最近接手的幾起糾紛，均是存在瑕疵交易情形；事先得知查封而仍欲買賣者有之，買賣合同簽署后公證事宜瑕疵有之，房產(chǎn)中心出具收件收據(jù)后（產(chǎn)證辦出前）突遭查封有之。結(jié)果顯然而知，受讓人心急如焚，交易成本徒增。

    東西真正到手，那才能踏實；俗話說，一千賒不如八百。房產(chǎn)交易，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為基準(zhǔn)，只要產(chǎn)權(quán)沒過戶至名下，風(fēng)險如影隨形，尤其是受讓人購買被“查封”房屋的交易。但如若嚴(yán)守“受查封房屋不得進行轉(zhuǎn)讓”桎梏，眾多債權(quán)債務(wù)必然尸橫遍野，演變?yōu)樨攧?wù)呆壞賬。

    鑒于《物權(quán)法》第191條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。即受讓人以代為清償債務(wù)關(guān)系的形式取得啟封【注意，受讓人并不是直接代為清償債務(wù)，也不是以擔(dān)保方名義介入；期間，也征詢法院是否能出具類似變賣等法律效力裁定書（但通常以流拍三次為前提，故操作難度大），執(zhí)行庭予以拒絕，其明確要求，啟封二種途徑，一執(zhí)行款項進法院；二是申請人撤銷查封。其余方法，法院不予嘗試、變通】，簽署以啟封為核心的協(xié)議，方法常見有二：

    其一，受讓人將啟封所需款項打至法院執(zhí)行款專戶以取得解封（事前須召集查封申請人、被申請人于執(zhí)行談判方案，受讓人須明確啟封款項是以購房款名義劃至法院）；

    其二，以資金監(jiān)管方式，取得查封申請人先去解封（申請人須承擔(dān)因第三方查封而其只能變?yōu)檩喓虿榉獾娘L(fēng)險，但也需視申請人當(dāng)時資金狀況而定，此多為談判策略，約定條款可為：申請查封者同意，在系爭房屋交易完成后（譬如受讓人取得產(chǎn)證，退言，為房產(chǎn)交易收件收據(jù)，以受讓人指令為劃款憑證），方可向監(jiān)管方主張債權(quán)金額劃款事宜。若受讓人無法取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)，則債權(quán)人同意監(jiān)管方將此筆款項退還至受讓人，另行啟動查封程序，而不得向受讓人主張權(quán)利。）

    鑒于依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋【2004】15號）：

    第17條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”筆者建議，在簽署買賣合同（未必是官方文本，只要法律意義上有效即可）前，先行完成交房手續(xù)，由受讓人實際占有房屋，加上已支付全部房款至監(jiān)管方，受讓者面臨再次查封的幾率相對降低。在正式房地產(chǎn)買賣合同簽署后，最好申請“預(yù)告登記”，以防出售房在取得啟封后將系爭房屋“一物二賣”。

    而鑒于第25條“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關(guān)時，登記機關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)該協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實施查封、扣押、凍結(jié)”。則要求受讓人與出售房及時完成過戶手續(xù)，如出售人將相關(guān)權(quán)限委托受讓人指定的人員，并辦理公證，從而加快交易進度（簽約當(dāng)日完成過戶，交易中心出具收件收據(jù)），閃電戰(zhàn)不僅規(guī)避商業(yè)風(fēng)險，某些場合更能降低法律風(fēng)險。

    風(fēng)險意識的增加，勢必會加重談判的難度，但又不能因噎廢死。管控方法，諸君揣摩，以期維護當(dāng)事人利益。赫少華