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農(nóng)村的房屋如何執(zhí)行?
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com     時間:2010/9/27 10:42:00

 根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民。作為宅基地使用權(quán)人,有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利,可以在該土地上建造住房以及其他附著物,卻無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地。但如果使用權(quán)人在宅基地上建造了房屋,房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時,房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體,雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié),或者地隨房走或者房隨地走。
 
    農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民賴以生存的基本生活資料,是居住權(quán)的基本保證。我國《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)!币虼巳嗣穹ㄔ涸趫(zhí)行農(nóng)民的住房時,應(yīng)當(dāng)慎之又慎,并根據(jù)以下原則確定是否進(jìn)行執(zhí)行。
 
    (1)當(dāng)被執(zhí)行人為農(nóng)民且只有農(nóng)村房屋居住時,不應(yīng)執(zhí)行其住宅。因為如果轉(zhuǎn)讓農(nóng)民僅有的住房,其宅基地使用權(quán)勢必會一同轉(zhuǎn)讓,而《土地管理法》又規(guī)定,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住房后,再申請宅基地的,不予以準(zhǔn)許,在此種情況下,如果將其住房予以強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓,則有可能使農(nóng)民永久地喪失了宅基地使用權(quán),導(dǎo)致基本的生存權(quán)得不到保障。
 
    (2)被執(zhí)行人雖然只有農(nóng)村住房,但被執(zhí)行人已死亡的,可以執(zhí)行。但執(zhí)行過程中應(yīng)注意同住家庭成員的權(quán)益保障問題,避免侵害他們的合法權(quán)益。
 
    (3)被執(zhí)行人遷出原集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村住房,可以執(zhí)行。
 
    (4)被執(zhí)行人雖未遷出原集體經(jīng)濟(jì)組織,但另有住房的,可以執(zhí)行。
 
    另外在執(zhí)行農(nóng)村房屋時應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題:
 
    (1)農(nóng)村房屋的變價問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,城中村、城邊村現(xiàn)象相繼出現(xiàn),發(fā)展環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢的不同,從而造成了農(nóng)村房屋價格間存在巨大差異。因此,在現(xiàn)實執(zhí)行過程中,應(yīng)綜合多種因素,科學(xué)合理地對農(nóng)村房屋進(jìn)行評估變價,最大限度地保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
 
    (2)農(nóng)村房屋的競買主體問題,F(xiàn)實執(zhí)行過程中如何對農(nóng)村房屋進(jìn)行變現(xiàn),也是一個值得注意的問題,因為畢竟宅基地屬于村集體的土地,其使用權(quán)也只能為本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有。具體到執(zhí)行實踐中,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行過程中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》,對財產(chǎn)進(jìn)行處理的首選途徑應(yīng)該是拍賣,但由于宅基地的特殊性,又使得它與其他財產(chǎn)的拍賣產(chǎn)生了很大的不同。
 
    故人民法院在執(zhí)行農(nóng)民的住房時,若要對房產(chǎn)采取拍賣、變賣措施,或是以物抵債,對于購買或接受農(nóng)村住房者的范圍應(yīng)當(dāng)有所限制。因為從理論上講,一個集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能有權(quán)使用,本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人,包括城鎮(zhèn)居民無權(quán)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地。為防止城鎮(zhèn)居民或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人大量購買該農(nóng)村的住房,因購房者購買住房的同時取得了宅基地使用權(quán),使用了該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地,造成了農(nóng)村宅基地大量地流失,嚴(yán)重?fù)p害集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益這種情況的出現(xiàn),筆者認(rèn)為,在法律沒有作出明確規(guī)定前,針對宅基地使用權(quán)進(jìn)行拍賣時,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定參與競買的主體,也就是說應(yīng)當(dāng)限定在本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行;當(dāng)村委會參與競買時,應(yīng)當(dāng)在同等價格下給予優(yōu)先購買權(quán),以便于村委會行使對村集體土地的管理和使用權(quán)。
 
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    《中華人民共和國土地管理法》第62條。陸天然

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