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隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)也呈現(xiàn)出繁榮的景象，有關(guān)房地產(chǎn)方面的糾紛也因此大量引發(fā)，能否正確執(zhí)行該類案件，直接關(guān)系到這兩個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。實(shí)踐中，如何正確執(zhí)行房地產(chǎn)案件往往成為我們執(zhí)行人員必須面對(duì)的難題，筆者作為執(zhí)行人員對(duì)此進(jìn)行研究并提出初步解決的方法，撰文發(fā)表筆者的一孔之見，以期拋磚引玉。
一、房地產(chǎn)案件執(zhí)行時(shí)如何確定房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)歸屬
最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了法發(fā)[2004]5號(hào)文件，即《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)涉及房地產(chǎn)案件的民事強(qiáng)制執(zhí)行程序及協(xié)助執(zhí)行程序進(jìn)行了具體規(guī)范�！锻ㄖ返某雠_(tái)，對(duì)于保證人民法院生效裁判文書及其他生效法律文書的順暢執(zhí)行，規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)案件的工作秩序，保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人、案外人的合法權(quán)益，必將起到積極的作用。《通知》第五條第一款規(guī)定：“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。”之所以這樣規(guī)定，是考慮到執(zhí)行程序中，在確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬是否屬于被執(zhí)行人時(shí)，應(yīng)當(dāng)相信并且維護(hù)國(guó)家登記的公信力，執(zhí)行程序中一般不宜直接否認(rèn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。
在執(zhí)行工作實(shí)踐中，有些登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，登記管理機(jī)關(guān)是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的唯一部門，人民法院無(wú)權(quán)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，并因而不為人民法院確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的判決書或者調(diào)解書所涉及的實(shí)際權(quán)利人辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人之間發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，從而起訴到人民法院，人民法院對(duì)爭(zhēng)議權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)，正是人民法院行使審判權(quán)、解決民事糾紛的一種方式，是“司法最終解決”原則的應(yīng)有之功。為了澄清這種認(rèn)識(shí)，《通知》第五條第二款規(guī)定“在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”這是一項(xiàng)很重要的突破。由此而深入探索，我國(guó)建立判決優(yōu)先權(quán)便有了基礎(chǔ)。可以設(shè)想，在法治不久之將來(lái)，人民法院制作的生效法律文書確認(rèn)債權(quán)人享有債務(wù)人房地產(chǎn)權(quán)屬的，可不經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行而首先到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)權(quán)屬登記，從而優(yōu)先獲得就該房地產(chǎn)受償?shù)臋?quán)利，可使司法審判權(quán)威得以充分體現(xiàn)。
在執(zhí)行房地產(chǎn)案件時(shí)，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有。司法實(shí)踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1、對(duì)于已進(jìn)行登記的房地產(chǎn)，按照法定管理部門的登記確定權(quán)屬，一般來(lái)說(shuō)，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，視為被執(zhí)行人所有。2、未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確認(rèn)權(quán)屬。3、對(duì)于未登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，登記名義人（案外人）與被執(zhí)行人均認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，可以視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。4、登記名義人否認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假的，應(yīng)提起撤銷該登記的訴訟，經(jīng)訴訟撤銷該登記并轉(zhuǎn)登記為被執(zhí)行人名下時(shí)，方可作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。5、被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過(guò)戶登記，也可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。6、以房地產(chǎn)作價(jià)或入股作為公司注冊(cè)資本，并經(jīng)工商登記的，該房地產(chǎn)雖未辦理過(guò)戶登記，當(dāng)該公司作為被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)可以視為該公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。
二、集體土地的執(zhí)行
在執(zhí)行案件尤其是基層人民法院的執(zhí)行案件中，相當(dāng)一部分案件的被執(zhí)行人系農(nóng)民，一旦其沒(méi)有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的情況下，其住房即農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)成為惟一可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而按照我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用只能通過(guò)征用、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間協(xié)議調(diào)劑等方法流通，致使人民法院對(duì)其土地房產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行處分時(shí)，受到土地使用權(quán)難以過(guò)戶轉(zhuǎn)讓的限制，相關(guān)的國(guó)土、房管部門又難以協(xié)助，處分難度極大或者說(shuō)根本無(wú)法處理，債權(quán)人債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。但就像人民法院不能拒絕審判一樣，人民法院也不能拒絕執(zhí)行。因此，對(duì)農(nóng)村集體土地房產(chǎn)的執(zhí)行案件進(jìn)行梳理，以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的思路和具體做法，無(wú)疑是有重大意義的。
在我國(guó)現(xiàn)階段，國(guó)家壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但這種土地流轉(zhuǎn)制度違背了所有權(quán)主體平等原則，越來(lái)越不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的需要。實(shí)際上，集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易，因?yàn)榧w土地雖禁止交易，但其土地上的建筑物卻可以自由流轉(zhuǎn)，那么在轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)也就不可避免地存在土地權(quán)屬的交易。擔(dān)保法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款也規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。雖然如此，在土地管理法修改之前，《通知》作為規(guī)范性文件不可能有原則突破�？紤]到集體土地使用權(quán)的處理沒(méi)有明確的法律依據(jù)，而多是政策性規(guī)定，且多是各地的試行規(guī)定，所以，《通知》第二十四條對(duì)這一問(wèn)題作了靈活性的處理，規(guī)定人民法院在處理集體土地使用權(quán)和農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后即可執(zhí)行。
在執(zhí)行農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)上基本做法如下：
（1）執(zhí)行前調(diào)查核實(shí)
①在調(diào)查房地產(chǎn)檔案的基礎(chǔ)上，分別向國(guó)土資源部門、規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門發(fā)出征詢函，根據(jù)人民法院先期查明的有關(guān)情況，在函中載明需處分房地產(chǎn)的房產(chǎn)證號(hào)、土地使用證號(hào)、土地性質(zhì)、土地用途、所在地、地號(hào)、所有權(quán)人、使用權(quán)人等，如該房地產(chǎn)存在一定瑕疵的，則將證照不齊全超面積、四址、用地、建房中有關(guān)違章情況分別載明，然后要求三部門核實(shí)該房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、使用方式、規(guī)劃紅線（包括拆遷、建筑等紅線控制）、用地性質(zhì)、土地價(jià)款交納等事項(xiàng)，并要求特別注明房地產(chǎn)瑕疵情況。要求相關(guān)部門在收函后15日內(nèi)出具證明并復(fù)函，逾期不答復(fù)的，視為同意人民法院處理意見。
②征詢村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織意見。集體土地與國(guó)有土地的性質(zhì)不同，其處分亦有其特殊性，農(nóng)村房屋建筑在集體所有的土地都不登記在內(nèi)。因此有必要與村級(jí)集體組織核實(shí)有關(guān)四址及出入行路的問(wèn)題，并征得其對(duì)處分房地產(chǎn)的同意。
（2）人民法院在執(zhí)行中轉(zhuǎn)移的建筑物、附著物的所有權(quán)的同時(shí)，應(yīng)裁定該建筑物、附著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)移時(shí)，涉及集體土地使用權(quán)的，分以下幾種情形處理：
1、農(nóng)村個(gè)人住宅涉及集體土地使用權(quán)，可直接裁定予以處分，若權(quán)利受讓人是所買受房產(chǎn)所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，過(guò)戶時(shí)可不變更土地性質(zhì)，即仍為集體所有的土地；若權(quán)利受讓人不是所買受房產(chǎn)所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則所買受的房產(chǎn)所占集體土地變更為國(guó)有土地，所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則所買受的房產(chǎn)所占集體土地變更為國(guó)有土地，所在集體經(jīng)濟(jì)組織必須協(xié)助辦理變更手續(xù)，但應(yīng)告知受讓人補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金等有償使用費(fèi)，費(fèi)用由權(quán)利受讓人自理。
2、對(duì)涉及非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)（鄉(xiāng)、村企業(yè)等）的，處分時(shí)如該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)抵押登記的可直接予以處分，如未經(jīng)抵押，權(quán)利受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可辦理集體土地使用權(quán)變更手續(xù)，權(quán)利受讓人雖不是所買房產(chǎn)所在地集體組織成員，但愿意在該宗土地開辦企業(yè)，可作為該鎮(zhèn)（村）的企業(yè)，該鎮(zhèn)（村）同意的，權(quán)利受讓人也可辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
3、無(wú)建筑審批手續(xù)房地產(chǎn)的執(zhí)行。無(wú)建房審批手續(xù)的建筑嚴(yán)格意義上講是違章建筑，對(duì)此類房地產(chǎn)的執(zhí)行，亦作了一定的探索。先向土管部門發(fā)出司法建議書，要求土管部門作出處理意見，然后根據(jù)處理意見，作出相應(yīng)的處分。
4、被執(zhí)行人從他人處所購(gòu)買房屋兩證齊全但未辦理過(guò)戶手續(xù)的，人民法院在查清事實(shí)且原權(quán)利人確認(rèn)已出賣給被執(zhí)行人的情況下，可直接裁定予以處分，由權(quán)利受讓人補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。若被執(zhí)行人從他人處所購(gòu)買房屋兩證不齊全的，則按原產(chǎn)權(quán)人房屋的實(shí)際情況分別作相應(yīng)的處理。
5、農(nóng)村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)，尚有部分土地、房屋未辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)登記手續(xù)的，若已取得土地使用權(quán)的部分系集體土地，則按一般程序操作；若已取得土地使用權(quán)的部分系國(guó)有土地，如已向集體經(jīng)濟(jì)組織交納土地使用相關(guān)費(fèi)用的，在不違反使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)的部分一并處理。權(quán)利受讓人應(yīng)到土地管理部門、房管部門補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
（4）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的操作
①產(chǎn)權(quán)證照無(wú)法收回的情況。法院在處分被執(zhí)行人房地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)遇到產(chǎn)權(quán)證照遺失或被執(zhí)行人外出避債根本無(wú)法收回產(chǎn)權(quán)證照的情況。對(duì)此，人民法院在協(xié)助執(zhí)行（過(guò)戶）通知書中應(yīng)予注明，由相關(guān)部門依照法定程序注銷原產(chǎn)權(quán)證照或宣告其無(wú)效。
②過(guò)戶手續(xù)的辦理問(wèn)題。有些權(quán)利受讓人產(chǎn)權(quán)意識(shí)淡薄，認(rèn)為有了人民法院的裁定書，反正房地產(chǎn)是自己得了，過(guò)戶與否無(wú)所謂。因此常常出現(xiàn)幾年前的裁定要求過(guò)戶找人民法院的事情。針對(duì)這種情況，人民法院在裁定書中明確載明，權(quán)利受讓人應(yīng)在收到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓裁定之日起30內(nèi)到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理變更土地、房屋登記手續(xù)。對(duì)不申請(qǐng)辦理變更登記或逾期辦理申請(qǐng)的，由土地管理、房產(chǎn)管理部門依法處理。
三、預(yù)售商品房的執(zhí)行
預(yù)售商品房在尚未取得產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，其權(quán)屬仍歸房地產(chǎn)開發(fā)商。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人，開發(fā)的房地產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)，對(duì)已全部支付或部分支付房款但未取得所有權(quán)的購(gòu)房人權(quán)益如何進(jìn)行保護(hù)，是執(zhí)行實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。根據(jù)購(gòu)房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對(duì)預(yù)售的商品房可做如下處理：
１．如購(gòu)房人已向開發(fā)商付足房款或辦理了樓宇按揭手續(xù)，雖然此時(shí)因種種原因購(gòu)房人尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，但該房屋不能作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，而可以當(dāng)作購(gòu)房人的房屋予以執(zhí)行。
２．如購(gòu)房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購(gòu)房合同，未支付任何價(jià)款的，該房屋只能作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。
３．購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并支付了部分購(gòu)房款，且該房屋已交付購(gòu)房人使用的，該房屋不能作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，但可以作為購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，但執(zhí)行所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先返還開發(fā)商尚未收取的購(gòu)房款。
４．購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并支付了部分購(gòu)房款，但房屋沒(méi)有交付的，該房屋可以作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，但執(zhí)行所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先償還購(gòu)房人已支付的房款。
建筑承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，如何處理消費(fèi)者已付或未付部分房款。
當(dāng)建筑承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，不論消費(fèi)者購(gòu)房款是否構(gòu)成對(duì)抗力，都存在著一個(gè)消費(fèi)者已付或者未付購(gòu)房款如何處理的問(wèn)題，而這一答案也難以從最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中直接推導(dǎo)出來(lái)。盡管該司法解釋已明確消費(fèi)者已付購(gòu)房款未達(dá)到或者超過(guò)51%時(shí)不能以房屋所有權(quán)對(duì)抗工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但并不能就此推論為消費(fèi)者的已付購(gòu)房款不能得到法律保護(hù)，而應(yīng)以返還購(gòu)房款的方式予以保護(hù)，這樣才能完整體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的原則。而對(duì)購(gòu)房款達(dá)到或者超過(guò)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)尚未支付部分購(gòu)房款如何處理的問(wèn)題。對(duì)此，大致可分為三種情形分別處理。
①消費(fèi)者購(gòu)房款已構(gòu)成對(duì)抗力時(shí)，建筑承包人在向建設(shè)單位移交建設(shè)工程占有權(quán)時(shí)，應(yīng)同意建設(shè)單位向購(gòu)房人交付已建成的房屋，但建筑承包人應(yīng)要求建設(shè)單位在建設(shè)工程交付法律文件中明確，購(gòu)房人的尚未支付部分購(gòu)房款作為工程欠款的擔(dān)保物直接支付給建筑承包人。
②消費(fèi)者購(gòu)房款尚未構(gòu)成對(duì)抗權(quán)的，建筑承包人向建設(shè)單位移交建設(shè)工程時(shí)，應(yīng)在工程竣工交付使用法律文件中明確，應(yīng)交房屋構(gòu)成工程欠款的擔(dān)保物，建設(shè)單位不得向購(gòu)房人交付該房，并且確定該房屋已經(jīng)支付的購(gòu)房款數(shù)額；當(dāng)建設(shè)單位竣工后6個(gè)月內(nèi)仍不履行支付拖欠工程款義務(wù)時(shí)，建筑承包人可拍賣該商品房，但拍賣所得價(jià)款應(yīng)將消費(fèi)者購(gòu)房已付部分價(jià)款扣除后退還，以消除該房屋原存在的所有權(quán)期待權(quán)。
③建筑工程出現(xiàn)無(wú)法完工情形而建筑承包人向人民法院申請(qǐng)拍賣工程時(shí)，消費(fèi)者已支付的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)計(jì)算為該項(xiàng)拍賣工程的債務(wù)負(fù)擔(dān)。消費(fèi)者已付購(gòu)房款在續(xù)盤人的建設(shè)項(xiàng)目中繼續(xù)保留為房屋所有權(quán)的期待權(quán)。續(xù)盤人應(yīng)繼續(xù)履行原建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的向消費(fèi)者交付房屋的義務(wù)，不享有收取尚未支付部分購(gòu)房款的權(quán)利。按上面的第一、二種方式處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在竣工交付時(shí)，辦理相應(yīng)的房地產(chǎn)登記手續(xù)，確定相互的債權(quán)債務(wù)關(guān)系及擔(dān)保關(guān)系。
建設(shè)工程價(jià)款與預(yù)售商品房請(qǐng)求權(quán)之間的優(yōu)先次序就同一建設(shè)工程，承包人優(yōu)先受償權(quán)與承購(gòu)人對(duì)其所承購(gòu)的預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)之間也存在沖突的可能。按照我國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，使承購(gòu)人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，從而具有保全承購(gòu)人請(qǐng)求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。通過(guò)登記備案，承購(gòu)人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)已具有了物權(quán)的排他效力。那么，當(dāng)該請(qǐng)求權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，如何確定其優(yōu)先次序呢？從本質(zhì)上講，承包人對(duì)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)本是一種債權(quán)，但為保護(hù)承包人的利益，法律破除債權(quán)平等原則，對(duì)承包人價(jià)款債權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，使其具有擔(dān)保物權(quán)的效力�？梢�，承包人對(duì)工程價(jià)款的債權(quán)與承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)在本質(zhì)上均為債權(quán)，但又都由法律特別賦予相當(dāng)于物權(quán)的效力。二者發(fā)生沖突時(shí)，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗商品房的買受人。買受人也包括預(yù)購(gòu)人，但也不是無(wú)條件的，以承包人提起訴訟主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，房屋預(yù)購(gòu)人有無(wú)向房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)登記備案為限。起訴在先，預(yù)售登記在后的，則仍實(shí)行工程價(jià)款優(yōu)先。
四、抵押房地產(chǎn)案件的執(zhí)行
根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得到的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的惟一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)楸M管拍賣能盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，從某種角度講，拍賣無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣過(guò)程中無(wú)人競(jìng)買，無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，將影響房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)擔(dān)保法第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”擔(dān)保法第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人合同中不得約定在履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”《擔(dān)保法解釋》第57條規(guī)定：“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。”據(jù)此，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，抵押人只能向人民法院起訴，通過(guò)人民法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利，也就是申請(qǐng)執(zhí)行人不能僅憑人民法院抵押有效的生效判決自行折價(jià)、拍賣、變賣抵押物，必須通過(guò)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)作了如下解釋“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將評(píng)估后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人買受，抵押權(quán)人是可以通過(guò)人民法院裁定以抵押房地產(chǎn)折抵債務(wù)，抵押權(quán)人憑人民法院的裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)。
房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題
1、如果一個(gè)房地產(chǎn)上有兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按抵押物登記生效的先后順序清償，順序相同的按債權(quán)比例清償。順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償；順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)值予以提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。
2、城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。3、根據(jù)擔(dān)保法第56條規(guī)定，抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，應(yīng)當(dāng)從拍賣得到的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余額才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，人民法院在執(zhí)行抵押的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)查清土地使用權(quán)的性質(zhì)。
3、對(duì)被執(zhí)行人已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的執(zhí)行應(yīng)注意的問(wèn)題：執(zhí)行此類房地產(chǎn)時(shí)，首先要查清抵押權(quán)人的債權(quán)數(shù)額，拍賣所得價(jià)款在優(yōu)先支付執(zhí)行費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、拍賣傭金和抵押權(quán)人的債權(quán)后沒(méi)有剩余的，不得對(duì)該抵押物進(jìn)行拍賣或變賣。否則，既不能使抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)債權(quán)毫無(wú)幫助。這種情況下的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)禁止。只有對(duì)抵押房產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余款部分，可以作為人民法院執(zhí)行案件的執(zhí)行標(biāo)的。執(zhí)行法院對(duì)第三人享有擔(dān)保物權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，必須通知該第三人，在拍賣公告中聲明拍賣物有擔(dān)保權(quán)益的情況。
五、對(duì)合作建房的執(zhí)行問(wèn)題
合作建房是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資資金與他方簽訂合同，共同開發(fā)土地，建造房屋，并按照投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)。合作建房的實(shí)質(zhì)是享有土地使用權(quán)的一方通過(guò)合同約定，將其部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給直接以資金形式投資但無(wú)土地使用權(quán)的合同另一方的行為，是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊表現(xiàn)形式。如果一方以土地使用權(quán)貸款抵押地上建筑物，其附著物隨之抵押，如果一方以房屋抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。合建的另一方在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要優(yōu)于產(chǎn)生租賃權(quán)基礎(chǔ)上的承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這樣，在處理合建房地產(chǎn)時(shí)，不僅不能把與被執(zhí)行人合建的一方所有財(cái)產(chǎn)作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，而且在對(duì)合建房地產(chǎn)變價(jià)清償時(shí)，還要考慮合建的另一方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
六、對(duì)租賃房屋的執(zhí)行問(wèn)題
房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
被執(zhí)行人將其所有的房屋租賃后，人民法院需執(zhí)行該房屋時(shí)，應(yīng)不影響租賃合同的效力，即通常所說(shuō)的“買賣不破租賃。”《中華人民共和國(guó)合同法》第299條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定是為保護(hù)承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對(duì)租賃物使用收益而作出的，是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)，也就是說(shuō)，即使租賃物的所有權(quán)人不再是租賃合同中的出租人，或者出租人在租賃物上設(shè)定了擔(dān)保如抵押等，并不會(huì)造成租賃合同終止，承租人仍然可以繼續(xù)進(jìn)行租賃，對(duì)租賃物使用收益。合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行 <中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》也作出類似之規(guī)定。由此可見，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的。因此，人民法院在執(zhí)行該類房屋時(shí)，如果采取拍賣、變賣的方式，應(yīng)充分考慮承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即同樣的價(jià)格應(yīng)由承租人優(yōu)先購(gòu)買，如果采取以房屋作價(jià)給申請(qǐng)執(zhí)行人用以抵償債務(wù)時(shí)，原租賃合同繼續(xù)有效，申請(qǐng)執(zhí)行人仍應(yīng)將其取得所有權(quán)的房屋租賃給承租人使用、收益。另外，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，這屬于租賃權(quán)的法定讓與，無(wú)須征得出租人的同意，以上都是人民法院在執(zhí)行租賃房屋所需注意的問(wèn)題。
對(duì)被執(zhí)行人出租的房屋申請(qǐng)執(zhí)行人享有抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第65條的規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)在后，租賃權(quán)的關(guān)系根據(jù)買賣不破租賃的規(guī)則，租賃物買受人的所有權(quán)尚且不得對(duì)抗租賃權(quán)，而抵押權(quán)并無(wú)優(yōu)于所有權(quán)的效力，租賃權(quán)當(dāng)然也可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。租賃關(guān)系有效期間，出租人將出租物轉(zhuǎn)讓給第三人后，新的受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同至合同期滿。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租后。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果因抵押物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而使抵押物拍賣、變賣價(jià)款偏低而不足以清償擔(dān)保債權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求解除租賃合同。
對(duì)被執(zhí)行人已出租房屋的執(zhí)行應(yīng)注意的問(wèn)題，人民法院在采取拍賣、變賣的方式執(zhí)行此類房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)依法通知承租人參加拍賣、變賣，不參加的視為放棄，以保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，并在拍賣公告中聲明拍賣物上有租賃權(quán)的情況，告知競(jìng)買人原租賃合同應(yīng)由競(jìng)買人繼續(xù)履行。在被執(zhí)行人出租的房地產(chǎn)上又同時(shí)設(shè)有抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意：若租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，新的受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同至合同期滿；若抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，原租賃合同對(duì)新的受讓人沒(méi)有約束力。
七、房地產(chǎn)案件執(zhí)行中的基本方法
房地產(chǎn)案件執(zhí)行中的基本做法有：（1）對(duì)于被執(zhí)行人的房地產(chǎn)，拍賣、變賣不了的，可證得申請(qǐng)人同意，由申請(qǐng)人租賃被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，租金抵扣被執(zhí)行人所欠的債務(wù)。（2）對(duì)于被執(zhí)行人所有的房地產(chǎn)，被執(zhí)行人已租給善意第三人的，可以進(jìn)行拍賣，善意第三人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果拍賣不成的，可向善意第三人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，用善意第三人向被執(zhí)行人支付的房租抵扣債務(wù)。如被執(zhí)行人在有關(guān)單位的收入尚未支取的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，向該單位發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知書，由其協(xié)助扣留或提取。（3）被執(zhí)行人已將房地產(chǎn)抵押的情況，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第40條的規(guī)定，人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取抵押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。（4）對(duì)于被執(zhí)行人無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，只有在建工程項(xiàng)目，可對(duì)被執(zhí)行人的在建工程項(xiàng)目，確認(rèn)其所有權(quán)后進(jìn)行查封，并限定一定期限內(nèi)，由被執(zhí)行人履行其所欠債務(wù)，到期不履行的，人民法院可委托評(píng)估、拍賣。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)在建工程項(xiàng)目，既不宜分割抵債，也不宜分割拍賣、變賣，只有整體進(jìn)行拍賣。（5）經(jīng)申請(qǐng)人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，對(duì)剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。作價(jià)超過(guò)執(zhí)行標(biāo)的，超出標(biāo)的部分的款項(xiàng)，應(yīng)返還被執(zhí)行人。（6）對(duì)被執(zhí)行人的房地產(chǎn)無(wú)法拍賣或變賣，又不能采取其他執(zhí)行措施時(shí)，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理；申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收或管理的，返還給被執(zhí)行人。（7）被執(zhí)行人只支付部分土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證的，人民法院可以查封其土地使用權(quán)，并委托評(píng)估、拍賣，拍賣所得優(yōu)先支付土地出讓金及國(guó)家稅款，剩余款抵償其所欠債務(wù)。（8）對(duì)被執(zhí)行人通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)的，人民法院可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行查封，在符合一定條件并經(jīng)土地管理和房產(chǎn)管理部門同意后，委托評(píng)估、拍賣，對(duì)劃撥的土地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物進(jìn)行拍賣。拍賣成交后由買受人向土地管理部門補(bǔ)繳土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國(guó)有土地出讓合同，正式取得土地使用權(quán)。上述一定條件是指：土地的使用者是公司、企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體或個(gè)人；土地使用者已經(jīng)有國(guó)有土地使用權(quán)證；土地使用者對(duì)地上建筑物及附著物有合法的證明。（9）對(duì)于被執(zhí)行人所有的“非法建筑”，在征得政府有關(guān)機(jī)關(guān)的同意之后，將其房地產(chǎn)合法化之后再進(jìn)行拍賣，價(jià)款優(yōu)先補(bǔ)償土地出讓金、各種契稅，余額再清償債務(wù)。（10）執(zhí)行和解。 | 
