【案情】
2005年9月23日,被告某市房產(chǎn)管理局向原告趙某頒發(fā)房屋所有權(quán)證書,載明趙某系訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)人。2007年3月,被告為第三人史某(買方)辦理了該房轉(zhuǎn)讓登記,收回了原告的房屋所有權(quán)證書,向史某頒發(fā)了房產(chǎn)證。當年9月,史某又將該房出賣與第三人彭某。同年11月17日,被告向第三人彭某頒發(fā)了房產(chǎn)證。此后,原告趙某訴稱自己從未轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),被告沒有盡到法定的審查義務,憑一張假身份證辦理了過戶手續(xù),程序違法。據(jù)此要求撤銷被告向史某、彭某分別頒發(fā)的房產(chǎn)證。
【審判】
法院經(jīng)審理認為,原告與第三人史某之間不存在房屋買賣關系。被告在辦理轉(zhuǎn)移登記中,原告并未到場,相關轉(zhuǎn)讓登記申請中原告的署名、指紋均系偽造,又缺乏相關合同、協(xié)議、證明等,權(quán)屬轉(zhuǎn)移審核不實。鑒于史某的房產(chǎn)證已不存在,原告要求撤銷,法院不予支持。第三人彭某與史某之間存在房屋買賣合同關系,彭某的房產(chǎn)證書屬善意取得,原告要求撤銷彭某的房產(chǎn)證并為自己補辦房產(chǎn)證,法院不予支持。判決:確認被告為第三人史某頒發(fā)房產(chǎn)證的行為違法,駁回原告的其他訴訟請求。
【評析】
本案所爭執(zhí)的主要問題:一是房屋登記機關在辦理過戶登記時應盡到的合理審慎職責,該如何確認;二是對發(fā)生多次房屋買賣的,該如何保護善意第三人的利益。
關于第一個問題,從本案事實看,主要是他人偽造原告的身份證件,冒充原告持其它合法手續(xù)與買受人共同辦理了轉(zhuǎn)移登記,而房屋登記機關要盡到合理審慎職責,對當事人提供的虛假材料的審查,應作形式審查還是實質(zhì)審查?對此存在兩種觀點,一是只作形式審查,因為若將身份證件真假作為合理審慎職責的內(nèi)容,對房屋登記機關工作人員太苛刻。二是應作實質(zhì)審查。首先,房屋進行登記的目的在于保護不動產(chǎn)的合法穩(wěn)定,它不僅有民事權(quán)利范疇也有行政權(quán)力范疇,有民事交易也有行政公示,權(quán)利變動的手續(xù)繁瑣,其目的還在于保護公民的不動產(chǎn),特別是權(quán)利變動主要以辦理過戶登記為準,即所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不是以買賣房屋合同關系的成立有效為前提,而是以房屋登記機關的轉(zhuǎn)移登記即其內(nèi)部審核之時即房屋登記簿上載明的變動內(nèi)容為準,在發(fā)放房產(chǎn)所有權(quán)證之時才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,即買受人才真正取得房屋所有權(quán)。因此,對房屋登記機關若僅要求從形式審查即完成轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容,對當事人來講存在草率或不負責任,也不符合維護交易穩(wěn)定的司法原則。其次,目前從技術(shù)層面看,身份證識別裝備已經(jīng)出現(xiàn),同時經(jīng)過網(wǎng)絡和公安系統(tǒng)身份證管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)也非難事,通過科技手段完全可以避免用偽造身份證件處分他人財產(chǎn)的行為發(fā)生。筆者認為,對房屋登記機關合理審慎職責的內(nèi)容范圍,應從嚴掌握,要做到實質(zhì)審查。
關于第二個問題,我國物權(quán)法第一百零六條規(guī)定,無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在登記機關未履行審慎義務已經(jīng)辦理過戶登記的案件中,法院應依法保護善意第三人的權(quán)利。本案中,第三人彭某取得房屋所有權(quán)證,原告要求撤銷應予以駁回。
(作者單位:河南省焦作市中級人民法院 沁陽市人民法院)