近年來(lái),不少居民小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)業(yè)主手承諾:24小時(shí)為業(yè)主提供監(jiān)控服務(wù),外來(lái)車輛需登記后方可進(jìn)出小區(qū)等。但業(yè)主財(cái)物被盜時(shí)有發(fā)生,業(yè)主常常以物業(yè)公司不盡責(zé)而違約為由,要求物業(yè)公司賠償。此類糾紛在物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任、應(yīng)賠多少問(wèn)題上存有爭(zhēng)議,實(shí)踐中各地法院的判決也不盡相同。本文試從以下幾方面剖析物業(yè)公司在此類事件中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)
物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)合同法中沒(méi)有明文規(guī)定,對(duì)其性質(zhì)的界定眾說(shuō)紛紜。一種情況是將物業(yè)服務(wù)合同等同于保管合同;另一種情況是將物業(yè)服務(wù)合同理解為委托合同,目前持這種觀點(diǎn)的較多。
在發(fā)生盜竊案件時(shí),業(yè)主一方常常將物業(yè)服務(wù)合同理解為保管合同。但物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主財(cái)物一直在業(yè)主的控制下,業(yè)主對(duì)其負(fù)有主要的防盜安全責(zé)任。另外,保管合同往往按被保管財(cái)物的價(jià)值收費(fèi),而物業(yè)公司不可能按業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收取物業(yè)費(fèi),且收取的物業(yè)費(fèi)用中大多用于其他用途。因此,物業(yè)公司不可能像保管合同的保管義務(wù)人一樣對(duì)丟失物品承擔(dān)全部賠償責(zé)任。而將物業(yè)服務(wù)合同理解為委托合同的理由是,業(yè)主委員會(huì)是將小區(qū)委托給物業(yè)公司管理的。但實(shí)際上兩者并不是委托關(guān)系,物業(yè)在公司進(jìn)行管理時(shí)是獨(dú)立工作的,在具體事務(wù)上并不受業(yè)主委員會(huì)的制約,而且獨(dú)立地對(duì)自己在物業(yè)管理中的行為承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù),這與委托合同顯然不同。因此,物業(yè)服務(wù)合同有其特殊性,不能完全按照其他合同如保管合同對(duì)保管人的歸責(zé)原則來(lái)要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。
二、物業(yè)公司的責(zé)任范圍
現(xiàn)實(shí)生活中,隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng),部分業(yè)主無(wú)法區(qū)別物業(yè)公司的權(quán)限與職責(zé),認(rèn)為只要是發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的損害,物業(yè)公司就要承擔(dān)責(zé)任,大到人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失,小到水管滲漏、放養(yǎng)寵物、噪音擾民等等,都成為業(yè)主索賠或拒交物業(yè)費(fèi)的理由。
筆者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同仍屬于合同法范疇,要適用合同法的規(guī)定,因此,物業(yè)公司除了法定責(zé)任外,仍應(yīng)以合同約定義務(wù)為承擔(dān)責(zé)任的主要依據(jù)。物業(yè)公司的法定義務(wù)源于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安案件、安全事故應(yīng)進(jìn)行制止、采取應(yīng)急措施、及時(shí)報(bào)告和協(xié)助處理;約定義務(wù)則由物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行具體約定。如果物業(yè)公司未違反法定義務(wù)和約定義務(wù),物業(yè)公司則不承擔(dān)責(zé)任。
三、舉證責(zé)任的分配
“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”,這是民事訴訟的一般原則。除此以外,民事訴訟證據(jù)規(guī)則還規(guī)定了幾種舉證責(zé)任倒置的情形,而物業(yè)糾紛沒(méi)有被列入舉證責(zé)任倒置的情形。物業(yè)糾紛是否應(yīng)當(dāng)適用舉證責(zé)任倒置,是一個(gè)存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,舉證責(zé)任倒置是一種特殊的舉證責(zé)任形式,應(yīng)以有明確規(guī)定為適用條件,否則只能適用一般原則。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,此類糾紛中業(yè)主的舉證能力受限,應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置。
筆者認(rèn)為,如何適用應(yīng)當(dāng)具體分析,業(yè)主主張物業(yè)公司的積極行為構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任時(shí),應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)舉證責(zé)任;而業(yè)主主張物業(yè)公司的消極行為構(gòu)成違約時(shí),因業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司沒(méi)有全面履行合同進(jìn)行舉證是非常困難的,此時(shí)應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置,由物業(yè)公司舉證證明其已全面履行義務(wù)。
四、賠償標(biāo)準(zhǔn)
不少業(yè)主認(rèn)為,既然交了物管費(fèi),物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的損失應(yīng)全額賠償。筆者認(rèn)為,物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)行為是一種履行合同的行為,追究其違約責(zé)任也應(yīng)按照合同約定進(jìn)行追究。按照合同法的規(guī)定,不履行或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。因此,物業(yè)公司賠償損失的范圍只是在其未履行合同所導(dǎo)致?lián)p失的范圍內(nèi)進(jìn)行賠償,要具體考察物業(yè)公司的違約行為與損害結(jié)果之間因果關(guān)系的大小,并要考慮權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,合理地確定賠償數(shù)額。
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