè)管理支付委托費(fèi)用。
第十九條 凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的，住戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由住戶承擔(dān)。
第二十條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；
（三）亂堆垃圾、雜物；
（四）亂搭、亂貼和亂掛等；
（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；
（六）聚眾喧鬧影響他人休息；
（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；
（八）排放有毒和有害物質(zhì)；
（九）飼養(yǎng)禽畜；
（十）未采取防止墜落傷人的保護(hù)措施而在陽(yáng)臺(tái)擺放物品；
（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用與專用房屋
第二十一條 物業(yè)管理收費(fèi)必須執(zhí)行國(guó)家和本省物價(jià)管理的有關(guān)規(guī)定，接受物價(jià)部門的管理、監(jiān)督和檢查。
第二十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成：
（一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金；
（三）住戶繳納的管理服務(wù)費(fèi)。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按不低于住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。
住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)使用。
第二十四條 住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納，由管委會(huì)以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金提取和管理辦法，由省物業(yè)管理主管部門商省財(cái)政、物價(jià)部門制定。
第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務(wù)管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國(guó)家管理的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須報(bào)物價(jià)部門審批；不屬于國(guó)家管理的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會(huì)同意，報(bào)物業(yè)管理主管部門和物價(jià)部門備案。
第二十六條 房改出售公有住房，必須按國(guó)務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施、公用部位的維修基金。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照一定比例無(wú)償向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。
第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的比例以建造成本價(jià)向管委會(huì)提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)歸管委會(huì)所有。開發(fā)建設(shè)單位為管委會(huì)提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門確定。
前款規(guī)定的商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。
本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。
第五章 罰則
第二十九條 未經(jīng)物業(yè)管理部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，對(duì)其處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款，并責(zé)令其停止對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，住戶有權(quán)向管委會(huì)投訴或向物業(yè)管理主管部門反映；管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求限期改正，有權(quán)要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同；有第（三）項(xiàng)行為的，由物價(jià)部門根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰：
（一）對(duì)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；
（二）管理制度不健全，管理混亂的；
（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的；
（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務(wù)行為的。
第三十一條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款，并可降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書。
第三十二條 違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求賠償。
第三十三條 違反本規(guī)定第二十三條第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期履行；在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并有權(quán)要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位支付逾期付款滯納金。
第三十四條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或不提起訴訟，又不履行處罰規(guī)定的，由作出處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附則
第三十五條 市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施辦法。
第三十六條 本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理；本規(guī)定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。
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