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地方法規(guī)規(guī)章 |
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| 石家莊市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施細則 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2010/8/15 18:48:00 |
石家莊市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施細則
【分 類】 房產(chǎn)地產(chǎn)
【時 效 性】 有效
【頒布時間】 1992年08月08日
【實施時間】 1992年08月08日
石家莊市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施細則
（１９９２年８月８日石家莊市人民政府發(fā)布）
第一章 總則
第一條 為改革土地使用制度，促進本市經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《河北省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓適用本細則，外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條 除法律另有規(guī)定者之外，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人均可依照本細則的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
第四條 土地使用者依照本細則取得的土地使用權(quán)在其使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受法律保護。
土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及市政府的有關(guān)規(guī)定，并不得損害社會公共利益。
地下各類資源、埋藏物和市政公用設(shè)施屬國家所有，不在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。
第五條 依照本細則在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中收取的出讓金、增值費作為專項基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
第六條 縣級以上土地管理部門對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查，并負責(zé)權(quán)屬管理。
有關(guān)地上建筑物及其附著物，由房產(chǎn)管理部門負責(zé)權(quán)屬管理。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第七條 土地使用權(quán)出讓，是指市、縣人民政府以土地所有者的身份將國家所有的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
第八條 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同，由市、縣土地管理部門代表本級人民政府，以國有土地產(chǎn)權(quán)代表的身份（以下簡稱出讓人）與土地使用者（以下簡稱受讓人）簽訂。
第九條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣土地管理部門根據(jù)城市規(guī)劃合同有關(guān)部門共同擬訂方案，按照《河北省土地管理條例》第十九條規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)批準后，由市、縣土地管理部門實施。
具體報批程序和附送文件，按照國家土地管理局發(fā)布的《出讓國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》辦理。
第十條 土地使用權(quán)出讓最高年限一般按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
第十一條 土地使用權(quán)出讓，可采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。具體出讓方式由市、縣人民政府決定。
協(xié)議出讓適用于國家機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設(shè)施、公益事業(yè)等非營利性建設(shè)用地，高科技開發(fā)建設(shè)項目用地，政府批準的福建性住宅用地及其他特殊用地。
第十二條 協(xié)議出讓是指出讓人與有意受讓人協(xié)商出讓金數(shù)額和用地條件，出讓土地使用權(quán)的行為。
協(xié)議出讓程序：
（一）出讓人向有意受讓人提供地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；
（二）有意受讓人在得到資料后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)向出讓人提交土地開發(fā)經(jīng)營方案，以及出讓金數(shù)額、幣種、付款方式等在內(nèi)的有關(guān)文件；
（三）出讓人接到有意受讓人提交的文件后，應(yīng)在三十日內(nèi)給予答復(fù)；
（四）經(jīng)協(xié)商一致后，出讓人與受讓人簽訂出讓合同。
第十三條 招標出讓是指按照公平合理，平等競爭的原則由出讓人競投與中標人簽訂合同，出讓土地使用權(quán)的行為。
招標出讓程序：
（一）出讓人根據(jù)出證地塊的具體要求，向投標對象發(fā)出投標邀請書，或向國內(nèi)外發(fā)布招標公報，招標文件及有關(guān)資料文件；
（二）投標人應(yīng)按規(guī)定的投標時間、方法和要求向出讓人提交保證金（不計息）和密封的標書；
（三）出讓人會同建委、物價、財政、房產(chǎn)管理部門的代表聘請專家組成評標委員會。由評標委員會主持開標、評標和決標工作，評標委員會對有效的標書進行評審，決定中標人，并由出讓人向中標人發(fā)出中標證明書；
（四）中標人應(yīng)在接到中標證明書之日起十五日內(nèi)持中標證明書與出讓人簽訂出讓合同。
第十四條 拍賣出讓是指出讓人在指定時間、地點公開叫價，參加競投入應(yīng)價，出讓人與價高者簽訂合同，拍賣土地使用權(quán)的行為。
拍賣出讓程序：
（一）出讓人發(fā)布拍賣公告。公告內(nèi)容應(yīng)包括所拍賣地塊的位置、面積、現(xiàn)狀、用途、用地規(guī)劃和使用年限，拍賣的時間和地點，報名的時間和地點；
（二）有意參加競投入向出讓人領(lǐng)取“拍賣須知”、“用地規(guī)劃”、“土地使用權(quán)出讓合同式樣”等資料，并按規(guī)定時間持證明當(dāng)事人姓名、國籍、單位或組織的名稱、主要經(jīng)營場所或住所的有關(guān)證件報告，按底價額５％交付保證金后領(lǐng)取應(yīng)價牌；
（三）出讓人主持拍賣，經(jīng)過叫價應(yīng)價，價高者為受讓人，由出讓人與受讓人當(dāng)場倒流要出讓合同。
拍賣價拍定后，價高者若不與出讓人簽訂出讓合同，則視為違約，保證金不予返還。
第十五條 土地使用權(quán)受讓人自出讓合同簽訂之日起十日內(nèi)，應(yīng)向出讓人交付不少于出讓金總額１５％的定金，自簽訂出讓合同之日起六十日內(nèi)，或在約定時間內(nèi)，交付全部土地使用權(quán)出讓金。
第十六條 市、縣土地管理部門可會同建委、房產(chǎn)、物價和財政管理部門成立地價評估委員會，根據(jù)出讓地塊的位置、環(huán)境、用途和配套設(shè)施等條件核定出讓金標準，并報同級人民政府批準。
第十七條 定金、保證金可充抵出讓金。對未中標者或競標失敗者所交保證金，應(yīng)在決標或拍賣成交之日起五日內(nèi)原數(shù)退還。
第十八條 受讓人在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，出讓人應(yīng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)，辦理出讓登記，核發(fā)土地使用證。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)用除合同，并可請求違約賠償，出讓人應(yīng)雙倍返還定金、保證金。受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，定金、保證金不予退還，并可請求違約賠償。
第十九條 土地使用者經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)后，每年應(yīng)向所在市、縣土地管理部門繳納土地使用金。具體標準由市、縣人民政府另行規(guī)定。
第二十條 出讓期間，受讓人需改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃建筑要求時，必須事先向出讓人提出申請，經(jīng)出讓人會同城市規(guī)劃管理部門核準后變更，并重新簽訂出讓合同或簽訂補充合同，按規(guī)定調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理變更登記，換領(lǐng)土地使用證。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第二十一條 土地使用權(quán)指土地使用權(quán)出讓后，土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)一方稱為受轉(zhuǎn)讓人。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與等。
出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為。
交換是指土地使用者之間相互轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。
贈與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)讓人的行為。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備下列條件：
（一）土地使用權(quán)和地上建筑物權(quán)屬無爭議；
（二）經(jīng)過出讓獲得的土地使用權(quán)，并已投入占總投資３０％以上的建設(shè)資金；
（三）領(lǐng)有國有土地使用證；
（四）具有地上建筑物和其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。
拆遷公告范圍內(nèi)和市政府限制轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第二十四條 土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與受轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向土地、房產(chǎn)管理部門申報，經(jīng)審核批準后簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。
第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第二十六條 轉(zhuǎn)讓后的土地使用年限為出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，建筑物及其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十八條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按各房產(chǎn)所有人所占建筑面積的比例分享土地使用權(quán)。
城市住宅小區(qū)內(nèi)，除經(jīng)城市規(guī)劃部門確定的公建用地外，其他土地由各房產(chǎn)所有按所占建筑面積的比例分享土地使用權(quán)。
第二十九條 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物所有權(quán)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，到物之所在地土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。
登記時應(yīng)按規(guī)定繳納變更登記費，換發(fā)土地使用證和房產(chǎn)所有證。
未辦理變更登記的，轉(zhuǎn)讓合同無效。
第三十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，受轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向市、縣土地管理部門繳納土地管理費。其標準按轉(zhuǎn)讓價格的１％計收。通過贈與、交換方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地管理費按出讓價格的１％計收。
第三十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商確定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場價格不合理上漲時，物價管理部門應(yīng)會同土地、財政、房產(chǎn)管理部門規(guī)定最高限價。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有按轉(zhuǎn)讓價格優(yōu)先購買的權(quán)利。
第三十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該地塊發(fā)生增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)在辦理土地使用權(quán)變更登記時向市、縣土地管理部門繳納土地增值費。
土地增值費按土地增值額的２０％～５０％收取。
土地增值額為總轉(zhuǎn)讓價減去土地出讓金或上次轉(zhuǎn)讓時支付的土地價款和建筑物及其他附著物價值的剩余部分。
市、縣物價管理部門在必要時，可會同有關(guān)部門核定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，轉(zhuǎn)讓價格高于核定價格的，按轉(zhuǎn)讓價格計收增值費和土地管理費。轉(zhuǎn)讓價格低于核定價格的，按核定價格計收增值費和土地管理費。
第三十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，按本細則第二十條規(guī)定辦理。
第四章 土地使用權(quán)出租
第三十四條 土地使用權(quán)出租是指以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)或作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，已被市、縣人民政府確定為拆遷范圍之內(nèi)的建筑物、其他附著物及其土地使用權(quán)不得出租。
第三十五條 土地使用權(quán)出租應(yīng)簽訂出租合同。
第三十六條 自租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，出租人和承租人應(yīng)持租賃合同到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地、房產(chǎn)出租登記，并繳納登記費。
第三十七條 土地使用權(quán)隨同地上建筑物出租時，其租賃價高于市政府規(guī)定的房屋標準租價的，其高于房屋標準租價的部分，由土地管理部門按本細則第三十二條第二項規(guī)定的比例向出租人征收土地增值費。
房屋標準租價，由市政府根據(jù)實際情況調(diào)整。
第三十八條 土地使用權(quán)出租后，承租人需新建、改建、擴建永久性建筑物、構(gòu)筑物，或要建造臨時性建筑物、構(gòu)筑物的，須先征得出租人同意，由出租人或由出租人委托承租人到規(guī)劃、建設(shè)管理等部門辦理審批手續(xù)。
土地使用權(quán)出租后，承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容的，必須征得出租人同意、并由出租人按規(guī)定的審批權(quán)限向有關(guān)部門申請，依照本細則第二十條的規(guī)定辦理。
第三十九條 土地使用權(quán)租賃合同終止后、出租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 土地使用權(quán)抵押
第四十條 土地使用權(quán)抵押是指經(jīng)出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的土地使用者，提供可供抵押的土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保行為。
第四十一條 土地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同。
第四十二條 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第四十三條 自抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，抵押雙方應(yīng)持抵押合同到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦現(xiàn)抵押登記。未經(jīng)登記的抵押合同無效。
第四十四條 抵押人將已出租的房地產(chǎn)抵押，不影響原房地產(chǎn)租賃關(guān)系。
第四十五條 抵押人到期未能履行債務(wù)或抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律、法規(guī)以及抵押合同的規(guī)定處分抵押物，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
第四十六條 因處分抵押財產(chǎn)而獲得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)按照本細則有關(guān)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。
第四十七條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消失的，抵押雙方應(yīng)在抵押合同終止后十五日內(nèi)，向土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
第六章 土地使用權(quán)終止
第四十八條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限期滿，提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十九條 土地使用權(quán)期滿、土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證和房產(chǎn)所有證，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)和產(chǎn)權(quán)接管手續(xù)。
第五十條 土地使用權(quán)期滿土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，可享有優(yōu)先使用的權(quán)利，但應(yīng)在期滿前六個月向市、縣土地管理部門提出申請，并依照本細則第二章的規(guī)定重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金和辦理登記。
第五十一條 市、縣土地管理部門應(yīng)在收回土地使用權(quán)日期前六個月，將收回土地使用權(quán)的理由、地塊座落、四至范圍、收回日期等通知受讓人，并在收回土地涉及的范圍內(nèi)公告。
第五十二條 根據(jù)社會公共利益的需要，市、縣人民政府依照法律程序可提前收回土地使用證，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償，補償金額由市、縣土地管理部門與受讓人協(xié)商確定。
第七章 劃撥土地使用權(quán)
第五十三條 劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。
第五十四條 公民、法人和其他組織，符合下列條件，經(jīng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）持有國有土地使用證的；
（二）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明的；
（三）依照本細則第二章的規(guī)定，與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的。
第五十五條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押按下列規(guī)定補交抵交出讓金后，辦理出讓手續(xù)：
（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)以土地價格的４０％～５０％抵交出讓金；
（二）以贈與方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，由受贈人按地價評估委員會評定的最低限價的３０％補交出讓金；
（三）以交換方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，由交換各方各自按地價評估委員會評定的最低限價的３０％補交出讓金；
（四）出租劃撥土地使用權(quán)的，由出租人以土地租金收益的４０％～５０％抵交出讓金；
（五）因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，由抵押人按地價評估委員會評定的最低限價的４０％抵交出讓金。
第五十六條 因遷移、解散、撤消或者其他原因而停止使用劃撥土地的，市、縣人民政府無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本細則的規(guī)定予以出讓。
對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本細則的規(guī)定予以出讓。
無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。
第五十七條 以劃撥土地使用權(quán)作為條件與他人合建房屋或以土地使用權(quán)為條件參加股份公司的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按照本細則的規(guī)定辦理出讓手續(xù)。
第五十八條 對政府因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，企事業(yè)單位或其他組織兼并、合并、分立、調(diào)整等非經(jīng)營性活動引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，企事業(yè)單位或其他組織以積累住房建設(shè)基金為目的，向本單位職工出售或出租不含購買、租賃后的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的住宅用地、房產(chǎn)管理部門出租的公房用地等，仍按劃撥土地使用權(quán)管理。
第八章 罰則
第五十九條 對不按規(guī)定交納土地使用金的，由土地管理部門限期追繳，并自滯納之日起，每日報應(yīng)繳額的３‰加收滯納金。
第六十條 土地使用者未按合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以每平方米二至四元的罰款，逾期不改正的，由市、縣土地管理部門無償收回土地使用權(quán)。
第六十一條 對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
第六十二條 當(dāng)事人對行政機關(guān)的行政處罰不服的，可按有關(guān)規(guī)定申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟。
逾期不申請復(fù)議、不起訴又不執(zhí)行的，由做出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第九章 附則
第六十三條 本細則執(zhí)行中的具體問題由市土地管理局解釋。
第六十四條 本細則自發(fā)布之日起施行。
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