房屋拆遷安置補償糾紛

廣東司法判例58例

1、佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組與郭瓊芳房屋拆遷糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)佛中法民五終字第111號

　　上訴人(原審被告)佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組(以下簡稱“莘村村民小組”)，住所地佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村。
　　負責(zé)人譚錦超，該村民小組組長。
　　委托代理人謝凱，廣東浩淼律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)郭瓊芳，女，1951年7月11日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村。
　　委托代理人韓仲堯，男，1936年6月15日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南紅衛(wèi)路十號。
　　上訴人莘村村民小組與被上訴人郭瓊芳因房屋拆遷糾紛一案，不服佛山市三水區(qū)人民法院(2005)三法民壹初字第1082號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。
　　原審判決認定：被告莘村村民小組在2003年6月因建農(nóng)民公寓將原告郭瓊芳經(jīng)營的會賓樓飲食店拆除，被告最初決定給予拆遷補償款八萬元，并實際給付了四萬元。但隨后原告提出要求被告建兩個約80方的鋪位租給原告開辦飲食店，并放棄余下的補償款四萬元。被告又予以同意，并于2003年8月6日與原告簽訂了《補償協(xié)議書》。但被告至今沒有履行建造鋪位并出租給原告使用的義務(wù)。
　　原審判決認為：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。依法成立的合同受法律保護。原、被告兩次簽訂的拆遷補償合同均合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)切實履行。被告逾期沒有履行約定的義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。被告先后向原告承諾過兩種拆遷補償方案，后一方案是前一方案替代履行方式。被告遲遲沒有履行后一方案，在合理期間內(nèi)也無法繼續(xù)履行，原告請求按前一方案履行，合法有理，予以支持。原告放棄請求被告賠償因遲延履行給其造成的損失，屬于對自己民事權(quán)利的自由處分，依法予以準(zhǔn)許。被告辯稱雙方在《補償協(xié)議書》中約定的“日后待本村鋪位建成”是“撥出兩個鋪位給原告”的合同履行的條件，但被告現(xiàn)在還沒有建成鋪位，應(yīng)視為合同履行的條件還沒有成就，故被告的行為不構(gòu)成違約。由于該鋪位在簽訂合同之時尚不存在，故“建”是“租”的必要前提和應(yīng)有含義，同屬合同履行的內(nèi)容，而不是合同履行的條件。原、被告對于合同履行的期限沒有約定，被告依法應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后的合理期間內(nèi)履行。被告的上述辯解無理，法院不予采納。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第六十一條的規(guī)定，判決如下：被告佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組須于判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郭瓊芳補償款40000元。逾期給付的，則按中國人民銀行同期同類貸款利率，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2610元，由被告負擔(dān)。
　　宣判后，上訴人莘村村民小組不服，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人因拆除被上訴人經(jīng)營的會賓樓已在2003年8月26日經(jīng)雙方協(xié)議，補償被上訴人拆遷補償款4萬元。當(dāng)時還有佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村民委員會作為證明單位蓋章證明確認�，F(xiàn)在被上訴人串通上訴人的部分前村民代表，出具所謂《補充證實材料》，是在損害上訴人集體利益。二、2003年8月26日，上訴人、被上訴人雙方鑒定《協(xié)議書》，被上訴人尚欠其補償款4萬元。被上訴人具狀時間在2005年9月28日，時隔二年一個月有余，已超過了訴訟時效。被上訴人也應(yīng)承擔(dān)敗訴的法律后果。三、被上訴人起訴的訴訟標(biāo)的是7萬元，向一審法院繳納案件訴訟費2610元，一審法院判決只支持她4萬元補償款的訴訟請求，訴訟費2610元也應(yīng)該合理分擔(dān)，而不可能由上訴人全部負擔(dān)。綜上所述，上訴人懇請二審法院依法糾錯，判令：1、撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人一審訴訟請求；2、一、二審訴訟費由被上訴人負擔(dān)。
　　被上訴人郭瓊芳答辯稱：上訴人應(yīng)補償被上訴人的損失。按照《協(xié)議書》上訴人是完全違約的，被上訴人也有些失誤，但過錯方主要是上訴人，故補償被上訴人的損失是上訴人應(yīng)負的主要違約責(zé)任。被上訴人要求上訴人賠償3萬元已是最低的要求(即賠償被上訴人因沒有鋪位開辦飲食業(yè)而無收入的生活費5000元，以及“會賓樓”設(shè)備用具損失費25000元)。
　　二審期間，上訴人莘村村民小組、被上訴人郭瓊芳均沒有提交證據(jù)。
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。
　　本院認為，上訴人莘村村民小組與被上訴人郭瓊芳之間簽訂的拆遷補償合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)。因上訴人建兩個約80方的鋪位租給被上訴人開辦飲食店的方案在合理期限內(nèi)無法履行，原審判決準(zhǔn)許被上訴人按前一方案履行，即按上訴人補償被上訴人4萬元的方案履行處理正確，本院予以支持。上訴人上訴認為被上訴人的訴訟請求已超過兩年訴訟時效的規(guī)定，因上訴人與被上訴人對于合同履行的期限沒有約定，故被上訴人的訴訟請求沒有超過兩年訴訟時效。至于一審案件受理費的分擔(dān)問題，原審判決計算錯誤，應(yīng)予以糾正。綜上，原審判決除案件受理費分擔(dān)計算錯誤應(yīng)予糾正外，實體審理認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　一審案件受理費2610元，由上訴人佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組負擔(dān)1490元、被上訴人郭瓊芳負擔(dān)1120元。二審案件受理費2610元，由上訴人佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組負擔(dān)。被上訴人郭瓊芳已預(yù)交一審案件受理費，上訴人佛山市三水區(qū)白坭鎮(zhèn)周村村委會莘村村民小組負擔(dān)的1490元在支付補償款時逕付郭瓊芳，法院不另收退。
　　本判決為終審判決。

2、麥景輝與佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司房屋拆遷、補償、安置糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)佛中法民五終字第130號

上訴人(原審原告)麥景輝，男，1951年2月3日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)平洲太平路14號。
　　委托代理人鄭東，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　委托代理人劉運全，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處，住所地佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處。
　　法定代表人李志倫，主任。
　　委托代理人柳軍，系廣東平洲律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司，住所地佛山市南海區(qū)桂城南海大道南70號二樓。
　　法定代表人馮世榮，經(jīng)理。
　　委托代理人饒海新，系廣東中信致誠律師事務(wù)所律師。
　　上訴人麥景輝與被上訴人佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處(以下簡稱“桂城街道辦”)、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司(以下簡稱“正平評估所”)因房屋拆遷、補償、安置糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院(2005)南民三初字第326號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認定：位于佛山市南海區(qū)平洲太平路14號的房屋屬麥景輝、麥景全、莫永共有。該房屋的南府國用字(90)第010561號國有土地使用證載：土地使用者麥景輝、麥景全、莫永，土地使用面積92.56平方米，用途為住宅；粵房字第2017521號房屋所有權(quán)證載：所有權(quán)人麥景輝，所有權(quán)人占有份額三分之一，建筑面積263.45平方米，住宅263.45平方米，房屋共有人麥景全、莫永，各占有份額三分之一。在原南海市平洲區(qū)辦事處的委托下，被告正平評估所對麥景輝的上述房屋進行了評估。2002年9月18日，被告正平評估所出具了《房地產(chǎn)評估報告書》，內(nèi)容是：所有權(quán)人麥景輝、麥景全、莫永，使用土地面積92.56㎡，結(jié)構(gòu)層數(shù)混合三層，評估部位全部，評估建筑面積263。45㎡，裝修成新度普通裝修，使用性質(zhì)住宅，評估目的拆遷補償，估價方法成本法，評估后的綜合價值是165388元。
　　2002年12月31日，佛山市南海區(qū)國土資源局(原南海市國土資源局，以下簡稱國土局)作出南國拆裁字(2002)第08號《南海市國土資源局房屋拆遷裁決書》，要求麥景輝必須在接到裁決書之日起20日內(nèi)，遷出被拆遷房屋，并把被拆遷房屋交給平洲街道辦實施拆除。2003年5月8日，南海區(qū)人民法院發(fā)出(2003)南行執(zhí)字第118－2號《公告》，責(zé)令麥景輝及其家屬等人員自本公告發(fā)出之日起五日內(nèi)自行從上述房屋及其附屬物遷出，逾期，將依法強制執(zhí)行。
　　2003年5月16日，麥景輝的代理人黃寶棠與原平洲街道辦簽訂了《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，雙方約定：麥景輝與麥景全、莫永在拆遷范圍內(nèi)共有土地一宗，面積92.56平方米，按每平方米500元補償，共計征地補償款46280元，因原告占有三分之一的使用權(quán)，平洲街道辦須支付給原告征地補償款15426.67元；平洲街道辦征用麥景輝住宅用地只給予作價補償，一律不予回遷用地安置；麥景輝與麥景全、莫永在拆遷范圍內(nèi)共有混合結(jié)構(gòu)房屋一間，建筑面積263.45平方米，其中有房產(chǎn)證的有263.45平方米；被拆遷的房屋按法定評估機構(gòu)評定的評估價補償，因麥景輝只占被拆遷房屋的三分之一物權(quán)，平洲街道辦須支付麥景輝建筑物拆遷補償款45766.67元；水、電、有線電視、電話等核定搬遷費補償總額為2406.9元；麥景輝不入住平洲街道辦指定的商品房樓盤，自行解決安置住房，平洲街道辦一次性給予原告自找居屋獎勵金10000元，以后麥景輝不得以任何理由再要求拆遷安置；麥景輝按期拆遷的，平洲街道辦須支付原告按期拆遷獎勵金3000元；平洲街道辦給予麥景輝3個月臨遷期安置補助金每月每戶500元，合計1500元；上述各項補償、獎勵款合共78100.24元，平洲街道辦在被拆遷房清拆完畢后15個工作日內(nèi)一次性將各項補償、獎勵款合共78100。24元付清給麥景輝；麥景輝在拆遷范圍內(nèi)的建筑物必須在2003年5月19日前自行全部搬遷完畢，逾期不搬遷的，視作放棄處理，平洲街道辦交由有關(guān)部門強行拆除。
　　2003年5月16日，原平洲街道辦支付麥景輝補償款57322元；同年5月22日，又支付麥景輝補償款20778.24元，兩項合計78100。24元，均存入麥景輝的帳戶中。
　　另查明，2003年1月，南海市撤市設(shè)區(qū)，并入佛山市。2005年1月，佛山市南海區(qū)部分鎮(zhèn)(街道)行政區(qū)域調(diào)整，撤銷桂城、平洲街道辦事處，合并設(shè)置桂城街道辦事處。
　　原審法院認為：原平洲街道辦與麥景輝于2003年5月16日簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是基于公共利益目的，雙方當(dāng)事人意思表示真實，合同內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不存在法律規(guī)定的無效事由，故該協(xié)議合法有效，具有法律約束力。麥景輝稱其受到對方脅迫，在迫于外部壓力的情況下才簽訂協(xié)議，沒有事實和法律依據(jù)；且即使麥景輝是因外部壓力而簽訂了協(xié)議，其也應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在撤銷事由之日起一年內(nèi)即2004年5月16日之前行使撤銷權(quán)，故麥景輝請求確認原平洲街道辦與其簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》無效的主張，理據(jù)不充分，法院不予支持；麥景輝主張兩被告對被拆房屋一樓的商鋪按市場參考價補償原告拆遷款的請求，法院也不予支持。被告正平評估所所出具的《房地產(chǎn)評估報告書》是麥景輝與原平洲街道辦簽訂拆遷協(xié)議的參照標(biāo)準(zhǔn)，是否以該評估結(jié)果來進行補償依據(jù)雙方的意愿，雙方可以接受，也可以不接受。麥景輝在接受了該評估結(jié)果并在此基礎(chǔ)上簽訂了拆遷協(xié)議后對《房地產(chǎn)評估報告書》提出異議的行為違背了誠實信用原則；且《房地產(chǎn)評估報告書》只是雙方簽訂協(xié)議的參考，麥景輝認為評估程序和方法違法，沒有依據(jù)，故麥景輝認為《房地產(chǎn)評估報告書》評估程序和方法違法并請求確認該評估無效的主張，法院不予支持；麥景輝請求被告桂城街道辦與其充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對麥景輝被拆房屋61。71平方米的住宅按市場比較法進行重新評估，并按重新評估價對原告進行補償?shù)闹鲝垼�理�?jù)不充分，法院不予支持。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。麥景輝可以選其中之一進行補償。案件中，麥景輝已選擇了貨幣補償，依法就不能再選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。故麥景輝要求被告桂城街道辦以區(qū)位接近、面積相當(dāng)?shù)纳啼伵c拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求，理據(jù)不充分，法院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第五十二條、第五十四條、第五十五條、《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告麥景輝的訴訟請求。案件受理費5212元(原告麥景輝已預(yù)交)，由原告麥景輝負擔(dān)。
　　上訴人麥景輝不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定事實不清、適用法律法規(guī)錯誤，《拆遷補償協(xié)議書》(下稱《協(xié)議書》)及對房屋的評估明顯違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估明顯無效，敬請二審法院依法撤銷一審判決。被上訴人正平評估所的評估人員無評估資格，評估程序和方法嚴(yán)重違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，《協(xié)議書》以違法評估的補償標(biāo)準(zhǔn)強加給上訴人違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估均屬無效。
　　二、兩被上訴人強行將上訴人的商鋪認定為住宅，一審法院對兩被上訴人將商鋪作住宅進行補償而對上訴人造成的損失卻只字不提，將上訴人在一審中的第三個訴求束之高閣，敬請二審法院對此予以糾正。
　　三、上訴人請求對商鋪在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換合理合法，一審法院卻任意解釋法律、不予支持�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十五條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”，而《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條是任意性條款、并沒有禁止貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，況且《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定(修正)》第十二條及《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十四條均明確規(guī)定，房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式�？梢姡�上訴人要求拆遷補償采取作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合是有法律依據(jù)的，一審法院不予支持明顯錯誤。
　　四、被上訴人正平評估所對其違法評估而對上訴人所造成的經(jīng)濟損失依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，一審法院卻以“評估只是參考”而讓其輕松脫逃，敬請二審法院予以糾正�；�于上述原由，在評估無效的情況下，上訴人要求被上訴人桂城街道辦應(yīng)與上訴人充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對被拆房屋的住宅部份進行重新評估、并對上訴人的商鋪按市場參考價進行補償合法合理。
　　五、上訴人提起民事訴訟合法合理，起訴資格法律依據(jù)充分。本案是僅就房屋補償、安置等問題依法提起的民事訴訟，《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理�！鄙显V人提起民事訴訟合法合理，法院依法受理依據(jù)充足。
　　六、上訴人的訴求沒有超過訴訟時效。首先，《協(xié)議書》于2003年5月16日簽訂，上訴人于2005年4月30日向南海區(qū)人民法院提交了民事訴狀及證據(jù)材料，且法院當(dāng)即予以簽收，顯然沒有超過兩年的訴訟時效。其次，雖然《評估報告書》是于2002年9月18日作出的，但兩被上訴人一直沒有送達給上訴人，訴訟時效無從起算。依據(jù)《民法通則》第一百四十條的規(guī)定，“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算�！庇捎谏显V人一直在“提出要求”、一直對評估結(jié)果提出異議，訴訟時效一直是處于中斷狀態(tài)，訴訟時效仍然無從起算。綜上所述，請求二審法院：1、撤銷一審判決；2、依法改判、支持上訴人在一審訴訟中的各項訴訟請求；3、由兩被上訴人承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費用。
　　被上訴人桂城街道辦答辯稱：一、被上訴人正平評估所作出的《評估報告書》合法有效。首先，被上訴人正平評估所是具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，對上訴人被拆房屋的評估是依法進行的，上訴人認為評估人員不具資格，評估的程序和方法違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)不能成立。其次，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，評估結(jié)果被已發(fā)生法律效力的南國拆裁字(2002)第08號《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》采納并確認，同時，該裁決書也被佛山市南海區(qū)人民法院作為強制執(zhí)行的依據(jù)發(fā)出《執(zhí)行通知書》及《公告》進行強制執(zhí)行，即佛山市南海區(qū)人民法院作為國家的審判機關(guān)也確認了《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》的法律效力。若上訴人認為其有相反的證據(jù)和法律依據(jù)足以推翻，亦應(yīng)另循司法程序首先否定已經(jīng)生效的法律文書，上訴人在本案中要求法院直接否定仲裁機構(gòu)的生效裁決及法院本身已經(jīng)發(fā)生效力的《執(zhí)行通知書》及《公告》毫無根據(jù)。
　　二、上訴人請求對已被確權(quán)為住宅的房屋一樓作為商鋪進行補償實屬無理，依法應(yīng)不予支持�！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定 ：“國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和確定的用途使用土地�！钡谑�二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)�！鄙鲜鲆�(guī)定屬于強制性規(guī)定，改變土地的用途必須辦理變更登記手續(xù)。被上訴人桂城街道辦不能因上訴人違法使用土地而違法進行評估和補償。
　　三、上訴人和被上訴人桂城街道辦簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》合理合法。2002年12月31日，經(jīng)南海市國土資源局裁決確認的評估結(jié)果后，上訴人沒有提出異議，并在接受該評估結(jié)果的情況下，上訴人與被上訴人自愿簽訂了《拆遷補償協(xié)議書》，這體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，符合自愿公平原則，合同的內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，合法有效。上訴人認為受到強大的壓力才被迫、無奈簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》，此種情形屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷的情形，即上訴人可以行使撤銷權(quán)的情形。《合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)。本案中，上訴人應(yīng)在2004年5月14日前行使撤銷權(quán)，但上訴人于2005年5月8日才提起訴訟，其請求明顯不受法律保護。
　　四、上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來講因已超過訴訟時效而不受法律保護。《評估報告書》早在2002年9月18日已做出，2002年12月31日為南海區(qū)國土資源局裁決確認，直到上訴人于2005年5月8日起訴提出異議，已明顯超過二年的訴訟時效，上訴人聲稱一直在“提出要求”一直對評估報告提出異議，訴訟時效一直處于中斷狀態(tài)，對此，上訴人并無提供任何證據(jù)支持其主張。因此，上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來看，因超過訴訟時效而不受法律保護。
　　五、一審法院對上訴人支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求不予支持是正確的。上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的理由是：被拆房屋一樓是商鋪和評估無效。對這一問題，被上訴人桂城街道辦已在上面做了詳盡的陳述，被拆房屋一樓是住宅而不是商鋪，評估結(jié)果合法有效，被上訴人已經(jīng)依法進行了拆遷補償，不存在支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的問題，再度補償不符合法律的規(guī)定，因此，上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有理據(jù)。綜上所述，上訴人的上訴無法律依據(jù)，提出的請求既不合理也不合法，因此，請法院駁回上訴人的上訴請求，維持原審判決。
　　被上訴人正平評估所答辯稱：一、訟爭房屋的拆遷評估工作均依照法律法規(guī)及相關(guān)政策進行，不論在評估程序、過程、方法和出具的評估報告書還是評估人員等各方面均符合相關(guān)規(guī)定。
　　二、上訴人與原平洲街道辦簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》與正平評估所無關(guān)。答辯人正平評估所依法對該訴爭房屋進行拆遷評估作出的對該房屋的評估結(jié)果價值僅作為他們之間協(xié)商補償時的參考。他們雙方如果不認同該房屋的評估價值，他們均可另行委托其他評估公司對該房屋重新進行評估，對房屋的評估價值他們可以不接受，這是他們的權(quán)利。因此，上訴人在上訴狀中認為答辯人對其所造成的經(jīng)濟損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的說法沒有任何法律依據(jù)。
　　三、上訴人的訴訟請求已超過法律規(guī)定的訴訟時效。第一、正平評估所于2002年9月18日作出了《房地產(chǎn)評估報告書》，上訴人在知道該房屋的評估結(jié)果后并未提出異議，也沒有向正平評估所提出要求，因此，上訴人現(xiàn)提出訴訟，已超過了法定的訴訟時效，不受法律保護。第二、上訴人在與原平洲街道辦簽訂《拆遷補償協(xié)議書》后，并沒有在一年內(nèi)提出要求撤銷該協(xié)議，因此，根據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，上訴人要求撤銷該協(xié)議的權(quán)利已消滅，依法不受法律保護。綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
　　二審期間，上訴人麥景輝、被上訴人桂城街道辦、被上訴人正平評估所沒有提交證據(jù)。
　　經(jīng)審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。
　　本院認為：上訴人麥景輝與原平洲街道辦簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定合同無效的法定情形，該合同效力應(yīng)受到法律保護，即合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定而享有權(quán)利和履行義務(wù)。上訴人麥景輝上訴認為，被上訴人正平評估所出具《房地產(chǎn)評估報告書》的評估人員沒有評估資格、評估程序和方法違法，要求確認《房地產(chǎn)評估報告書》為無效。因該上訴主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，原平洲街道辦提供了貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償方式供被拆遷人選擇其一。上訴人麥景輝選擇作價補償方式進行補償，并且原平洲街道辦已按照約定的作價補償計算方式將78100。24元補償款存入上訴人麥景輝的銀行賬戶。事后上訴人麥景輝要求對被拆遷房屋在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其訴請無理，本院不予支持�；�于合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容履行完結(jié)，上訴人麥景輝要求對被拆遷房屋進行重新評估作價并進行補償?shù)纳显V請求無理，本院予以駁回。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
    駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費5212元，由上訴人麥景輝負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

3、郭志齊與佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司房屋拆遷、補償、安置糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)佛中法民五終字第131號

上訴人(原審原告)郭志齊，男，1954年5月19日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)平洲永安北路35號。
　　委托代理人鄭東，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　委托代理人劉運全，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處，住所地佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處。
　　法定代表人李志倫，主任。
　　委托代理人柳軍，系廣東平洲律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司，住所地佛山市南海區(qū)桂城南海大道南70號二樓。
　　法定代表人馮世榮，經(jīng)理。
　　委托代理人饒海新，系廣東中信致誠律師事務(wù)所律師。
　　上訴人郭志齊與被上訴人佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處(以下簡稱“桂城街道辦”)、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司(以下簡稱“正平評估所”)因房屋拆遷、補償、安置糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院(2005)南民三初字第327號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認定：南府國用(95)字第特5307號國有土地使用證載：土地使用者郭志齊，土地用途為住宅，地號02012814，土地使用權(quán)總面積33.75平方米。郭志齊在該土地上有房屋，但沒有房產(chǎn)證。在原南海市平洲區(qū)辦事處的委托下，被告正平評估所對郭志齊的上述房屋進行了評估。2002年11月30日，被告正平評估所出具了《房地產(chǎn)評估報告書》，內(nèi)容是：使用土地面積33.75㎡，評估部位全部，評估建筑面積146。1㎡，裝修成新度普通裝修，使用性質(zhì)住宅，評估目的拆遷補償，估價方法成本法，評估后的綜合價值是96866元。
　　2003年1月24日，佛山市南海區(qū)國土資源局(原南海市國土資源局，以下簡稱國土局)作出南國拆裁字(2003)第01號《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》，要求郭志齊必須在接到裁決書之日起25日內(nèi)，遷出被拆遷房屋，并把被拆遷房屋交給平洲街道辦實施拆除。2003年5月6日，國土局向南海區(qū)人民法院申請先予強制執(zhí)行南國拆裁字(2003)第01號房屋拆遷裁決，法院準(zhǔn)予先予強制執(zhí)行。2003年5月9日，南海區(qū)人民法院向郭志齊發(fā)出(2003)南行執(zhí)字第119－1號《執(zhí)行通知書》，限令郭志齊在2003年5月9日前全部履行國土局的裁決書所確定的義務(wù)，逾期不履行，將依法強制執(zhí)行。南海區(qū)人民法院發(fā)出(2003)南行執(zhí)字第119－2號《公告》，責(zé)令郭志齊及其家屬等人員自本公告發(fā)出之日起五日內(nèi)自行從上述房屋及其附屬物遷出，逾期，將依法強制執(zhí)行。
　　2003年5月14日，郭志齊與原平洲街道辦簽訂了《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，雙方約定：郭志齊在拆遷建筑范圍內(nèi)有混合結(jié)構(gòu)房屋一間，建筑面積146.1平方米，其土地證發(fā)證面積33.75平方米，其中無房產(chǎn)證的有146.1平方米；被拆遷房屋按法定評估機構(gòu)評定的評估價96866元補償，平洲街道辦支付郭志齊建筑物拆遷補償款共96866元；經(jīng)核實有地下一層，層高2.1～2.2米，面積68.64平方米，按單位殘值價每平方米150元的標(biāo)準(zhǔn)補償，計補償款10296元；郭志齊已確認產(chǎn)權(quán)的被拆遷建筑物內(nèi)的水、電、有線電視、電話等的搬遷，核定搬遷費補償總額為1103.3元；郭志齊不入住平洲街道辦指定的商品房樓盤，自行解決安置住房，平洲街道辦一次性給予郭志齊自找居屋獎勵金5000元，以后郭志齊不得以任何理由再要求拆遷安置，對未領(lǐng)取土地使用證的一律不予發(fā)給自找居屋獎勵金；郭志齊按期拆遷的，平洲街道辦須支付郭志齊按期拆遷獎勵金3000元；臨遷期補助按3個月每月500元支付郭志齊臨遷期補助金共1500元；上述各項補償、獎勵款合共117765.30元，其中補償款合計109765.30元，獎勵金合計8000元，拆遷房拆遷完畢后10個工作日內(nèi)平洲街道辦一次性將各項補償、獎勵款合共117765。30元支付給郭志齊；郭志齊在拆遷范圍內(nèi)的建筑物必須在2003年5月19日前自行全部搬遷完畢，逾期不搬遷的，視作放棄處理。
　　2003年5月26日，郭志齊在《永安路第一期拆遷補償給付表》上簽名，簽收了原平洲街道辦支付的補償款117765。30元。
　　另查明，2003年1月，南海市撤市設(shè)區(qū)，并入佛山市。2005年1月，佛山市南海區(qū)部分鎮(zhèn)(街道)行政區(qū)域調(diào)整，撤銷桂城、平洲街道辦事處，合并設(shè)置桂城街道辦事處。
　　原審法院認為：原平洲街道辦與郭志齊于2003年5月14日簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是基于公共利益目的，雙方當(dāng)事人意思表示真實，合同內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不存在法律規(guī)定的無效事由，故該協(xié)議合法有效，具有法律約束力。郭志齊稱其受到對方脅迫，在迫于外部壓力的情況下才簽訂協(xié)議，沒有事實和法律依據(jù)；且即使郭志齊是因外部壓力而簽訂了協(xié)議，其也應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在撤銷事由之日起一年內(nèi)即2004年5月14日之前行使撤銷權(quán)，故郭志齊請求確認原平洲街道辦與其簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》無效的主張，理據(jù)不充分，法院不予支持；郭志齊主張兩被告桂城街道辦、正平評估所按市場參考價增加補償郭志齊拆遷款以及被拆房屋用地按提高后的每平方米900元進行補償?shù)恼埱螅�法院也不予支持。被告正平評估所所出具的《房地產(chǎn)評估報告書》是郭志齊與原平洲街道辦簽訂拆遷協(xié)議的參照標(biāo)準(zhǔn)，是否以該評估結(jié)果來進行補償依據(jù)雙方的意愿，雙方可以接受，也可以不接受。郭志齊在接受了該評估結(jié)果并在此基礎(chǔ)上簽訂了拆遷協(xié)議后對《房地產(chǎn)評估報告書》提出異議的行為違背了誠實信用原則；且《房地產(chǎn)評估報告書》只是雙方簽訂協(xié)議的參考，郭志齊認為評估程序和方法違法，沒有依據(jù)，故郭志齊認為《房地產(chǎn)評估報告書》評估程序和方法違法并請求確認該評估無效的主張，法院不予支持；郭志齊請求被告桂城街道辦與其充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對郭志齊被拆房屋73.05平方米的住宅面積及地下一層68。64平方米按市場比較法進行重新評估，并按重新評估價對郭志齊進行補償?shù)闹鲝垼�理�?jù)不充分，法院不予支持。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。郭志齊可以選其中之一進行補償。案件中，郭志齊已選擇了貨幣補償，依法就不能再選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。故郭志齊要求被告桂城街道辦以區(qū)位接近、面積相當(dāng)?shù)纳啼伵c拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求，理據(jù)不充分，法院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第五十二條、第五十四條、第五十五條、《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告郭志齊的訴訟請求。案件受理費8087元，由原告郭志齊負擔(dān)。
　　上訴人郭志齊不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定事實不清、適用法律法規(guī)錯誤，《拆遷補償協(xié)議書》(下稱《協(xié)議書》)及對房屋的評估明顯違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估明顯無效，敬請二審法院依法撤銷一審判決。被上訴人正平評估所的評估人員無評估資格，評估程序和方法嚴(yán)重違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，《協(xié)議書》以違法評估的補償標(biāo)準(zhǔn)強加給上訴人違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估均屬無效。
　　二、兩被上訴人強行將上訴人的商鋪認定為住宅，一審法院對兩被上訴人將商鋪作住宅進行補償而對上訴人造成的損失卻只字不提，將上訴人在一審中的第三個訴求束之高閣，敬請二審法院對此予以糾正。
　　三、上訴人請求對商鋪在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換合理合法，一審法院卻任意解釋法律、不予支持。《城市房屋拆遷管理條例》第二十五條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”，而《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條是任意性條款、并沒有禁止貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，況且《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定(修正)》第十二條及《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十四條均明確規(guī)定，房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式�？梢�，上訴人要求拆遷補償采取作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合是有法律依據(jù)的，一審法院不予支持明顯錯誤。
　　四、被上訴人正平評估所對其違法評估而對上訴人所造成的經(jīng)濟損失依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，一審法院卻以“評估只是參考”而讓其輕松脫逃，敬請二審法院予以糾正�；�于上述原由，在評估無效的情況下，上訴人要求被上訴人桂城街道辦應(yīng)與上訴人充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對被拆房屋的住宅部份進行重新評估、并對上訴人的商鋪按市場參考價進行補償合法合理。
　　五、上訴人提起民事訴訟合法合理，起訴資格法律依據(jù)充分。本案是僅就房屋補償、安置等問題依法提起的民事訴訟，《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理�！鄙显V人提起民事訴訟合法合理，法院依法受理依據(jù)充足。
　　六、上訴人的訴求沒有超過訴訟時效。首先，《協(xié)議書》于2003年5月14日簽訂，上訴人于2005年4月30日向南海區(qū)人民法院提交了民事訴狀及證據(jù)材料，且法院當(dāng)即予以簽收，顯然沒有超過兩年的訴訟時效。其次，雖然《評估報告書》是于2002年11月30日作出的，但兩被上訴人一直沒有送達給上訴人，訴訟時效無從起算。依據(jù)《民法通則》第一百四十條的規(guī)定，“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。”由于上訴人一直在“提出要求”、一直對評估結(jié)果提出異議，訴訟時效一直是處于中斷狀態(tài)，訴訟時效仍然無從起算。綜上所述，請求二審法院：1、撤銷一審判決；2、依法改判、支持上訴人在一審訴訟中的各項訴訟請求；3、由兩被上訴人承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費用。
　　被上訴人桂城街道辦答辯稱：一、被上訴人正平評估所作出的《評估報告書》合法有效。首先，被上訴人正平評估所是具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，對上訴人被拆房屋的評估是依法進行的，上訴人認為評估人員不具資格，評估的程序和方法違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)不能成立。其次，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，評估結(jié)果被已發(fā)生法律效力的南國拆裁字(2003)第01號《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》采納并確認，同時，該裁決書也被佛山市南海區(qū)人民法院作為強制執(zhí)行的依據(jù)發(fā)出《執(zhí)行通知書》及《公告》進行強制執(zhí)行，即佛山市南海區(qū)人民法院作為國家的審判機關(guān)也確認了《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》的法律效力。若上訴人認為其有相反的證據(jù)和法律依據(jù)足以推翻，亦應(yīng)另循司法程序首先否定已經(jīng)生效的法律文書，上訴人在本案中要求法院直接否定仲裁機構(gòu)的生效裁決及法院本身已經(jīng)發(fā)生效力的《執(zhí)行通知書》及《公告》毫無根據(jù)。
　　二、上訴人請求對已被確權(quán)為住宅的房屋一樓作為商鋪進行補償實屬無理，依法應(yīng)不予支持�！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定 ：“國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和確定的用途使用土地。”第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)�！鄙鲜鲆�(guī)定屬于強制性規(guī)定，改變土地的用途必須辦理變更登記手續(xù)。被上訴人決不能因上訴人違法使用土地而違法進行評估和補償。
　　三、上訴人和被上訴人簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》合理合法。2003年1月24日，經(jīng)南海市國土資源局裁決確認的評估結(jié)果后，上訴人沒有提出異議，并在接受該評估結(jié)果的情況下，上訴人與被上訴人自愿簽訂了《拆遷補償協(xié)議書》，這體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，符合自愿公平原則，合同的內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，合法有效。上訴人認為《拆遷補償協(xié)議書》是被上訴人利用自己的行政優(yōu)勢，此種情形屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷的情形，即上訴人可以行使撤銷權(quán)的情形。《合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)。本案中，上訴人應(yīng)在2004年5月14日前行使撤銷權(quán)，但上訴人于2005年5月8日才提起訴訟，其請求明顯不受法律保護。
　　四、上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來講因已超過訴訟時效而不受法律保護�！对u估報告書》早在2002年11月30日已做出，2003年1月24日為南海市國土資源局裁決確認，直到上訴人于2005年5月8日起訴提出異議，已明顯超過二年的訴訟時效，上訴人聲稱一直在“提出要求”一直對評估報告提出異議，訴訟時效一直處于中斷狀態(tài)，對此，上訴人并無提供任何證據(jù)支持其主張。因此，上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來看，因超過訴訟時效而不受法律保護。
　　五、一審法院對上訴人支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求不予支持是正確的。上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的理由是：被拆房屋一樓是商鋪和評估無效。對這一問題，被上訴人已在上面做了詳盡的陳述，被拆房屋一樓是住宅而不是商鋪，評估結(jié)果合法有效，被上訴人已經(jīng)依法進行了拆遷補償，不存在支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的問題，再度補償不符合法律的規(guī)定，因此，上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有理據(jù)。綜上所述，上訴人的上訴無法律依據(jù)，提出的請求既不合理也不合法，因此，請法院駁回上訴人的上訴請求，維持原審判決。
　　被上訴人正平評估所答辯稱：一、訟爭房屋的拆遷評估工作均依照法律法規(guī)及相關(guān)政策進行，不論在評估程序、過程、方法和出具的評估報告書還是評估人員等各方面均符合相關(guān)規(guī)定。
　　二、上訴人郭志齊與原平洲街道辦簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》與正平評估所無關(guān)。正平評估所依法對該訴爭房屋進行拆遷評估作出的對該房屋的評估結(jié)果價值僅作為他們之間協(xié)商補償時的參考。他們雙方如果不認同該房屋的評估價值，他們均可另行委托其他評估公司對該房屋重新進行評估，對房屋的評估價值他們可以不接受，這是他們的權(quán)利。因此，上訴人在上訴狀中認為正平評估所對其所造成的經(jīng)濟損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的說法沒有任何法律依據(jù)。
　　三、上訴人的訴訟請求已超過法律規(guī)定的訴訟時效。第一、答辯人于2002年11月30日作出了《房地產(chǎn)評估報告書》，上訴人在知道該房屋的評估結(jié)果后并未提出異議，也沒有向答辯人提出要求，因此，上訴人現(xiàn)提出訴訟，已超過了法定的訴訟時效，不受法律保護。第二、上訴人在與原平洲街道辦簽訂《拆遷補償協(xié)議書》后，并沒有在一年內(nèi)提出要求撤銷該協(xié)議，因此，根據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，上訴人要求撤銷該協(xié)議的權(quán)利已消滅，依法不受法律保護。綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
　　二審期間，上訴人郭志齊、被上訴人桂城街道辦、被上訴人正平評估所沒有提交證據(jù)。
　　經(jīng)審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。
　　本院認為：上訴人郭志齊與原平洲街道辦簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定合同無效的法定情形，該合同效力應(yīng)受到法律保護，即合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定而享有權(quán)利和履行義務(wù)。上訴人郭志齊上訴認為，被上訴人正平評估所出具《房地產(chǎn)評估報告書》的評估人員沒有評估資格、評估程序和方法違法，要求確認《房地產(chǎn)評估報告書》為無效。因該上訴主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，原平洲街道辦提供了貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償方式供被拆遷人選擇其一。上訴人郭志齊選擇作價補償方式進行補償，并且郭志齊在《永安路第一期拆遷補償給付表》上簽名，簽收了原平洲街道辦支付的補償款117765。30元。事隔近二年之后，上訴人郭志齊要求對被拆遷房屋在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其訴請無理，本院不予支持。基于合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容履行完結(jié)，上訴人郭志齊要求對被拆遷房屋進行重新評估作價并進行補償?shù)纳显V請求無理，本院予以駁回。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費8087元，由上訴人郭志齊負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

4、陳松森與佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司房屋拆遷、補償、安置糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)佛中法民五終字第138號

　　上訴人(原審原告)陳松森，男，1951年5月10日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)平洲工農(nóng)兵街一巷10號。
　　委托代理人鄭東，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　委托代理人劉運全，系北京市建元律師事務(wù)所廣州分所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處，住所地佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處。
　　法定代表人李志倫，主任。
　　委托代理人柳軍，系廣東平洲律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司，住所地佛山市南海區(qū)桂城南海大道南70號二樓。
　　法定代表人馮世榮，經(jīng)理。
　　委托代理人饒海新，系廣東中信致誠律師事務(wù)所律師。
　　上訴人陳松森與被上訴人佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處(以下簡稱“桂城街道辦”)、佛山市南海正平房地產(chǎn)評估所有限公司(以下簡稱“正平評估所”)因房屋拆遷、補償、安置糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院(2005)南民三初字第325號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認定：位于佛山市南海區(qū)平洲永安路北段的一棟房屋屬原告所有。該房屋的南府國用(97)第020023號國有土地使用證載：土地使用面積81平方米，用途為住宅；粵房證字第4175427號房屋所有權(quán)證載：建筑面積162平方米，住宅81平方米，非住宅81平方米。在原南海市平洲區(qū)辦事處的委托下，被告正平評估所對原告的上述房屋進行了評估。2002年9月18日，被告正平評估所出具了《房地產(chǎn)評估報告書》，內(nèi)容是：使用土地面積81㎡，結(jié)構(gòu)層數(shù)框架二層，評估部位全部，評估建筑面積162㎡，裝修成新度普通裝修，使用性質(zhì)住宅，評估目的拆遷補償，估價方法成本法，評估后的綜合價值是84418元。《房地產(chǎn)估計計價書》備注顯示：評估價表僅含建筑物(層構(gòu))重置折舊價值，不含土地使用權(quán)價值。
　　2002年12月31日，佛山市南海區(qū)國土資源局(原南海市國土資源局，以下簡稱國土局)作出南國拆裁字(2002)第06號《南海市國土資源局房屋拆遷裁決書》，要求原告必須在接到裁決書之日起20日內(nèi)，遷出被拆遷房屋，并把被拆遷房屋交給平洲街道辦實施拆除。2003年2月10日，原告因不服南國拆裁字(2002)第06號國土局房屋拆遷裁決書提起行政訴訟，請求撤銷該裁決書并對原告的涉訟房屋進行重新評估。訴訟中，法院委托南海市駿朗會計師事務(wù)所有限公司對原告的房屋進行了評估，評估后房屋建筑物(二層房產(chǎn))凈值是32805元，土地使用權(quán)價值是70065元，合計共102870元。2003年5月21日，原告就上述行政訴訟申請撤訴。法院依法裁定準(zhǔn)許原告撤訴。
　　2003年5月6日，國土局向法院申請先予強制執(zhí)行南國拆裁字(2002)第06號房屋拆遷裁決，法院準(zhǔn)予先予強制執(zhí)行。2003年5月9日，法院向原告發(fā)出(2003)南行執(zhí)字第120－1號《執(zhí)行通知書》，限令原告在2003年5月9日前全部履行國土局的裁決書所確定的義務(wù)，逾期不履行，將依法強制執(zhí)行。2003年5月15日，法院向原告發(fā)出通知，決定于2003年5月19日強制拆遷原告房屋。
　　2003年5月16日，原告與原平洲街道辦簽訂了《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，雙方約定：原告在拆遷范圍內(nèi)有土地一宗，面積81平方米，按每平方米500元補償，平洲街道辦須付原告征地補償款合計40500元；平洲街道辦征用原告住宅用地只給予作價補償，一律不予回遷用地安置；原告在拆遷范圍內(nèi)有框架、磚木結(jié)構(gòu)房屋一間，建筑面積297.74平方米，其中有房產(chǎn)證的有162平方米，無房產(chǎn)證的有135.74平方米，被拆遷的房屋按法定評估機構(gòu)評定的評估價補償，平洲街道辦須支付原告建筑物拆遷補償款76140元，無房產(chǎn)證的135.74平方米按建筑物評估單價的50％計補即31898.9元；水、電、有線電視、電話等核定搬遷費補償總額為11752元；原告不入住平洲街道辦指定的商品房樓盤，自行解決安置住房，平洲街道辦一次性給予原告自找居屋獎勵金10000元，以后原告不得以任何理由再要求拆遷安置；原告按期拆遷的，平洲街道辦須支付原告按期拆遷獎勵金3000元；平洲街道辦按過渡期3個月每月每戶500元的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付原告臨遷期安置補助金共1500元；上述各項補償、獎勵款合共174790.9元，平洲街道辦在被拆遷房清拆完畢后十五個工作日內(nèi)一次性將各項補償、獎勵款合共174790。9元付清給原告；原告在拆遷范圍內(nèi)的建筑物必須在2003年5月19日前自行全部清拆完畢，逾期不拆除的，視為放棄處理，平洲街道辦交由有關(guān)部門強行拆除，并按有關(guān)規(guī)定收取原告的相關(guān)費用。
　　2003年5月16日，原平洲街道辦支付原告補償款90198元；同年5月22日，又支付原告補償款84592.9元，兩項合計174790。9元，均存入原告的帳戶中。
　　2003年5月19日，原告因妨礙執(zhí)行被本院拘留。之后，原告承認并改正錯誤，法院于當(dāng)日解除對其的拘留。
　　另查明，2003年1月，南海市撤市設(shè)區(qū)，并入佛山市。2005年1月，佛山市南海區(qū)部分鎮(zhèn)(街道)行政區(qū)域調(diào)整，撤銷桂城、平洲街道辦事處，合并設(shè)置桂城街道辦事處。
　　原審法院認為：原平洲街道辦與原告于2003年5月16日簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是基于公共利益目的，雙方當(dāng)事人意思表示真實，合同內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不存在法律規(guī)定的無效事由，故該協(xié)議合法有效，具有法律約束力。原告稱其受到對方脅迫，在迫于外部壓力的情況下才簽訂協(xié)議，沒有事實和法律依據(jù)；且即使原告是因外部壓力而簽訂了協(xié)議，其也應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在撤銷事由之日起一年內(nèi)即2004年5月16日之前行使撤銷權(quán)，故原告請求確認原平洲街道辦與原告簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》無效的主張，理據(jù)不充分，不予支持；原告主張兩被告按市場價補償原告拆遷款的請求，也不予支持。被告正平評估所所出具的《房地產(chǎn)評估報告書》是原告與原平洲街道辦簽訂拆遷協(xié)議的參照標(biāo)準(zhǔn)，是否以該評估結(jié)果來進行補償依據(jù)雙方的意愿，雙方可以接受，也可以不接受。原告在接受了該評估結(jié)果并在此基礎(chǔ)上簽訂了拆遷協(xié)議后對《房地產(chǎn)評估報告書》提出異議的行為違背了誠實信用原則；且《房地產(chǎn)評估報告書》只是雙方簽訂協(xié)議的參考，原告認為評估程序和方法違法，沒有依據(jù)，故原告認為《房地產(chǎn)評估報告書》評估程序和方法違法并請求確認該評估無效的主張，不予支持；原告請求被告桂城街道辦與其充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對原告被拆房屋81平方米的住宅及歷史遺留問題住宅按市場比較法進行重新評估，并按重新評估價對原告進行補償?shù)闹鲝�，理�?jù)不充分，不予支持。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。原告可以選其中之一進行補償。本案中，原告已選擇了貨幣補償，依法就不能再選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。故原告要求被告桂城街道辦以區(qū)位接近、面積相當(dāng)?shù)纳啼伵c原告被拆商鋪進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求，理據(jù)不充分，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第五十二條、第五十四條、第五十五條、《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，判決：駁回原告陳松森的訴訟請求。本案受理費9800元，由原告負擔(dān)。
　　上訴人陳松森不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定事實不清、適用法律法規(guī)錯誤，《拆遷補償協(xié)議書》(下稱《協(xié)議書》)及對房屋的評估明顯違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估明顯無效，敬請二審法院依法撤銷一審判決。被上訴人正平評估所的評估人員無評估資格，評估程序和方法嚴(yán)重違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，《協(xié)議書》以違法評估的補償標(biāo)準(zhǔn)強加給上訴人違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，《協(xié)議書》及評估均屬無效。
　　二、兩被上訴人強行將上訴人的商鋪認定為住宅，一審法院對兩被上訴人將商鋪作住宅進行補償而對上訴人造成的損失卻只字不提，將上訴人在一審中的第三個訴求束之高閣，敬請二審法院對此予以糾正。
　　三、上訴人請求對商鋪在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換合理合法，一審法院卻任意解釋法律、不予支持�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十五條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”，而《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條是任意性條款、并沒有禁止貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，況且《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定(修正)》第十二條及《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十四條均明確規(guī)定，房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式�？梢�，上訴人要求拆遷補償采取作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合是有法律依據(jù)的，一審法院不予支持明顯錯誤。
　　四、被上訴人正平評估所對其違法評估而對上訴人所造成的經(jīng)濟損失依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，一審法院卻以“評估只是參考”而讓其輕松脫逃，敬請二審法院予以糾正�；�于上述原由，在評估無效的情況下，上訴人要求被上訴人桂城街道辦應(yīng)與上訴人充分協(xié)商后共同確定由另外的法定評估機構(gòu)對被拆房屋的住宅部份進行重新評估、并對上訴人的商鋪按市場參考價進行補償合法合理。
　　五、上訴人提起民事訴訟合法合理，起訴資格法律依據(jù)充分。本案是僅就房屋補償、安置等問題依法提起的民事訴訟，《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”上訴人提起民事訴訟合法合理，法院依法受理依據(jù)充足。
　　六、上訴人的訴求沒有超過訴訟時效。首先，《協(xié)議書》于2003年5月16日簽訂，上訴人于2005年4月30日向南海區(qū)人民法院提交了民事訴狀及證據(jù)材料，且法院當(dāng)即予以簽收，顯然沒有超過兩年的訴訟時效。其次，雖然《評估報告書》是于2002年9月18日作出的，但兩被上訴人一直沒有送達給上訴人，訴訟時效無從起算。依據(jù)《民法通則》第一百四十條的規(guī)定，“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。”由于上訴人一直在“提出要求”、一直對評估結(jié)果提出異議，訴訟時效一直是處于中斷狀態(tài)，訴訟時效仍然無從起算。
　　綜上所述，請求二審法院：1、撤銷一審判決；2、依法改判、支持上訴人在一審訴訟中的各項訴訟請求；3、由兩被上訴人承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費用。
　　被上訴人桂城街道辦答辯稱：一、被上訴人正平評估所作出的《評估報告書》合法有效。首先，被上訴人正平評估所是具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，對上訴人被拆房屋的評估是依法進行的，上訴人認為評估人員不具資格，評估的程序和方法違法，評估報告不符合國家標(biāo)準(zhǔn)不能成立。其次，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，評估結(jié)果被已發(fā)生法律效力的南國拆裁字(2002)第06號《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》采納并確認，同時，該裁決書也被佛山市南海區(qū)人民法院做為強制執(zhí)行的依據(jù)發(fā)出《執(zhí)行通知書》及《公告》進行強制執(zhí)行，即佛山市南海區(qū)人民法院做為國家的審判機關(guān)也確認了《佛山市南海區(qū)國土資源局房屋拆遷裁決書》的法律效力。若上訴人認為其有相反的證據(jù)和法律依據(jù)足以推翻，亦應(yīng)另循司法程序首先否定已經(jīng)生效的法律文書，上訴人在本案中要求法院直接否定仲裁機構(gòu)的生效裁決及法院本身已經(jīng)發(fā)生效力的《執(zhí)行通知書》及《公告》毫無根據(jù)。
　　二、上訴人請求對已被確權(quán)為住宅的房屋一樓作為商鋪進行補償實屬無理，依法應(yīng)不予支持�！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定 ：“國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和確定的用途使用土地。”第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)�！鄙鲜鲆�(guī)定屬于強制性規(guī)定，改變土地的用途必須辦理變更登記手續(xù)。被上訴人決不能因上訴人違法使用土地而違法進行評估和補償。
　　三、上訴人和被上訴人簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》合理合法。2002年12月31日，經(jīng)南海市國土資源局裁決確認的評估結(jié)果后，上訴人雖不服提起行政訴訟，但在2005年5月21日撤訴，并在接受該評估結(jié)果的情況下，上訴人與被上訴人自愿簽訂了《拆遷補償協(xié)議書》，這體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，符合自愿公平原則，合同的內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，合法有效。上訴人認為《拆遷補償協(xié)議書》是被上訴人利用自已的行政優(yōu)勢，此種情形屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷的情形，即上訴人可以行使撤銷權(quán)的情形�！逗贤�法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)。本案中，上訴人應(yīng)在2004年5月16日前行使撤銷權(quán)，但上訴人于2005年5月8日才提起訴訟，其請求明顯不受法律保護。
　　四、上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來講因已超過訴訟時效而不受法律保護�！对u估報告書》早在2002年9月18日已做出，2002年12月31日為南海區(qū)國土資源局裁決確認，至到上訴人于2005年5月8日起訴提出異議，已明顯超過二年的訴訟時效，上訴人聲稱一直在“提出要求”一直對評估報告提出異議，訴訟時效一直處于中斷狀態(tài)，對此，上訴人并無提供任何證據(jù)支持其主張。因此，上訴人主張《評估報告書》無效，從訴訟時效的角度來看，因超過訴訟時效而不受法律保護。
　　五、一審法院對上訴人支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的請求不予支持是正確的。上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的理由是：被拆房屋一樓是商鋪和評估無效。對這一問題，被上訴人已在上面做了詳盡的陳述，被拆房屋一樓是住宅而不是商鋪，評估結(jié)果合法有效，被上訴人已經(jīng)依法進行了拆遷補償，不存在支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的問題，再度補償不符合法律的規(guī)定，因此，上訴人請求支付差價和產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有理據(jù)。綜上所述，上訴人的上訴無法律依據(jù)，提出的請求既不合理也不合法，因此，請法院駁回上訴人的上訴請求，維持原審判決。
　　被上訴人正平評估所答辯稱：一、訟爭房屋的拆遷評估工作均依照法律法規(guī)及相關(guān)政策進行，不論在評估程序、過程、方法和出具的評估報告書還是評估人員等方面均符合相關(guān)規(guī)定。
　　二、上訴人陳松森與原平洲街道辦簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》與正平評估所無關(guān)。正平評估所依法對該訴爭房屋進行拆遷評估作出的對該房屋的評估結(jié)果價值僅作為他們之間協(xié)商補償時的參考。他們雙方如果不認同該房屋的評估價值，他們均可另行委托其他評估公司對該房屋重新進行評估，對房屋的評估價值他們可以不接受，這是他們的權(quán)利。因此，上訴人在上訴狀中認為正平評估所對其所造成的經(jīng)濟損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的說法沒有任何法律依據(jù)。
　　三、上訴人的訴訟請求已超過法律規(guī)定的訴訟時效。第一、正平評估所于2002年9月18日作出了《房地產(chǎn)評估報告書》，上訴人在知道該房屋的評估結(jié)果后提出異議，并通過委托其他評估公司對該房屋進行重新評估。而上訴人現(xiàn)提出訴訟，是沒有道理的，也已超過了法定的訴訟時效，不受法律保護。第二、上訴人在與原平洲街道辦簽訂《拆遷補償協(xié)議書》后，并沒有在一年內(nèi)提出要求撤銷該協(xié)議，因此，根據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，上訴人要求撤銷該協(xié)議的權(quán)利已消滅，依法不受法律保護。綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
　　二審期間，上訴人陳松森、被上訴人桂城街道辦、正平評估所均沒有提交證據(jù)。
　　經(jīng)審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。
　　本院認為：上訴人陳松森與原平洲街道辦簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定合同無效的法定情形，該合同效力應(yīng)受到法律保護，即合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定而享有權(quán)利和履行義務(wù)。上訴人陳松森上訴認為，被上訴人正平評估所出具《房地產(chǎn)評估報告書》的評估人員沒有評估資格、評估程序和方法違法，要求確認《房地產(chǎn)評估報告書》為無效。因該上訴主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》，原平洲街道辦提供了貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償方式供被拆遷人選擇其一，上訴人陳松森選擇作價補償方式進行補償，并且也已經(jīng)收取了原平洲街道辦支付的補償款共計174790。9元。事后上訴人陳松森要求對被拆遷房屋在結(jié)清差價的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其訴請無理，本院不予支持。基于合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆遷補償協(xié)議書》約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容履行完結(jié)，上訴人陳松森要求對被拆遷房屋進行重新評估作價并進行補償?shù)纳显V請求無理，本院予以駁回。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費9800元，由上訴人陳松森負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

5、 中國海員工會廣東省委員會、廣州海員俱樂部與廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團有限公司拆遷安置糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2005)穗中法民四初字第131號

　　原告：中國海員工會廣東省委員會，住所地：廣州市東山區(qū)東園橫路5號16樓。
　　法定代表人：肖建葵，主席。
　　委托代理人：蔣正勇，廣東易春秋律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：王德澍，廣州海員俱樂部主任。
　　原告：廣州海員俱樂部，住所地：廣州市萬福路通正巷29號303房(營業(yè)執(zhí)照住所地：廣州市南堤二馬路36號)。
　　法定代表人：王德澍，主任。
　　委托代理人：蔣正勇，廣東易春秋律師事務(wù)所律師。
　　被告：廣東廣源工程公司，住所地：廣州市環(huán)市東路486號廣良大廈十樓。
　　法定代表人：鄧才元，總經(jīng)理。
　　被告：廣東長城建設(shè)集團有限公司(原名：廣東長城建設(shè)工程公司、廣東長城建設(shè)總公司)，住所地：廣州市東山區(qū)寺右新馬路4號之8。
　　法定代表人：鐘俊強，董事長。
　　委托代理人：陳頌平、黃少明，該公司職員。
　　原告中國海員工會廣東省委員會、廣州海員俱樂部與被告廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團有限公司拆遷安置糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭開庭進行了審理。原告中國海員工會廣東省委員會委托代理人蔣正勇及王德澍，廣州海員俱樂部法定代表人王德澍、委托代理人蔣正勇到庭參加訴訟。被告廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團公司經(jīng)本院合法傳喚，無不當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告中國海員工會廣東省委員會、廣州海員俱樂部訴稱：1993年11月19日，兩被告簽訂《合作建設(shè)廣州南堤二馬路商務(wù)綜合樓宇合同書》，合作開發(fā)南堤二馬路地塊，并根據(jù)市房地產(chǎn)管理局(96)房拆許字(101)《城市房屋拆遷許可證》拆除了產(chǎn)權(quán)屬于兩原告的座落在越秀區(qū)南堤二馬路36#、36-1號屬測量一區(qū)(圖)四段(幅)277、278、279地號，建筑面積2486.204平方米的房屋和上述地段范圍內(nèi)廣州市房地產(chǎn)管理局劃撥給兩原告使用的建筑面積為2511.443平方米的房屋。兩原告(乙方)與兩被告(甲方)于一九九五年十月二十八日簽訂《回遷安置補償協(xié)議》，一九九六年十月三十一日簽訂了《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，一九九六年四月八日簽訂了《征拆房管部門撥用房屋補償協(xié)議書》，根據(jù)以上協(xié)議的約定，兩被告應(yīng)在其所開發(fā)建設(shè)的項目中回遷安置給兩原告建筑面積6100平方米的辦公用房作為補償，并在一九九八年十月二十八日前交付給兩原告使用，同時，根據(jù)《回遷安置補償協(xié)議》約定，其中：1、協(xié)議第四條約定：“從乙方通知停業(yè)當(dāng)月開始，甲方每月補償乙方10萬元作為停業(yè)補償”“停業(yè)補償費每半年支付一次，在首月內(nèi)付清，若延付，每月延付金20％，至98年3月1日仍末回遷的，每月增加4萬元補償。”2、協(xié)議第一條第7項約定：“所有回遷面積，甲方必須于簽訂本協(xié)議日(即一九九五年十月二十八日)起三年內(nèi)交付乙方使用，每推遲十五日甲方應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失4萬元�！�3、協(xié)議第四條約定：“拆遷后廣州海員俱樂部臨遷辦公用房和倉庫租金由甲方支付(辦公室租金每月3000元，倉庫租金每月2700元)�！爆F(xiàn)因兩被告的責(zé)任，該開發(fā)項目爛尾，被市政府劃為全市125宗爛尾樓(地)的清理范圍。兩原告長期不能回遷；而兩被告又拒絕向兩原告支付上述各項拆遷安置補償費用，兩原告于2003年7月依法向廣州市中級人民法院提起訴訟，廣州市中級人民法院(2003)穗中民四初字第144號民事判決書判決認定了上述事實和原、被告雙方所簽訂的《回遷安置補償協(xié)議》合法有效，并判決：一、兩被告向兩原告賠償逾期交房損失456萬元(至2003年7月28日止)；二、兩被告向原告廣州海員俱樂部支付停業(yè)補償費919.83萬元(至2003年7月28日止)；三、兩被告向原告廣州海員俱樂部支付辦公用房及倉庫租金30.96萬元(至2003年12月31日止)。
　　原告認為，雙方簽訂的《回遷安置補償協(xié)議》等協(xié)議合法有效，兩被告應(yīng)該依照協(xié)議的約定支付停業(yè)補償費、賠償經(jīng)濟損失和支付臨遷辦公用房及倉庫租金，直到兩原告得以回遷之日止。同時，依照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條的規(guī)定：“拆遷用于公益事業(yè)的房屋，拆遷入應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求重建或者給予貨幣補償�！眱稍�告是經(jīng)國家編委審定的工會事業(yè)性單位，中國海員工會廣東省委員會和廣州海員俱樂部在全國工會系統(tǒng)中，其所展示的革命歷史意義和政治意義極其深遠，特別是廣州海員俱樂部的成立和原址的選定，凝聚著老一輩無產(chǎn)階級革命家葉劍英主席深遠的革命歷史情感。也正是這種極其深遠的革命歷史意義和政治意義，兩原告與兩被告達成的是回遷協(xié)議，而且其回遷范圍的建筑結(jié)構(gòu)也是嚴(yán)格按照兩原告的要求來規(guī)劃設(shè)計的，因此，兩原告毫無選擇地要求回遷，這不僅僅是其依法所享有的權(quán)利，更重要的是其應(yīng)該完成的一項歷史使命。故請求：1、兩被告支付原告廣州海員俱樂部自2004年1月1日至2005年7月28日止的停業(yè)補償費336萬元及2005年7月29日起至回遷之日止的停業(yè)補償費(每月按14萬元計)；2、兩被告賠償兩原告自2003年7月29日至2005年7月28日止的逾期交房損失192萬元及2005年7月29日起至回遷之日止的逾期交房損失(按每推遲15日賠償經(jīng)濟損失4萬元計)；3、兩被告支付廣州海員俱樂部自2004年1月至2005年6月止臨遷辦公用房及倉庫租金108300元及2005年7月至回遷之日止的租金(辦公室租金每月3000元，倉庫租金每月2700元)；4、依法確認兩原告在兩被告開發(fā)的廣州市南堤二馬路36號地段新建房屋的回遷安置面積為6100平方米建筑面積和太平通津官窯大廈地下室900平方米建筑面積的回遷權(quán)；5、由兩被告負擔(dān)本案全部訴訟費用。
　　后兩原告在本案審理期間，于2006年7月3日變更訴訟請求為：1、兩被告支付原告廣州海員俱樂部自2004年1月1日至本案判決之日止的停業(yè)補償費(每月按14萬元計)；2、兩被告賠償兩原告自2003年7月29日至本案判決之日止的逾期交房損失(按每推遲15日賠償經(jīng)濟損失4萬元計，一個月為8萬元)；3、兩被告支付廣州海員俱樂部自2004年1月至本案判決之日止臨遷辦公用房及倉庫租金(辦公室租金每月3000元，倉庫租金每月2700元)；4、由兩被告負擔(dān)本案全部訴訟費用。
　　被告廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團有限公司未應(yīng)訴答辯。
　　本院經(jīng)審理查明：1992年3月28日、10月13日，中國海員工會廣東省委員會與廣東長城建設(shè)工程公司簽訂《合作改建廣州海員俱樂部協(xié)議書》及補充協(xié)議書，其中約定：雙方共同改建中國海員工會廣東省委員會位于廣州市南堤二馬路36號占地面積約2700平方米的部分房屋，中國海員工會廣東省委員會提供改建用地，廣東長城建設(shè)工程公司負責(zé)全部資金，廣東長城建設(shè)工程公司保證中國海員工會廣東省委員會所得新建面積不少于6000平方米。
　　1993年11月19日，廣東長城建設(shè)總公司與廣東廣源工程公司簽訂《合作建設(shè)廣州市南堤二馬路商務(wù)綜合樓宇合同書》，其中約定：由廣東長城建設(shè)總公司提供廣州市南堤二馬路36-42號、太平通津2-22號、榮業(yè)二巷2-6號土地使用權(quán)、廣東廣源工程公司提供全部資金擬建商務(wù)樓及俱樂部；廣東長城建設(shè)總公司負責(zé)本項目的拆遷工作、為廣東廣源工程公司在本項目加名報建；廣東廣源工程公司提供拆遷、永遷、臨遷、商業(yè)補償、三通一平的費用3000萬元并提供項目利潤1500萬元給廣東長城建設(shè)總公司，此后本項目經(jīng)營盈虧與廣東長城建設(shè)總公司無關(guān)。1993年12月25日，廣東長城建設(shè)總公司與廣東廣源工程公司簽訂《補充協(xié)議書》，約定由廣東廣源工程公司負責(zé)履行廣東長城建設(shè)總公司與中國海員工會廣東省委員會1992年10月13日所簽補充協(xié)議書第三條關(guān)于中國海員工會廣東省委員會所得建筑面積的約定。
　　1995年8月23日，廣東長城建設(shè)總公司(作為甲方)與廣東廣源工程公司(作為乙方)簽訂《補充協(xié)議》，其中約定：雙方共同合作開發(fā)的南堤二馬路36-42號太平通津2-22號榮業(yè)二巷2-6號地塊，因政策性規(guī)劃要求新建規(guī)劃路，原由乙方出資4500萬元、甲方完成永遷回遷包干及合作利潤經(jīng)濟責(zé)任，現(xiàn)改由乙方自行承擔(dān)實施，甲方以前所收取的資金除用于永遷費支出外的資金，甲方作為利潤不予退回乙方，利潤不足部分甲方不再向乙方收取，該地塊項目以后的盈虧由乙方自行負責(zé)；對市規(guī)劃局要求對南堤二馬路36號后座、太平通津24-40號、榮業(yè)二巷1號、英俊坊14-20號地塊的擴征，甲方同意以甲乙雙方名義共同辦理擴征；乙方必須履行甲方與中國海員工會廣東省委員會簽訂的《合作改建廣州海員俱樂部協(xié)議書》及補充協(xié)議書，如三方需共同簽訂合作合同經(jīng)協(xié)商后再另行修訂。
　　1995年10月28日，廣東長城建設(shè)總公司同廣東廣源工程公司作為甲方、中國海員工會廣東省委員會同廣州海員俱樂部作為乙方，簽訂《回遷安置補償協(xié)議》，其中約定：根據(jù)市規(guī)劃局對南堤二馬路36號地段的改造要求，以廣東長城建設(shè)總公司與中國海員工會廣東省委員會簽訂的合作改建協(xié)議書和合作改建補充協(xié)議書為根據(jù)，特簽訂安置補償協(xié)議；甲方回遷安置6100平方米建筑面積補償給乙方；所有回遷面積，甲方必須于簽訂本協(xié)議之日(即1995年10月28日)起三年內(nèi)交付乙方使用，若屆時甲方不能按時交付乙方使用，每推遲十五日甲方應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失四萬元；甲方要求乙方停業(yè)，從乙方通知停業(yè)當(dāng)月開始，甲方每月補償乙方10萬元作停業(yè)補償，并由甲方在附近提供一套面積約80平方米三房一廳住房安置乙方辦公，另安排150平方米房屋供乙方置物；停業(yè)補償費每半年支付一次，在首月內(nèi)付清，若延付，每月延付金20%，至98年3月仍未回遷的，每月增加4萬元補償；在原合作改造協(xié)議書和合作補充協(xié)議書的基礎(chǔ)上經(jīng)雙方友好協(xié)商簽訂本協(xié)議，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
　　1995年12月29日，廣州市城市規(guī)劃局發(fā)出(95)穗城規(guī)北片地字第334號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，準(zhǔn)予廣東長城建設(shè)總公司、廣東廣源工程公司對南堤二馬路太平東津東側(cè)5826平方米用地辦理征用劃撥土地手續(xù)。廣州市國土局隨后同意廣東長城建設(shè)總公司、廣東廣源工程公司辦理征地、拆遷安置補償手續(xù)，并于1997年4月7日發(fā)出穗國土建用字(1997)第138號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，準(zhǔn)予廣東長城建設(shè)總公司、廣東廣源工程公司、中國海員工會廣東省委員會使用越秀區(qū)南堤二馬路36-42號、太平通津2-22號、榮業(yè)二巷2-6號3426平方米用地建設(shè)商務(wù)中心、俱樂部、商住樓(第一期用地)。
　　1998年9月21日、1999年7月8日，中國海員工會廣東省委員會向廣東廣源工程公司作出《關(guān)于要求按合同規(guī)定支付補償金的函》，要求清付補償金及辦公室、倉庫租金(1998年租辦公室費用3.6萬元)。
　　2000年5月24日，中國海員工會廣東省委員會向廣東廣源工程公司作出《關(guān)于強烈要求從速按合同規(guī)定支付補償金的函》，稱：98、99年兩年僅支付補償金60.17萬元，要求清付補償金及辦公室、倉庫租金(三年來費用為17.28萬元)。
　　2000年5月24日，廣州海員俱樂部委托律師向廣東廣源工程公司作出《律師函》，要求在6月1日前一次性結(jié)清拖欠的各項款項，并支付滯納金和違約金。
　　2001年8月15日，廣州海員俱樂部向廣東廣源工程公司發(fā)函要求從速按協(xié)議規(guī)定支付所欠補償費及其他費用并提交1998年以來已付、應(yīng)付費用清單。
　　2002年9月18日，中國海員工會廣東省委員會同廣州海員俱樂部向廣東廣源工程公司作出《關(guān)于強烈要求從速支付停業(yè)補償費的函》，要求從速按回遷安置補償協(xié)議規(guī)定支付所欠補償費及其他欠費并提交1998年以來已付、應(yīng)付費用清單。
　　兩原告長期不能回遷，而兩被告又拒絕向兩原告支付上述各項拆遷安置補償費用，中國海員工會廣東省委員會、廣州海員俱樂部曾于2003年8月1日向本院提起訴訟(案號：(2003)穗中法民四初字第144號)。在該案庭審中，各當(dāng)事人表示，案涉項目所建房屋主體封頂后因資金困難已停工至今。中國海員工會廣東省委員會與廣州海員俱樂部表示，案涉房屋被拆除前是由中國海員工會廣東省委員會交由廣州海員俱樂部使用的，故其訴請主張的逾期交房損失權(quán)利主體是中國海員工會廣東省委員會及廣州海員俱樂部，停業(yè)補償費及租金權(quán)利主體是廣州海員俱樂部。廣東廣源工程公司為廣州海員俱樂部所租倉庫僅交租至1998年12月份，每月2700元。廣州市萬福路通正巷29號303房則由廣州海員俱樂部直接承租作辦公用房使用，廣東廣源工程公司自1998年1月起就未再向廣州海員俱樂部所支付租金，每月3000元。本院并以(2003)穗中民四初字第144號民事判決書判決：一、兩被告向兩原告賠償逾期交房損失456萬元(至2003年7月28日止)；二、兩被告向原告廣州海員俱樂部支付停業(yè)補償費919.83萬元(至2003年7月28日止)；三、兩被告向原告廣州海員俱樂部支付辦公用房及倉庫租金30。96萬元(至2003年12月31日止)。由于兩被告至今尚未安排兩原告回遷及支付相關(guān)拆遷安置補償費用，兩原告遂再次提起本案訴訟。
　　本院認為：原、被告于1995年10月28日通過簽訂《回遷安置補償協(xié)議》最終確定征用拆遷安置權(quán)利義務(wù)，兩被告已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)辦理用地批準(zhǔn)文件，是拆遷人，兩原告作為被拆房屋的所有人、使用人，是被拆遷人。該《回遷安置補償協(xié)議》是當(dāng)事人的真實意思表示，并無違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。本案是兩原告以《回遷安置補償協(xié)議》為依據(jù)提起的訴訟，雖然廣東長城建設(shè)集團有限公司和廣東廣源工程公司此前簽有協(xié)議，約定由廣東廣源工程公司負責(zé)案涉項目的拆遷責(zé)任，項目的盈虧與廣東長城建設(shè)集團有限公司無關(guān)，但在1995年10月28日《回遷安置補償協(xié)議》中，廣東長城建設(shè)集團有限公司和廣東廣源工程公司是合同的共同權(quán)利義務(wù)人，兩被告之間的約定對兩原告不構(gòu)成約束。本案兩被告未按《回遷安置補償協(xié)議》履行，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。本案訴訟中，兩原告表示訴請主張的逾期交房損失權(quán)利主體是中國海員工會廣東省委員會及廣州海員俱樂部、停業(yè)補償費及租金權(quán)利主體是廣州海員俱樂部，可予準(zhǔn)許。依《回遷安置補償協(xié)議》，兩被告未在1998年10月28日將回遷房交付使用，即需賠償逾期交房損失每十五日四萬元，由于兩被告至今未安排原告回遷，故中國海員工會廣東省委員會及廣州海員俱樂部本案要求兩被告計付從2003年7月29日起至本案判決之日止每月8萬元的經(jīng)濟損失，并無不當(dāng)。依《回遷安置補償協(xié)議》，至1998年3月仍未回遷的，兩被告需支付的停業(yè)補償費為每月14萬元，廣州海員俱樂部要求兩被告計付從2004年1月起至本案判決之日止的停業(yè)補償費，理由成立。因兩被告應(yīng)承擔(dān)的辦公用房租金僅由廣東廣源工程公司付至1997年12月份、倉庫租金也僅交至1998年12月份，故廣州海員俱樂部要求兩被告繼續(xù)支付該兩項租金從2004年1月起至本案判決之日止，是合理的。被告廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團有限公司無不當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，當(dāng)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果。根據(jù)《中華人民共和國民法通則法》第八十七條、第一百一十一條、第一百一十二條的規(guī)定，擬判決如下：
　　一、廣東廣源工程公司與廣東長城建設(shè)集團有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向中國海員工會廣東省委員會和廣州海員俱樂部賠償從2003年7月29日起至本判決生效之日止的逾期交房損失(按每月8萬元計)；
　　二、廣東廣源工程公司與廣東長城建設(shè)集團有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州海員俱樂部支付從2004年1月1日起至本判決生效之日止的停業(yè)補償費(按每月14萬元計)；
　　三、廣東廣源工程公司與廣東長城建設(shè)集團有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州海員俱樂部支付從2004年1月起至本判決生效之日止的辦公用房及倉庫租金(辦公室租金每月3000元，倉庫租金每月2700元)。
　　本案訴訟費36952元，由被告廣東廣源工程公司、廣東長城建設(shè)集團有限公司共同負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省高級人民法院。當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按本案判決確定的一審案件受理費同等金額向廣東省高級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

6、廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李永齡、李永成房屋拆遷糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第2515號

　　上訴人(原審被告)廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市東山區(qū)沿江中路277號208、312房。
　　法定代表人鄧彥冰，執(zhí)行董事長。
　　委托代理人黃明中，男，該公司職員。
　　被上訴人(原審原告)李永齡，男，1954年2月2日出生，漢族，現(xiàn)住香港。
　　被上訴人(原審原告)李永成，男，1956年7月3日出生，漢族，住廣州市東提五馬路4號二樓。
　　兩被上訴人的共同委托代理人歐偉碩，男，住廣州市東提五馬路4號二樓。
　　上訴人廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第551號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：廣州市東提五馬路2、4產(chǎn)權(quán)人是原告李永成，李永齡。該房屋建筑面積約共189.2平方米，其中商業(yè)建筑面積約為53.02平方米，住宅建筑面積為136.12平方米。被告廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局于1998年10月26日發(fā)出穗房拆字[1998]214號廣州市房屋拆遷公告。被告廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限就拆除原告的廣州市東提五馬路2－4號房屋向廣州市房地產(chǎn)管理申請仲裁。1999年9月29日廣州市房地產(chǎn)管理局作出穗房拆裁字[1998]第1969、1971號裁決書，裁決被告廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于2004年10月26日之前在原廣州市東提五馬路2、4號房屋地段興建的回遷大樓二樓安置原告回遷建筑面積53.02平方米鋪位及第七層安置原告回遷建筑面積53.02平方米及建筑面積83.16平方米的套件各一套等。原告李永成、李永齡不服穗房拆裁字[1998]第1969、1971號裁決書，向廣州市東山區(qū)人民法院提起訴訟。1999年12月3日廣州市東山區(qū)人民法院作出(1999)東法行初字第22、23號行政判決書。維持廣州市房地產(chǎn)管理局作出穗房拆裁字[1998]第1969、1971號房屋拆遷裁決。廣州市中級人民法院于2000年5月8日作出判決書維持廣州市東山區(qū)人民法院(1999)東法行初字第22、23號行政判決書。之后，原告自行臨遷，被告每月向原告支付臨遷費2978元至2005年5月止。
　　一審法院認為，原告是被告拆除的廣州市東提五馬路2－4號房屋的產(chǎn)權(quán)人。當(dāng)事人雙方就拆遷糾紛已經(jīng)司法程序判決并已生效。已明確被告安置原告回遷時間。在實際履行中，原告自行臨遷，被告每月向原告支付臨遷費至2005年5月后開始拖欠臨遷費。依生效判決，被告逾期至今未能安置原告回遷，依法應(yīng)承擔(dān)逾期回遷的延期補助費及補償費。原告要求被告支付延期補助費及補償金訴訟請求合法，予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第六條及《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第五十條、第五十一條的規(guī)定，于2006年5月12日作出如下判決：一、被告廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向原告李永成、李永齡支付自2005年6月至本判決發(fā)生法律效力之日止的延期補助費(按每月2978元×300％計付)。二、自本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)被告廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告李永成、李永齡支付自2005年6月至本判決發(fā)生法律效力之日止的延期補助費的補償金(按2978元/月×300％×3％/日計付)該費不得超過上述延期補助費。案件受理費4578元，由被告負擔(dān)。
　　一審宣判后，廣州捷成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱捷成公司)不服，向本院提起上訴稱：1、一審法院適用的《廣州市房屋拆遷管理條例》已于2004年1月1日起失效，應(yīng)適用2004年1月1日起生效的《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。2、一審法院判決不合理。逾期回遷的延期補償費和延期補償金明顯過高，具有懲罰金的性質(zhì)，不符合民事活動的合理補償原則。故上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人原訴訟請求；判令被上訴人承擔(dān)本案訴訟費用。
　　李永成、李永齡二審共同答辯不同意上訴人的上訴請求，另請求補充一審判決計付延期補助費和補償金至上訴人安排被上訴人回遷時止。
　　二審期間，雙方當(dāng)事人均確認捷成公司每月支付給李永成、李永齡的2978元包含了交通費，每月臨遷費應(yīng)為2722。4元，即每平方米20元X住宅面積136.12平方米。本院二審查明的其他事實與一審基本相同。
　　本院認為，依據(jù)生效判決，上訴人捷成公司應(yīng)于2004年10月26日前安置被上訴人李永成、李永齡回遷。由于上訴人逾期至今未安置被上訴人回遷，故被上訴人主張上訴人支付逾期回遷的延期補助費及補償金，符合廣州市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定，本院予以支持。經(jīng)審查，上訴人每月應(yīng)付被上訴人的臨遷費為2722.4元，因此，上訴人應(yīng)按每月2722.4元×300％標(biāo)準(zhǔn)計付延期補助費以及補償金(按每日2722。4元×3％)給被上訴人，且依公平原則，每月補償金應(yīng)以不超過臨遷補助費本金為限。一審按2978元計算延期補助費以及補償金按2978元/月×300％×3％/日標(biāo)準(zhǔn)計算不當(dāng)，予以糾正。至于捷成公司上

7、鄧某某、廣東省福利南方圖書公司與廣東長城建設(shè)集團有限公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　州　市　越　秀　區(qū)　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)越法民三初字第2501號

　　原告：鄧某某，男，1950年7月14日出生，漢族，住廣州市長塘街61號。
　　被告：廣東省福利南方圖書公司。住所地：廣州市文德路仁康里10號地下。
　　法定代表人：張家駿，監(jiān)事長。
　　被告：廣東長城建設(shè)集團有限公司，住所地：廣州市寺右新馬路4號之8。
　　法定代表人：周興旺
　　委托代理人：李中平，男，該公司工作人員，聯(lián)系地址同上。
　　被告：廣州禾城房地產(chǎn)有限公司。住所地：廣州市文德路仁康里42號101房。
　　法定代表人：馬林建，董事長。
　　原告鄧某某訴被告廣東省福利南方圖書公司(下稱南圖公司)、廣東長城建設(shè)集團有限公司(下稱長城公司)、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司(下稱禾城公司)房屋拆遷合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員黎曉斌獨任審判，公開開庭進行審理。原告鄧某某，被告長城公司的委托代理人李中平到庭參加訴訟。被告南圖公司、禾城公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告訴稱：1995年5月22日，我與被告南圖公司、長城公司簽訂了《拆遷房屋臨遷、回遷安置協(xié)議書》，約定被告南圖公司、長城公司應(yīng)于1997年6月30日安置我戶回遷，但被告至2003年11月28日才安置我戶回遷，且未支付從2000年2月7日起的臨遷補助費及1997年7月1日止的滯遷費，且大樓電梯雖已安裝，但未通電、未能運行，另，廣東省韶關(guān)市中級人民法院已確定由禾城公司承擔(dān)大塘街地塊的拆遷安置等工作，故現(xiàn)要求：三被告共同清付從2000年2月7日起至2003年11月28日止的臨遷補助費(按每月620。60 元計)及從1997年7月1日起至2003年11月28日止的滯遷費(按每月310元計)，并要求被告完成開通文德北路大塘小區(qū)D幢房屋電梯的收尾工作。
　　被告南圖公司書面答辯稱：我公司與輝煌國際地產(chǎn)有限公司(下稱輝煌公司)合作開發(fā)涉訟文德北路大塘小區(qū)，并經(jīng)批準(zhǔn)成立了項目公司——廣州興勝房地產(chǎn)有限公司(下稱興勝公司)。經(jīng)我公司與輝煌公司約定，回遷安置用地紅線轉(zhuǎn)至興勝公司名下，該小區(qū)的拆遷、回遷安置工作(包括經(jīng)濟、法律責(zé)任)轉(zhuǎn)由興勝公司承擔(dān)。1998年8月25日，廣州市規(guī)劃局批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，同年10月26日廣州市國土局批準(zhǔn)辦妥了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。故我公司不再承擔(dān)拆遷、回遷安置工作及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟和法律責(zé)任。
　　被告長城公司辯稱：我公司只是受南圖公司委托對上述房屋地塊進行施工的施工單位，該地塊的拆遷補償安置問題與我公司無關(guān)，故不同意原告的訴訟請求。
　　被告禾城公司沒有提交書面答辯書到庭。
　　經(jīng)審理查明：原告是原廣州市中山四路長塘街61號首層房屋的業(yè)權(quán)人及使用人。1986年，南方公司經(jīng)市房地產(chǎn)管理局(86)房征字第39號通告征用上述房屋地段興建樓宇。1992年8月28日，長城公司與南方公司簽訂了《承包文德路工程拆遷合同書》，約定由長城公司承包該地塊的拆遷工作。1995年5月22日，原告(乙方、被拆遷人)與被告南圖公司、長城公司(甲方、拆遷人)簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》(經(jīng)公證)，約定：甲方經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局以(86)房拆許字39號房屋拆遷通告批準(zhǔn)，拆除乙方使用的上址房屋。乙方同意遷出原址房屋，同意遷往甲方提供的臨遷房屋臨時居住；甲方應(yīng)于1997年6月30日前，在中山四路長塘街9—65號首層安排房屋供乙方回遷；甲乙雙方須嚴(yán)格履行協(xié)議，甲方不依期安排回遷，則乙方雙方須嚴(yán)格履行協(xié)議，甲方不依期安排回遷，則乙方罰甲方的滯遷費每月310元。協(xié)議簽訂后，原告戶依約將房屋交給南圖公司、長城公司拆除，遷到被告提供的臨遷房臨居。從1997年11月6日起原告戶變更了臨遷方式為自行投親靠友，被告方從該日起按每月620。6元的標(biāo)準(zhǔn)向原告戶支付臨遷補助費至2000年2月6日止。
　　1995年4月5日，南方公司與其他公司共同成立了中外合資經(jīng)營企業(yè)興勝公司，經(jīng)營文德北路大塘小區(qū)南片地段的開發(fā)、建設(shè)等。1998年10月26日，廣州市國土局發(fā)出穗國土建用函(1998)288號《關(guān)于土地使用權(quán)問題的復(fù)函》，批準(zhǔn)上述地段改由廣州興勝房地產(chǎn)有限公司使用，用地性質(zhì)為回遷房。2001年11月20日，廣東省韶關(guān)市中級人民法院發(fā)函給被告禾城公司，同意上述文德北路大塘街地塊回遷樓收尾工作回遷戶安置由被告禾城公司出資完成，所需費用從拍賣該地款項中優(yōu)先支付。2003年10月16日，根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)出(2003)915號《關(guān)于盡快安置文德路大塘小區(qū)回遷戶的函》，由禾城公司接管該拆遷地塊。2003年11月28日接收文德北路大塘小區(qū)回遷樓D幢806、807房。被告至今未向原告戶支付從2000年2月7日起的臨遷補助費，也沒向原告支付過滯遷費，大塘小區(qū)回遷樓D幢大樓已有電梯安裝，但至今未開通運行。
　　在本案審理過程中，原告表示：雖然訟爭房地塊的用地人變更為廣州興勝房地產(chǎn)有限公司，但與我簽合同的用地人是南圖公司，且現(xiàn)回遷房地塊的拆遷工作已轉(zhuǎn)由禾城公司承接，故我不需要興勝公司在本案承擔(dān)責(zé)任，因經(jīng)庭審過程了解到長城公司只是南圖公司的承建商，故在本案也不需要長城公司承擔(dān)負責(zé)電梯運行的收尾工作及支付本案費用的責(zé)任。即在本案只需要南圖公司、禾城公司承擔(dān)回遷安置及支付本案費用的責(zé)任。另，被告按每月620.60元的標(biāo)準(zhǔn)向我戶支付的臨遷補助費已含我戶應(yīng)享有的交通補助費在內(nèi)。
　　本院認為：原告與被告南圖公司、長城公司于1995年5月22日簽訂的《拆遷房屋臨遷、回遷安置協(xié)議書》是雙方當(dāng)時人的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。被告至今未向原告支付2000年2月7日起的臨遷補助費，以及至2003年11月才安置原告戶回遷，均屬違約，據(jù)此原告要求被告按每月620。60元的標(biāo)準(zhǔn)計付2000年2月7起的臨遷補助費及按每月310元的標(biāo)準(zhǔn)計付從1997年6月30日止的滯遷費，符合雙方的約定，本院予以支持。鑒于被告南圖公司是簽訂合同的相對方，為承責(zé)的主體，而目前上述房屋地段由被告禾城公司負責(zé)回遷安置工作，故對原告要求由被告南圖公司、禾城公司共同承擔(dān)按約定的標(biāo)準(zhǔn)清付未付的臨遷補助費、滯遷費的責(zé)任的意見，本院予以接納。至于電梯的開通問題，作為對原告戶負有拆遷安置責(zé)任的南圖公司、禾城公司，也負有提供開通電梯給回遷戶使用的義務(wù)，原告現(xiàn)鑒于大塘小區(qū)D幢房屋至今未開通使用的狀況，而要求該兩被告完成開通電梯的工作，合法、有理，本院予以支持。
　　綜上所述，根據(jù)原告的訴訟請求，依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告廣東省福利南方圖書公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將從2000年2月7日起至2003年11月28日止的臨遷補助費(已含交通補助費在內(nèi)，按每月620。60元計付)及從1997年7月1日起的滯遷費(按每月310元計)一次性支付給原告鄧啟全戶。
　　二、被告廣東省福利南方圖書公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，共同完成開通廣州市文德北路回遷樓D幢房屋電梯的工作。因開通電梯而產(chǎn)生的相關(guān)費用由被告廣東省福利南方圖書公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司共同承擔(dān)。
　　本案受理費2114元(原告鄧某某已預(yù)付)由被告廣東省福利南方圖書公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)，被告廣東省福利南方圖書公司、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)，將受理費2114元逕付給原告鄧某某。
　　如不服本判決，可在本判決送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。
　　當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按本案判決確定的一審案件受理費同等金額向廣東省廣州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

8、廣東省福利南方圖書公司與陸某某、廣州禾城房地產(chǎn)有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第1540號

　　上訴人(原審被告)：廣東省福利南方圖書公司，住所地：廣州市文德路仁康里10號地下。
　　法定代表人：張家駿，該公司監(jiān)事長。
　　委托代理人：張德興，男，1936年11月25日出生，漢族，住廣州市東山區(qū)犀牛北街77號401房。
　　被上訴人(原審原告)：陸某某，男，1956年5月17日出生，漢族，住廣州市東山區(qū)敦化里10號。
　　委托代理人：周某某，男，1958年3月23日出生，漢族，住所地：廣州市越秀區(qū)近圣南二巷4號。
　　被上訴人(原審被告)：廣州禾城房地產(chǎn)有限公司，住所地：廣州市天河區(qū)東圃鎮(zhèn)車陂岸玉田大街12號。
　　法定代表人：馬林建，該公司董事長。
　　上訴人廣東省福利南方圖書公司因(2005)東法民三初字第31號一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為：陸根祥與被告南圖公司簽訂的《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。鑒于被告南圖公司是簽訂合同的相對方，為承責(zé)的主體，而目前上述房屋地段由被告禾城公司負責(zé)回遷安置工作，故兩被告應(yīng)共同承擔(dān)依照上述合同的約定安置原告戶回遷的義務(wù)。被告南圖公司在與原告簽訂《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》約定原告回遷首層后，再向廣州市城市規(guī)劃局申請首層使用行政為托幼園、商場等。被告既然與原告簽訂了《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》，理應(yīng)依約履行。所以，禾城公司關(guān)于本案所涉回遷樓首層均為商鋪不可用于回遷居住的答辯不予采納。原告根據(jù)合同約定要求回遷首層的訴訟請求合法合理，予以支持。原、被告雙方在上述協(xié)議中約定原告回遷的兩個套間共55平方米居住面積因包括了廚廁，故應(yīng)為使用面積。綜上所述，根據(jù)原告的訴訟請求，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十八條第一款、第一百一十一條的規(guī)定，判決如下：兩被告自判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，共同在廣州市原中山四路長塘街9—65號新建回遷樓 A棟東南面房屋內(nèi)劃分使用面積共55㎡的兩個套間給原告戶回遷居住(其中一個套間為兩房一廳，廳房面積30㎡、廚廁面積4㎡。；另一個套間為一房一廳，廳房面積17㎡、廚廁面積4㎡。間隔及裝修標(biāo)準(zhǔn)與該棟樓相同，所需費用由被告負責(zé)。兩套間間隔詳見附圖。)。案件受理費100元由兩被告負擔(dān)。
　　判后，廣東省福利南方圖書公司不服，上訴認為：一、回遷大樓的首層的使用功能，已規(guī)劃變更為托兒所，不適宜安置回遷戶。二、回遷樓A棟首層?xùn)|南房屋，是上訴人目前臨時辦公室，也是用于安置被拆遷的企業(yè)單位。三、被上訴人的回遷安置問題，應(yīng)由被上訴人在回遷大樓范圍內(nèi)作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。因為其他范圍內(nèi)還存在一定數(shù)量的房源，可作回遷安置之用。
　　被上訴人答辯陸偉富稱同意原審判決。
　　被上訴人廣州禾城房地產(chǎn)有限公司沒有答辯意見。
　　經(jīng)審理查明：陸根祥是原廣州市中山四路敦華里10號房屋的承租人。1993年7月1日，陸根祥(乙方、被安置住戶)與上訴人南圖公司(甲方、用地單位)簽訂《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》(經(jīng)公證)，約定：甲方以廣州市規(guī)劃局(85)城地批字1041號文核準(zhǔn)，并經(jīng)市房地產(chǎn)管理局(86)房征字第39號通告，拆除乙方承租的上址房屋。該房屋承租面積33㎡，有常住戶口的實際居住人口9人。乙方同意于1993年8月15日前遷出原址房屋，并遷往告甲方提供的龍新三路1號臨時居住。甲方應(yīng)于1996年12月31日前，在中山四路長塘街9—65號首層產(chǎn)權(quán)屬于甲方的房屋內(nèi)安排房廳55㎡，按居住總面積分為兩個套間，其中一套為二房一廳、廳房30㎡、廚廁4㎡，另一套一廳一房21㎡(包括4㎡作為廚廁)給乙方回遷居住等。上述協(xié)議簽訂后，陸根祥戶依約將房屋交給上訴人南圖公司拆除�，F(xiàn)回遷房已經(jīng)建成，但上訴人與被上訴人禾城公司均無安置被上訴人戶回遷首層居住。
　　1997年1月24日，陸根祥報死亡，原廣州市東山區(qū)敦化里10號地下1房現(xiàn)戶主為陸根祥之子被上訴人陸某某。
　　另查明：2001年11月20日，廣東省韶關(guān)市中級人民法院發(fā)函給被上訴人禾城公司，同意上述文德北路大塘街地塊回遷樓收尾工作回遷戶安置由被上訴人禾城公司先出資完成，所需費用從拍賣該地款項中優(yōu)先支付。
　　本案審理過程中，被上訴人禾城公司提供D棟501—1及C棟523房給被上訴人戶回遷。原審法院于2005年7月6日下午，組織各方到現(xiàn)場，因被上訴人禾城公司無提供房屋鑰匙，無法進入房屋內(nèi)實際查看。被上訴人表示不同意上述安置方案。
　　關(guān)于涉訟大塘小區(qū)回遷樓A、B、C、D棟首層房屋使用性質(zhì)及能否作為回遷居住的問題，原審法院多次致函廣州市規(guī)劃局進行查詢。廣州市規(guī)劃局以穗規(guī)[2005]620號《關(guān)于答復(fù)查詢的函》明確大塘小區(qū)回遷樓C、D棟住宅樓首層不能作為回遷居住使用。另以穗規(guī)[2005]1503號《關(guān)于答復(fù)查詢的函》稱，A棟和B棟回遷樓首層房屋的使用性質(zhì)可以根據(jù)《建設(shè)工程報建審核書》(穗城規(guī)東片建字(1995)第104號)確定為：A棟首層為托幼園，B棟首層為商場。
　　2005年11月29日下午及2005年12月1日上午，原審法院兩次到本案所涉文德北路大塘小區(qū)回遷樓A、B棟首層查看，其中上述A棟首層?xùn)|面房屋為上訴人南圖公司等用作拆遷辦公室和木料加工場。
　　本院認為：上訴人與陸根祥簽訂的《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，且沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同履行。由于南圖公司是簽訂合同的相對方，而禾城公司是復(fù)雜訟爭地段的回遷工作，故上訴人與被上訴人禾城公司均負有安置被上訴人陸偉富回遷的義務(wù)。而根據(jù)該協(xié)議，被上訴人陸偉富所回遷的房屋為訟爭大樓的首層�，F(xiàn)訟爭大樓已經(jīng)建成，根據(jù)原審法院調(diào)查的函件查明所得，A棟首層根據(jù)規(guī)劃為幼兒園，而現(xiàn)由上訴人南圖公司等用作拆遷辦公室和木料加工場之用，該房屋并未明確不能作回遷安置被上訴人陸偉富之用，雖然上訴人認為該房屋用于安置被拆遷單位，但是其并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實，故根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，本院不予支持。審查原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審案件受理費100元，由上訴恩負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

9、廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與林鳳、廣州僑實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第2091號

　　上訴人(原審被告)廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市天河南路六運五街44號7樓703房。
　　法定代表人陳振林，董事長。
　　委托代理人趙以敏，廣東金輪律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人鐘學(xué)武，廣東金輪律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)林鳳，女，漢族，1923年12月25日出生，住廣州市荔灣路147號305房。
　　委托代理人練志群，男，住廣州市荔灣路97號之三金盈居A座808房。
　　被上訴人(原審被告)廣州僑實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市竹絲崗二馬路39號大院8棟502房。
　　法定代表人齊寶興。
　　上訴人廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金盛公司)因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2005)越法民三初字第2140號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原告原是廣州市中山三路榮華北九如巷6號房屋的產(chǎn)權(quán)人。1997年8月8日，原告(乙方)與被告廣州僑實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱僑實公司、甲方)簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，約定：廣州市房地產(chǎn)管理局以(96)房拆許字(032)城市房屋拆遷許可證批準(zhǔn)， 乙方同意甲方拆除廣州市中山三路榮華北九如巷6號房屋[建筑面積35.53平方米(含違章建筑面積4.65平方米)]；甲方應(yīng)在2000年12月31日前將自有的廣州市中山三路回遷樓第11層[正南，建筑面積45.53平方米(包括分?jǐn)倶翘�、走廊等面積按實分?jǐn)?SPAN lang=EN-US>)]房屋用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換(補償)；乙方原址房屋建筑面積為30.88平方米，而甲方調(diào)換(補償)給乙方45.53平方米，兩者相差14.65平方米，乙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定以1300元／平方米×10平方米、7000元／平方米×4.65平方米的標(biāo)準(zhǔn)于1997年8月31日前付給甲方45550元；甲方逾期安置乙方回遷，應(yīng)按每超期一天賠償135元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告(乙方)與被告僑實公司(甲方)簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：甲方經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局以(96)房拆許字032號房屋拆遷許可證批準(zhǔn)，拆除廣州市中山三路榮華北九如巷6號房屋；乙方是上述房屋的業(yè)權(quán)人，建筑面積35。53平方米，有正式戶口的實際居住人口5人；乙方同意1997年8月31日前遷出原址房屋，并自行解決臨遷；甲方按原建筑面積每月每平方米15元計算，合計每月發(fā)放補助費533元給乙方至甲方通知乙方回遷之月止 (每三個月支付一次)；甲方應(yīng)于2000年12月31日前在原征用地段回遷樓第十一層(正南向，建筑面積45。53平方米)安置乙方回遷居��；甲方逾期安置乙方回遷，按市政府1號令的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任等。1999年4月8日，原告(乙方)與被告僑實公司(甲方)簽訂《補充協(xié)議》，約定：由于中山三路125-151號及榮華北地段馬路面屬擴建路面用地，甲方按市規(guī)劃局要求修改用地方案，興建高層商住樓；甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，同意原房屋拆遷安置協(xié)議書的第三條第一款的回遷期修改延期至2003年3月19日前回遷居住，逾期回遷的按《廣州市城市房屋折遷管理條例》的第五十條執(zhí)行等。原告于 1997年9月19日向被告僑實公司支付了購買增大面積房款13000元。被告僑實公司向原告支付臨遷補助費每月533元至2001年8月，并要求從2001年9月起以每月發(fā)放的臨遷補助費抵扣原告尚未支付的購買增大面積房款直至抵扣完畢，原告對此沒有異議，而實際上被告僑實公司亦從2001年9月起沒有再向原告支付臨遷補助費。被告僑實公司至今未能安置原告回遷，目前該回遷樓尚未建成。
　　另查明：被告僑實公司于1994年經(jīng)批準(zhǔn)征用上述房屋地段興建商住綜合樓。2003年7月17日，被告僑實公司與金盛公司簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定由被告僑實公司將廣州市中山三路125—15l號及榮華北地段的土地使用權(quán)(含地上建筑物、附著物)轉(zhuǎn)讓給被告金盛公司，并負責(zé)該地塊轉(zhuǎn)讓前所發(fā)生的費用及債務(wù)等。2003年7月，被告金盛公司取得廣州市中山三路l25—151號及榮華北地段的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，成為上述地段的土地使用權(quán)人。沒有證據(jù)顯示兩被告已通知原告上述轉(zhuǎn)讓情況。
　　一審法院認為，原告與被告僑實公司簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》及《補充協(xié)議》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。被告僑實公司沒有依約安置原告回遷已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于原告與被告僑實公司已達成合意并實際從2001年9月起由被告僑實公司以發(fā)放給原告的臨遷補助費每月533元抵扣原告依協(xié)議尚未支付的購買增大面積房款，因此原告現(xiàn)請求的2003年7月至2005年10月的臨遷補助費實際上已經(jīng)發(fā)放；原告要求計付的延期補助費按合同約定及有關(guān)房屋拆遷規(guī)定應(yīng)以每月533元 ×200％計付。另原告要求的逾期回遷違約金合法合理，予以支持。被告僑實公司是簽訂合同的相對方，是承責(zé)的主體。而上述房屋地段已轉(zhuǎn)由被告金盛公司征用開發(fā)，故被告金盛公司應(yīng)與被告僑實公司共同承擔(dān)支付上述欠款的責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，于2006年1月18日作出如下判決：一、兩被告自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告支付延期補助費(2003年7月至2005年10月，按每月533元×200％計付)。二、兩被告自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告支付逾期回遷違約金(2003年3月20日至2005年10月30日，按每日135元計付)。三、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費4970元由原告負擔(dān)612元，由兩被告負擔(dān)4358元。
　　一審判決后，廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴稱：1、上訴人不是《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》及《補充協(xié)議》的當(dāng)事人，因而并非本案適格的被告，況且，上訴人并不清楚被上訴人林鳳與被上訴人僑實公司之間所簽訂的協(xié)議的內(nèi)容，也沒有辦法履行這些協(xié)議。2、雖然上訴人與被上訴人僑實公司于2003年7月17日簽署了《廣州市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定由僑實公司將廣州市中山三路125 -151號及榮華北地段的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給上訴人，但該合同已經(jīng)明確約定僑實公司要負責(zé)轉(zhuǎn)讓前所發(fā)生的債務(wù)。而被上訴人林鳳與被上訴人僑實公司所簽署的協(xié)議書是在上訴人受讓上述土地之前，關(guān)于補償安排的義務(wù)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前產(chǎn)生的債務(wù)，因而應(yīng)當(dāng)由被上訴人僑實公司承擔(dān)。3、1999年4月8日僑實公司與林鳳簽訂《補充協(xié)議》，重新約定回遷時間為2003年3月19日及逾期回遷的按廣州市城市房屋管理拆遷條例第50條執(zhí)行。是對1997年8月8日所簽署的兩份協(xié)議關(guān)于逾期回遷違約問題的變更，而且該條具有違約賠償?shù)男再|(zhì)，因此一審判決第一、二項重復(fù)。同時，一審判決上訴人按200％向被上訴人林鳳支付延期補助費過高，要求二審法院給予調(diào)整。故上訴請求：1、撤銷一審判決第—、二項，駁回被上訴人林鳳的訴訟請求。2、本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
　　林鳳二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　僑實公司二審沒有答辯。
　　本院二審查明的事實與一審基本相同。
　　本院認為，被上訴人林鳳與僑實公司自愿簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》，雙方當(dāng)事人意思表示真實一致，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)全面履行。后因案涉拆遷地塊用地規(guī)劃變更，雙方當(dāng)事人又簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)商變更回遷期限至2003年3月19日，以及約定逾期回遷按《廣州市城市房屋折遷管理條例》第五十條執(zhí)行，是對上述房屋拆遷補償協(xié)議和安置協(xié)議關(guān)于回遷期限和逾期回遷責(zé)任約定的變更，亦為有效。由于僑實公司未依約于2003年3月19日前安排林鳳回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔(dān)逾期回遷違約責(zé)任。根據(jù)《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第五十條的規(guī)定，從逾期回遷之日起，拆遷人應(yīng)當(dāng)增加延期補助費，對自行臨遷的，拆遷人必須按原臨遷補助費的300％付給。本案林鳳自行臨遷，另林鳳與僑實公司合意并實際從2001年9月起由僑實公司以發(fā)放給的臨遷補助費抵扣林鳳未付的購買增大面積房款，故僑實公司應(yīng)從2003年3月20日起按每月533元×200％的標(biāo)準(zhǔn)計付延期補助費。一審再判決僑實公司按每日135元計付逾期回遷違約金不當(dāng)，應(yīng)予糾正。金盛公司該項上訴請求有理，本院予以支持。
　　關(guān)于上訴人金盛公司上訴不同意承責(zé)的問題。經(jīng)審查，金盛公司與僑實公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓拆遷地塊使用權(quán)，金盛公司并已取得該地塊的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規(guī)定，尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。因此，金盛公司依法承繼林鳳與僑實公司上述拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)。至于金盛公司與僑實公司之間的協(xié)議是其內(nèi)部約定，屬另一法律關(guān)系，不能以此對抗被拆遷人。金盛公司以其不是拆遷協(xié)議的當(dāng)事人為由，主張其不是本案適格主體以及不同意承責(zé)的上訴請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于金盛公司上訴認為延期補助費標(biāo)準(zhǔn)過高問題。本院認為，上述《補充協(xié)議》明確約定逾期回遷按《廣州市城市房屋折遷管理條例》第五十條執(zhí)行，而該條例第五十條則規(guī)定了延期補助費的標(biāo)準(zhǔn)。一審判決金盛公司按月臨遷補助費200％向林鳳支付延期補助費符合條例的規(guī)定，金盛公司要求調(diào)整延期補助費標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)不足，本院亦不予采納。審查一審判決認定事實部分有誤，關(guān)于逾期回遷違約金的處理不當(dāng)，本院應(yīng)予糾正。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、維持廣州市越秀區(qū)人民法院(2005)越法民三初字第2140號民事判決第三項；
　　二、變更廣州市越秀區(qū)人民法院(2005)越法民三初字第2140號民事判決第一項為：金盛公司和僑實公司應(yīng)于本判決送達之日起10日內(nèi)向林鳳支付從2003年3月20日起至2005年10月止的延期補助費(按每月533元×200％標(biāo)準(zhǔn)計付)；
　　三、撤銷廣州市越秀區(qū)人民法院(2005)越法民三初字第2140號民事判決第二項。
　　本案一、二審受理費各4970元，均由林鳳各負擔(dān)2485元，金盛公司和僑實公司各共同負擔(dān)2485元。金盛公司多付的二審受理費2485元，本院不予退回，由金盛公司在應(yīng)付林鳳款項中直接扣減。

10、葉少馨與廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第2719號

　　上訴人(原審原告)葉少馨，女，1929年9月6日出生，漢族，住廣州市越秀區(qū)起義路139號僑力大廈804房。
　　委托代理人曾紀(jì)樹，男，住廣州市多寶路元和街129號二樓。
　　委托代理人劉蓉，女，住廣州市東風(fēng)中路448號成悅大廈13樓。
　　被上訴人(原審被告)廣州市華僑房屋開發(fā)公司，住所地廣州市天河北路418。
　　法定代表人鐘威，職務(wù)總經(jīng)理。
　　委托代理人粱麗、金艷，該公司職員。
　　被上訴人(原審被告)廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市起義路133－139號僑力大廈。
　　法定代表人江志明，職務(wù)董事長。
　　委托代理人何漢初，廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人詹小彤，廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人廣州市建緯實業(yè)有限公司，住所地廣州市天河區(qū)廣州大道中628號512房。
　　法定代表人陳杰明，職務(wù)執(zhí)行董事。
　　委托代理人潘斌，廣東嶺南律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人王霞，廣東嶺南律師事務(wù)所律師助理。
　　原審第三人中國工商銀行廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行，住所地廣州市中山大道西41號。
　　法定代表人梁傳雄，職務(wù)行長。
　　委托代理人陳璟嫻 ，該支行職員。
　　上訴人葉少馨因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2004)越法民三初字第280號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原告是原廣州市起義路153號首層房屋的承租人。承租建筑面積26.62平方米。1997年，廣州市房地產(chǎn)管理局核發(fā)了拆許字(97延)第035號《房屋拆遷許可證》，批準(zhǔn)華僑公司拆遷起義路153號房屋地段建樓；1998年1月6日，原告(為乙方)與廣州市華僑房屋開發(fā)公司(以下簡稱華僑公司、為甲方)簽訂《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，約定甲方經(jīng)批準(zhǔn)拆除起義路153號的房屋，乙方是該屋的使用人；乙方愿意自行解決臨時搬遷，甲方補償乙方商鋪停業(yè)補償費每月6296.84元，按季發(fā)放，乙方在臨遷期間向甲方支付原房屋租金；甲方應(yīng)于2002年10月30日前，提供原地段僑力大廈首層地鋪起義路入口第二排從西向東，面向起義路出入通道建筑面積26。62平方米的商鋪給乙方回遷；甲方未能按期安置回遷的，應(yīng)按每超期一天賠償按房屋價值千分之五按規(guī)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。上述合同簽訂后，原告將房屋交付華僑公司拆除。被告從2002年11月1日起沒有向原告支付停業(yè)補償費至今，且一直沒向原告支付遲延安置回遷的違約金，另，至今未安置原告回遷。
　　廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱僑力公司)是華僑公司與廣州市機床工具工業(yè)公司、香港力迅國際有限公司成立的項目公司，成立日期1998年10月14日。廣州市城市規(guī)劃局核發(fā)的穗規(guī)建發(fā)字[1997]第1183號文附圖標(biāo)明地鋪層的功能：地鋪(回遷層)；一層的功能：商場、住宅大堂、辦公入口。穗規(guī)建字{1999}第276號文附圖負一層為商場地鋪及輔助用房，一層為商場。華僑公司、廣州市機床工具工業(yè)公司和香港力迅國際有限公司三方簽訂的《僑力大廈項目可行性報告》第四章項目指標(biāo)包括以下內(nèi)容：商場[1—4]層、回遷商場[半地下層]。1999年3月，廣州市國土局房管局向僑力公司核發(fā)了座落在起義路123—159號等的穗府國用(1999)字第特048號《中華人民共和國國有土地使用證》，由僑力公司開發(fā)建設(shè)僑力大廈。上述房屋所在地段的用地建設(shè)單位亦隨之變更為僑力公司。1998年11月18日，僑力公司向華僑公司具結(jié)，如起義路123—159號等地段房屋拆遷安置補償完畢后有糾紛的，由僑力公司承擔(dān)一切責(zé)任。2002年12月5日，華僑公司(甲方)、香港力迅國際有限公司(丙方)、僑力公司(確認方)簽署了《廣州市僑力房地產(chǎn)開發(fā)布限公司及合作雙方股東工作備忘(三)》，明確原甲方對僑力大廈地段簽訂的回遷安置協(xié)議產(chǎn)生法律糾紛及經(jīng)濟責(zé)任由丙方承擔(dān)，僑力公司對上述丙方責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　1999年廣州市國土資源和房屋管理局向僑力公司核發(fā)了編號：穗房預(yù)字第19990282號《廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證》，準(zhǔn)許其預(yù)售僑力大廈(第4層，9至13層除外)。2002年9月28日，僑力公司與建緯公司簽訂了編號：穗房合字2000082092號《商品房買賣合同》，由建緯公司向僑力公司購買僑力大廈第一層(自然層一層)，用途商場。2002年10月15日建緯公司辦理了收樓手續(xù)。
　　2002年11月22日建緯公司與高新支行簽訂了合同編號：2002第2字第018號《抵押合同》，約定為了確保2002年1 2月20日借款人廣州市力迅實業(yè)有限公司與高新支行簽訂的2002年2字第018號借款合同項下借款人的義務(wù)得到切實履行，建緯公司愿意提供抵押擔(dān)保，抵押物為僑力大廈首層。于2002年1 2月2日辦理抵押登記(登記字號：02備字34818號)�，F(xiàn)抵押未涂銷。2003年12月12日，高新支行書面同意建緯公司出租僑力大廈首層。
　　2001年9月5日，廣州市城市規(guī)劃局發(fā)出穗驗證字(2001)第643號《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，確認起義路123—159號大樓經(jīng)規(guī)劃驗收合格。2002年6月10日，廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)察站發(fā)出了穗監(jiān)質(zhì)驗(2002)第043號《建設(shè)工程質(zhì)量驗意見書》，確認起義路123－159號大樓的質(zhì)量驗收工作符合國家工程質(zhì)量驗收有關(guān)規(guī)定。2003年1月6日，廣州市消防局發(fā)出穗公消(建)驗(2003)第0017號《建筑工程消防驗收收意見書》，確認起義路123—159號大樓符合消防安全要求。在消防方面具備使用條件。2003年7月23日，廣州市國土資源和房屋管理局核發(fā)了起義路133號第一層房屋屬廣州市建緯實業(yè)有限公司所有的《房地產(chǎn)權(quán)證》。
　　深圳市同致誠評估顧問有限公司經(jīng)一審法院委托于2006年5月25日匯同本院到廣州市起義路133號首層第二排第一檔進行了觀場勘查，現(xiàn)場狀況為首層全部已騰空，處于間隔狀態(tài)，且首層第二排第一檔已間出。該評估公司于同月31日發(fā)出了《估價結(jié)果報告》，評出該檔位評估時點為2002年10月30日的房屋價值558301元、評估時點為2006年5月25日的房屋價值為656822元。原告預(yù)付了該次評估的評估費3284元。另，原告提供了廣州市工商行政管理局經(jīng)濟信息中心發(fā)出的60元的發(fā)票及廣州市工商行政管理局于2003年12月31日發(fā)出的廣州市華僑房屋開發(fā)公司的《企業(yè)注冊基本資料》，用以證明其為提起本案訴訟需查閱華僑公司的工商登記資料，耗資了60元查詢費，但至今未能提供證據(jù)證明其坐出租車到天河工商局的車費50元。
　　2003年華僑公司向廣州市中人民法院起訴僑力公司、建緯公司，要求：1、確認僑力公司與建緯公司簽訂的《商品房買賣合同》(穗房合字2000082092號)無效，或撤銷該《商品房買賣合同》；2、僑力公司與建緯公司賠償原告損失人民幣30188326元。廣州市中級人民法院于2006年2月17日以(2003)穗中法民四初字第117號民事調(diào)解書作出處理：一、建緯公司應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起30天內(nèi)負責(zé)對廣州義路123—139號僑力大廈第一層的拆遷爭議面積清空，并根據(jù)華僑公司與被拆遷產(chǎn)權(quán)人簽訂的《廣州市房屋拆遷補償協(xié)議書》約定的產(chǎn)權(quán)面積，將房產(chǎn)交給僑力公司安置被拆遷產(chǎn)權(quán)人，并協(xié)助僑力公司將產(chǎn)權(quán)辦理到被拆遷產(chǎn)權(quán)人的名下；二、建緯公司應(yīng)根據(jù)華僑公司與被拆遷非產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》約定的安置面積，將房產(chǎn)交給僑力公司安置被拆遷非產(chǎn)權(quán)人回遷；三、第一、二條所述面積的補償方位、安置方位由僑力公司與被拆遷人確定后通知建緯公司，建緯公司據(jù)此方位交給僑力公司；四、對僑力大廈第一層產(chǎn)權(quán)面積的處置：1、第一層用于對被拆遷產(chǎn)權(quán)人補償?shù)拿娣e，其產(chǎn)權(quán)歸被拆遷產(chǎn)權(quán)人所有；2、第一層中用于安置被拆遷非產(chǎn)權(quán)人的面積，其產(chǎn)權(quán)歸建緯公司所有，由建緯公司與被拆遷非產(chǎn)權(quán)人訂立租約租金收入歸建緯公司所有；3、第一層除本條第1項所確定的產(chǎn)權(quán)補償面積以外的其余面積、其他棄產(chǎn)面積或因其他原因無需產(chǎn)權(quán)補償?shù)拿娣e，其產(chǎn)權(quán)歸建緯公司所有；……等等。
　　在本案一審過程中，原告表示：鑒于經(jīng)開庭審理了解到訟爭房地塊的用地單位已轉(zhuǎn)為僑力公司，且僑力公司在庭上已明確表示其同意承擔(dān)本案應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷安置、補償責(zé)任，故我要求由華僑公司與僑力公司共同承擔(dān)本案的相關(guān)責(zé)任。華僑公司表示：在訟爭地塊用地人變更為僑力公司后，我公司曾口頭通知原告該變更狀況，但沒證據(jù)材料證胡。原告對此不確認。
　　2006年7月12日，僑力公司、華僑公司向原告發(fā)出了《收樓通知書》，通知原告于2006年7月18日辦理僑力大廈112號商鋪的收樓手續(xù)，基于此，僑力公司提出：原告的臨遷補助費及違約金應(yīng)計至我公司向原告發(fā)出《收樓通知書》之日止。被告表示：我是于2006年7月14日收到被告發(fā)出的《收樓通知書》，因被告在消防驗收后才對首層內(nèi)部進行間格，但卻未能出具間格后經(jīng)消防驗收合格的證據(jù)，故不同意辦理商鋪的接收手續(xù)，另經(jīng)現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)商鋪南面的出口被鎖鎖上、且保安也無鑰匙開門；首層沒洗手間及用水設(shè)施，除上述情況外，沒有其它不同意接收商鋪的原因。
　　一審法院認為，合同效力，原告與被告華僑公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》是簽約雙方的真實意思表示。內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
　　商鋪交付條件。據(jù)被告提供的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗收意見書》、《建筑工程消防驗收意見書》，以及起義路133號的《房地產(chǎn)權(quán)證》，可確定被告提供的僑力大廈首層商鋪已符合回遷交付使用條件。因原告提出被告需對間格后的商鋪重新進行消防驗收才具備回遷交付條件的主張，沒有法律依據(jù)，不予接納。因僑力大廈首層商鋪已符合回遷交付使用條件，且被告已向原告發(fā)出了交鋪通知書，即被告已對原告作出了回遷安置，故對原告要求被告交付首層商鋪的請求，本案無需再作確定，被告需向原告支付的停業(yè)補助費及逾期安置回遷的違約金均應(yīng)計至原告收到被告書面通知原告回遷之日止，即2006年7月14日止。
　　責(zé)任承擔(dān)。華僑公司和原告作為合同的相對方，由于其在未征得原告同意的情形下將合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給僑力公司，故不能免除其合同責(zé)任。僑力公司獲得僑力大廈的土地使用權(quán)后，作為僑力大廈開發(fā)建設(shè)的權(quán)利義務(wù)承接人，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的合同責(zé)任。                                                 
　　違約責(zé)任。因被告至今未給付2002年11月起的停業(yè)補償費，以及未能在2002年10月30日前安置原告回遷，均屬違約，據(jù)此原告要求被告支付從2002年11月起至2006年7月14日止的停業(yè)補償費及從2002年11月1日起至2006年7月14日止的遲延提供商鋪回遷使用的違約金，合法、有理，予以支持。被告以原告租期至1998年8月6日止，而只同意支付從2002年11月起八個月的停業(yè)補償費的主張，不予接納。因當(dāng)時的征地法規(guī)并沒規(guī)定逾期提供商鋪回遷使用需承擔(dān)違約責(zé)任的計算標(biāo)準(zhǔn)，故合同中約定按房屋價值每日千分之五按規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)理解為按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不屬約定不明性質(zhì)。因即使按2002年11月1日的房屋價值的每日千分之五計算，每日的違約金已為2791.5元，而原告承租的商鋪面積僅為26.62平方米，約定的每月停業(yè)補償費也只為6296.84元，故可認定約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過分高于造成的損失，對被告提出應(yīng)作調(diào)整的意見，予以接納。該遲延交付商鋪的違約金適宜調(diào)整為以房屋價值為基數(shù)，按中國人民銀行同期逾期貸款利率計付。至于該房屋價值如何確定問題，雖然合同約定的回遷期是2002年10月30日前，但出現(xiàn)了遲延安置回遷的狀況后，被告一直至今未向原告支付過遲延安置回遷的違約金，且違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是至本案審理中綜合本案的具體情況才作出確定的，故從公平合理的原則出發(fā)，適宜以評估公司以2006年5月25日為評估時點確定的房屋價值作違約金計算的基數(shù)。雖然違約金的總額應(yīng)以房屋價值為限。但因本案的違約金計至2006年7月14日止，按法院調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)計算從2002年11月1日起至2006年7月14日止的逾期交樓違約金未超過2006年5月25日為評估時點的房屋價值，故在本判決主文中不作以房屋價值為限的注明。
　　查詢費及交通費。因提起本案訴訟必需提供華橋公司的工商登記資料，現(xiàn)原告已提供了廣州市工商行政管理局經(jīng)濟信息中心發(fā)出的60元的發(fā)票及廣州市工商行政管理局于2003年12月31日發(fā)出的廣州市華僑房屋開發(fā)公司的《企業(yè)注冊基本資料》到庭，且因被告逾期安置回遷及沒支付2002年11月起的停業(yè)補償費引起本案訴訟的，故被告應(yīng)將原告查詢?nèi)A僑公司的查詢費60元支付給原告。因出租車非查詢工商登記資料的一般的、必需的交通工具、且原告也未能提供證據(jù)材料證明其為查詢?nèi)A僑公司的工商資料支付了50元出租車費，故對原告要求被告支付出租車費的請求，不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款、第一百一十一條及《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，于2006年7月27日作出如下判決：一、被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將從2002年11月1起至2006年7月14日止的已扣減了原房屋租金后的停業(yè)補償費(每月按5860。9元計)支付給原告葉少馨。二、被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將從2002年11月1日起至2006年7月1 4日止的逾期交鋪違約金(以656822元為基數(shù)，按中國人民銀行同期逾期貸款利率計)支付給原告葉少馨。三、被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告葉少馨支付查詢廣州市華僑房屋開發(fā)公司的工商檔案資料的查詢費60元。四、駁回原告葉少馨的其它訴訟請求。案件訴訟費15684元由原告葉少馨承擔(dān)5228元，由被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔(dān)10456元。
　　一審宣判后，葉少馨不服，向本院提起上訴稱：1、根據(jù)雙方簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》中第三條第二項的約定“甲方應(yīng)提前一個月以書面形式通知乙方回遷，乙方必須依期回遷”，被上訴人在2006年7月14日向上訴人發(fā)出交樓通知書，被上訴人向上訴人支付的停業(yè)補助費及逾期安置回遷的違約金也應(yīng)認定計算到2006年8月13日止，一審判決第一項對時間的認定有誤。另外上訴人于2006年7月18日去收樓過程中發(fā)現(xiàn)該交樓并不符合基本交樓條件，存在以下問題：被上訴人出示了一份2003年的《消防意見書》，上面清楚規(guī)定改建或裝修后須再報消防，被上訴人沒有提供任何2006年消防驗收證明；該商鋪及其所在的首層(全層)沒有用水及洗手間。再有，被上訴人應(yīng)向上訴人支付的每月的停業(yè)補償費由于被上訴人的原因而沒能按時給付，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付利息的責(zé)任。2、一審法院認定被上訴人以房屋價值656822元為基數(shù)，按中國人民銀行同期逾期貸款利率計違約金是錯誤的，對上訴人極不公平。理由如下：首先，上訴人與被上訴人在《房屋拆遷安置協(xié)議》中對被上訴人的回遷違約責(zé)任有明確約定“甲方違反本協(xié)議第三條(1、2項)的，應(yīng)按每天超期一天賠償房屋價值千分之五元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任”。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”本案一審判決按中國人民銀行同期逾期貸款利率計，每日的違約金為137.9元，相對于按2002年11月1日的房屋價值的每日千分之五計算，即每日違約金2791.5元，不是適當(dāng)減少，而是過分減少，對上訴人極其不公平。另外，本案標(biāo)的物越秀區(qū)起義路僑力大廈首層在2003年評估價值為每平方米27942.7元，而本案于2006年5月25日進行的評估價值卻是每平方米24674元，2003年到2006年廣州市房屋價格一直呈上升狀態(tài)，而本案房屋2006年的評估價值卻大大低于2003年的評估價值，也顯然不公。故上訴請求：1．撤銷一審判決第一項，判令被上訴人向上訴人支付停業(yè)補償費從2002年11月1日起至被上訴人交付房屋時止；2、撤銷一審判決第二項，判令被上訴人從2002年11月1日起至上訴人交付房屋時止，按照《房屋拆遷安置協(xié)議》約定的每日按房屋價值千分之五計付逾期交鋪違約金。
　　華僑公司二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　僑力公司二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。另補充認為：上訴人提出認為一審認定計算違約金的時間是錯誤的，對方提出違約金計算時間是06年7月18日，但是18日是交付的時間，我方認為14－18日期間是合同履行的合理期間，不計算違約金是恰當(dāng)?shù)�。上訴人提出根據(jù)安置協(xié)議第3條約定甲方應(yīng)當(dāng)提前一個月書面通知乙方回遷，我方認為提前一個月通知是針對雙方正常履行的約定，但是出現(xiàn)一方違約不正常的情況下，另一方的損失不斷擴大，兩被上訴人為了避免葉少馨的損失擴大，我方采取的行為的屬于正當(dāng)行為。如果僑力公司、華僑公司拖延了一個月后交付房屋，給葉少馨造成的損失擴大了，但是現(xiàn)在僑力公司、華僑公司盡早安置葉少馨，應(yīng)當(dāng)屬于法律所鼓勵的行為，僑力公司、華僑公司不應(yīng)當(dāng)就自己正當(dāng)?shù)男袨槌袚?dān)法律責(zé)任。我方認為僑力公司不必要重新出具消防意見證明，因為僑力公司根本沒有就案涉的房產(chǎn)進行裝修，也并非改建，只是對原有的面積進行間隔，沒有必要重新出具消防意見的必要。商品房的所在的用水和洗手間并非是在交房協(xié)議約定的條件，而且在正常的交易中也并非必要條件。一審關(guān)于違約金的認定是比較合理的，依據(jù)是每個月除了停業(yè)補償費5890元，還有每月的違約金4137元，停業(yè)補償費跟違約金相加除以商品面積26.62平方米，得出每平方米的價格是390元左右，在我方市場調(diào)查中得出附近的商品沒有一間是可以得到390元，因此我方對葉少馨的補償是合理的。
　　建緯公司二審答辯同意一審判決，并認為上訴人的上訴請求與其無關(guān)。
　　中國工商銀行廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行二審答辯同意一審判決，并認為上訴人的上訴請求與其無關(guān)。
　　本院二審查明的事實與一審基本相同。
　　本院認為，上訴人葉少馨與被上訴人華僑公司自愿簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》，雙方當(dāng)事人意思表示真實一致，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
　　關(guān)于安置商鋪是否具備回遷交付條件和計算停業(yè)補助費及逾期安置回遷違約金的截止時間的問題。經(jīng)審查，相關(guān)行政部門已核發(fā)僑力大廈《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗收意見書》、《建筑工程消防驗收意見書》，國土房管部門也已核發(fā)包括案涉商鋪在內(nèi)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，其中《建筑工程消防驗收意見書》確認起義路123—159號大樓符合消防安全要求，在消防方面具備使用條件。由此可見，僑力大廈首層安置商鋪已具備回遷交付條件。葉少馨上訴認為安置商鋪不具備回遷交付條件，依據(jù)不足。由于被上訴人僑力公司、華僑公司于2006年7月12日向葉少馨發(fā)出《收樓通知書》時，安置商鋪已具備回遷交付條件。因此，一審判決被上訴人應(yīng)向葉少馨支付的停業(yè)補助費及逾期安置回遷違約金均應(yīng)計至葉少馨收到被上訴人的書面回遷通知之日止，即2006年7月14日并無不當(dāng)。至于2006年7月14日－18日是合同履行的合理期間。另外，安置協(xié)議第3條約定的甲方應(yīng)當(dāng)提前一個月書面通知乙方回遷是關(guān)于回遷通知方式的約定，與停業(yè)補助費以及逾期回遷違約責(zé)任的承擔(dān)沒有直接關(guān)聯(lián)。葉少馨主張被上訴人支付停業(yè)補償費及逾期安置回遷違約金計至被上訴人交付房屋時止，缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于逾期安置回遷違約金標(biāo)準(zhǔn)的問題。因雙方簽訂協(xié)議當(dāng)時的拆遷法規(guī)并沒規(guī)定逾期提供商鋪回遷使用需承擔(dān)違約責(zé)任的計算標(biāo)準(zhǔn)，故一審認定協(xié)議約定按房屋價值每日千分之五按規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)理解為按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并無不當(dāng)。被上訴人本案抗辯違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過分高于造成的損失，請求予以調(diào)整。一審法院經(jīng)審查，即使按2002年11月1日的房屋價值的每日千分之五計算，每日的違約金為2791.5元，而上訴人承租的商鋪面積僅為26.62平方米，約定的每月停業(yè)補償費也只是6296.84元，故認定約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過分高于造成的損失，接納被上訴人關(guān)于調(diào)整違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的意見，并將違約金調(diào)整為以房屋價值為基數(shù)，按中國人民銀行同期逾期貸款利率計付。本院認為，一審法院關(guān)于逾期安置回遷違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定。上訴人只是拆遷承租戶，承租商鋪面積也僅有26.62平方米，即使按上訴人認為的調(diào)整后的每日違約金137。9元計算，每月違約金達4137元，也接近每月停業(yè)補償費的標(biāo)準(zhǔn)，沒有過分低于造成的損失，因此，葉少馨上訴請求按房屋價值每日千分之五計付逾期交鋪違約金，本院不予支持。關(guān)于房屋價值的確定，一審法院考慮違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是至本案審理中綜合本案的具體情況才確定，并以公平原則，確定以2006年5月25日為評估時點的房屋評估價值作違約金計算的基數(shù)，亦是恰當(dāng)。經(jīng)評估，評估時點為2006年5月25日房屋價值656822元較2002年10月30日的房屋價值558301元高，也表明與房地產(chǎn)市場的走向接近。綜上所述，葉少馨上訴請求的理由均不成立，本院不予支持。審查一審判決事實清楚，處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費15684元由上訴人葉少馨負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

11、廣州市富銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與葉泗源房屋拆遷合同糾紛案

中　華　人　民　共　和　國　廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第3015號

　　上訴人(原審第三人)廣州建和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市環(huán)市東路371－375號世貿(mào)大廈北塔2901房。
　　法定代表人何煒東，董事長。
　　委托代理人許偉忠，男，該公司職員。
　　被上訴人(原審原告)葉泗源，男，1967年9月18日出生，臺灣人，住臺灣桃園縣。
　　委托代理人黃喜明，廣東信德盛律師事務(wù)所律師。
　　原審被告廣州市富銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市荔灣區(qū)龍溪大道288號501房。
　　法定代表人盧樹龍，董事長。
　　上訴人廣州建和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第2233號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：據(jù)穗房地證字第0404895號《房地產(chǎn)證》記載，原本市農(nóng)林下路35－1號首層(建筑面積95.35平方米)是原告的產(chǎn)業(yè)。2000年6月9日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，該協(xié)議記載被告經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局(1999)房拆許字214號房屋拆遷許可證批準(zhǔn)，拆除乙方的上述房屋，約定乙方同意2000年10月30日前遷出原址房屋，自行解決臨遷用房，甲方每月向乙方發(fā)放補助費14303元(按原建筑面積每月每平方米150元計算)至甲方通知乙方回遷之月止，甲方應(yīng)于2005年6月30日前安置乙方回遷，甲方逾期回遷，應(yīng)按每超期一天賠償100元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，該協(xié)議約定甲方應(yīng)在2005年6月30日將房屋交付給乙方，逾期交付的，應(yīng)按每超期一天賠償100元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；該協(xié)議第十一條'其他事項'約定從逾期之日起，拆遷人應(yīng)當(dāng)增加延期補助費，對自行臨時安排過渡住處的，拆遷人必須按原臨時安置補助費的300％付給。協(xié)議簽訂后，原告自行臨遷，被告每月按14303元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付臨遷補助費至2006年6月。因被告至今未安置原告回遷，也未支付延期補助費，原告于2006年6月20日起訴，提出上述請求。
　　2000年5月15日，廣州市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會以穗外經(jīng)貿(mào)業(yè)(2000)125號文同意被告廣州市富銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與香港建和國際集團有限公司在廣州以合作方式設(shè)立廣州建和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即第三人，經(jīng)營范圍為在經(jīng)市規(guī)劃局穗城規(guī)東片地字(1996)第70號、市國土局穗國土建用通字(1996)374號、穗國土建用通函(1999)第232號文同意使用的農(nóng)林下路31號至41號、45號至77號地段的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租和管理自建的商住樓。同年11月14日，廣州市城市規(guī)劃局以穗規(guī)地復(fù)字(2000)第990號文同意農(nóng)林下路31號至41號、45號至77號地段建設(shè)用地轉(zhuǎn)名為第三人開發(fā)建設(shè)。2001年10月17日，廣州市國土資源和房屋管理局以穗國土建用函(2001)375號文同意第三人為上述地段的建設(shè)單位。第三人于2003年1月30日領(lǐng)取了上述地段的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。2002年4月25日，廣州市城市房屋拆遷管理辦公室向被告發(fā)出穗房拆結(jié)字(2002)46號《關(guān)于批準(zhǔn)拆遷結(jié)案的函》，同意被告上述地段第一期用地拆遷結(jié)案，于2006年2月22日前安排被拆遷人回遷。
　　一審法院認為，原、被告自愿簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》及《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容沒有違反法律的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)履行。經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，上述地塊改由第三人負責(zé)開發(fā)建設(shè)，故原用地單位被告對被拆遷人原告的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由第三人承受，即原、被告簽訂的上述協(xié)議繼續(xù)履行。因被告是協(xié)議的相對方，原告要求被告及第三人共同承擔(dān)違約責(zé)任，予以支持。被告及第三人至今未安置原告回遷，已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于原、被告簽訂的安置協(xié)議與補償協(xié)議是兩份獨立的協(xié)議，且分別約定了逾期回遷、逾期交付房屋的違約責(zé)任，故對原告要求被告及第三人支付延期補助費(每月按14303元的200％計)及逾期交房違約金(每日按100元計)的請求符合約定，予以支持。因被告在被批準(zhǔn)2006年2月22日前安排被拆遷人回遷后沒有與原告就回遷時間重新約定，故應(yīng)按協(xié)議約定的時間履行。故對被告關(guān)于回遷時間應(yīng)順延至2006年2月22日的抗辯，不予采納。至于原告要求被告每月按10000元的標(biāo)準(zhǔn)賠償逾期交房的租金損失沒有依據(jù)，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，于2006年8月3日作出如下判決：一、被告及第三人自本判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)，向原告支付自2005年7月1日至2006年7月1日止的延期補助費(每月按14303元的200％計)及逾期交房違約金(每日按100元計)。二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費13039元，由原告負擔(dān)3910元，被告和第三人負擔(dān)9129元。
　　一審宣判后，廣州建和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱建和公司)不服，向本院提起上訴稱：一、根據(jù)《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第四十八條的規(guī)定：'被拆遷人回遷期限，自房屋拆遷公告期限屆滿之日起，......興建回遷房是十九層以上的，回遷期限不得超過四年。'由于被上訴人所處的拆遷地塊比較復(fù)雜，拆遷阻力很大，上訴人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未能完成拆遷工作，因此上訴人于2001年8月16日向廣州市國土資源房屋管理局申請了延期拆遷公告，經(jīng)批準(zhǔn)拆遷期限從2001年6月30日延期至2002年2月22日。同時，在拆遷工作完成后，廣州市城市房屋拆遷管理辦公室2002年4月26日《關(guān)于批準(zhǔn)拆遷結(jié)案的函》中第五條亦明確規(guī)定：'于2006年2月22日前安排被拆遷人回遷'。因此被上訴人的回遷期限應(yīng)順延至2006年2月22日，雙方簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》不是上訴人真實意思的表現(xiàn)，是顯失公平且不具合法性的。二、根據(jù)雙方簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》：'對上訴人未能按期回遷需按政策承擔(dān)違約責(zé)任'。在《廣州市城市拆遷管理條例》中，對回遷期限的規(guī)定也是非常明確：'自房屋拆遷公告期限屆滿之日起.....。不得超過四年。'在同一政策各條款規(guī)定互相制約、互相補充的前提下，被上訴人不理會上訴人實際拆遷公告期限的順延，而片面地認為按照《廣州市城市拆遷管理條例》的規(guī)定要求上訴人支付政策規(guī)定的回遷期限前的延期補助費是不合理的，是不符合政策規(guī)定的，違背了雙方簽訂協(xié)議的真實意圖。三、上訴人與被上訴人于2000年6月9日房屋拆遷安置協(xié)議第五條和房屋拆遷補償協(xié)議書第六條，都明確規(guī)定上訴人逾期安置被上訴人回遷的違約責(zé)任，均按每超期一天賠償100元的標(biāo)準(zhǔn)，即延期補助費每日按l00元計及逾期交房違約金每日按100元計。故上訴請求：1、撤銷一審判決，認定雙方簽訂的協(xié)議不是上訴人的真實意思表現(xiàn)，顯失公平且不具合法性；2、判決上訴人與被上訴人重新簽訂回遷期限，以確立合法的回遷時間；3、本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
　　葉泗源二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　廣州市富銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱富銀公司)二審沒有答辯。
　　本院二審查明的事實與一審基本相同。
　　本院認為，被上訴人葉泗源與原審被告富銀公司自愿簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》和《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，意思表示真實，內(nèi)容沒有違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行。后經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，上述地塊改由項目公司即上訴人建和公司進行開發(fā)建設(shè)，因此，一審認定原用地單位富銀公司對被拆遷人葉泗源的合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由建和公司承受，并無不當(dāng)。由于建和公司至今未安置葉泗源回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于雙方簽訂的拆遷安置協(xié)議和補償協(xié)議是兩份獨立的協(xié)議，且分別約定了逾期回遷、逾期交付房屋的違約責(zé)任，故一審判決建和公司按每月14303元的200％的標(biāo)準(zhǔn)支付延期補助費及按每日100元計付逾期交房違約金，符合雙方上述合同的約定。關(guān)于建和公司援引的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第四十八條和廣州市城市房屋拆遷管理辦公室的《關(guān)于批準(zhǔn)拆遷結(jié)案的函》僅確定回遷期限的上限，上述《房屋拆遷安置協(xié)議》約定的具體回遷期限在前與該規(guī)定并不矛盾。建和公司上訴認為協(xié)議約定的回遷期限顯失公平且不具合法性，于法無據(jù)，不予認定。綜上所述，建和公司上訴請求的理據(jù)不足，本院不予支持。審查一審判決認定事實清楚，處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費13039元由上訴人建和公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

12、李兆松與佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)佛中法民五終字第490號

上訴人(原審原告)李兆松，男，1937年12月6日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)華安路海傍街177號。
　　委托代理人周勇，廣東海順律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司(以下簡稱均安公司)，住所地：佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)永安路8號。
　　法定代表人羅健斌，經(jīng)理。
　　委托代理人陳澤榮，廣東怡法律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人陳鵬飛，男，1982年6月5日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)街區(qū)六組西堤路二街3號。
　　上訴人李兆松因房屋拆遷合同糾紛一案，不服佛山市順德區(qū)人民法院(2005)順法民一初字第04467號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。
　　原審判決認定：2003年1月9日，被告因?qū)嵭谐擎?zhèn)改造，需征拆原告位于佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)海傍二街十九巷4號的房地產(chǎn)，分別與原告簽訂了征拆房屋補償協(xié)議書及臨時安置、搬遷補助協(xié)議書。征拆房屋補償協(xié)議書約定：1、原、被告以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式由被告將佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)鳧洲花園安置樓3座301號商品房(面積113平方米，每平方米單價為1020元，價值115260元)與原告位于佛山市順德區(qū)均安鎮(zhèn)海傍二街十九巷4號的土地使用權(quán)(面積139.08平方米，每平方米為950元，價值132126元)相互調(diào)換，雙方產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，被告應(yīng)支付差價款16866元給原告；2、裝修、附屬物及搬遷費的補償：被告按照實地查丈及有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)計算裝修、附屬物及搬遷補償，補償金額為51665.8元；3、上述1、2項互對結(jié)算，被告應(yīng)支付原告68531.8元，并于本協(xié)議簽訂之日起一個月內(nèi)支付，原告辦理房地產(chǎn)使用權(quán)證確認手續(xù)由被告負責(zé)，所需的費用由被告支付；4、被告在2003年6月1日前將調(diào)換的住房交付給原告，原告必須在2003年1月20日前搬出，將房屋交給被告，逾期，被告有權(quán)依法強行折除，原告不得阻撓。臨時安置、搬遷補助協(xié)議書約定：1、原告被征折的房屋的建筑面積為125.5平方米，被告按每月每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)一次性補償六個月的臨時安置補助費、一個半月的調(diào)換產(chǎn)權(quán)安置樓房裝修期補助費合共9412.5元給原告，被告超過六個月未能安置樓房給原告的，被告則按實際交樓日期補回臨時安置補助費給原告；2、原告被征折的房屋的建筑面積為125.5平方米，被告按每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)一次性補助二次搬遷補助費1255元給原告；3、①簽訂本協(xié)議10日內(nèi)，被告將上述補助費10667.5元支付給原告；②原告必須在2003年1月20日前搬遷完畢，將房屋交給被告，逾期未搬遷的，被告有權(quán)按市政府有關(guān)拆遷管理條例實施強行折除；4、上述臨時安置補助費、二次搬遷補助費、只限于原告采用以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，如原告取消產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，原告已收取的臨時安置補助費、二次搬遷補助費必須退回給被告，或被告在原告采用作價補償中扣除。上述協(xié)議簽訂后，被告于2003年1月13日支付了征拆房屋補償協(xié)議所約定差價款、裝修、附屬物及搬遷補償費共68531.8元給原告，于2003年1月16日支付了臨時安置、搬遷補助協(xié)議所約定的臨時安置補助費、安置樓房裝修期補助費、二次搬遷補助費共10667。5元給原告。交樓期限到后，被告因變更樓房結(jié)構(gòu)，遂要求將原協(xié)議約定交付給原告的113平方米的一套商品樓變更為二套約50平方米的商品樓。之后，原、被告經(jīng)多次協(xié)商，原告均不同意更改方案。另外，原告收取了被告從2003年6月起至2004年12月止共19個月的臨時安置費共23845元。
　　原審判決認為：原、被告所簽訂的征拆房屋補償協(xié)議書及臨時安置、搬遷補助協(xié)議書，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容合法有效，受法律保護，原、被告應(yīng)按協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)。本案中，被告雖按協(xié)議的約定如期交付了差價款、安置樓房裝修期補助費、臨時安置補助費等費用給原告，但其未能按協(xié)議的約定如期交付房屋給原告，致使原告造成損失，屬違約行為，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于被告已將約定交付的樓房戶型結(jié)構(gòu)改變，原告又不同意接受被告的修改方案，故繼續(xù)履行征拆房屋補償協(xié)議已無必要，被告應(yīng)賠償相應(yīng)的損失給原告。至于賠償費用問題，由于原、被告簽訂協(xié)議時，約定被告應(yīng)交付原告的房屋是每平方米單價為1020元，共115260元，故原告的賠償費應(yīng)按115260元及該款從協(xié)議約定交付樓房之日(2003年6月1日)起至給付該款項之日止的銀行貸款利息計算為宜。原告請求被告按以每平方米2110元的價格支付賠償費242611元，明顯過高，其超出部分，法院不予支持。由于原告至現(xiàn)在未能按期交付房屋，因此，被告應(yīng)按臨時安置、搬遷補助協(xié)議書約定繼續(xù)支付臨時安置費給原告，原告請求被告從2005年1月起至被告給付賠償費之日止按每月1225元支付安置費，理由充分，法院予以支持。原告請求被告支付律師代理費12000元是原告自行委托律師所支出的費用，并非原告違約而造成必然發(fā)生的費用；其次，原告亦未能提供證據(jù)證明原告支付了該款項，故法院對原告該項請求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，判決：一、被告佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告李兆松支付賠償費115260元及利息(利息從2003年6月1日起至判決確定給付之日止，以欠款額按中國人民銀行同期同類貸款利率計算)；二、被告佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司應(yīng)從2005年1月起至本判決確定支付上述賠償費之日止，按每月1225元計付臨時安置費給原告，并于支付上述賠償費時一并支付；三、駁回原告的其它訴訟請求。本案受理費6517元，由原告負擔(dān)2457元，被告負擔(dān)4060元。
　　宣判后，上訴人李兆松不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決在認定被上訴人違約、被上訴人應(yīng)該賠償相應(yīng)損失給上訴人的前提下，僅判決被上訴人按每平方米1020元的房價款及相應(yīng)的利息支付給上訴人是顯失公平的。該判決不但使上訴人因被上訴人違約導(dǎo)致上訴人的損失得不到賠償，反而擴大了上訴人的損失，與《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定相違背。上訴人認為，上訴人的損失就是在均安鎮(zhèn)購買一套113平方米位于三樓、向南的房屋的價值。二、一審判決不支持上訴人要求被上訴人賠償上訴人因本案而支出的律師費錯誤。上訴人請求：1、撤銷一審判決第一項，依法改判被上訴人支付拆遷賠償款242611元給上訴人；2、撤銷一審判決第三項，改判被上訴人賠償上訴人因本案而支出的律師費12000元予上訴人；3、維持一審判決第二項。
　　上訴人李兆松在二審期間沒有提交證據(jù)。
　　被上訴人均安公司答辯稱：一、一審判決認定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，但計算有誤。二、上訴人上訴無理，應(yīng)予駁回。理由如下：我方根據(jù)原順德市人民政府順府復(fù)【2002】115號文《關(guān)于同意拆遷均安鎮(zhèn)鳧洲河兩岸(水運段)房屋的批復(fù)》，于2003年1月9日與上訴人分別簽訂了《征拆房屋補償協(xié)議書》和《臨時安置、搬遷補助協(xié)議》各一份�！墩鞑鸱课菅a償協(xié)議書》簽訂后，被上訴人于2003年1月13日把應(yīng)付上訴人房價款16866元和裝修、附屬物搬遷補償51665.8元，合共68531。8元給付了上訴人。關(guān)于上訴人的調(diào)換房產(chǎn)問題，當(dāng)時被上訴人曾多次口頭通知上訴人，因戶型改變，原調(diào)換住宅301號改為兩單元，上訴人對是否選擇收回折抵房款115260元還是選擇現(xiàn)兩單元不置可否。被上訴人曾與上訴人多次協(xié)商也無結(jié)果。其次，《臨時安置、搬遷補助協(xié)議》簽訂后，被上訴人分別向上訴人支付了二次搬遷費1255元和臨時安置補助20個月共25100元(至2005年1月止)，共26355元�，F(xiàn)上訴人主張取消產(chǎn)權(quán)調(diào)換，因此，根據(jù)《臨時安置、搬遷補助協(xié)議》內(nèi)容，上訴人應(yīng)退回26355元給被上訴人�，F(xiàn)被上訴人實欠上訴人房價款為88905元(115260元－26355元)，一審法院計算錯誤。綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，但計算存在錯誤；上訴人知道調(diào)換房產(chǎn)的房型改變，但仍繼續(xù)向被上訴人收取臨時安置補助，應(yīng)視為同意接受房型的改變；退一步說，上訴人現(xiàn)取消調(diào)換產(chǎn)權(quán)，那么，應(yīng)退回已收我方的臨時安置、二次搬遷費26355元給我方，再由我方支付房價款115260元給上訴人。請求二審法院依法作出判決。
　　被上訴人均安公司在二審期間沒有提交證據(jù)。
　　二審期間，本院依職權(quán)委托廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司對本案訟爭房產(chǎn)的賠償金額進行評估，結(jié)論為：鳧洲花園(現(xiàn)陽光花園)安置樓3座301房相同地段、相同座向、相同面積的商品樓在2003年6月1日的市場價值為17。1萬元。李兆松、均安公司對上述證據(jù)的真實性及其內(nèi)容無異議，本院予以認可。
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。
　　本院認為：均安公司沒有依照其與李兆松簽訂的《征拆房屋補償協(xié)議書》的約定，于2003年6月1日前將調(diào)換的房屋交付給李兆松。均安公司在《征拆房屋補償協(xié)議書》簽訂以后擅自變更樓房結(jié)構(gòu)，其現(xiàn)在已不可能再向李兆松交付原先協(xié)議中所約定的房屋。均安公司的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，其應(yīng)當(dāng)賠償由此給李兆松所造成的損失。原審判決僅以雙方當(dāng)事人在《征拆房屋補償協(xié)議書》中所確定的房屋交換價值作為賠償依據(jù)。但該交換價值與2003年6月訟爭房屋所在地同類房屋平均價格相比，明顯偏低。李兆松無法以此價格換取相類似房屋。因而，原審判決確定的賠償金額無法彌補李兆松的損失。通過本院委托評估，訟爭房屋在2003年6月1日的市場價值為17.1萬元。據(jù)此，均安公司應(yīng)向李兆松賠償損失17。1萬元并以此為本金按中國人民銀行同期同類貸款利率向其支付從約定交房日(2003年6月1日)起至實際支付上述賠償款之日止的利息。關(guān)于李兆松所主張的律師費損失，李兆松提交的證據(jù)不足以證明其已支付該費用，本院對于李兆松的此項請求不予支持。原審判決對此認定正確，應(yīng)予維持。綜上，原審判決認定事實清楚，但關(guān)于均安公司應(yīng)向李兆松賠償損失的數(shù)額確定不當(dāng)，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、維持佛山市順德區(qū)人民法院(2005)順法民一初字第04467號民事判決第二項； ,
　　二、變更佛山市順德區(qū)人民法院(2005)順法民一初字第04467號民事判決第一項為：被上訴人佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向上訴人李兆松支付賠償款171000元及利息(以171000元為本金按中國人民銀行公布的商業(yè)銀行同期同類貸款利率從2003年6月1日起至實際支付上述賠償款之日止計付)；
　　三、撤銷佛山市順德區(qū)人民法院(2005)順法民一初字第04467號民事判決第三項；
　　四、駁回上訴人李兆松的其他訴訟請求。
　　一審案件受理費6517元、二審案件受理費6517元合共13034元，由上訴人李兆松負擔(dān)4280元，被上訴人佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司負擔(dān)8754元。鑒定費1026元，由被上訴人佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司負擔(dān)。(一、二審案件受理費及鑒定費全部由李兆松預(yù)交。佛山市順德區(qū)均安建設(shè)開發(fā)公司在履行上述判決時一并向李兆松返還訴訟費用9780元，法院不作收退。)
　　本判決為終審判決。

13、廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與柯廣源房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第3019號

　　上訴人(原審第三人)廣州東華實業(yè)股份有限公司，住所地廣州市寺右新馬路170號四樓。
　　法定代表人楊樹坪，董事長。
　　委托代理人鄭國貼，男，該公司職員。
　　被上訴人(原審原告)柯廣源，男，1941年1月1日出生，漢族，住本市泰沙路70號902房。
　　委托代理人柯智聰，男，住本市泰沙路70號902房。
　　被上訴人(原審被告)廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原廣州市東山區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司)，住所地廣州市寺右新馬路111－115號五羊新城廣場1106－1108房。
　　法定代表人梁開智，董事長。
　　委托代理人陳明柳，女，該公司職員。
　　上訴人廣州東華實業(yè)股份有限公司因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第2174號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原本市東華西路永勝西約45號104房(建筑面積25.56平方米)是原告的產(chǎn)業(yè)。2001年7月27日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，該協(xié)議記載甲方以拆許字(2001)第73號《城市房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)拆除屬于乙方所有的本市東華西路永勝西約45號104房，甲方將自有的本市海珠區(qū)泰沙路70號902單元(建筑面積60.8687平方米)，用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換(補償)；經(jīng)核定乙方原址房屋建筑面積為25.56平方米，甲方調(diào)換(補償)給乙方的房屋建筑面積為60.8687平方米，相差的房屋面積乙方根據(jù)5平方米×1300元/平方米及20.0847平方米×3500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算，付給甲方76796.45元，并于2001年9月15日前付清；甲方應(yīng)在2001年8月15日將自有房屋交付給乙方；甲方依照本協(xié)議將自有房屋移交乙方時，甲方應(yīng)提供房屋的有關(guān)用地、報建、建筑質(zhì)量、驗收等證件，并會同乙方向市房地產(chǎn)登記所申請，辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)，所需費用，由甲方負責(zé)。該協(xié)議書于同年8月14日在房管部門辦理了備案登記手續(xù)。8月16日，被告將本市海珠區(qū)泰沙路70號902房交付原告居住至今。2004年2月3日，原告向被告支付了902房超面積款76796.45元。因被告沒有為原告辦理上述902房的產(chǎn)權(quán)過戶登記，原告于2006年6月16日向一審法院起訴。
　　另查，據(jù)廣州市房地產(chǎn)檔案館出具的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表記載，本市海珠區(qū)泰沙路70號902房(建筑面積60.8687平方米)是第三人于1995年向廣州市穗華房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的，現(xiàn)該房屋的權(quán)屬人仍是第三人。被告與第三人就該902房的轉(zhuǎn)讓沒有簽訂合同。
　　一審法院認為，補償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就被拆除房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和地點等事項達成的協(xié)議。補償方式中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或者購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。本案原、被告就原告原址房屋被拆除自愿簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，為有效協(xié)議，被告應(yīng)全面履行協(xié)議約定的義務(wù)。雖然被告已將房屋交付給原告使用，但被告沒有按協(xié)議約定將屬于其公司完整產(chǎn)權(quán)的房屋調(diào)換補償給原告及至今沒有為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，致使原告在法律上未能完全擁有房屋所有權(quán)，影響了原告對房屋行使合法權(quán)利。至于被告與第三人就902房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)問題是其雙方之間的關(guān)系，本案不予調(diào)處�，F(xiàn)原告已支付全部超面積的款項，并使用房屋至今，故原告要求按約定確認房屋歸其所有及要求被告辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)的請求合法合理，予以支持。由于原告要求被告賠償未辦理產(chǎn)權(quán)證而造成損失1000元沒有依據(jù)，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款的規(guī)定，于2006年8月10日作出如下判決：一、本市海珠區(qū)泰沙路70號902房(建筑面積60.8687平方米)的產(chǎn)權(quán)為原告所有。二、被告及第三人自本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，共同為原告辦理本市海珠區(qū)泰沙路70號902房產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)。所需登記費用，由被告負擔(dān)。三、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費5456元，由原告負擔(dān)100元，被告負擔(dān)5356元。
　　一審宣判后，廣州東華實業(yè)股份有限公司(以下簡稱東華公司)不服，向本院提起上訴稱：海珠區(qū)泰沙路70號902房是上訴人從廣州市穗華房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的，已辦理過戶手續(xù)，上訴人對該房依法享有所有權(quán)。兩被上訴人均沒有與上訴人簽訂訟爭房屋的買賣合同，也從沒有向上訴人支付過任何購房款，上訴人與兩被上訴人之間不存在買賣關(guān)系，也不存在拆遷補償關(guān)系。故上訴人無義務(wù)將該房過戶給被上訴人廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司或柯廣源。兩被上訴人簽訂的《廣州市城市房屋拆補償協(xié)議書》因侵害了上訴人對海珠區(qū)泰沙路70號902房的所有權(quán)，應(yīng)屬無效。而被上訴人廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能履行《廣州市城市房屋拆補償協(xié)議書》的約定義務(wù)，也應(yīng)由被上訴人廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向被上訴人柯廣源承擔(dān)責(zé)任，與上訴人無關(guān)。一審判決該房歸被上訴人柯廣源所有以及由上訴人為被上訴人柯廣源辦理該房產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)沒有依據(jù)。故上訴請求：1、撤銷一審判決第一、二項；2、駁回被上訴人柯廣源的第一、二項訴訟請求；3、本案一、二審案件受理費由兩被上訴人負擔(dān)。
　　柯廣源二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　廣州市東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱東晨公司)二審答辯同意上訴人的上訴意見，其司沒有支付訟爭房屋的房款，另外辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)的費用應(yīng)當(dāng)由其司承擔(dān)，同意一審判決其他判項。
　　本院二審查明的事實與一審基本相同。
　　本院認為，本案被上訴人柯廣源依據(jù)其與原廣州市東山區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，訴請確認本市海珠區(qū)泰沙路70號902房歸其所有，并由被上訴人東晨公司辦理訟爭房屋房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)及賠償逾期辦證損失。上述房屋拆遷補償協(xié)議約定：甲方將自有的本市海珠區(qū)泰沙路70號902單元，用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，并會同乙方辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)。經(jīng)審查，上述《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》已經(jīng)有關(guān)部門辦理了拆遷備案登記手續(xù)�？聫V源也已由東晨公司安排入住訟爭房屋至今�？聫V源并向東晨公司付清902房超面積款76796。45元。本院認為，盡管訟爭房屋至今仍登記在上訴人東華公司名下，但東晨公司承認該房屋是其司向東華公司購買用以與柯廣源辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償手續(xù)，只是未向東華公司繳納購房所需費用�？聫V源作為拆遷戶的利益屬于生存利益，因此，在出現(xiàn)不同利益相沖突時，優(yōu)先保護被拆遷人的居住權(quán)利，更符合法的公平、正義的精神，有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展。何況，東華公司本案表示在東晨公司支付全部購房費用后同意辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而東晨公司亦表示同意支付全部購房所需費用。故一審判決訟爭房屋歸被上訴人柯廣源所有以及由東華公司為柯廣源辦理該房產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證手續(xù)，并無不當(dāng)。綜上所述，東華公司的上訴請求，理據(jù)不足，本院不予支持。因訟爭房屋至今未過戶是由于東晨公司沒有及時支付全部購房費用給東華公司所致，責(zé)任在于東晨公司，故本案二審訴訟費應(yīng)由東晨公司負擔(dān)。審查一審判決認定事實清楚，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費5456元由被上訴人東晨公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

14、林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧等與廣州市越秀區(qū)北秀實業(yè)公司、王美珍確認合同無效糾紛案

中　華　人　民　共　和　國　廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第3075號

　　上訴人(原審原告)林翠玉，女，1936年9月16日出生，住美國770 JACKSON S7#404S．F CA9415 U．S．A．
　　上訴人(原審原告)劉渡美，女，1943年1月7日出生，住美國990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 U．S．A．
　　上訴人(原審原告)林白龍，男，1965年4月30日出生，住美國990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 U．S．A．
　　上訴人(原審原告)林永翔，男，1967年3月30日出生，住美國990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 U．S．A．
　　上訴人(原審原告)林寶寧，女，1979年1月28日出生，住美國990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 U．S．A。
　　上訴人(原審原告)林仲明，男，1948年9月12日出生，住美國6 ESTERO AVE SAN FRANCISCO CA 94127 U.S.A．
　　上訴人(原審原告)林威明，男，1953年5月2 5日出生，住美國57647th AVE SAN FRANCISCO CA 94127 U.S.A．
　　上訴人(原審原告)林珍妮，女，1951年9月22日出生，住美國640 LOS DALMOSDR SAN FRANCISCO CA 94127 U．S．A．
　　上列上訴人的共同委托代理人陳雙開，廣東新正律師事務(wù)所律師。
　　上述上訴人的共同委托代理人雷樹新，男，住廣州市永福正街35號。
　　被上訴人(原審被告)廣州市越秀區(qū)北秀實業(yè)公司，住所地廣州市六榕路125-127號。
　　法定代表人源國有，總經(jīng)理。
　　委托代理人鄭文浩，廣東翔信律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人李剛，廣東翔信律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被上訴人(原審被告)王美珍，女，1945年5月8日出生，漢族，住廣州市海珠北路188號15樓06房。
　　委托代理人鐘德榮，男，住廣州市越秀區(qū)北帝左巷3號。
　　委托代理人林偉華，男，住廣州市海珠區(qū)望龍里6號二樓。
　　上訴人林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮因確認合同無效糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第1486號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原告是原廣州市海珠北路180號房屋產(chǎn)權(quán)人林賢俊的繼承人，北秀公司是上述地段房屋的拆遷人，于1994年8月18日與林賢俊的代理人簽訂了《廣州市房屋拆遷補償協(xié)議書》(經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局備案)和《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定北秀公司在1998年8月15日前在征用地段新建樓(主樓)首層南向建筑面積45平方米、11樓東向建筑面積110平方米(分二個套間)、12樓北向建筑面積62.17平方米安置給原告回遷，同時作為北秀公司拆除海珠北路180號房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換(補償)。2004年9月21日，原告以北秀公司不安置原告回遷為由，請求法院判決北秀公司按安置協(xié)議約定安置原告回遷征用地段新建大樓11樓東向110平方米、12樓北向62.17平方米、首層118號(西北角)45平方米。越秀區(qū)法院立案后，于2004年12月7日作出(2004)越法民三初字第1660號民事判決書，判決北秀公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，在原廣州市海珠北路180號拆遷地段新建大樓首層南向劃出建筑面積45平方米、在11樓東向劃出建筑面積110平方米(劃分成二個套間)、在12樓北向劃出建筑面積62。17平方米的房屋安置原告回遷使用。判決書生效后，原告向本院申請強制執(zhí)行，越秀區(qū)法院立案后，于2005年8月10日作出(2005)越法執(zhí)字第754-1號民事裁定書，認為鑒于原廣州市海珠北路180號拆遷地段新建大樓首層南向房屋已由被執(zhí)行人(北秀公司)在本案訴訟過程中全部安置給其他住戶回遷使用，現(xiàn)申請人(原告)又堅持要求在該大樓首層南向安置回遷，不同意被執(zhí)行人提出在該大樓首層其他方位安置回遷使用或作經(jīng)濟補償?shù)穆男蟹桨福�故作為�?zhí)行依據(jù)的 (2004)越法民三初字第1660號判決中關(guān)于被執(zhí)行人應(yīng)在上述新建回遷大樓首層南向劃出建筑面積45平方米安置申請執(zhí)行人回遷使用的內(nèi)容目前暫不具備執(zhí)行條件，裁定 (2004)越法民三初字第1660號民事判決書主文第一條尚未執(zhí)行部分中止執(zhí)行。
　　一審另查明，王美珍是原廣州市小北路北帝左巷3號房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人，北秀公司是上述地段房屋的拆遷人，1995年9月16日，北秀公司與王美珍簽訂了《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》(經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局備案)和《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋臨遷、回遷安置協(xié)議書》，約定北秀公司拆除王美珍的上述房屋，于1999年8月30日前在小北路原征用地段范圍回遷樓首層北向安置40平方米、三層西向安置60平方米的房屋給王美珍回遷，同時作為北秀公司拆除王美珍原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換(補償)。由于北秀公司無法在小北路地段范圍內(nèi)安置王美珍，于是于2003年9月1日與王美珍簽訂了《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議(產(chǎn)權(quán)人用)》，約定：甲乙雙方(甲方為北秀公司，乙方為王美珍)同意變更1995年9月16日簽署的《房屋拆遷補償協(xié)議》中有關(guān)安置問題的內(nèi)容，并就安置有關(guān)事宜，甲乙雙方以再次協(xié)商達成如下補充協(xié)議：一、甲方現(xiàn)回遷安置乙方在海珠北路倉前街58號倉前街回遷樓15樓06房(建積66.72平方米)和海珠北路188號倉前街回遷樓首層02房(建積42。59平方米)。二、甲方回遷安置給乙方的本套間建筑面積l09.31平方米比原房屋產(chǎn)權(quán)面積99.72平方米超出了9.59平方米，乙方同意5平方米內(nèi)按每平方米建筑成本價1700元計，另超出面積2平方米按每平方米商品房價3600元計、超出面積2.59平方米按每平方米商品房價9800元計(合計人民幣41082元)向甲方購買納入產(chǎn)權(quán)，并一次性付清購房款給甲方(今后回遷房屋面積以市房管局測繪為準(zhǔn)，多除少補)。三、甲方回遷安置補償乙方之房屋，與乙方辦妥入住及相關(guān)手續(xù)之日起，雙方原簽署的房屋拆遷補償協(xié)議中甲方應(yīng)履行義務(wù)已終結(jié)。上述協(xié)議沒有在廣州市國土源和房屋管理局登記備案。同日，北秀公司與王美珍還簽訂了《協(xié)議書》，明確北秀公司拖欠王美珍臨遷費、滯遷費和法院訴訟費共71624元，王美珍回遷房屋面積因超原房屋面積，須向北秀公司繳付購房款41082元，北秀公司扣除王美珍法院已執(zhí)行的拆遷費3600元，北秀公司拖欠王美珍須繳付款項相抵扣后，北秀公司仍欠王美珍26942元。王美珍于2003年9月18日辦理了入住首層102房和15樓06房的手續(xù)�，F(xiàn)102房尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。
　　一審?fù)�審中，原被告確認海珠北路188號首層南向共有包括101－106六個單元，除102單元由王美珍回遷外，其余五個單元均已由北秀公司安置他人回遷。另外北秀公司陳述原告回遷的位置與王美珍回遷的位置不是同一位置，無法確定原告回遷的具體位置，王美珍陳述不清楚原告的回遷位置，認為原告指認102單元即是其應(yīng)回遷位置沒有依據(jù)。另外原告認為兩被告簽訂《補充協(xié)議》這一行為就是惡意串通，除此以外沒有其他證據(jù)予以證明。
　　一審?fù)�審中，原告明確第二項訴訟請求是基于《補充協(xié)議》部分條款無效提出。本庭依照《最高人民法院<關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>》第三十五條的規(guī)定，詢問原告在法院認定兩被告簽訂的《補充協(xié)議》有效的情形下，是否變更訴訟理由和訴訟請求，原告回答不予變更。
　　一審法院認為，一、關(guān)于兩被告惡意串通的問題。原告僅憑兩被告簽訂《補充協(xié)議》這一事實即認為兩被告惡意串通的依據(jù)不充分，并且原告的訴稱中一方面認為北秀公司隱瞞了與原告之間的協(xié)議，另一方面又認為王美珍與北秀公司惡意串通損害原告的權(quán)益顯然自相矛盾，對此不予采信。二、關(guān)于合同效力的問題。北秀公司與王美珍自愿簽訂的《補充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定�！堆a充協(xié)議》雖沒有在廣州市國土源和房屋管理局登記備案，但由于法律法規(guī)并無規(guī)定登記備案為房屋拆遷補償協(xié)議的生效要件，因此沒有登記備案不影響((補充協(xié)議》的效力，對《補充協(xié)議》的效力予以確認。原告請求法院確認《補充協(xié)議》中關(guān)于北秀公司回遷安置王美珍在海珠北路188號首層南向02房的條款無效沒有事實和法律依據(jù)，不予支持，并因此對原告基于補充協(xié)議部分條款無效而提出的第二項訴訟請求亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，于2006年7月31日作出如下判決：駁回原告林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮的訴訟請求。
　　一審宣判后，林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮不服，向本院提起上訴稱：一、由于被上訴人北秀公司在爭議訴訟期內(nèi)故意拒絕履行雙方約定，將應(yīng)安置上訴人的位置，安置不屬于海珠北路地段的拆遷戶，人為地造成無法安置上訴人回遷首層南向的事實，導(dǎo)致上訴人申請強制執(zhí)行(2004)越法民三初字第1660號判決時，法院認定該判決中關(guān)于被執(zhí)行人應(yīng)在上述新建回遷大樓首層南向劃出建筑面積45平方米安置申請執(zhí)行人回遷使用的內(nèi)容目前暫不具備執(zhí)行條件，裁定該部分內(nèi)容中止執(zhí)行，使法院判決變成'一紙空文'，可見，兩被上訴人在爭議訴訟過程中，私自簽署'補充協(xié)議'是侵犯上訴人合法權(quán)利及回避法律的行為，應(yīng)認定無效。二、上訴人回遷所依據(jù)的《安置協(xié)議》分別經(jīng)(2004)穗中法民四終1888號及(2004)越法民二初字第1660號判決所確認，法院判決的效力高于兩被上訴人私自簽署的補充協(xié)議的效力。兩被上訴人簽署的'補充協(xié)議'中關(guān)于安置海珠北路188號首層02號單元的內(nèi)容屬于無效。故上訴請求：1、撤銷一審判決，改判兩被上訴人簽署的《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議》中安置海珠北路188號首層南向02房條款無效；2、判令兩被上訴人將海珠北路188號首層南向02房交回給上訴人作回遷安置；3、本案上訴費由兩被上訴人承擔(dān)。
　　廣州市越秀區(qū)北秀實業(yè)公司(以下簡稱北秀公司)二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　王美珍二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　本院二審查明的事實與一審相同。
　　本院認為，本案上訴人林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮以被上訴人北秀公司隱瞞已與其簽訂有關(guān)回遷海珠北路188號拆遷地段新建大樓首層南向建筑面積45平方米協(xié)議的事實，北秀公司與被上訴人王美珍惡意串通，雙方簽訂的《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議》損害其合法利益為由，主張北秀公司與王美珍簽訂的上述《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議》關(guān)于安置海珠北路188號首層南向02房條款無效，并訴請王美珍將上述房屋交回給其。經(jīng)審查，廣州市越秀區(qū)人民法院于2004年12月7日作出的生效判決，其中要求北秀公司三十日內(nèi)在原廣州市海珠北路180號拆遷地段新建大樓首層南向劃出建筑面積45平方米的房屋安置上訴人回遷使用。而北秀公司與王美珍于2003年9月1日簽訂的《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議》約定王美珍回遷的是海珠北路188號回遷樓首層02房(建積42。59平方米)。由此可見，上述生效判決確定上訴人回遷的位置與被上訴人王美珍回遷的位置并非同一�，F(xiàn)上訴人僅以面積接近為由，認為該海珠北路188號首層02房就是用于安置其回遷，明顯依據(jù)不足。
　　關(guān)于上訴人認為北秀公司隱瞞需安置其回遷海珠北路188號首層南向建筑面積45平方米的事實，與王美珍惡意串通簽訂回遷安置補充協(xié)議，缺乏事實根據(jù)，本院不予認定。故上訴人以此為由主張北秀公司與王美珍簽訂的上述《回遷安置拆遷補償房屋補充協(xié)議》關(guān)于安置海珠北路188號首層南向02房條款無效，于法無據(jù)，不予支持。因此，對上訴人基于主張上述補充協(xié)議部分條款無效而提出的第二項上訴請求亦不予支持。
　　依法成立的合同與生效判決同樣具有法律效力，由于上述生效判決確定上訴人回遷的位置與被上訴人王美珍回遷的位置并非同一，因此，關(guān)于上訴人回遷的生效判決和北秀公司與王美珍之間的回遷補充協(xié)議的效力不具可比性，上訴人認為該生效判決效力高于兩被上訴人簽訂的補充協(xié)議的效力，理據(jù)不足。綜上所述，林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮上訴請求的理由均不成立，本院不予支持。審查一審判決事實清楚，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費100元由上訴人林翠玉、劉渡美、林白龍、林永翔、林寶寧、林仲明、林威明、林珍妮共同負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

15、廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與李雨旸房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第3138號

　　上訴人(原審被告)廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地廣州市越秀北路8號。
　　法定代表人梁泉，董事長。
　　委托代理人陳敏，廣東伯方律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人李抒恒，廣東伯方律師事務(wù)所律師助理。
　　被上訴人(原審原告)李雨旸，男，1965年6月14日出生，漢族，住廣州市荔灣區(qū)蟠虬街82號901房。
　　委托代理人羅學(xué)軍，廣東永通律師事務(wù)所律師。
　　上訴人廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第2679號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原告是廣州市東山區(qū)越秀北路東方里1號房屋的產(chǎn)權(quán)人。1999年11月5日，原、被告簽訂《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：被告經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局以(98延)房拆許字房屋拆遷許可證許可拆除上述房屋，原告自行解決臨遷，被告每月支付臨遷補助費2449.60元等。同日，原、被告又簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，訂明：被告安排原告回遷的時間為2003年8月30日；逾期回遷的，從逾期之日起被告按臨遷補助費的300％支付延期補助費等。
　　由于被告拖欠臨遷補助費，原告曾向原廣州市東山區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告：1、支付拖欠的臨遷補助費至2003年8月31日止；2、支付從2003年9月1日起至2005年3月31日止的延期補助費。原廣州市東山區(qū)人民法院于2005年5月12日發(fā)出(2005)東法民三初字第822號民事判決書，判決：一、該判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，被告一次性向原告支付從2003年4月6日起至2003年8月31日止的臨遷補助費，按每月2449.60元計；二、該判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，被告一次性向原告支付從2003年9月1日起至2005年3月31日止的延期補助費，按每月2449.60元×300％計。該民事判決書已經(jīng)執(zhí)行完畢。因被告拖欠2005年4月1日至2006年7月31日的延期補助費，原告遂于2006年7月31日提起本案訴訟。
　　一審法院認為，原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。被告稱造成原告逾期回遷不是其責(zé)任，并且原告的拆遷戶代表同意將回遷期限延長至2006年7月，但又不能提供相應(yīng)的證據(jù)證明，對其辯稱不予采納。被告未能按約定安排原告回遷是違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告請求依法規(guī)定支付延期補助費的請求合理合法，予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，于2006年9月22日作出如下判決：被告廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向原告李雨旸支付2005年4月1日至2006年7月31日的延期補助費(每月按2449.60元×300％計付)。案件受理費3861元由被告廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負擔(dān)。
　　一審宣判后，廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱越通公司)不服，向本院提起上訴稱：上訴人一審時已經(jīng)提交了兩份由信訪辦出具的證明，證實拆遷戶代表同意將回遷期限延長到2006年7月，被上訴人也已經(jīng)承認。一審認為上訴人沒有舉證是不正確的。故上訴請求：1、撤銷一審判決，判令駁回被上訴人的訴訟請求；2、有被上訴人承擔(dān)本案一、二審的訴訟費用。
　　李雨旸二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　本院二審查明：越通公司一審提交該司分別于2003年12月以及2004年7月14日給廣州市建設(shè)委員會和廣州市房管局的函以及《關(guān)于協(xié)調(diào)中冶集團續(xù)建原廣州越通公司'爛尾樓'工程的函》。
　　二審?fù)ピ兒螅�越通公司補充提交《越通公司與各方達成協(xié)議解決越秀北路'爛尾樓'的情況反映》，李雨旸否認有參與任何拉橫幅、上訪、靜坐等活動，根據(jù)最高人民法院民事證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，越通公司本案一審沒有提交；且越通公司也沒有證據(jù)證明已經(jīng)包括其在內(nèi)的全體拆遷戶同意，如就延長回遷期限協(xié)商一致，雙方是需要簽訂一份補充協(xié)議的，而其并無與越通公司簽訂補充協(xié)議；還有，其不認識越通公司上述情況反映提到的這些拆遷戶代表，更沒有授權(quán)拆遷戶代表。越通公司承認其司曾根據(jù)協(xié)調(diào)會的精神，要求與李雨旸簽訂延期回遷的補充協(xié)議，但李雨旸沒有與其司簽訂。本院二審查明的其他事實與一審基本相同。
　　本院認為，原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。由于越通公司未能依約于2003年8月30日前安排李雨旸回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故李雨旸本案訴請越通公司按每月2449。60元×300％的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付從2005年4月1日起至2006年7月31日止的延期補助費，符合雙方合同約定和廣州市有關(guān)拆遷法規(guī)的規(guī)定，予以支持。
　　關(guān)于越通公司上訴認為造成李雨旸逾期回遷不是其責(zé)任，并且李雨旸的拆遷戶代表同意將回遷期限延長至2006年7月的問題。經(jīng)審查，本案用地單位和拆遷義務(wù)主體仍是越通公司，逾期回遷的違約責(zé)任也應(yīng)由越通公司承擔(dān)，并已經(jīng)生效判決認定。另外，李雨旸本案否認有參與上訪及協(xié)調(diào)會，越通公司在一、二審期間提交的函件及情況反映等證據(jù)既不能證明李雨旸有授權(quán)拆遷戶代表協(xié)商，越通公司也承認其司沒有根據(jù)協(xié)調(diào)會的精神與李雨旸簽訂延期回遷的補充協(xié)議。因此，越通公司上訴認為造成李雨旸逾期回遷不是其責(zé)任，且李雨旸已同意將回遷期限延長至2006年7月為由，不同意承擔(dān)延期補助費，依據(jù)不足，本院不予支持。審查一審判決認定事實清楚，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費3861元，由上訴人越通公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

16、廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與李雨旸房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第3138號

　　上訴人(原審被告)廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地廣州市越秀北路8號。
　　法定代表人梁泉，董事長。
　　委托代理人陳敏，廣東伯方律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人李抒恒，廣東伯方律師事務(wù)所律師助理。
　　被上訴人(原審原告)李雨旸，男，1965年6月14日出生，漢族，住廣州市荔灣區(qū)蟠虬街82號901房。
　　委托代理人羅學(xué)軍，廣東永通律師事務(wù)所律師。
　　上訴人廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第2679號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：原告是廣州市東山區(qū)越秀北路東方里1號房屋的產(chǎn)權(quán)人。1999年11月5日，原、被告簽訂《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：被告經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局以(98延)房拆許字房屋拆遷許可證許可拆除上述房屋，原告自行解決臨遷，被告每月支付臨遷補助費2449.60元等。同日，原、被告又簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，訂明：被告安排原告回遷的時間為2003年8月30日；逾期回遷的，從逾期之日起被告按臨遷補助費的300％支付延期補助費等。
　　由于被告拖欠臨遷補助費，原告曾向原廣州市東山區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告：1、支付拖欠的臨遷補助費至2003年8月31日止；2、支付從2003年9月1日起至2005年3月31日止的延期補助費。原廣州市東山區(qū)人民法院于2005年5月12日發(fā)出(2005)東法民三初字第822號民事判決書，判決：一、該判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，被告一次性向原告支付從2003年4月6日起至2003年8月31日止的臨遷補助費，按每月2449.60元計；二、該判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，被告一次性向原告支付從2003年9月1日起至2005年3月31日止的延期補助費，按每月2449.60元×300％計。該民事判決書已經(jīng)執(zhí)行完畢。因被告拖欠2005年4月1日至2006年7月31日的延期補助費，原告遂于2006年7月31日提起本案訴訟。
　　一審法院認為，原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。被告稱造成原告逾期回遷不是其責(zé)任，并且原告的拆遷戶代表同意將回遷期限延長至2006年7月，但又不能提供相應(yīng)的證據(jù)證明，對其辯稱不予采納。被告未能按約定安排原告回遷是違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告請求依法規(guī)定支付延期補助費的請求合理合法，予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，于2006年9月22日作出如下判決：被告廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向原告李雨旸支付2005年4月1日至2006年7月31日的延期補助費(每月按2449.60元×300％計付)。案件受理費3861元由被告廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負擔(dān)。
　　一審宣判后，廣州越通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱越通公司)不服，向本院提起上訴稱：上訴人一審時已經(jīng)提交了兩份由信訪辦出具的證明，證實拆遷戶代表同意將回遷期限延長到2006年7月，被上訴人也已經(jīng)承認。一審認為上訴人沒有舉證是不正確的。故上訴請求：1、撤銷一審判決，判令駁回被上訴人的訴訟請求；2、有被上訴人承擔(dān)本案一、二審的訴訟費用。
　　李雨旸二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
　　本院二審查明：越通公司一審提交該司分別于2003年12月以及2004年7月14日給廣州市建設(shè)委員會和廣州市房管局的函以及《關(guān)于協(xié)調(diào)中冶集團續(xù)建原廣州越通公司'爛尾樓'工程的函》。
　　二審?fù)ピ兒�，越通公司補充提交《越通公司與各方達成協(xié)議解決越秀北路'爛尾樓'的情況反映》，李雨旸否認有參與任何拉橫幅、上訪、靜坐等活動，根據(jù)最高人民法院民事證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，越通公司本案一審沒有提交；且越通公司也沒有證據(jù)證明已經(jīng)包括其在內(nèi)的全體拆遷戶同意，如就延長回遷期限協(xié)商一致，雙方是需要簽訂一份補充協(xié)議的，而其并無與越通公司簽訂補充協(xié)議；還有，其不認識越通公司上述情況反映提到的這些拆遷戶代表，更沒有授權(quán)拆遷戶代表。越通公司承認其司曾根據(jù)協(xié)調(diào)會的精神，要求與李雨旸簽訂延期回遷的補充協(xié)議，但李雨旸沒有與其司簽訂。本院二審查明的其他事實與一審基本相同。
　　本院認為，原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。原、被告簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容和形式?jīng)]有違反法律的強制性規(guī)定依法應(yīng)以保護，雙方應(yīng)依照上述協(xié)議履行。由于越通公司未能依約于2003年8月30日前安排李雨旸回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故李雨旸本案訴請越通公司按每月2449。60元×300％的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付從2005年4月1日起至2006年7月31日止的延期補助費，符合雙方合同約定和廣州市有關(guān)拆遷法規(guī)的規(guī)定，予以支持。
　　關(guān)于越通公司上訴認為造成李雨旸逾期回遷不是其責(zé)任，并且李雨旸的拆遷戶代表同意將回遷期限延長至2006年7月的問題。經(jīng)審查，本案用地單位和拆遷義務(wù)主體仍是越通公司，逾期回遷的違約責(zé)任也應(yīng)由越通公司承擔(dān)，并已經(jīng)生效判決認定。另外，李雨旸本案否認有參與上訪及協(xié)調(diào)會，越通公司在一、二審期間提交的函件及情況反映等證據(jù)既不能證明李雨旸有授權(quán)拆遷戶代表協(xié)商，越通公司也承認其司沒有根據(jù)協(xié)調(diào)會的精神與李雨旸簽訂延期回遷的補充協(xié)議。因此，越通公司上訴認為造成李雨旸逾期回遷不是其責(zé)任，且李雨旸已同意將回遷期限延長至2006年7月為由，不同意承擔(dān)延期補助費，依據(jù)不足，本院不予支持。審查一審判決認定事實清楚，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費3861元，由上訴人越通公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

17、廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司康泰貿(mào)易經(jīng)營部、廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司喜臨門大酒樓與廣州誠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2005)穗中法民四終字第3206號

　　上訴人(原審原告)廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司康泰貿(mào)易經(jīng)營部，住所地廣州市廣源中路云苑直街一號之一。
　　法定代表人劉幼標(biāo)，經(jīng)理。
　　上訴人(原審原告)廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司喜臨門大酒樓，住所地廣州市廣源中路云苑直街一號之一。
　　法定代表人劉幼標(biāo)，經(jīng)理。
　　被上訴人(原審被告)廣州誠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市廣衛(wèi)路四號416室。
　　法定代表人劉志美，董事長。
　　委托代理人李松濤，廣東正大聯(lián)合發(fā)展律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人陸延冰，廣東正大聯(lián)合發(fā)展律師事務(wù)所律師。
　　上訴人廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司康泰貿(mào)易經(jīng)營部(以下簡稱康泰經(jīng)營部)、廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司喜臨門大酒樓(以下簡稱喜臨門大酒樓)因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2004)海民三初字第2640號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：1997年1月30日兩原告與被告簽訂《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，訂明被告經(jīng)批準(zhǔn)拆除中山四路26、28號的房屋，兩原告是該屋使用人，承租面1371.9636平方米，被告應(yīng)于1997年8月30日前，在海珠區(qū)匯源大街4-22號首、二層，產(chǎn)權(quán)屬于公有，建筑面積1440.5618平方米安置給原告永遷居住；安置房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)備，按設(shè)計執(zhí)行；被告違反的，應(yīng)按每超期一天按一號令賠償；兩原告自愿自行搬遷，被告以340萬元一次性補償給兩原告(包括停業(yè)費、遣散費、臨遷租金、搬家費、電房電纜補償費、異地永遷補償及現(xiàn)有裝修殘價等綜合補償費)等。1997年12月15日兩原告與被告簽訂《房屋拆遷安置補充協(xié)議》，訂明被告于1998年2月28日前在海珠區(qū)匯源大街4－22號第一、二層(產(chǎn)權(quán)屬公有)建筑面積1340.4337平方米房屋安置給兩原告永遷使用等。廣州市公安局于1998年6月30日發(fā)出上述匯源大街4－22號商住樓的《建筑工程竣工消防驗收意見書》，載明上述房屋基本符合消防安全要求，同意該樓住宅部分投入使用；商場部分室內(nèi)裝修應(yīng)另報該局審核等。兩原告于1999年以被告沒有安排其永遷為由起訴至廣州市海珠區(qū)人民法院，該院以(1999)海房初字第313號民事判決書作出判決后，被告不服上訴，廣州市中級人民法院以(2000)穗中法房終字第828號民事判決書判決如下：一、維持上述判決第一、三項和案件受理費、審計費負擔(dān)的決定(上述判決第一項為：兩原告與被告簽訂的《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議書》及《房屋拆遷安置補充協(xié)議》有效)二、變更原判第二項：被告在判決生效之日起十日內(nèi)安排原告永遷到匯源大街4－22號首、二層房屋。逾期不通知永遷，則從逾期之日每月按210020.28元計付停業(yè)補償費給原告；三、變更原判第四項為被告在本判決之日起十日內(nèi)給付兩原告1999年1月14日起至其向兩原告發(fā)出永遷通知之日止的停業(yè)補償費(每月按210020.28元)等。
　　之后兩原告于2000年8月17日向廣州市海珠區(qū)人民法院申請執(zhí)行上述判決，該院于2004年5月27日發(fā)出《通知》給兩原告，載明在執(zhí)行過程中，雙方確認2000年7月5日為被告發(fā)出永遷通知的時間，并確認被告至發(fā)出永遷通知之日止應(yīng)支付的停業(yè)補償費為3316044.76元及利息130000元，被告已將上述款項全部支付給兩原告；現(xiàn)兩原告認為被告安排的永遷地址匯源街4－22號首、二層的房屋未經(jīng)消防驗收及不符合酒樓經(jīng)營的條件等，不具備交付使用的條件，要求繼續(xù)執(zhí)行從1999年1月14日起至永遷通知之日止合法的停業(yè)補償費，該請求不屬本案執(zhí)行的范圍，兩原告可另行通過訴訟確認。
　　被告亦于2000年9月6日向廣州市海珠區(qū)人民法院申請執(zhí)行，要求兩原告永遷到匯源大街4－22號首、二層房屋，永遷面積1340。4227平方米，該院以(2000)海民執(zhí)字第4136號民事裁定書認為被告不具備申請執(zhí)行的主體資格，其請求亦不具備強制執(zhí)行的內(nèi)容，裁定終結(jié)執(zhí)行。原告喜臨門大酒樓于2002年起訴要求被告給付造成喜臨門大酒樓停業(yè)補償費，由2000年7月5日起至合法交付房屋使用之日計等，廣州市海珠區(qū)人民法院以(2002)海房初字第1120－3民事裁定書裁定駁回原告喜臨門大酒樓的起訴。之后原告喜臨門大酒樓沒有上訴。
　　2004年，原告以拆遷合同糾紛為由向廣州市海珠區(qū)人民法院提起本案訴訟，一審法院于同年作出(2004)海立裁初字第7號裁定，以原告的起訴違反'一事不再理'的民事訴訟原則為由，不予受理原告的起訴。原告不服提出上訴，廣州市中級人民法院于2004年8月30日作出(2004)穗中法立民終字第662號民事裁定，撤銷一審法院作出的(2004)海立裁初字第7號裁定，指令該院審理本案。
　　2000年2月3日，廣州市城市規(guī)劃局作出穗規(guī)決字第29號'違法建設(shè)行政處罰決定書》，認定被告于1995年未經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不按報建批準(zhǔn)圖紙施工，擅自在首層(1)－(12)/(C)－(E)軸擴建夾層作商場管理用房使用，建筑面積150平方米;另在(12)－(13) /(C)－(E)軸加建木結(jié)構(gòu)夾層，建筑面積14平方米；上述建筑面積共164平方米。經(jīng)廣州市海珠區(qū)人民法院到廣州市城市規(guī)劃局調(diào)取有關(guān)報建資料核實，上述違法建筑大部分在被告安排給原告永遷的房屋首層的上空內(nèi)。
　　在訴訟過程中，一審法院于2005年4月12日到訴爭房屋的現(xiàn)場進行勘察，被告表示在首層安排原告永遷102房的總建筑面積為321.0984平方米，二樓204房總建筑面積601.9485平方米，204之一房總建筑面積118.1824平方米，三樓總建筑面積303.8815平方米。原告當(dāng)即表示此時才知道被告安排了部分永遷面積在三樓，不同意被告違反合同的行為(被告在之后的庭審過程中，又表示原安排給原告永遷三樓總建筑面積303.8815平方米，可在二樓安排)。首層上二樓的轉(zhuǎn)彎處的樓梯高度為1.6米，身高在1.6米或以上的人不能正常通過。
　　一審法院認為，一、關(guān)于原告的起訴是否違反'一事不再理'的原則問題。廣州市中級人民法院已于2004年8月30日作出(2004)穗中法立民終字第662號民事裁定，認定原告的起訴沒有違反民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循的'一事不再理'的原則，被告再以原告的起訴違反該原則為由，要求再駁回原告的起訴，是沒有任何理由的，不予采納。二、關(guān)于被告安排給原告永遷的房屋是否符合合同的約定和法律的規(guī)定問題。根據(jù)雙方簽訂的《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》和《房屋拆遷安置補充協(xié)議》，被告于1998年2月28日前在海珠區(qū)匯源大街4－22號第一、二層(產(chǎn)權(quán)屬公有)建筑面積1340.4337平方米房屋安置給兩原告永遷使用；安置房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)備，按設(shè)計執(zhí)行；而被告雖然現(xiàn)安排給原告永遷的首層房屋內(nèi)有違章加建插層，但由于該違章行為已經(jīng)被規(guī)劃部門處罰并保留使用，訟爭永遷房屋所在的樓宇也通過了綜合驗收。而在廣州市中級人民法院作出的(2000)穗中法房終字第828號民事判決前，被告安排給原告永遷的商鋪已經(jīng)建成，二審法院仍然判決'被告在判決生效之日起十日內(nèi)安排原告永遷到匯源大街4－22號首、二層房屋。'，這也從另一方面證明被告安排給原告回遷的商鋪是符合合同的約定和法律的規(guī)定。而原告沒有根據(jù)被告的通知永遷到訟爭商鋪，責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。因此，原告要求被告按每月210020.28元賠償自2000年7月5日起至2002年11月5日止的停業(yè)損失共5880567.84元，理由不足，應(yīng)予駁回。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條和《城市房屋拆遷管理條例》第二十八條的規(guī)定，于2005年8月1日作出如下判決：駁回原告廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司康泰貿(mào)易經(jīng)營部、廣州市國營華發(fā)貿(mào)易發(fā)展公司喜臨門大酒樓的訴訟請求。案件受理費39413元，由原告負擔(dān)。
　　一審宣判后，康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓均不服，向本院提起上訴稱：一、被上訴人向上訴人安排的永遷房是否具備交付使用條件是本案最關(guān)鍵的問題，根據(jù)廣州市公安消防局2000年10月23日出具的《關(guān)于對廣州市國營華發(fā)貿(mào)易公司喜臨門大酒樓查詢函的復(fù)函》以及廣州市海珠區(qū)人民法院作出的(2000)海民執(zhí)字第4136號民事裁定書的內(nèi)容均確認該永遷房屋沒有通過消防安全驗收。根據(jù)廣州市環(huán)境保護局于2001年12月1日出具的穗環(huán)管{2001}204號《關(guān)于查詢海珠區(qū)江南大道匯源大街的商住樓辦理環(huán)保手續(xù)情況的復(fù)函》內(nèi)容可確定該永遷房屋未辦理環(huán)保報建手續(xù)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，沒有經(jīng)過消防安全驗收和未辦理環(huán)保報建手續(xù)的房屋依法不符合交付使用條件。而被上訴人提交的匯源大街4－22號樓房的綜合驗收證明也只是對住宅的驗收，而不包括非住宅的驗收，不適用于本案商業(yè)用房。二、廣州市中級人民法院(2000)穗中法房終字第828號民事判決書只是根據(jù)被上訴人'已可以安排回遷'的陳述意見，判決被上訴人安排上訴人永遷到案涉房屋，并沒有對該永遷房作出已具備交付使用條件的事實認定，一審法院依此判決認定該房屋具備交付使用條件顯然錯誤。三、一審查明的事實部分已經(jīng)充分說明了案涉永遷房屋不具備交付條件，一審法院作出的判決與其認定的事實相矛盾。故上訴請求：1、撤銷一審判決，判令支持上訴人的訴訟請求；2、本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
　　廣州誠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱誠建公司)二審答辯同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。主要理由如下：一、根據(jù)已生效的(2000)穗中法房終字第828號和(2000)穗中法房終字第1633號民事判決書認定的事實，永遷房已具備交付使用條件。二、被上訴人提供的永遷安置地點已依法取得綜合驗收合格證，無論從被上訴人與上訴人雙方簽訂的拆遷安置合同的約定還是從國家對商品房交付使用條件的規(guī)定講，永遷安置房都已完全具備交付使用條件。永遷安置房于2000年3月24日取得規(guī)劃驗收合格證，證實永遷房屋是按照規(guī)劃設(shè)計執(zhí)行，并通過了規(guī)劃驗收，既便是存在違章的行為，規(guī)劃部門也已作出處理，沒有影響到樓宇的規(guī)劃驗收合格。三、被上訴人依期向上訴人發(fā)出永遷通知，上訴人未依照雙方簽訂的拆遷安置協(xié)議履行永遷義務(wù)，該責(zé)任應(yīng)由上訴人自行承擔(dān)。
　　本院二審查明：因雙方當(dāng)事人對案涉永遷房屋是否已經(jīng)消防驗收，具備交付使用條件各持己見。為此，本院根據(jù)康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓的申請，于2006年6月5日向廣州市公安消防局發(fā)函調(diào)查案涉房屋土建工程竣工后是否需要辦理消防驗收手續(xù)及申辦主體和土建工程未經(jīng)消防驗收能否交付使用等問題。廣州市公安消防局于2006年9月28日函復(fù)本院(穗公消函[2006]167號)，稱：一、按照《中華人民共和國消防法》第十條和《廣東省實施<中華人民共和國消防法>辦法》第十六條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收，辦理消防驗收手續(xù)。二、根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十條和《廣東省實施<中華人民共和國消防法>辦法》第十六條的規(guī)定，新建建筑工程的消防審核應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位申報，對于新建、改建、擴建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項目消防驗收申報工作，根據(jù)當(dāng)事人的有關(guān)合同或其他約定，可由建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理單位等有關(guān)人員申報。三、根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十條第三款的規(guī)定'按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用'。經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓對上述復(fù)函沒有異議。誠建公司對復(fù)函的真實性沒有異議，并認為其司已履行該復(fù)函的內(nèi)容，具體表現(xiàn)在：1.案涉工程竣工后，其司已向消防局辦理了手續(xù)，消防局為此出具了《建筑工程竣工消防驗收意見書》(98穗公消監(jiān)驗字第423號)，康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓使用該房屋進行裝修需進行報建，是與其司沒有關(guān)系的，因雙方拆遷協(xié)議約定房屋按規(guī)劃設(shè)計執(zhí)行。2.關(guān)于復(fù)函第二條，(2000)穗中法房終字第1633號民事判決書的事實查明及本院認為部分已作出認定，即應(yīng)由康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓申報。3。 關(guān)于復(fù)函第三條，其司已辦理消防驗收，主要依據(jù)是上述《建筑工程竣工消防驗收意見書》、廣州市建設(shè)委員會于2001年3月13日作出的《關(guān)于同意匯源大街商住樓通過廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收的復(fù)函》(穗建開函[191]號)以及于2001年3月16日核發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。
　　本院另查明：本院(2000)穗中法房終字第1633號拆遷安置糾紛一案是由廣州市時裝實業(yè)公司作為拆遷房屋承租人要求誠建公司對其進行永遷安置而產(chǎn)生的訴訟，該案康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓是原審第三人。該案本院于2000年10月24日作出的(2000)穗中法房終字第1633號民事判決書也是針對廣州市時裝實業(yè)公司提交的復(fù)函而向廣州市公安消防局調(diào)查后的結(jié)果所作出的認定。匯源大街4－22號商住樓于1998年11月4日取得《建筑工程質(zhì)量認定書》，2000年3月24日取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。另廣州市建設(shè)委員會于2001年3月13日作出的《關(guān)于同意匯源大街商住樓通過廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收的復(fù)函》(穗建開函[191]號)以及于2001年3月16日核發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。本院二審查明的其他事實與一審基本相同。
　　本院認為，上訴人康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓與被上訴人誠建公司自愿簽訂的《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》和《房屋拆遷安置補充協(xié)議》，雙方當(dāng)事人意思表示真實一致，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效合同，雙方應(yīng)依約全面履行。上述拆遷協(xié)議及補充協(xié)議其中約定：誠建公司于1998年2月28日前在海珠區(qū)匯源大街4－22號第一、二層(產(chǎn)權(quán)屬公有)建筑面積1340.4337平方米房屋安置給康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓永遷使用；安置房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)備，按設(shè)計執(zhí)行。
　　根據(jù)上訴人的上訴理由和被上訴人的答辯意見，本院歸納雙方當(dāng)事人的主要爭議焦點是：被上訴人通知上訴人永遷的匯源大街4－22號首、二層房屋是否具備合法使用的條件。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十條的規(guī)定：按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。同時，廣州市公安消防局上述復(fù)函明確表示新建建筑工程的消防審核依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位申報。被上訴人本案舉證證明該司已辦理消防驗收手續(xù)的證據(jù)材料主要有：廣州市公安消防局出具的《建筑工程竣工消防驗收意見書》(98穗公消監(jiān)驗字第423號)、廣州市建設(shè)委員會的《關(guān)于同意匯源大街商住樓通過廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收的復(fù)函》(穗建開函[191]號)以及核發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。經(jīng)審查，上述《建筑工程竣工消防驗收意見書》僅同意該樓住宅部分投入使用，并沒有確認案涉首、二層商業(yè)用房消防驗收合格，同意使用的內(nèi)容。另外，根據(jù)原《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合上述綜合驗收復(fù)函的內(nèi)容，綜合驗收是針對商品住宅建設(shè)項目所進行的驗收，并不包括商業(yè)用房。因此，被上訴人提交的上述證據(jù)材料不足以證明其已辦理案涉首、二層新建工程竣工消防驗收手續(xù)。由此可見，被上訴人通知上訴人永遷的匯源大街4－22號首、二層房屋尚不具備合法使用的條件。關(guān)于被上訴人提及本院作出的(2000)穗中法房終字第828號民事判決書僅判決被上訴人限期履行安置上訴人永遷的義務(wù)，并沒有對案涉房屋是否具備合法使用的條件作出認定。況且，在被上訴人于2000年8月31日向廣州市海珠區(qū)人民法院申請執(zhí)行上訴人永遷到匯源大街4－22號首、二層房屋時，該院于2001年9月18日作出的(2000)海民執(zhí)字第4136號關(guān)于終結(jié)執(zhí)行的裁定書其中也已認定上述房屋尚未通過公安消防部門的消防安全驗收。至于被上訴人又提到的本院(2000)穗中法房終字第1633號拆遷安置糾紛一案是由廣州市時裝實業(yè)公司作為拆遷房屋承租人要求誠建公司對其進行永遷安置而產(chǎn)生的訴訟，該案民事判決書也僅就被上訴人對廣州市時裝實業(yè)公司的永遷方案是否可行作出認定，同樣沒有對安置上訴人永遷的房屋是否具備合法使用的條件作出認定。
　　由于被上訴人通知上訴人永遷的房屋尚不具備合法使用的條件，故上訴人不同意接收，并上訴請求被上訴人按每月210020.28元賠償自2000年7月5日起至2002年11月5日止的停業(yè)損失共5880567.84元，合法有理，本院予以支持。審查一審判決認定事實部分有誤，處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷廣州市海珠區(qū)人民法院(2004)海民三初字第2640號民事判決；
　　二、誠建公司自本判決送達之日起十日內(nèi)，按每月210020.28元賠償康泰經(jīng)營部、喜臨門大酒樓從2000年7月5日起至2002年11月5日止的停業(yè)損失共計5880567。84元。

本案一、二審受理費各39413元，均由被上訴人誠建公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

18、霍光與佛山市升平百貨有限公司房屋拆遷合同糾紛案

廣  東  省  佛  山  市  中  級  人  民  法  院
民  事  判  決  書

（2007）佛中法民五終字第75號

上訴人（原審原告）霍光，男，1943年9月16日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)普瀾路13號407房。身份證號碼：440601194309161814。
    委托代理人李堅，女，1954年5月23日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)衙前大街40號105房。身份證號碼：440601195405230925。
    委托代理人李三女，女，1950年8月24日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)普瀾路13號407房。身份證號碼：440601195008241823。
    被上訴人（原審被告）佛山市升平百貨有限公司（以下簡稱升平百貨），住所地佛山市禪城區(qū)升平路46號。
    法定代表人張偉源，董事長。
    委托代理人謝興棠，該公司職員。
    委托代理人杜永煊，該公司職員。
    上訴人霍光因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2006）佛禪法民三初字第1155號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。
    原審判決查明：2000年11月15日，原告與佛山市升平百貨總公司簽訂《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》一份，約定原告同意該公司拆除升平路高基街27號屬原告所有的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號為粵房字第0038672號），建筑面積合計23.14平方米，其中住宅部分為10.60平方米，非住宅部分為12.54平方米。該公司同意在佛山市升平路高基街南側(cè)新建大樓首層補償給原告共一商鋪房屋，建筑面積不少于15平方米，作為原告所有原址房屋的產(chǎn)權(quán)補償，補償?shù)纳啼仒菍痈叨炔坏蒙儆?st1:chmetcnv w:st="on" UnitName="米" SourceValue="2.8" HasSpace="False" Negative="False" NumberType="1" TCSC="0">2.8米，質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、布局應(yīng)按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的整體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且商鋪為臨街一線商鋪，并于2004年11月15日前移交給原告，逾期則按每月每平方米50元計算，賠償給原告。合同還約定，原告同意將住宅部分的10.60平方米折為非住宅建筑面積1.14平方米，即原告回遷新樓的首層非住宅建筑面積確定為15平方米，原告臨遷期間住宅面積該公司不予臨遷補助及安置，非住宅面積補償按每月每平方米100元補償，補償金額為1254元，每季度支付給原告。
    合同簽訂后，佛山市升平百貨總公司拆除了原告的房屋，但至今未向原告交付補償房屋。原告自2000年12月11日開始從佛山市升平百貨總公司及被告處領(lǐng)取臨遷補助費，至2004年12月止，原告領(lǐng)取的標(biāo)準(zhǔn)為每月1254元，從2005年1月至2006年6月底的標(biāo)準(zhǔn)為每月1881元。自2006年第二季度后，被告拒絕繼續(xù)向原告支付臨遷補助費。
    另查明，佛山市升平百貨總公司于2002年6月17日變更名稱為被告，訴訟中，被告確認自其成立之后原告的臨遷補助費由被告支付至2006年6月底。
    還查明，佛山市升平路高基街南側(cè)已新建建筑物一座，并建有商鋪。
    原審判決認為：本案糾紛屬于房屋拆遷合同糾紛。原告與佛山市升平百貨總公司簽訂的《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。原、被告之間爭議的焦點問題是：被告的主體資格是否成立？原告請求的臨遷補助費是否合理合法？被告辯稱與原告簽訂房屋拆遷補償合同的是佛山市升平百貨總公司，與其無關(guān)。從原告提供的工商登記查詢資料分析，在2002年6月17日，佛山市升平百貨總公司變更企業(yè)名稱為佛山市升平百貨有限公司，即被告，同時，企業(yè)性質(zhì)也由國營企業(yè)變更為有限責(zé)任公司。據(jù)此，佛山市升平百貨總公司已經(jīng)變更為佛山市升平百貨有限公司，鑒于被告并未提供證據(jù)證實原佛山市升平百貨總公司的債權(quán)債務(wù)由其它主體承擔(dān)的事實，被告對其債務(wù)應(yīng)予以承擔(dān)，而且被告事實上在變更之后也部分履行了合同義務(wù)。被告認為與其無關(guān)的抗辯理由不成立，不予支持。
    關(guān)于臨遷補助費的問題，雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確進行了約定，該約定系雙方自愿，并未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告認為合同約定“原、被告雙方簽訂的合同除按建筑面積15平方米的標(biāo)準(zhǔn)補償及住宅面積不予臨遷補助及安置的條款因違法而無效”，根據(jù)常理，商鋪的單位價值一般高于住宅，故原告同意將住宅的建筑面積折為部分商鋪的建筑面積進行補償同時放棄住宅面積的臨遷補助及安置是合情合理的，并未違法，原告要求按照原房屋的建筑面積分別進行補助違反了合同約定，不予支持。被告從2005年1月至2006年6月底按照每月1881元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付臨遷補助費是包含了合同約定的每月1254元臨遷補助費及按照每平方米每月50元計付的逾期交付房屋的違約金（12.54×50＝627），這符合合同約定，被告在交付房屋前應(yīng)繼續(xù)按照此標(biāo)準(zhǔn)向原告支付臨遷補助費及違約金。
    綜上，原告要求被告依約交付商鋪及支付臨遷補助費、逾期交付房屋違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，但其請求按套內(nèi)面積不少于15平方米補償商鋪的請求無證據(jù)證實，不予支持；其請求的臨遷補助費及違約金計付的方式與合同約定的內(nèi)容不符，對超出的部分，不予支持。被告的抗辯請求無證據(jù)支持，不予認定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、第二十三條以及《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、被告佛山市升平百貨有限公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起二十日內(nèi)補償給原告霍光位于佛山市升平路高基街南側(cè)新建大樓首層且建筑面積15平方米的臨街一線商鋪一間。二、被告佛山市升平百貨有限公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起二十日內(nèi)向原告霍光支付臨遷補助費及逾期交付商鋪的違約金（按每月1881元從2006年7月計至本判決確定的付款之日止）。逾期付款，則按照中國人民銀行同期商業(yè)貸款利率的雙倍計付遲延履行金。三、駁回原告霍光的其它訴訟請求。案件受理費1578元，由被告承擔(dān)。
    宣判后，原審原告霍光不服，向本院提起上訴稱：一審法院判決被上訴人按建筑面積15平方米，而非按套內(nèi)建筑面積15平方米補償商鋪給上訴人，適用法律錯誤。《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定無效，被上訴人應(yīng)按套內(nèi)建筑面積15平方米補償商鋪給上訴人。
    1、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定違法。被上訴人拆除的佛山市升平路高基街27號屬于上訴人所有的房產(chǎn)，建筑面積合計23.14平方米，其中住宅建筑面積10.6平方米，非住宅面積12.54平方米，由于是自有獨立房產(chǎn)，不存在公攤面積。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第四十二條及《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十二條的規(guī)定，市人民政府有權(quán)結(jié)合本地的實際情況制定城市房屋拆遷的具體實施辦法。佛山市人民政府制定的《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十八條規(guī)定：“拆除非住宅房屋，按照1:1的比例在非住宅房屋中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積�！币虼�，《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條約定的“建筑面積不少于15平方米”，明顯低于1：1的比例，該條約定違法。
    2、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定屬于格式條款，被上訴人作為提供格式合同條款的一方，在房屋產(chǎn)權(quán)面積調(diào)換的約定上排除對方主要權(quán)利。
    3、被上訴人在簽訂《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》過程中存在欺詐行為。在簽訂合同時，上訴人曾對第二條關(guān)于“建筑面積不少于15平方米”的文字提出異議，認為應(yīng)該按“套內(nèi)建筑面積不少于15平方米”進行補償，否則上訴人得到的補償勢必會縮水，但被上訴人以“拆遷補償合同都是這樣寫的，我們保證到將來補償?shù)臅r候你得到的面積絕對不會縮水，我們不可能害你”為由，搪塞過去。
    4、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定使上訴人得到補償商鋪的價值遠遠低于上訴人被拆除商鋪的價值，嚴(yán)重損害了上訴人的合法權(quán)益�，F(xiàn)已建成的合同項下佛山市升平路高基街南側(cè)新建大樓，由于存在高額公攤面積，套內(nèi)建筑面積僅占建筑面積的約六成，故“建筑面積不少于15平方米”的商鋪，套內(nèi)建筑面積只有10平方米左右，嚴(yán)重損害了上訴人的合法權(quán)益。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第四十條的規(guī)定，《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定無效。
    據(jù)此請求：撤銷一審判決第一項，改判被上訴人補償給上訴人位于佛山市升平路高基街南側(cè)新建大樓首層且套內(nèi)建筑面積15平方米的臨街一線商鋪（樓層高度不少于2.8米，門口寬度不少于2.8米）一間；訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。
    被上訴人升平百貨答辯稱：一審法院判決被上訴人按建筑面積15平方米補償商鋪給上訴人，適用法律正確。《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定依法有效。
    1、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》符合合同生效的所有要件合法有效，該合同第二條“建筑面積不少于15平方米”的約定當(dāng)然有效。從《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十四條、第三十六條、第三十七條、第三十八條規(guī)定中可以知道，非住宅應(yīng)當(dāng)按建筑面積予以補償。《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》雙方約定把住宅面積10.60平方米折合成非住宅面積計算補償，因此，對上訴人按建筑面積計算進行補償是公平與合法的。
    2、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》沒有損害和排除上訴人任何權(quán)利的條款�！斗鹕绞胁疬w房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》的第二條不能歸屬于格式條款范疇。
    3、在《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》的簽訂過程中，被上訴人不存在欺詐行為。上訴人稱在答約時曾對《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》第二條關(guān)于“建筑面積不少于15平方米”的文字提出異議和認為應(yīng)該按“套內(nèi)建筑面積不少于15平方米”進行補償?shù)恼f法，純屬無證之詞，無源之水。
    4、《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》約定按建筑面積補償沒有損害上訴人的合法權(quán)益。上訴人原房屋是磚木平房建筑結(jié)構(gòu)，其來源是在1986年9月15日向周嫦繼承所得。在上訴人繼承前該房屋使用了多少年無從考究，從上訴人繼承該房屋時至上訴人起訴時止該房屋已經(jīng)使用了超過20年。據(jù)上訴人稱，該拆遷房屋改為非住宅（商鋪）經(jīng)營已經(jīng)將近20年。我國法律規(guī)定，商用地的使用年限為40年，換言之，上訴人改作非住宅用途的商鋪已經(jīng)接近50%的使用年限，按成新規(guī)則評估，上訴人的房屋價值已經(jīng)大為下降。被上訴人如果按合同項下的地址和現(xiàn)時的商鋪市場價格（18000-19000元/平方米）進行補償，上訴人得到的補償價值遠遠大于上訴人原商鋪的價值。
    根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》的規(guī)定和《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》的約定，“建筑面積不少于15平方米”的約定依法有效。
    另外，《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》項下新建的大樓（土地和房屋）現(xiàn)已不是被上訴人的資產(chǎn)，按實物形態(tài)補償已經(jīng)不可能，被上訴人愿意按合同約定的建筑面積15平方米折價補償上訴人的損失。
    綜上，上訴人請求按套內(nèi)面積不少于15平方米補償商鋪的請求依法無據(jù)，被上訴人請求二審法院依法駁回上訴人的無理請求。
    經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。
    本院認為：本案的爭議焦點是被上訴人補償給上訴人 的商鋪面積如何計算。上訴人主張，補償?shù)纳啼亼?yīng)為套內(nèi)建筑面積15平方米，不包含公攤面積。被上訴人主張，補償?shù)纳啼亼?yīng)為建筑面積15平方米，包含大廳、走道、樓梯等公攤面積。雙方對建筑面積、套內(nèi)建筑面積的定義不一致。上訴人認為，套內(nèi)建筑面積不含公攤面積，建筑面積則含公攤面積。被上訴人認為，套內(nèi)建筑面積和建筑面積都含有公攤面積，只不過建筑面積含的公攤部分比套內(nèi)建筑面積含的公攤面積大的多。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）（建房[1995]年517號）第三條“商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。”以及《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任”的規(guī)定，可得出“商品房建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積”的結(jié)論，故本案雙方爭議的實質(zhì)是補償?shù)纳啼伱娣e15平方米包不包括公攤面積。
    本院認為，補償?shù)纳啼亼?yīng)為套內(nèi)建筑面積15平方米，不包含公攤面積。理由如下：
    首先，《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條第（三）項規(guī)定“房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補償：……（三）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；償還建筑面積超過或不足原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算�！币约胺鹕绞腥嗣裾�府制定的《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十八條“拆除非住宅房屋，按照1:1的比例在非住宅房屋中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積�！本�表明，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照1:1的比例進行，原建筑面積是多少，償還的建筑面積就應(yīng)該是多少，產(chǎn)權(quán)調(diào)換等價有償。依據(jù)此等價有償原則，如果原建筑面積包含公攤面積，那么償還的建筑面積應(yīng)包含相應(yīng)的公攤面積；如果原建筑面積不包含公攤面積，那么償還的建筑面積也不應(yīng)包含公攤面積。本案中，從上訴人的《房屋所有權(quán)證》來看，上訴人被拆除房產(chǎn)的建筑面積合計23.14平方米，其中住宅建筑面積10.6平方米，非住宅面積12.54平方米，該房產(chǎn)是自有獨立房產(chǎn)，不存在公攤面積。即上訴人被拆除房產(chǎn)的建筑面積23.14平方米＝套內(nèi)建筑面積23.14平方米＋公攤面積0平方米。上訴人、佛山市升平百貨總公司在《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》中約定非住宅面積12.54平方米保持不變，將住宅部分的10.60平方米折為非住宅建筑面積1.14平方米，最終由佛山市升平百貨總公司按照建筑面積15平方米的非住宅房屋予以補償，因原建筑面積不含公攤面積，則補償后的該15平方米也應(yīng)不包含公攤面積。因被拆除房產(chǎn)的原建筑面積等同于套內(nèi)建筑面積，故補償后的建筑面積15平方米也應(yīng)等同于套內(nèi)建筑面積15平方米。
    其次，《城市房屋拆遷管理規(guī)定》、《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》以及《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》均規(guī)定，拆遷人在拆遷過程中負有保證被拆遷人不因拆遷而使原房屋功能受到損害的義務(wù)。上訴人被拆除房產(chǎn)的建筑面積合計23.14平方米，其中非住宅面積12.54平方米用于鋪面經(jīng)營，住宅建筑面積10.6平方米用于經(jīng)營者的生活，生產(chǎn)和生活的功能齊全。本案中，上訴人放棄對住宅建筑面積10.6平方米的安置補償，同意將住宅部分折為非住宅建筑面積，最終按非住宅房屋予以補償，這表明上訴人對補償商鋪的生產(chǎn)經(jīng)營功能有著很高的要求。若被上訴人按照建筑面積15平方米予以補償，補償?shù)纳啼佂瑫r包含有大廳、樓梯、走道等公攤面積，這些公攤面積的存在，必然使商鋪的實際使用面積減少，不但對商鋪的使用功能有影響，對商鋪的使用價值和經(jīng)濟價值也有影響。
    第三，《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條第（一）項規(guī)定“房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補償：拆除住宅平房，按不低于１∶１的比例在住宅樓房中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積，樓梯分?jǐn)偯娣e不計入調(diào)換面積之內(nèi)。樓梯分?jǐn)偯娣e產(chǎn)權(quán)歸房屋所有權(quán)人所有�！币约啊斗鹕绞袇^(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第三十六條規(guī)定：“拆除住宅房屋，按不低于1:1的比例在住宅房屋中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積。補償后的公共分?jǐn)偯娣e不計入調(diào)換面積之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷房屋所有權(quán)人所有”。上述規(guī)定的核心意思是住宅類房屋補償后的公共分?jǐn)偯娣e不計入調(diào)換面積之內(nèi)，這表明《城市房屋拆遷管理規(guī)定》的立法精神之一是注重對被拆遷人利益的保護。參照此立法精神和上述條款的規(guī)定，拆遷補償中應(yīng)按原有的規(guī)模和性質(zhì)予以回遷和重建，不得擅自降低補償標(biāo)準(zhǔn)、縮小補償安置的范圍。上訴人被拆除的房產(chǎn)不存在公攤面積，如果被上訴人補償后的15平方米包含公攤面積，則屬于變相的縮小安置范圍，與上述立法精神相違背。
    第四，雙方簽訂《佛山市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償合同書》時，均希望履行約定的權(quán)利義務(wù)從而實現(xiàn)雙方所期望的合同目的。上訴人被拆遷的房屋建筑面積并不含公攤面積，如補償后的非住宅建筑面積包含公攤面積，這種結(jié)果與上訴人訂立合同所追求的合同結(jié)果不符，也使上訴人、被上訴人之間的利益重大失衡，違反了民事活動中的公平原則。
    綜上，上訴人的上訴主張合理，本院予以支持。原審判決未考慮到上訴人被拆遷的房屋不包含公攤面積，如果獲得補償?shù)慕ㄖ�面積15平方米中包含公攤面積，這種補償結(jié)果對上訴人而言則顯失公平。因此，應(yīng)依照民事活動的公平原則，按照商鋪套內(nèi)建筑面積15平方米進行補償。原審判決按照建筑面積15平方米進行補償，處理不當(dāng)，本院予以糾正。
    綜上，原審判決認定事實清楚，但適用法律部分不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。據(jù)此，依照《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條第（三）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：
    一、維持廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2006）佛禪法民三初字第1155號民事判決第二、三項；
    二、變更廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2006）佛禪法民三初字第1155號民事判決第一項為：被上訴人佛山市升平百貨有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起二十日內(nèi)補償給上訴人霍光位于佛山市升平路高基街南側(cè)新建大樓首層套內(nèi)建筑面積15平方米的臨街一線商鋪一間。
    　 一審案件受理費1578元，二審案件受理費1578元，合共3156元，由被上訴人佛山市升平百貨有限公司負擔(dān)。（上述款項已由上訴人霍光預(yù)交，被上訴人佛山市升平百貨有限公司在付款時連同上述款項一并支付給上訴人霍光，法院不再作收退）。
    本判決為終審判決。

19、吳玉珍與新會市貫虹置業(yè)總公司、新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部房屋拆遷補償糾紛案

廣　東　省　江　門　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2000)江中法民終字第391號

　　上訴人(原審原告)吳玉珍，女，1950年5月14日出生，漢族，現(xiàn)住澳門鵝眉街五號好景大廈九樓D座。
　　訴訟代理人陳華貴，男，現(xiàn)住新會市會城鎮(zhèn)北園新村7座502房。
　　訴訟代理人莫少均，廣東盈動律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)新會市貫虹置業(yè)總公司。住所地：新會市會城鎮(zhèn)仁壽路44號。
　　法定代表人林百逢，總經(jīng)理。
　　訴訟代理人陳番奈，副總經(jīng)理。
　　訴訟代理人林錫坤，新會市政府經(jīng)濟辦法律科科員。
　　被上訴人(原審被告)新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部。
　　法定代表人林百逢，經(jīng)理。
　　訴訟代理人陳番奈，情況同上。
　　上訴人吳玉珍因房屋拆遷補償糾紛一案，不服新會市人民法院(1999)新法民初字第990號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　本院查明：座落在新會市會城鎮(zhèn)南北里二巷二號402房(建筑面積49.08平方米)是上訴人吳玉珍的產(chǎn)業(yè)。1990年初，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，新會市房地產(chǎn)開發(fā)總公司對新會市會城仁壽路舊區(qū)進行連片改造，興建十層仁壽商住大廈(從第五層起為住宅)，以新會市中興房地產(chǎn)開發(fā)總公司辦理報建和售房，由被上訴人新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部開發(fā)經(jīng)營。1993年1月16日，上訴人吳玉珍(乙方)與被上訴人新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部(甲方)簽訂《拆遷補償房屋合同》，約定：一、乙方將仁壽路南北里二巷二號402房交由甲方拆卸興建，甲方補回家具雜物搬遷費200元，臨遷費每月250元由甲方負擔(dān)，從交鎖匙日起至新樓交付使用時止。二、甲方將新樓(仁壽路商住大廈)F座602單元(66平方米)回遷補償給乙方，乙方原有房屋51.27平方米，超出補償面積的14.73平方米按1200元/平方米計算，即乙方須補回17676元給甲方。此外，乙方須補回F602單元鋁合金窗的價值878.40元給甲方。三、甲方補償乙方裝修費用9795.39元。四、照明電路設(shè)施、冷熱水管設(shè)施，按原要求由甲方負責(zé)安裝妥善后交乙方使用。五、如有違反合同造成經(jīng)濟損失，由違反一方負責(zé)賠償。1993年3月13日經(jīng)新會市規(guī)劃局批準(zhǔn)，仁壽大廈加建一層(非住宅)，從第六層起為住宅，原F602變?yōu)?SPAN lang=EN-US>F702。1994年10月18日成立的新會市貫虹置業(yè)總公司，統(tǒng)一辦理仁壽大廈的后期手續(xù)并銷售經(jīng)營。直至1994年11月29日仁壽大廈竣工，兩被上訴人提出補償F702(新編門牌號為F703)單元給上訴人，但上訴人堅持要按合同補償F602單元。1997年7月3日，兩被上訴人將上述F703單元補償給另一拆遷戶何秀霞，超出補償面積部分按1800元/平方米的單價計付。之后，雙方當(dāng)事人多次協(xié)商未果，上訴人遂于1999年10月20日向原審法院提起訴訟。
　　案經(jīng)原審法院審理認為：原告與新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部簽訂的拆遷補償房屋合同，是雙方真實意思表示，應(yīng)為有效合同。兩被告沒有將仁壽大廈加建一層的情況告知原告以便變更合同，是被告的過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，作出判決如下：座落在新會市會城南北二巷二號402房屋歸兩被告所有，由被告按其已出售回遷補償每平方米1800元的價格補回51.27平方米，計款92286元，房屋裝修補償費9795.39元，搬遷費200元，電話遷移費300元，電視天線遷移費100元，臨遷費5500元，以上合計108181.39元，兩被告應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十天內(nèi)將上述款項補回給原告吳玉珍。
　　上訴人吳玉珍不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：一、要求被上訴人以仁壽商住大廈F602單元對上訴人作安置，否則被上訴人就是違約。二、如果被上訴人不以F602單元對上訴人作安置，則應(yīng)賠償上訴人的以下?lián)p失：(一)原房屋補償款184800元(66平方米×2800元，超出補償住房面積14.73平方米按合同上60％計算；(二)9年的臨遷費(每月300元×99個月＝29700元)；(三)裝修折價補償9795.39元；(四)家具搬遷費2000元；(五)電話回遷費760元；(六)公共電視天線回遷費360元；(七)室內(nèi)暗線電路設(shè)施費3500元；(八)室內(nèi)冷熱水管設(shè)施費1500元；(九)水電重新報裝費5000元；(十)水電負荷費5280元；(十一)重新辦契證費用10296元；(十二)違約金按萬分之四標(biāo)準(zhǔn)計43800元；(十三)律師費2000元；(十四)上訴人79次往返澳門和新會所花的旅差費79000元，另外本案訴訟費用由被上訴人支付。以上補償總額為382301.39元，上訴人作出補償不能少于25萬元。三、合同約定的F602單元當(dāng)時的市價為每平方米2800元，不是原判認定的每平方米1800元。
　　上訴人吳玉珍對其陳述事實提供的證據(jù)有：
　　一、中國拱北海關(guān)的出入境記錄一本，用以證明上訴人因本案往返澳門和新會79次。
　　二、新會市人民政府新府(1993)67號文件《批轉(zhuǎn)市房管局關(guān)于實施新會城市房屋拆遷管理補充規(guī)定的請示的通知》，用以證明由于拆遷人責(zé)任而令拆遷戶延長過渡期限的，安置補助費按原補助費每月平均數(shù)增加20％支付，直至兌現(xiàn)安置為止。
　　三、《南北里二巷二號402裝修補償明細表》，用以證明裝修費用是9795.39元。
　　兩被上訴人答辯稱：一、仁壽大廈的加建純屬政府行為，被上訴人對此不可預(yù)測和控制，所以不應(yīng)負違約責(zé)任。二、被上訴人未能及時將加建情況通知上訴人，是因為上訴人簽訂合同時沒有留下通訊地址，所留電話號碼也已更改。三、經(jīng)研究后，被上訴人同意補償上訴人以下款項：(一)房款66平方米×1800元－17626元＝101124元；(二)臨遷費250×96個月＝24000元；(三)裝修費9795.39元；(四)家具搬遷費200元(按協(xié)議約定)；(五)電話遷出及回遷費760元；(六)電視天線遷出及回遷費360元；(七)室內(nèi)電路設(shè)施費3000元；(八)室內(nèi)冷熱水管設(shè)施費1500元；(九)因回遷房樓層不符合協(xié)議約定而作出的補償款，可按房款的5％計付。
　　上訴人吳玉珍在二審訴訟期間提供的上述三項證據(jù)，由于未能在一審舉證期限內(nèi)提供，又無正當(dāng)理由，根據(jù)《廣東省法院民事、經(jīng)濟糾紛案件庭前交換證據(jù)暫行規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本院對上述三項證據(jù)不予認定。
　　根據(jù)上述當(dāng)事人確認的證據(jù)、事實以及對當(dāng)事人爭議的證據(jù)的認證，本院因此確認，本院以上查明的事實。
　　本院認為：上訴人吳玉珍與被上訴人新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮部于1993年1月16日簽訂的《拆遷補償房屋合同》，是雙方真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)確認有效，雙方應(yīng)依照該合同的約定履行各自的義務(wù)。后仁壽大廈加建一層，原來從第五層起為住宅變?yōu)閺牧鶎悠馂樽≌�，合同約定補償?shù)?SPAN lang=EN-US>F602單元相應(yīng)變?yōu)?SPAN lang=EN-US>F702(新編門牌F703)單元。兩被上訴人有義務(wù)將此情況及時告知上訴人，但實際上未及時告知而引起糾紛，故兩被上訴人負有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對造成上訴人的損失予以賠償。上訴人堅持要求補償F602單元，但仁壽大廈加建后的F602單元實為加建前的F502單元(第五層的住宅)，而此單元多年前已由他人購買，故上訴人此請求理由不充分，不予支持。兩被上訴人補償F702單元(新編門牌，實為加建前的F602單元)給上訴人，但上訴人堅決不同意，且對兩被上訴人的其他安置方案拒不接受，因此雙方于1993年1月16日簽訂的《拆遷補償房屋合同》已無繼續(xù)履行的必要，應(yīng)予解除，但被上訴人要對上訴人的損失作出適當(dāng)合理的補償。原審法院未考慮本案的實際情況，未解除雙方所簽訂的上述合同，處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
　　上訴人請求兩被上訴人補償原房屋補償款(重新購買房屋款)、臨遷費、房屋裝修費、家具搬遷費、電話回遷費、電視天線回遷費，理據(jù)充足，應(yīng)予支持，但其提出原房屋補償款、臨遷費及家具搬遷費的計算方法或數(shù)額不妥，應(yīng)根據(jù)實際情況和有關(guān)規(guī)定計算為宜。被上訴人同意補償給上訴人的原F602單元的66平方米，按每平方米1800元的單價(當(dāng)時同類房屋補償給拆遷戶的價格)計算，扣減超面積14.73平方米的房款。14.73平方米×1200元＝17676元(雙方所簽合同約定超面積補回價格為1200元)，即兩被上訴人實應(yīng)補償上訴人原房屋補償款101124元(66平方米×1800元－17676元＝101124元)。臨遷費應(yīng)從簽訂合同之日1993年1月16日計至2001年5月共100個月，每月250元(雙方所簽合同約定的標(biāo)準(zhǔn))，共計25000元。兩被上訴人未及時將大廈加建情況告知上訴人，而上訴人對兩被上訴人的多種安置方案拒不接受，以致回遷逾期，對此雙方均有一定責(zé)任�，F(xiàn)上訴人主張逾期回遷應(yīng)增加臨遷費的標(biāo)準(zhǔn)，理由不充分，不予采納。而原審法院認定臨遷費的計算期間為1993年1月16日至1995年9月15日，屬處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
　　現(xiàn)上訴人主張家具搬遷費為2000元，對此雙方已在拆遷補償合同上明確約定，應(yīng)為200元。該主張不符合合同約定，不予采納。
　　上訴人請求兩被上訴人補償室內(nèi)暗線電路設(shè)施費、室內(nèi)冷熱水管設(shè)施費、水電重新報裝費、水電負荷費、重新辦契證費用及上訴人往返澳門和新會所花的旅差費等，均理據(jù)不足，本院不予支持，但兩被上訴人自愿補償給上訴人室內(nèi)暗線電路設(shè)施費3000元、室內(nèi)冷熱水管設(shè)施費1500元，屬依法處分自己的權(quán)利，符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。
　　兩被上訴人安置給上訴人的回遷房F703單元是第七層的樓房，而原合同約定的F602單元是第六層的樓房，故樓層不符合協(xié)議要求，根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見(試行)》第45條的規(guī)定，拆遷人即兩被上訴人應(yīng)對被拆遷人即上訴人酌情作出賠償。兩被上訴人提出按原房屋補償款101124元的5％計付5056.2元，作為因樓房不符而需賠償?shù)目铐�。根�?jù)公平合理的原則及考慮本案的實際情況，兩被上訴人的上述主張合法合理，應(yīng)予準(zhǔn)許。原審法院未酌情判令兩被上訴人給予上訴人適當(dāng)賠償，實屬不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
　　兩被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，確應(yīng)對上訴人的損失作出補償，但上訴人主張被上訴人除賠償有關(guān)損失外仍應(yīng)支付違約金，于法不合，理由不充分，本院不予支持。
　　綜上所述，兩被上訴人應(yīng)向上訴人補償房屋補償款101124元、臨遷費25000元、房屋裝修費9795.39元、家具搬遷費200元、室內(nèi)暗線電路設(shè)施費3000元、室內(nèi)冷熱水管設(shè)施費1500元、電話遷移費760元、電視天線遷移費360元及因回遷房不符合協(xié)議約定而作出的補償款5056.2元，合共146795.59元。
　　原審法院判決適用法律不當(dāng)，處理欠妥，依法應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、第(三)項，《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、第八條第一款、第八十五條、第八十八條第一款、第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條第一款、第一百三十四條第一款第(七)項，《城市房屋拆遷管理條例》第十九條第一款、第三十條及《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見(試行)》第45條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除上訴人吳玉珍與被上訴人新會市會城仁壽路舊區(qū)改造指揮站于1993年1月16日簽訂的《拆遷補償房屋合同》。
　　二、變更新會市人民法院(1999)新法民初字第990號民事判決為：“新會市會城鎮(zhèn)南北里二巷二號402房歸兩被上訴人所有，兩被上訴人應(yīng)在本判決生效之日起一個月內(nèi)向上訴人補償人民幣146795.59元�！�
　　本案一、二審受理費共4510元，由兩被上訴人負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

20、謝安與王孟奇、潘肇雄房屋搬遷糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2001)穗中法房終字第00920號

　　上訴人(原審原告)謝安，男，1956年8月10日出生，住廣州市西華路第一津街34號303房。
　　委托代理人田育，男，住廣州市機場西金迪城市花園地下6D。
　　委托代理人王思魯，廣東東方昆侖律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)王孟奇，男，1947年3月3日出生，漢族，住廣州市西華路第一津街34號902房。
　　被上訴人(原審被告)潘肇雄，女，漢族，1948年5月13日出生，住址：同上。
　　　　兩被上訴人的共同委托代理人郭揚、汪念，廣州市方圓律師事務(wù)所律師。
　　上訴人謝安因房屋搬遷糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2001)越法房初字第76號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審認為，原告不是訟爭房的住戶，其以房改的方式向廣東畫院購買訟爭房是違反了房改的有關(guān)規(guī)定的，故原告要求被告搬遷及支付每月1500元的房屋占用費，不予支持。據(jù)此，原審法院于2000年3月6日作出判決：駁回原告謝安的訴訟請求。本案受理費420元由原告承擔(dān)。
　　判后，謝安不服向本院提起上訴認為，其持有國土房管部門核發(fā)的本案爭議房屋的《房地產(chǎn)證》，對該房產(chǎn)擁有無可爭議的所有權(quán)，兩被上訴人強占該房，拒不退出，嚴(yán)重侵害了其對該屋的所有權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)返還財產(chǎn)、賠償損失的民事責(zé)任。1998年6月，被上訴人王孟奇按其與原單位廣東畫院所訂協(xié)議將上述房屋返售給廣東畫院，系自愿行為，非原單位強制性收回上述房屋，根本就不存在違反房改規(guī)定的問題，原審判決以'原告不是訟爭房的住戶，其以房改的方式向廣東畫院購買訟爭房是違反了房改的有關(guān)規(guī)定的'為由判令駁回其訴訟請求是錯誤的。此判決無異否定了《房地產(chǎn)證》的法律效力。本案不是因行政確權(quán)而引起的行政訴訟，而是民事訴訟，即使《房地產(chǎn)證》無效，亦應(yīng)由當(dāng)事人通過行政訴訟來解決，并依原審請求予以改判。被上訴人王孟奇、潘肇雄答辯認為，王孟奇把房屋返售給廣東畫院，是該院利用上述人要求調(diào)動工作的情況，在非自愿和迫不得已的情況下所為；上訴人沒有購買該屋的資格，是有法規(guī)依據(jù)的；房改房問題是一種特殊政策的糾紛，應(yīng)該案合理有據(jù)的情況進行解決。因此同意原審判決，上訴人提出的請求和理由是不可支持的。
　　經(jīng)審理查明：王孟奇與潘肇雄是夫妻關(guān)系。王孟奇原是廣東畫院的職工。原廣州市西華路第一津街34號902房(建筑面積57.84平方米)、903(建筑面積41.51平方米)原是廣東畫院的產(chǎn)業(yè)。1992年12月廣東畫院將上述二套房屋分配給王孟奇，后以房改的形式將該房出售給王孟奇。1998年，王孟奇調(diào)離廣東畫院工作。同年6月，廣東畫院向王孟奇返購上述二套房屋。1999年8月，廣東畫院縮小903房的面積，擴大902房的面積為現(xiàn)在的建筑面積77.43平方米。2000年5月，廣東畫院將現(xiàn)在的902房以房改的形式出售給謝安。該902 房于2000年6月5日由房管部門核發(fā)了房地產(chǎn)證。訟爭房現(xiàn)由被上訴人及兒子共3人居住。另廣東畫院收取被上訴人租金至2000年2月，每月292.81元。雙方因房屋的使用問題協(xié)商不成而產(chǎn)生糾紛。2000年12月15日，謝安向原審法院提起訴訟，要求王孟奇、潘肇雄及其親屬遷出廣州市西華路第一津街34號902房并支付房屋占用費(自起訴之日起計至搬遷之日止，每月按1500元計算)。二審期間，被上訴人表示，其向廣州市政府購買的安居房近期可以交付使用。
　　本院認為，上訴人的已擁有廣州市西華路第一津街34號902房屋的所有權(quán)，其與被上訴人不存在房屋租賃關(guān)系，現(xiàn)要求被上訴人搬遷是依法行使其對該房屋的處分權(quán)，上訴人要求收回該房屋依法有據(jù)，本院予以支持。原審法院認為上訴人購買該房屋違反了房改政策因而駁回其訴訟請求是不當(dāng)?shù)�，本院予以糾正。被上訴人不擁有該房屋的所有權(quán)并居住在此，故上訴人認為被上訴人強占該房屋與事實不符，上訴人因此要求被上訴人每月按1500元支付房屋占用費依法無據(jù)，本院不予支持。但被上訴人實際使用了該房屋，故應(yīng)參照原向廣東畫院所繳納的租金標(biāo)準(zhǔn)向上訴人計付房屋使用金。由于被上訴人立刻搬遷存在一定的困難，故應(yīng)給予適當(dāng)?shù)陌徇w期限。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第2項、《中華人民共和國民法通則》第71條之規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷廣州市越秀區(qū)人民法院(2001)越法房初字第76號民事判決。
　　二、被上訴人于本判決之日起三個月內(nèi)，遷出廣州市西華路第一津街34號902房 ，把上述房屋交回給上訴人使用。同時一次性向上訴人支付房屋使用金(按每月292.81元，從2000年12月15日起計至搬遷之日止)。
　　本案一、二審受理費各420元均由被上訴人負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

21、博羅縣楊村鎮(zhèn)人民政府與張觀瑞房屋拆遷合同違約糾紛案

廣　東　省　惠　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2003)惠中法民一終字第12號

　　上訴人(原審被告)博羅縣楊村鎮(zhèn)人民政府。
　　法定代表人葉璇，職務(wù)：鎮(zhèn)長。
　　委托代理人朱啟珍、李曉衍，廣東商盾律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)張觀瑞，男，56歲，漢族，住博羅縣楊村鎮(zhèn)東園商住小區(qū)2棟1號。
　　委托代理人溫志剛，廣東百德律師事務(wù)所律師。
　　上訴人博羅縣楊村鎮(zhèn)人民政府因房屋拆遷合同違約糾紛一案，不服博羅縣人民法院(2002)博法民初字第225號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為：原告與被告經(jīng)協(xié)商，雙方于2000年8月26日簽訂了《關(guān)于張觀瑞房屋拆遷補償?shù)膮f(xié)定》，按協(xié)議約定，由原告將其原在楊村鎮(zhèn)東園一棟一號，占地面積為550平方米，其中樓房建筑面積為472米，平房建筑面積為200平方米的房屋拆遷至東園商住區(qū)2棟1號地重建，并約定原告房屋拆遷后重建的樓房前面空地為廣場，不得興建任何建筑物、堆放物、停放物等。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)確認為有效協(xié)議，受法律保護。協(xié)議簽訂后，原告已按協(xié)議約定，將其房屋拆遷至東園商住區(qū)2一1號地重建。2001年6月被告在未經(jīng)雙方協(xié)商一致的情況下，違反雙方簽訂的協(xié)議規(guī)定，將東園大廈建在廣場上，即原告的房屋前面，造成原告的土地使用價值降低。因此，被告的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為了查清原告土地使用價值降低多少，經(jīng)本院委托廣東南粵評估有限公司進行鑒定，估價結(jié)果為：確定估價對象在2002年7月26日因東園大廈坐落位置的影響而損失的市場價值為18.9萬元。被告對該估價結(jié)果提出異議，并要求重新鑒定，但又未預(yù)交鑒定費，故本院未重新委托鑒定。由于廣東南粵評估有限公司具有進行該類鑒定的主體資格，是合法有效的鑒定機構(gòu)，被告未能提供合法有效的證據(jù)證明該評估機構(gòu)的鑒定存在違法行為，因此，對于該評估機構(gòu)的鑒定結(jié)果，本院予以采信。原告要求被告賠償因東園大廈座落位置而造成其上地使用價值損失18.9萬元，合理合法，本院予以支持。但對于原告要求被告賠償其房屋出租減少收入10萬元的請求。缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第三條、第八條、第四十四條、第一百一十三條第二款、《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條第二款的規(guī)定，判決：一、被告博羅縣楊村鎮(zhèn)人民政府應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告因東園大廈座落位置的影響而損失的市場價值18.9萬元。二、駁回原告張觀瑞的其它訴訟請求。本案受理費7540元，鑒定費10000元，共計17540元，由原告負擔(dān)2250元，被告負擔(dān)15290元。以上訴訟費已由原告預(yù)交，現(xiàn)不予退回，其超出原告應(yīng)負擔(dān)部分，由被告在執(zhí)行時逕行付給原告。
　　宣判后，原審被告楊村鎮(zhèn)人民政府不服向本院提起上訴稱：本案雙方當(dāng)事人簽訂的拆遷補償協(xié)議，是上訴人為實施楊村鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、進行舊城改造的需要，對被上訴人的房屋實施拆遷并依法進行補償而簽訂的，該補償協(xié)議是上訴人行使行政權(quán)力的結(jié)果，具有行政合同的性質(zhì)。該協(xié)議第五條“關(guān)于張觀瑞新地位置及東園大廈定點協(xié)定”實際是上訴人按照當(dāng)時的城鎮(zhèn)規(guī)劃在協(xié)議中對被上訴人的安置用地的位置及周邊環(huán)境的客觀描述，根本不構(gòu)成對該安置用地的價值的承諾或擔(dān)保。另外，上訴人作為一級人民政府有權(quán)在任何時候依照法定的程序?qū)Τ擎?zhèn)規(guī)劃作出調(diào)整，在城鎮(zhèn)規(guī)劃作出調(diào)整后造成行政相對人的土地或房產(chǎn)價值上的升高或降低，作出調(diào)整決定的行政主體是不可能享有任何權(quán)利，同樣也是不可能承擔(dān)任何義務(wù)的。因此，本案中，東園大廈的位置因城鎮(zhèn)規(guī)劃的調(diào)整而調(diào)整，其調(diào)整后造成被上訴人的土地價值的升降，作為作出規(guī)劃調(diào)整決定的上訴人無論在事實上還是法律上都不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。一審錯誤地將上訴人對被上訴人的安置用地周邊環(huán)境的客觀描述認定為上訴人的承諾，錯誤將上訴人依法作出的規(guī)劃調(diào)整決定認定為民事上的違約行為，無論在事實認定上還是在法律適用上都是錯誤的。
　　被上訴人答辯表示服從一審判決。
　　經(jīng)審理查明：被上訴人的房屋原位于博羅縣楊村鎮(zhèn)廣梅公路的東園一棟一號，占地面積550平方米，其中樓房建筑面積472平方米，平房建筑面積200平方米。2000年8月26日，上訴人與被上訴人通過協(xié)商，簽訂了《關(guān)于張觀瑞房屋拆遷補償?shù)膮f(xié)定》，按協(xié)議約定，由上訴人補償給被上訴人房屋拆遷及其他費用共計296000元。另外，協(xié)議第五項《關(guān)于張觀瑞新地位置及東園大廈定點協(xié)定》約定：1、被上訴人的新宅基地安排在東園商住區(qū)2一1號，面積為550平方米，門面向西和向南，向西門面前面有12米大道、廣場(廣場不再設(shè)任何建筑物、堆放物、停放物等)，向南門面有10米大道。2、東園大廈建筑占地約1000平方米，建筑六層約6000平方米，向南離河堤5米內(nèi)為定點，向北以張觀瑞南面墻齊平為定點，向西離國道邊20米左右為定點，向東離張觀瑞屋地12米外為定點(保證有12米大道路)。3、如果大廈不建設(shè)，劃分一間間地皮出售，鎮(zhèn)府必須劃回三間門面地皮(約15米寬，15米深)225平方米給張觀瑞，此地皮在原補償?shù)刂卸喑�少補。協(xié)議簽訂后，被上訴人按協(xié)議約定將其房屋拆遷，上訴人支付了大部分房屋拆遷費給被上訴人，只剩小部分未付。2001年1月楊村鎮(zhèn)東園開發(fā)區(qū)將興建東園大廈的設(shè)計圖報博羅縣規(guī)劃部門審批，但未予以批準(zhǔn)。2001年6月楊村鎮(zhèn)東園開發(fā)區(qū)根據(jù)上訴人的意見，將原規(guī)劃興建東園大廈的位置向北移10米，并再次向縣規(guī)劃部門報批，后于同年6月7日得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，在興建東園大廈時，被上訴人曾多次向上訴人提出異議，要求按雙方的協(xié)議履行，但未果。因而引起糾紛。被上訴人于2002年7月2日向本院提起訴訟。本院受理后，于2002年7月17日委托廣東南粵評估有限公司對涉案的土地使用是否降低價值，房屋出租是否減少收入等問題進行鑒定，該鑒定機構(gòu)經(jīng)調(diào)查核實，于2002年7月30日作出估價結(jié)果，確定估價對象在2002年7月26日因東園大道廈坐落位置的影響而損失的市場價值為18.9萬元。
　　另查，1991年6月，楊村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)委員會與東莞市長興購銷部簽訂了一份合作開發(fā)協(xié)議書，由楊村鎮(zhèn)建委提供土地給東莞方開發(fā)建房，楊村鎮(zhèn)建委負責(zé)對開發(fā)區(qū)內(nèi)房屋進行征收等。被上訴人的房子就在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，按協(xié)議應(yīng)由鎮(zhèn)府負責(zé)征收。
　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的拆遷補償協(xié)議是在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議內(nèi)容是雙方真實意思表示，故該協(xié)議合法有效。上訴人雖是拆遷合同的一方當(dāng)事人，但根據(jù)楊村鎮(zhèn)與開東莞市長興購銷部簽訂的合同，上訴人是代表開發(fā)商與被拆遷人簽訂拆遷合同，其法律地位屬于拆遷人，因此，在本合同中上訴人與被上訴人的法律地位是平等的。根據(jù)最高院關(guān)于受理拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)(法復(fù)(1996)12號)第二項，拆遷人與被拆遷因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。因此，應(yīng)認定上訴人與被上訴人簽訂的拆遷補償協(xié)議是民事合同，上訴人上訴認為是行政合同錯誤。根據(jù)協(xié)議，被上訴人新安置的土地前是12米大道和廣場，并無阻礙物。但在簽約后，東園大廈卻北移了10米，擋在了被上訴人的土地面前，上訴人已構(gòu)成違約，造成被上訴人的土地價值相應(yīng)地貶低了，上訴人依法應(yīng)賠償被上訴人因此造成的損失。根據(jù)一審委托的鑒定，該土地價值降低了18.9萬元，故一審判決上訴人賠償18.9萬元給被上訴人是恰當(dāng)?shù)�。上訴人認為雙方協(xié)議的第五條第1款只是對安置用地周邊環(huán)境的客觀描述，而不是一項承諾，但結(jié)合第3款內(nèi)容“如果大廈不建，劃分一間間地皮出售，鎮(zhèn)府必須劃回三間門面地皮225平方米給張觀瑞”，雙方在簽約時對第1條屋地的安排所包含的價值是清楚的，并不單純是一種對環(huán)境的客觀描述。因此，上訴人認為該款不是一項承諾，理由不成立。據(jù)此，一審認定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費7540元由上訴人負擔(dān)。

22、江門市啟曄投資有限公司與梁金福房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　江　門　市　中　級　人　民　法　院
民　事　裁　定　書

(2003)江中法民終字第171號

上訴人(原審被告、反訴原告)江門市啟曄投資有限公司(以下簡稱“啟曄公司”)。住所地：江門市光德里1號。
　　法定代表人周練宏，經(jīng)理。
　　委托代理人嚴(yán)文標(biāo)，廣東華南律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)梁金福，男，1943年2月2日出生，住址：江門市和厚里12號。
　　委托代理人李靜染、蘇勁斌，廣東廣能律師事務(wù)所律師。
　　上列當(dāng)事人之間因房屋拆遷合同糾紛一案，上訴人啟曄公司不服江門市蓬江區(qū)人民法院(2003)蓬法民初字第65號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。
　　本院認為：原審判決將啟曄公司列為反訴原告，同時收取了啟曄公司預(yù)交的反訴受理費3992元，并在判項中駁回啟曄公司的反訴請求，實際上原審法院已受理了啟曄公司的反訴，依法應(yīng)對該反訴請求作出實體審理和判決。但是，原審判決又在“本院認為”部分認為該反訴請求屬于公司內(nèi)部股東之間的糾紛而不應(yīng)在本案中調(diào)整，卻又作出 “駁回反訴原告啟曄公司的反訴請求”的判項，在未經(jīng)實體審理的前提下逕直作出實體判決，明顯不符合民事審判的程序規(guī)則，違反了有關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)予糾正。原審法院對啟曄公司的反訴請求未作審理，二審期間雙方當(dāng)事人又未能達成調(diào)解，本院依法應(yīng)將本案發(fā)回重審。此外，原審法院確實已受理了啟曄公司的反訴并對其請求作出了實體判決，卻同時又認為該反訴請求不在本案調(diào)整，意即對該請求不予受理和審理，亦明顯是自相矛盾、難圓其說。
　　綜上所述，原審判決違反法定程序，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(四)項以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第182條的規(guī)定，裁定如下：
　　一、撤銷江門市蓬江區(qū)人民法院(2003)蓬法民初字第65號民事判決。
　　二、發(fā)回江門市蓬江區(qū)人民法院重審。

23、廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處與廣州市公安局東山區(qū)分局拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2003)穗中法民四終字第1419號

上訴人(原審第三人)廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市人民北路833號越富廣場一棟5樓C、D座。
　　法定代表人林偉良，職務(wù)董事長。
　　委托代理人呂智軍，男，1962年1月9日生，該公司職員，通訊地址同上。
　　委托代理人畢婉文，女，1965年4月28日生，該公司職員，通訊地址同上。
　　被上訴人(原審原告)廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處，住所地廣州市華僑新村友愛路5號。
　　法定代表人丘小寧，職務(wù)經(jīng)理。
　　委托代理人詹小彤、周芳，廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
　　原審被告廣州市公安局東山區(qū)分局，住所地廣州市東華東367號。
　　法定代表人杜敬東，職務(wù)局長。
　　委托代理人呂幸標(biāo)，男，1965年1月13日生，該分局干警，通訊地址同上。
　　委托代理人李東生，男，1976年10月28日生，該分局干警，通訊地址同上。
　　原審第三人廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市建設(shè)六馬路29-3l號榮建大廈18樓K室。
　　法定代表人林少高，職務(wù)董事長。
　　委托代理人楊雨來、郭忠革 廣東易春秋律師事務(wù)所律師。
　　上訴人廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因拆遷合同糾紛一案，不服廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處與廣州市公安局東山區(qū)分局在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議書》，內(nèi)容及形式均符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，屬有效合同。現(xiàn)廣州市公安局東山區(qū)分局沒有按協(xié)議約定的期限安排廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。故廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處要求廣州市公安局東山區(qū)分局按協(xié)議約定的內(nèi)容安排其回遷及支付延期補助費等的訴訟請求依據(jù)充分，予以支持。鑒于2000年11月21日之前涉訟地塊的用地人是廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有關(guān)拆遷責(zé)任應(yīng)由廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔(dān)。2000年11月21日后，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)用地轉(zhuǎn)為廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)，同時廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦是該建設(shè)項目的項目公司，故2000年11月21日之后的拆遷責(zé)任應(yīng)由廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔(dān)。另廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處要求按300％計算延期補助費的標(biāo)準(zhǔn)有誤，依法予以調(diào)整。雙方約定逾期安置回遷則按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，因上述協(xié)議是在1996年1月簽訂的，應(yīng)適用簽約當(dāng)時施行的拆遷政策法規(guī)，1997年9月1日才實
　　施的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》并不適用于本案。至于補償金問題，由于廣州市公安局東山區(qū)分局沒有在協(xié)議約定的時間支付延期補助費給廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處，而雙方簽訂協(xié)議時實行的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》對此沒有規(guī)定，故可適用現(xiàn)行的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。據(jù)此，廣州市東山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條及參照廣州市城市拆遷管理法規(guī)、政策的規(guī)定，于2003年1月2日作出判決：一、廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)在廣州市東華東路357-361號地段新建回遷樓首層劃出一套建筑面積為107.47平方米和一套使用面積為60．64平方米的兩間相連的商鋪給廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷使用(商鋪方位面向東華東路，每問商鋪包墻體寬約4米，并與廣州市公安局東山區(qū)分局拆除廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處所有的原東華東路361號房屋后安排廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷使用的另一間81平方米的商鋪相連)。二、廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年9月1日起至2000年11月20日止的延期補助費(每月按45000元×150％計付)。三、廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年9月1日起至付清所欠延期補助費之日止的逾期付款補償金(每日按45000元×150％×3％計付)，該補償金總額以不超過所欠延期補助費總額為限。四、廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年11月21日起至安排廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷之日止的延期補助費(每月按45000元×150％計付)。五、廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年11月21日起至付清所欠延期補助費之日止的逾期付款補償金(每日按45000元×150％×3％計付)，該補償金總額以不超過所欠延期補助費總額為限。案件受理費59319元、財產(chǎn)保全費51663元由廣州市水日設(shè)備安裝公司第一工程處負擔(dān)22960元，廣州市公安局東山區(qū)分+局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)10663元、廣州市公局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)77359元。
　　判后，廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，上訴于本院稱，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處與廣州市公安局東山區(qū)分局約定的商鋪每月45000元的補助費包含了商鋪的停業(yè)、停產(chǎn)營業(yè)利潤等補償費。原審判決將該補償費認定為商鋪的租金補助費是毫無根據(jù)的，由于原審認定事實不清，導(dǎo)致適用法律錯誤。原審判決計付延期補助費、逾期付款補償金的標(biāo)準(zhǔn)只適用住宅，并不適用商業(yè)的停業(yè)補償。而且根據(jù)我國“法不溯及既往”的原則，原審判決我司支付逾期付款補償金沒有合法依據(jù)。我司與廣州市公安局東山區(qū)分局欠付廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處的補助費只有1170000元，原審法院查封我司價值10228670元的房產(chǎn)，其查封價值遠遠大于我司欠付的補助費，因此原審法院的查封是錯誤的，我司不應(yīng)承擔(dān)本案的財產(chǎn)保全費。故請求：撤銷原審判決第二、三、四、五項，改判我司無需每月按45000元×150％計付延期補助費，改判我司無需每月按45000元×150％×3％計付逾期付款補償金，裁定我司無需承擔(dān)財產(chǎn)保全費47358元。
　　被上訴人廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處答辯同意原審判決。
　　原審被告廣州市公安局東山區(qū)分局答辯同意上訴人廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴意見。
　　原審第三人廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯同意原審判決。
　　本院經(jīng)審理查明，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處是原廣州市東華東路357、359號房屋(承租面積168.11平方米)的使用人。廣州市公安局東山區(qū)分局經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局以(95)房拆許字046號房屋拆遷許可證征用上述房屋所在地段。
　　1996年1月19日，廣州市公安局東山區(qū)分局(甲方)與廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處(乙方)簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：乙方同意在1996年1月30日前遷出原址房屋；……甲方應(yīng)于1999年3月30日前，在原地段首層，產(chǎn)權(quán)屬于公有的使用面積168.11平方米安置乙方回遷居住；……甲方逾期安置乙方回遷，每超期一天，則按規(guī)定向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；……回遷安置鋪面，面向東華東路，建筑面積約107.47平方米一間，使用面積60.64平方米一間，每間鋪面包墻體寬約4米，357、359、361三間鋪面相連；甲方每月補償人民幣45000元給乙方作為拆除乙方原地段東華東路357號、359號、361號三個商鋪的臨時租賃營業(yè)用房，乙方東華東路357、359號原地商鋪的租金由乙方付租……等等。
　　現(xiàn)上述回遷商住樓已建好。廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處領(lǐng)取補償費至2000年8月。廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處因與廣州市公安局東山區(qū)分局就回遷商鋪的方位、面積等事項協(xié)商不成，至今尚未回遷。2002年8月14日，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處向廣州市東山區(qū)人民法院提起本案訴訟。
　　2002年11月26日，廣州市公安局東山區(qū)分局向廣州市東山區(qū)人民法院申請財產(chǎn)保全，該院于2002年12月10日以(2002)東法房初字第780-1號民事裁定書查封廣州市公安局東山區(qū)分局與廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合建的本市東華東路357-361號“錦樺世家”大廈價值10228670元的財產(chǎn)或同等金額的銀行存款。
　　另查，1995年2月8日，廣州市公安局東山區(qū)分局(甲方)與廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(乙方)簽訂《東華東項目開發(fā)經(jīng)營合同》，約定：甲方提供開發(fā)用地面積約7000平方米，乙方在用地劃出紅線后，兩年內(nèi)分期投入全部建設(shè)資金，用于建設(shè)東山區(qū)公安分局大樓、東華東路派出所及回遷房以及商品樓宇等。
　　1999年廣州市國土局核發(fā)了穗國土建用字[1999]第410號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，用地單位為廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1999年9月，廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與花都市土木建筑工程公司、花都市康達貿(mào)易有限公司作為股東，申請成立項目公司，即廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營范圍為：經(jīng)營市規(guī)劃局穗規(guī)劃地復(fù)字[1997]57號，市國土局穗國土建用字[1999]第410、493號文批準(zhǔn)的東山區(qū)東華東路367號地段、面積為8627平方米的用地。
　　2000年11月21日，廣州市城市規(guī)劃局以穗規(guī)地復(fù)字[2000]第1018號文同意上述8927平方米建設(shè)用地轉(zhuǎn)由廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市公安局東山區(qū)分局共同開發(fā)建設(shè)。廣州市國土局于2001年1月8日以穗國土建用函[2001]5號復(fù)函，同意上述地段的建設(shè)單位改為廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市公安局東山區(qū)分局，并于同年1月21日核發(fā)穗國土建用字[2001]第43號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，用地單位為廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市公安局東山區(qū)分局，隨文注銷原穗國土建用字[1999]第410、493號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
　　本院認為，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處與廣州市公安局東山區(qū)分局在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)自覺履行。廣州市公安局東山區(qū)分局沒有依約安置廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方在協(xié)議中約定的逾期回遷的違約責(zé)任沒有具體的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，而是表述為“按規(guī)定”，故本院認為本案的逾期回遷違約責(zé)任應(yīng)適用簽約時實行的《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，根據(jù)《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》第四十四條的規(guī)定，拆遷入廣州市公安局東山區(qū)分局應(yīng)按月給予被拆遷人廣州市水電設(shè)備安裝公司補助費45000元，直至回遷安置之月為止。因此廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處要求適用《廣州市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，由廣州市公安局東山區(qū)分局按月補助費的300％向其支付延期補助費，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　因廣州市公安局東山區(qū)分局逾期向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付補助費，而《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》沒有對逾期支付補助費的補償金作明確規(guī)定，因此可適用《廣州市城市房屋拆遷管理條例》(1997年9月1日起施行)的相關(guān)規(guī)定，即每日按45000元×3％支付，補償金的總額以不超過補助費的總額為限。
　　2000年11月21日涉訟地塊的用地人經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)，且廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是該建設(shè)項目的項目公司，因此2000年11月20日前的拆遷、回遷安置的責(zé)任應(yīng)由廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔(dān)，而2000年11月21日起至實際安置廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷之日止的拆遷、回遷安置責(zé)任應(yīng)由廣州市公安局東山區(qū)分局和廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔(dān)。
　　據(jù)此，審查原審判決認定事實清楚，但適用法律有誤，故原審判決第二、三、四、五項及案件受理費、訴訟保全費的負擔(dān)應(yīng)予變更，各方當(dāng)事人對原審判決第一項回遷安置的具體位置、面積均沒有異議，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)(二)項、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、參照《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》第四十四條、《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第五十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、維持廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決第一項。
　　二、變更廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決第二項為：廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決送達之日起10日內(nèi)，向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年9月1日起至2000年11月20日止的補助費(每月按45000元計付)。
　　三、變更廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決第三項為：廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決送達之日起10日內(nèi)，向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年9月1日起至付清所欠補助費的補償金(每日按45000元×3％計付)。該補償金總額以不超過所欠補助費總額為限。
　　四、變更廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決第四項為：廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決送達之日起10日內(nèi)，向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年11月21日起至實際安排廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處回遷之日止的補助費(每月按45000元計付)。
　　五、變更廣州市東山區(qū)人民法院(2002)東法房初字第780號民事判決第五項為：廣州市公安局東山區(qū)分局及廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決送達之日起10日內(nèi)，向廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處支付從2000年11月21日起至付清所欠補助費的補償金(每日按45000元×3％計付)。該補償金總額以不超過所欠補助費總額為限。
　　一、二審受理費各59319元，均由廣州市公安局東山區(qū)分局、廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔(dān)19773元，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處負擔(dān)39546元。財產(chǎn)保全費51663元，由廣州市公安局東山區(qū)分局、廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市華瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔(dān)25831元，廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處負擔(dān)25832元。
　　廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二審多預(yù)交的受理費39546元，本院不予退回，由廣州市水電設(shè)備安裝公司第一工程處自本判決送達之日起10日內(nèi)徑付39546元給廣州市裕銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　本判決為終審判決。

24、李暖桓與廣東省三水市第一建筑集團有限公司、廣東省三水市第一建筑集團有限公司房產(chǎn)分公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2003)佛終法民一終字第1284號

　　上訴人(原審原告)李暖桓，男，1933年10月9日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)紅衛(wèi)路23號。
　　委托代理人程樹金，廣東豪盛律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)廣東省三水市第一建筑集團有限公司(以下簡稱一建公司)。住所：佛山市三水區(qū)廣海中路4號。
　　法定代表人陸棉生，經(jīng)理。
　　被上訴人(原審被告)廣東省三水市第一建筑集團有限公司房產(chǎn)分公司(以下簡稱一建分公司)。住所：佛山市三水區(qū)廣海中路4號。
　　代表人錢標(biāo)明，經(jīng)理。
　　委托代理人張衛(wèi)東、劉正宏，廣東浩淼律師事務(wù)所律師。
　　上訴人李暖桓因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區(qū)人民法院(2003)三法民壹初字第42號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審判決認定：2001年9月3日，原告李暖桓與被告一建分公司原代表人任志義簽訂一份《拆遷補償協(xié)議書》。雙方約定：1、一建分公司愿意在首層2號商鋪給李暖桓(按設(shè)計圖紙所示)30平方米，其余139．83平方米按1400元／平方米的價格補償金195762元；2、首層商鋪按每平方米8000元計算，樓宇室內(nèi)，外裝修按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并附首層設(shè)計圖紙；3、樓宇建成交付李暖桓使用時間為交出舊房之日起12個月內(nèi)，如一建分公司不按時交付李暖桓使用的每天計算100元罰款金；4、雙方簽字之日起5日內(nèi)一建分公司給李暖桓補償房價及雜費一次性付清，而李暖桓在收到一建分公司補償金5天內(nèi)將房產(chǎn)證、國有土地使用證交給一建分公司并將房屋搬出。2001年9月20日，李暖桓將其拆遷房屋交付一建分公司。房屋建好后，一建分公司于2003年2月14日通知李暖桓接收商鋪。一建分公司補償給李暖桓的商鋪建筑面積為30．11平方米，但其內(nèi)沒有建夾層和廁所。
　　原審判決認為：原告李暖桓與被告一建分公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》系雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，內(nèi)容合法，屬有效合同。雙方均負有義務(wù)全面履行合同的規(guī)定，李暖桓在簽訂合同后已按合同約定的時間交付拆遷房屋，一建分公司應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)將商鋪交付李暖桓，一建分公司在履行中未按期交付商鋪，屬違約行為，應(yīng)依合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)向李暖桓支付違約金。李暖桓要求一建分公司償付違約金15300元的請求，予以支持。一建分公司補償給李暖桓的商鋪建筑面積達到了30.11平方米，符合拆遷補償有關(guān)法律規(guī)定和合同的約定，李暖桓認為一建分公司補償商鋪面積應(yīng)是室內(nèi)面積，因而補償面積不夠，屬對國家拆遷補償?shù)囊?guī)定了解不夠和對合同理解有誤，不予支持。對補償面積超出部分，因一建分公司未主張權(quán)利，不予審理。雙方在《拆遷補償協(xié)議書》中未明確一建分公司應(yīng)當(dāng)在商鋪內(nèi)建夾層和廁所，對李暖桓要求一建分公司在商鋪內(nèi)建夾層和廁所的請求，缺乏合同依據(jù)，不予支持。因一建分公司系一建公司的分支機構(gòu)，不具有法人資格，一建公司應(yīng)對一建分公司的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，原審法院于2003年4月17日作出判決：一、一建分公司在本判決生效后十日內(nèi)將106號商鋪交付李暖桓。二、一建分公司在本判決生效后十日內(nèi)償付李暖桓違約金15300元。三、一建公司對上述義務(wù)負連帶責(zé)任。四、駁回李暖桓的其他訴訟請求。案件受理費6430元，李暖桓負擔(dān)340元，一建公司、一建分公司負擔(dān)6000元。
　　上訴人李暖桓不服上述判決，向本院提出上訴認為：一、原審判決錯誤的理解上訴人的訴訟請求，從而作出錯誤判決。上訴人向原審法院起訴的訴訟請求有三點：1、被上訴人依據(jù)雙方簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖所示補償給上訴人首層商鋪30平方米；2、為該商鋪添建夾層和廁所；3、向上訴人支付違約金15300元。因為上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖約定被上訴人安置上訴人回遷的商鋪的形狀和尺寸與現(xiàn)在被上訴人安置上訴人回遷的商鋪不符，被上訴人的行為嚴(yán)重違約。因此，上訴人明確地請求法院判令被上訴人依合同的附圖所示的商鋪的形狀和尺寸安置上訴人回遷。而原審卻將該爭議的焦點錯誤地理解為“被告交付李暖桓的商鋪面積是否符合《拆遷補償協(xié)議書》的約定”，從而錯誤地認為“被告補償給李暖桓的商鋪面積達到了30.11平方米，符合拆遷補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定和合同的約定”，也錯誤地判決被上訴人將貨不對板的商鋪(106號)交付上訴人使用。另外，原審判決第一項的內(nèi)容也不明確，到底106號商鋪是何處的商鋪。因此，上訴人請求二審法院判決被上訴人依《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖所示補償位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)原紅衛(wèi)大街27號之一重建商住樓首層30平方米商鋪(商鋪的正西面的門面寬為5.4米，中間沒有柱)給上訴人。4、由于被上訴人安置上訴人回遷的商鋪不符合合同的約定，上訴人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生逾期交鋪的違約責(zé)任應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。因此，被上訴人應(yīng)依合同的約定向上訴人支付從逾期交鋪之日起至實際交付符合合同約定的鋪位之日止的違約金。而原審只判決被上訴人支付至2003年2月21日止的違約金，對從2003年2月22日起至商鋪實際回遷之日止的違約金沒有作出判決也是錯誤的。上訴人起訴請求被上訴人支付至2003年2月21日止的違約金是因為上訴人起訴時是請求法院判決被上訴人支付違約金至鋪位實際交付之日止，但在立案時，立案庭要計算訴訟費，要求上訴人截止一個時間，沒有辦法，上訴人只好截止至2003年2月21日，而原審在判決時只簡單判決被上訴人支付至2003年2月21日的15300元違約金，對從2003年2月22日起至實際交付商鋪之日止的違約金卻沒有進行判決。因此，上訴人請求二審法院加判被上訴人支付從2003年2月22日至商鋪實際交付使用之日止的逾期交鋪違約金。5、原審判決收取訴訟費數(shù)額錯誤。根據(jù)最高人民法院關(guān)于訴訟費收取的規(guī)定，對房屋拆遷補償安置糾紛的案件是以每件50元收費，本案訴訟費收取應(yīng)是672元。而原審對房屋拆遷補償安置糾紛卻以標(biāo)的收費，是錯誤的。因此，上訴人請求二審法院根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取本案的訴訟費。本案的糾紛是由于被上訴人的過錯而產(chǎn)生的，所以一、二審案件收理費應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。綜上所述，原審判決認定事實部分不清，判決部分錯誤，故請求二審法院維持原審判決第二、三項，撤銷原審判決第一、四項；判令被上訴人依《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖所示補償位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)原紅衛(wèi)大街27號之一重建商住樓首層30平方米商鋪(商鋪的正西面的門面寬為5．4米，中間沒有柱)給上訴人；判令被上訴人支付從2003年2月22日至商鋪實際交付使用之日止的違約金；本案的訴訟費用由被上訴人負擔(dān)。
　　被上訴人一建分公司答辯稱：一、原審判決確認上訴人的訴請并無不當(dāng)。上訴人在原審的訴請中以第一項即判令被告按雙方的《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖所示補償給上訴人首層商鋪30平方米。從該項請求的字面理解并結(jié)合訴狀中的事實及理由部分的闡述，該請求指向的第106商鋪的面積。被上訴人原審中也是以此正面的、客觀的進行答辯。原審判決根據(jù)當(dāng)事人雙方訴辯，歸納爭議焦點，并在征求當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上予以固定。一審中，上訴人針對法庭歸納的焦點并未提出異議和補充，應(yīng)是對法庭歸納的焦點的確認。上訴人現(xiàn)以一審理解錯誤訴請為由，提起上訴，實為強詞奪理，是為規(guī)避法律，為逾期變更訴訟請求托詞找借口。所以，上訴人訴請被上訴人交付的商鋪貨不對板，嚴(yán)重違約，一無事實依據(jù)，二有違法律規(guī)定。上訴人以此為訴請二審法院直接審理，于法無據(jù)。二、逾期交房的違約責(zé)任。被上訴人自認逾期交房，但非如上訴人二審訴狀中所言的期限。2002年12月25日，被上訴人就通知上訴人收房，但是上訴人在收房時以種種借口拒絕接收。所以，被上訴人認為，被上訴人的逾期交房日期應(yīng)界定應(yīng)2002年12月25日，至于以后的責(zé)任應(yīng)歸于上訴人的拒絕受領(lǐng)行為。一審中，就此事實，被上訴人提供了相應(yīng)的充分證據(jù)予以佐證。法院卻以舉證不能的后果推定被上訴人交樓日期為上訴人一審中訴請的2003年2月14日，這一認定有誤，建議二審法院對被上訴人的交樓日期重新查明，并予改判。上訴人另行要求二審法院支持的2003年2月22日起商鋪實際回遷之日止的違約金也是難以成立的。首先，如上所述，2002年12月25日以后，商鋪是上訴人拒絕受領(lǐng)，而非被上訴人不交付。其次，該項請求同第一項請求一樣，均是二審變更和增加的訴訟請求，于法無據(jù)。上訴人的上訴沒有事實依據(jù)，請二審法院予以駁回。
　　被上訴人一建公司在二審期間沒有向本院作書面答辯。
　　上訴人李暖桓與被上訴人一建公司、一建分公司在二審期間沒有向本院提供新的證據(jù)。
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。另查明：被上訴人一建分公司補償給上訴人的鋪位與雙方在合同約定的設(shè)計圖標(biāo)明的范圍不一致。
　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》雖然明確約定被上訴人補償給上訴人的鋪位面積是30平方米，但亦明確約定了被上訴人應(yīng)補償給上訴人的鋪位“按設(shè)計圖紙所示”，雙方并在合同附件用紅線標(biāo)明了鋪位的范圍，按一般習(xí)慣作法，被上訴人應(yīng)按紅線圖標(biāo)明的約定交付鋪位給上訴人，至于面積差異可由雙方當(dāng)事人選擇約定或按鋪位市場價格調(diào)整。本案中，雙方當(dāng)事人約定的鋪位設(shè)計圖紙所示范圍，計算得出的面積為32.25平方米，且尚未包括分?jǐn)偯娣e，該面積實際上已超過了被上訴人應(yīng)交付給上訴人的面積30平方米，雙方雖沒有明確約定對超出面積的處理，但約定了“首層商鋪8000元每平方計算”，既雙方認可超出面積部分應(yīng)由上訴人根據(jù)實測建筑面積差異按約定的鋪位價格每平方8000元補差價。紅線范圍內(nèi)的面積超過30平方米，是被上訴人在簽訂《拆遷補償協(xié)議書》時已能計算出來的，因此不能以紅線范圍內(nèi)的面積多于30平方米，被上訴人就可以只交付30平方米的鋪位而自行改變紅線內(nèi)的鋪位結(jié)構(gòu)。被上訴人自行改變鋪位結(jié)構(gòu)，沒有征得上訴人的同意，也沒有法律依據(jù)，也不符合一般習(xí)慣做法，因此其將自行改變結(jié)構(gòu)后的鋪位交付給上訴人，上訴人有權(quán)拒收并有權(quán)要求被上訴人按約定給付符合條件的鋪位，上訴人對此問題的上訴有理，應(yīng)予支持。上訴人上訴要求判令被上訴人支付從2003年2月22日至商鋪實際交付使用之日止的違約金，已超出一審訴訟請求范圍，本院不予處理。原審處理結(jié)構(gòu)改變問題時只按約定面積不按紅線范圍的處理，不符合合同目的及面積出現(xiàn)差異的習(xí)慣做法，其處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、維持廣東省佛山市三水區(qū)人民法院(2003)三法民壹初字第42號民事判決第二、三、四項；
　　二、變更廣東省佛山市三水區(qū)人民法院(2003)三法民壹初字第42號民事判決第一項為：被上訴人廣東省三水市第一建筑集團有限公司房產(chǎn)分公司在本判決生效后十日內(nèi)將符合《拆遷補償協(xié)議書》及其附圖所示補償位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)原紅衛(wèi)大街27號之一重建商住樓首層商鋪給上訴人李暖桓；
　　三、駁回上訴人李暖桓的其他上訴請求。
　　本案一審案件受理費6340元，二審案件受理費6340元，合計12680元，由被上訴人廣東省三水市第一建筑集團有限公司房產(chǎn)分公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

25、李寶歡、郭昆立與三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋拆遷補償糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2003)佛中法民一終字第2701號

上訴人(原審原告)李寶歡，女，1947年9月17日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)健力寶5街5座501。
　　委托代理人陳六，男，1947年12月5日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南赤崗路21號706。
　　委托代理人鄭勇，廣東古今來律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告)郭昆立，男，1945年7月27日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)文鋒東路16巷2座501。
　　委托代理人李小平，廣東至高律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人劉文霞，廣東務(wù)正律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山西路。
　　法定代表人巢顯權(quán)，總經(jīng)理。
　　委托代理人廖穎誼，該司職員。
　　委托代理人賴舜青，該司職員。
　　上訴人李寶歡、郭昆立因房屋拆遷補償糾紛一案，不服佛山市三水區(qū)人民法院(2003)三法民壹重字第1號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員許暖安擔(dān)任審判長，代理審判員劉建紅、陳治艷參加評議的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認定：1995年12月21日，原三水市人民政府以(1995)348號批復(fù)同意由駿大公司對舊城區(qū)紅衛(wèi)路18——26號公產(chǎn)房進行征遷改造。李寶歡的房屋座落于三水區(qū)西南鎮(zhèn)紅衛(wèi)路19號之2，共四層，總面積369.933平方米，屬征遷改造的范圍。1999年1月15日，駿大公司與郭昆立簽訂了《合作興建銷售天橋商業(yè)廣場合同書》，約定雙方合作項目的內(nèi)容為“對西南鎮(zhèn)舊城區(qū)位于紅衛(wèi)路西南市場西門至西南影劇院正門西側(cè)全長73m，規(guī)劃進深10m，730㎡范圍之內(nèi)舊建筑物進行拆遷改造……該商場建筑面積3200㎡，建筑費用(含報建費)約300萬元。”，合作形式和條件為：“……本著平等互利的合作意愿，與乙方(郭昆立)共同完成本項目……在符合全部條件下，乙方分期以本合同約定的方式向甲方支付拆遷費210萬元，利潤200萬元共410萬元……本項目的銷售所得全部歸乙方所有……甲方(駿大房產(chǎn))對原拆遷戶的安置在本幢商場，僅限于地鋪287㎡即8－12軸(287㎡)，另首層南邊(市場口)圖紙12至13軸的邊倉開間劃歸甲方作安置房處理，而原來設(shè)計的梯間建在背后，為此增加面積部分，由甲方補造價……�！�
　　1999年6月22日，李寶歡與駿大公司就拆遷李寶歡上述房屋簽訂《房屋拆遷、補償安置合同書》。該合同約定：駿大公司拆遷李寶歡房屋后，由駿大公司在擬建的“天橋商場”二樓(詳見附圖)補償安置八間商鋪共176.1679平方米給李寶歡，其余面積按1600元/㎡作價補償即310024.16元，并以每月2376元的周轉(zhuǎn)房租金補償李寶歡。補償安置的商鋪應(yīng)于2000年3月30日竣工交付，如不能在規(guī)定的時間內(nèi)將鋪位交給李寶歡使用，則每天增加補貼150元，直至交付使用為止，鋪位全部用卷閘門，等等。合同書所指的附圖是以1999年4月的設(shè)計圖為主要依據(jù)，附圖顯示占地建筑面積為952.50㎡，商鋪首層正面鄰西南市場西門建樓梯通上二樓，二樓商鋪有走道，二樓后面有通道通向樓梯口，通道內(nèi)李寶歡鋪位的兩端有門。
　　1999年7月，天橋商場報建核準(zhǔn)的占地建筑面積為685.70㎡，建筑長度由草圖確定的73米變?yōu)?SPAN lang=EN-US>71.4米。按核準(zhǔn)的設(shè)計圖紙，天橋商場建成后，商鋪首層正面沒有樓梯，將原設(shè)計的樓梯改為商鋪，樓梯改為經(jīng)西南市場西門的樓梯搭天橋連接商鋪二樓，二樓商鋪后面沒有通道。之后，被告在未通知李寶歡的情況下，以修改過的圖紙施工。
　　1999年12月29日郭昆立與駿大公司簽訂《關(guān)于駿大公司天橋商場樓盤合作經(jīng)營合同的結(jié)尾補充協(xié)議》，約定：……甲方應(yīng)將該項目中的銷售樓盤全部劃歸乙方名下，拆遷戶、回遷戶中規(guī)定的面積標(biāo)的位置除外，詳見原合同及附圖……。
　　2000年6月19日，天橋商場竣工通過綜合驗收合格。同年6月23日，駿大公司委托西南法律服務(wù)所通知李寶歡辦理商鋪的交接手續(xù)，該所于當(dāng)日下午5時電話通知李寶歡，6月26日李寶歡到該所，經(jīng)協(xié)商，李寶歡認為所建商鋪與原約定不符，拒絕收樓。
　　李寶歡已收作價補償款310024.16元。本案在處理過程中，李寶歡已收違約金18000元。2001年1月19日，駿大公司按約定補償了李寶歡八間鋪位，該八間商鋪的套內(nèi)建筑面積為140.30㎡。另外，原設(shè)計作梯間的地方，經(jīng)修改后作商鋪，商鋪面積17.05㎡，由被告出售給冼漢輝、關(guān)秋凝，出售價323950元。同時，由于核準(zhǔn)施工的圖紙取消了二樓商鋪后面的通道，故二樓商鋪的通道依消防法的規(guī)定，兩端不能安裝閘門。
　　另查明，現(xiàn)天橋商場已沒有可回遷的商鋪。而被告所出售的二樓商鋪，最高價是8893.28元/平方米，次高價是8421.85元/平方米；最低價是3800元/平方米，次低價是7026.42/平方米。被告補給李寶歡的周轉(zhuǎn)房租金至2000年6月。
　　原審法院認為：李寶歡與駿大公司簽訂的《房屋拆遷、補償安置合同書》，是在雙方平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，符合國家的法律規(guī)定，是合法有效的合同，雙方應(yīng)全面履行。根據(jù)合同的約定，被告應(yīng)安置李寶歡商鋪176.1679㎡作回遷，但由于被告所安置回遷的商鋪有30多平方米是走道，消防部門不同意加裝卷閘，使走道變成公共通道，從而造成李寶歡回遷的實際面積比合同約定回遷的面積少，對此被告應(yīng)按約定補償足夠的面積給李寶歡，并應(yīng)負違約責(zé)任。由于駿大公司已沒有可供足夠的商鋪給原告，故只能作價補償。作價補償?shù)膯蝺r可參考被告出售二樓商鋪的單價酌情確定。駿大公司與李寶歡簽訂《房屋拆遷、補償安置合同書》時，言明所建商鋪紅衛(wèi)路正面有樓梯，后駿大公司報建時，經(jīng)最后審批改變了原設(shè)計，但駿大公司并未告知李寶歡，故駿大公司應(yīng)負違約責(zé)任。因此而導(dǎo)致李寶歡二樓的商鋪價值降低，駿大公司應(yīng)予以賠償。賠償金額可根據(jù)本案的實際情況酌情考慮。駿大公司雖然在2000年6月23日通知李寶歡辦理商鋪的交接手續(xù)，但由于被告所交的商鋪不符合合同約定，李寶歡拒收，應(yīng)視為被告未有交付。2001年1月19日，李寶歡在交付的商鋪不符合合同約定面積的情況下，同意接收安置的八間商鋪，故被告延遲要鋪位的時間應(yīng)計算至此，即延遲交付鋪位的天數(shù)為295天，為此被告付違約金295天×150元/天=44250元。雙方協(xié)議約定甲方以給付周轉(zhuǎn)房租金方式補償乙方，至新樓交付為止，該約定無違反法律規(guī)定，故李寶歡請求被告立支付周轉(zhuǎn)租金合法，予以支持。李寶歡請求被告支付延期交35.8679㎡鋪位的違約金每月916元，從終審判決2001年3月26日起算至安置回遷使用之日止。由于被告已承擔(dān)雙方約定每延期一天支付違約金150元的違約責(zé)任，故李寶歡請求無理，不予支持。郭昆立與駿大公司合作興建天橋商場，亦即郭昆立是該商場的開發(fā)商之一，故其對被拆遷戶而言，與駿大房產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)是相同的。郭昆立辯稱與本案無關(guān)，無事實依據(jù)，不予采納。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第八條，第一百一十四條的一款的規(guī)定，審委會討論決定，判決如下：一、三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司已交付給李寶歡的位于三水區(qū)西南鎮(zhèn)紅衛(wèi)路17號天橋商業(yè)廣場二樓編號為213、214、215、216、233、234、235、236套內(nèi)面積共為140.30平方米的八間商鋪歸李寶歡所有。二、三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立作價補償李寶歡鋪位回遷面積差額285440.22元[7959.85元×(176.1679㎡－140.30/㎡)]。三、三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立支付李寶歡違約金44250元(295天×150元/天)，扣除已給付的18000元，三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立應(yīng)支付李寶歡違約金26250元。四、三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立補償李寶歡周轉(zhuǎn)房租金16632元(2376元/月×7個月)。五、三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立賠償李寶歡經(jīng)濟損失300000元。六、上述二、三、四、五項，三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立共支付李寶歡628322.22元。該款于本判決生效之日起十日內(nèi)給付完畢。逾期給付，按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立對上述債務(wù)負連帶清償責(zé)任。七、駁回李寶歡其他訴訟請求。一審案件受理費17556元，測繪費160元，由李寶歡負擔(dān)1400元，三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立負擔(dān)16316元。二審案件受理費15100元，由三水區(qū)駿大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、郭昆立負擔(dān)。
　　李寶歡不服原審法院判決，向本院上訴稱：一、一審只判決駿大房產(chǎn)和郭昆立賠償經(jīng)濟損失30萬元沒有依據(jù)。,1、李寶歡經(jīng)濟損失巨大。1999年6月22日，李寶歡與駿大房產(chǎn)簽訂《房屋拆遷、補償、安置合同書》，雙方明確約定回遷的二層鋪位旁應(yīng)建有一直上樓梯。在此情況下，李寶歡同意放棄回遷首層商鋪，而全部改在二層。但駿大房產(chǎn)和郭昆立卻隱瞞事實，將該樓梯撤銷改為商鋪，致使李寶歡的二層商鋪客流減少而成為死角，黃金鋪變成垃圾鋪。這必將導(dǎo)致李寶歡的經(jīng)濟損失是長期而巨大的，30萬元不足以彌補損失。2、李寶歡的損失可依法評估。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)用土地使用年限為40年，而李寶歡的二層鋪位是否有直上樓梯的損失差價亦是可以評估確定的。但一審法院卻在既沒有作任何評估，又沒有任何事實依據(jù)的情況下，作出賠償30萬元的判決，沒有事實和法律依據(jù)。為此，李寶歡請求二審法院對李寶歡損失依法委托有關(guān)機構(gòu)進行評估，作出公正處理。二、對駿大房產(chǎn)、郭昆立延期交35.8679平方米鋪位違約金每月916元不予支持錯誤。1、駿大房產(chǎn)、郭昆立沒有重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任。2001年1月19日，原審二審期間，在法院調(diào)解下，李寶歡同意接收二層八間商鋪共140.3平方米。此前其延期共295天，以150元/天計應(yīng)承擔(dān)違約金44250元。收鋪后，駿大房產(chǎn)和郭昆立仍有35.8679平方米商鋪沒有交付。為此，原二審判決駿大房產(chǎn)按每月916元計至回遷時止繼續(xù)支付違約金。可見，駿大房產(chǎn)、郭昆立所承擔(dān)的違約責(zé)任屬前后兩個階段、兩個部分，互相不矛盾也不重復(fù)。2、駿大房產(chǎn)支付違約金符合公平原則。李寶歡收鋪后，均駿大房產(chǎn)、郭昆立對于延遲交付140.3平方米商鋪的違約責(zé)任即已停止，不再計算。但其遲延交付35.8679平方米商鋪的事實仍在繼續(xù)，李寶歡的經(jīng)濟損失亦繼續(xù)存在。故要求駿大房產(chǎn)每月支付租金916元至付清作價補償金止，合情合理合法。一審法院認為駿大房產(chǎn)、郭昆立重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)，判決錯誤。三、一審法院認定駿大房產(chǎn)、郭昆立為合作關(guān)系承擔(dān)連帶清償責(zé)任正確。1、合作開發(fā)建房屬實。1999年1月15日，郭昆立與駿大房產(chǎn)簽訂《合作興建銷售西南鎮(zhèn)天橋商業(yè)廣場合同書》，其中的三條第三款的一項約定：“甲方向批準(zhǔn)立項，拆遷的政府部門上報乙方為本項目的合作者和出資者。”該條款明顯將雙方的關(guān)系確定為合作關(guān)系。2、郭昆立權(quán)利義務(wù)明確。根據(jù)合同的三條、第四條，均詳細約定了郭昆立應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利。而且在天橋商業(yè)廣場項目建成后，其得到并出售了該商業(yè)廣場的大部分商鋪，獲取了豐厚的利益。因此，郭昆立和駿大房產(chǎn)共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險，系合作開發(fā)建房，一審判決郭昆立承擔(dān)連帶清償責(zé)任，認定事實清楚，判決正確。綜上所述，一審法院判決賠償30萬元沒有事實和法律依據(jù)，其認為駿大房產(chǎn)、郭昆立已承擔(dān)違約責(zé)任而對每月916元違約金不予支持錯誤。請求：1、撤銷一審判決第五項，經(jīng)評估后依法改判；2、依法改判駿大房產(chǎn)、郭昆立支付延期交35.8679平方米鋪位違約金(自2001年3月26日起按每月916元計算至支付作價補償金止)給李寶歡；3、判令駿大房產(chǎn)、郭昆立承擔(dān)本案訴訟費用。
　　郭昆立對李寶歡的上訴答辯如下：李寶歡要求郭昆立與駿大房產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)。郭昆立與駿大房產(chǎn)雖然有一份合作協(xié)議，但是郭昆立和駿大房產(chǎn)并沒有按照協(xié)議履行，駿大房產(chǎn)沒有將郭昆立作為項目合作者上報給有關(guān)部門，事實上郭昆立和駿大房產(chǎn)從來沒有對天橋商場進行過合作或合伙，所以原審法院判決確認郭昆立承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)。原審判決駿大房產(chǎn)賠償30萬元給李寶歡沒有事實和法律依據(jù)。
　　郭昆立不服原審判決，向本院上訴稱：一、郭昆立并沒有同駿大房產(chǎn)合作興建天橋商場，郭昆立并非天橋商場地開發(fā)商；一審法院認定郭昆立與駿大房產(chǎn)合作，是天橋商場的開發(fā)商無事實根據(jù)，因此，一審法院判決郭昆立的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任不當(dāng)。對此，二審法院應(yīng)予以糾正。1、郭昆立與駿大房產(chǎn)的所謂的“合作”，既不是合伙，也不是聯(lián)營，雙方并沒有共同投資，沒有共享盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的約定和事實。根據(jù)法律規(guī)定，郭昆立對駿大房產(chǎn)的對外債務(wù)不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。2、本案是房屋拆遷安置、補償合同糾紛。《拆遷、安置、補償合同》的雙方是李寶歡和駿大房產(chǎn)，郭昆立在該拆遷補償合同中沒有當(dāng)事人的地位，且在郭昆立與駿大房產(chǎn)簽訂的《合作合同書》第三條第四點規(guī)定：“對被拆遷人地補償、安置及由此產(chǎn)生地糾紛、所涉裁判及所需任何費用，均由甲方自主處理和承擔(dān)全部責(zé)任�！憋@見，郭昆立與駿大房產(chǎn)并無對拆遷補償事宜進行合作。據(jù)此，因拆遷、安置補償產(chǎn)生地權(quán)利、義務(wù)關(guān)系均只能由駿大房產(chǎn)公司承擔(dān)，與郭昆立無關(guān)。3、郭昆立與駿大房產(chǎn)簽訂地《合作合同書》表面雖有“合作”的字眼，而該份“合同”的實質(zhì)內(nèi)容并非是合作和合伙，實質(zhì)是郭昆立向駿大房產(chǎn)一次性支付410萬元后，取得天橋商場的施工承建權(quán)。在具體的施工承建中，郭昆立與駿大房產(chǎn)并沒有合伙分享盈虧，駿大房產(chǎn)也沒有按照“合作合同”第三條第一、第三點的規(guī)定將郭昆立向有關(guān)部門上報郭昆立為合作者和出資者。所以，對李寶歡因拆遷補償引起的糾紛郭昆立無任何責(zé)任，對駿大房產(chǎn)因拆遷補償引起的債務(wù)郭昆立也不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。二、一審法院判決賠償力30萬元經(jīng)濟損失無事實根據(jù)，亦無法律依據(jù)。判決書中已判駿大房產(chǎn)支付了違約金。故一審判決駿大房產(chǎn)賠償30萬元不當(dāng)。請求：1、撤銷一審判決第五項；2、撤銷一審法院(2003)三法民壹重字第1-1號關(guān)于郭昆立承擔(dān)連帶責(zé)任的判決，改判郭昆立對債務(wù)不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　李寶歡對郭昆立的上訴答辯如下：郭昆立沒有在天橋商場合作報建中沒有其名字是因為有關(guān)部門的原因，房地產(chǎn)開發(fā)必須是企業(yè)而不能是個人，所以駿大房產(chǎn)無法將郭昆立作為項目合作方進行上報，對此，郭昆立本人也是清楚明白的。駿大房產(chǎn)和郭昆立實際上是履行雙方簽訂的合作合同書。郭昆立參與了天橋商場的拆遷和施工建設(shè)，并有實際開辦天橋商場的行為，所以郭昆立的代理人的陳述是虛假的，沒有事實依據(jù)。郭昆立和駿大房產(chǎn)合作開天橋商場是事實，其雙方后來簽訂的所謂借款協(xié)議只是為了逃避郭昆立的個人責(zé)任。關(guān)于30萬元賠償問題，李寶歡認為雙方簽訂的補償協(xié)議中約定鋪位是有直接的樓梯上去的，而事實證明郭昆立為了牟利將樓梯改為商鋪，而李寶歡由于沒有直接上行的樓梯使得商鋪成為死角，使商鋪的價值無法達到預(yù)期，這個損失是可以計算出來的，且經(jīng)有關(guān)專業(yè)人士評估，這個損失也已經(jīng)超過了30萬元。所以請求法院依法判決。此外，根據(jù)2001年4月19日在原審法院舉行的聽證會上，駿大房產(chǎn)的法定代表人在會上做了詳細的交代，其表示在和李寶歡簽訂拆遷補償合同時，樓梯改作商鋪時沒有經(jīng)過其的，糾紛產(chǎn)生是因為郭昆立擅自把樓梯改作了商鋪，而且銷售的款項全部歸郭昆立所有了，其沒有款項來賠償了。1999年1月22日，駿大房產(chǎn)和李寶歡簽訂房產(chǎn)拆遷安置和同時，郭昆立也是以合作者的身份參與了協(xié)議的簽訂，到過李寶歡家中商討協(xié)議事宜的，并且是以主要的決策人的身份出現(xiàn)的。
　　駿大公司在本院審理過程中沒有作出答辯。
　　在本院審理過程中，李寶歡提交了如下證據(jù)：
　　1、三水區(qū)人民法院報告，擬證明該報告已經(jīng)明確了郭昆立與三水房產(chǎn)的合作關(guān)系以及郭昆立將訟爭樓梯改作商鋪并銷售獲利；
　　2、《市場開辦登記申請表》、《申請書》、《市場登記證》，擬證明2000年6月22日郭昆立與三水房產(chǎn)依合作合同共同開辦天橋商場；
　　3、水費通知單及用電歷史清單、委托書，擬證明天橋商場實際由郭昆立經(jīng)營管理。
　　4、李寶歡收鋪前后水費通知單，擬證明李寶歡實際是從郭昆立接收回遷商鋪，郭昆立與駿大公司合作屬實。
　　5、(1999)三法行初字第6號原三水市人民法院行政裁定書，擬證明郭昆立提出的改變房地產(chǎn)權(quán)房屋用途的問題，駿大公司已提出行政訴訟，但其已以駿大公司、三水市房地產(chǎn)管理局以及李寶歡達成共識為由撤訴。
　　在本院審理過程中，郭昆立提交了如下證據(jù)：
　　1、佛山市建設(shè)工程規(guī)劃許可證報批表、佛山市用的規(guī)劃許可證報批表、國有土地使用權(quán)出讓合同，擬證明駿大公司上報項目時違反約定沒有將郭昆立作為項目的合作方上報，也沒有將郭昆立作為土地使用權(quán)的受讓方。
　　2、天橋商場建筑合同變更協(xié)議借款合同，擬證明駿大公司與郭昆立對合作興建銷售西南鎮(zhèn)天橋商業(yè)廣場合同書進行了變更約定，郭昆立已不是建設(shè)項目投資方或合作方。
　　3、三水市建設(shè)安裝工程承包合同，擬證明紅衛(wèi)路天橋廣場實際上是郭昆立以廣東省三水市第一建筑集團有限公司的名義承包施工的。
　　4、購房發(fā)票、戶口薄，擬證明因駿大房產(chǎn)不能按期歸還借款，駿大房產(chǎn)以期開發(fā)的商品房抵債出售給郭昆立，郭昆立與駿大房產(chǎn)公司之間不是合作關(guān)系，而是借貸關(guān)系。
　　5、紅衛(wèi)路舊區(qū)改造意見和規(guī)劃圖，擬證明李寶歡安置鋪位原政府規(guī)劃的通道為3米，后政府變更規(guī)劃要求駿大房產(chǎn)擴充5米，以便消防車通過，使走道變成了公共通道，從而使李寶歡的回遷面積減少，郭昆立不是建設(shè)項目的合作方或拆遷方，僅是項目施工方。
　　6、粵房字第1326847號房屋所有權(quán)證書，擬證明李寶歡房屋最初領(lǐng)證時的用途為住宅，故只能按照住宅用途給予補償。
　　7、三水縣西南鎮(zhèn)人民政府復(fù)文，擬證明李寶歡在申請重審時，并無申請改變房屋和土地用途，且西南鎮(zhèn)人民政府在第三點批復(fù)中明確要求：李寶歡須服從今后城市建設(shè)規(guī)劃，如城建規(guī)定需要拆遷，只能按現(xiàn)狀“平房”補償。批示中也強調(diào)“同意變更發(fā)證，“住宅”按規(guī)定收費。
　　8、變更登記審批書、變更后的房屋產(chǎn)權(quán)登記證書及房屋拆遷許可證，擬證明李寶歡未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地使用權(quán)用途，即將“住宅”改為“商用”；96年實行兩證登記分離制，故土地使用權(quán)的用途性質(zhì)只能以土地管理部門核準(zhǔn)登記的為準(zhǔn)，三水市房地產(chǎn)管理局在“土地情況”一欄將土地用途登記為“商住”系登記錯誤。變更登記的時間發(fā)生在1996年7月24日，而1996年3月19日李寶歡的房屋早已列入拆遷范圍。
　　9、土地登記審批表及國有土地使用證，擬證明李寶歡被拆遷房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)到拆遷時止，一直為住宅。李寶歡變更土地用途沒有得到土地管理部門的批準(zhǔn)。
　　10、國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》、三水市政府發(fā)布的《安置補償暫行實施細則》，擬證明在舊城區(qū)改建過程中，凡屬私人住宅改變?yōu)榈赇伒�，征用拆遷時只作住宅房拆遷及補償安置，不作店鋪補償安置，同時，擬證明按照法律規(guī)定拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得改變房屋和土地用途。
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。
　　本院另查明：1989年1月26日，所有權(quán)人為李寶歡的粵房字第1326847號房屋所有權(quán)證書反映，座落于“三水縣西南鎮(zhèn)紅衛(wèi)路19號之二”的房屋為住宅。三水縣西南鎮(zhèn)人民政府(89)鎮(zhèn)府城建字第127號復(fù)文反映，李寶歡于1989年5月要求于上述地址新建樓房。西南鎮(zhèn)人民政府在復(fù)文第三點明確：服從今后城市建設(shè)規(guī)劃，如城建規(guī)定需要拆遷，只能按現(xiàn)狀四層平房補償，超出部分不作計算補償。三水市國土局的1995年土地登記審批表及1996年5月30日國有土地使用證反映，上述地址的土地使用權(quán)的用途為住宅。
　　1996年7月24日，三水市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)了變更登記后的李寶歡上述房屋的所有權(quán)證，該證上登記建筑面積為369.933平方米，其中住宅為193.765平方米，“土地情況”一欄中的用途登記為“商住”。駿大公司是于1996年3月19日取得房屋拆遷許可證的。
　　1999年9月16日，郭昆立與駿大公司簽訂借款合同，約定就郭昆立為雙方合作合同支出的210萬元及報建費49.5萬元，合計259.5萬元改作駿大公司向郭昆立的借款，期限六個月，利息按銀行同期貸款利率計算。1999 年5月26日，駿大公司(原告)因與三水市房地產(chǎn)管理局(被告)、李寶歡(第三人)撤銷房地產(chǎn)權(quán)證及確認房屋用途為住宅糾紛一案，向原三水市人民法院提起行政訴訟。1999年6月23日，駿大公司“以我公司和被告及第三人就該糾紛已達成共識”為由向原三水市人民法院申請撤訴。1999年7月5日，原三水市人民法院作出(1999)三法行初字第6號行政裁定，準(zhǔn)許駿大公司撤回起訴。
　　在本院審理過程中，李寶歡及郭昆立均提供了新證據(jù)，本院也組織了當(dāng)事人進行質(zhì)證。因當(dāng)事人對對方提供的證據(jù)均沒有確認，本院結(jié)合當(dāng)事人的陳述及提供的證據(jù)確認本院以上查明的事實。
　　本院認為：本案屬房屋拆遷補償糾紛。當(dāng)事人的爭議焦點主要是李寶歡拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、可取得的賠償數(shù)額以及郭昆立是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
　　關(guān)于李寶歡應(yīng)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)以及可取得的賠償數(shù)額，從李寶歡的房產(chǎn)所有權(quán)證登記情況來看，該房產(chǎn)原為住宅，后變更為商住，而駿大公司雖對房屋登記有異議而提起行政訴訟，但后其又以已與房產(chǎn)管理部門、李寶歡達成共識而申請撤訴，故可認定駿大公司對該房產(chǎn)的登記狀況應(yīng)當(dāng)知情。在此情況下，駿大公司仍與李寶歡簽訂《房屋拆遷、安置補償合同》，約定以商鋪標(biāo)準(zhǔn)補償及安置，其意思表示是真實的，該合同的內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)予保護。故郭昆立提出李寶歡拆遷補償只能按住宅給予補償?shù)闹鲝垼�本院本院不予支持。駿大公司未按約定安置商鋪，其行為屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因駿大公司未按面積補償商鋪，且無法實際履行，故應(yīng)補償相應(yīng)的損失。原審判決參照以與安置房屋同一樓層的商鋪轉(zhuǎn)讓的平均價格作為計算損失的依據(jù)，其依據(jù)充分，本院予以支持。李寶歡雖然對安置商鋪的面積有異議，但在糾紛處理過程中仍接受了安置的商鋪，而對于不足面積部分，因已不能實際履行，原審判決也已確定可以取得損失補償，因此李寶歡仍主張其收鋪之后的面積不足部分的違約金沒有事實依據(jù)。此外，李寶歡主張不足面積部分的違約金應(yīng)當(dāng)按照每月916元計算，但未提供證據(jù)證實，且雙方對延遲交付的違約金已進行了約定，故李寶歡的相應(yīng)請求因依據(jù)不足，本院不予支持。李寶歡上訴主張因樓梯改變位置而遭受的損失，但未能舉證證實其損失的數(shù)額，亦未在一審期間申請對此進行評估，故原審判決認定其可獲得賠償30萬元，本院予以支持。
　　關(guān)于郭昆立在本案中的民事責(zé)任，從郭昆立與駿大公司簽訂的合同來看，郭昆立負責(zé)拆遷費用及負責(zé)承建等，而部分房屋由郭昆立負責(zé)銷售，收入由郭昆立所有。故雙方約定的合同內(nèi)容實際是共同開發(fā)房地產(chǎn)。在上述合同簽訂后，駿大公司與李寶歡簽訂了關(guān)于拆遷及補償?shù)暮贤�。因駿大公司與郭昆立為開發(fā)項目的合作雙方，故其在對外簽訂拆遷補償合同時實際亦代表了郭昆立，駿大公司的行為并不是其獨立于郭昆立之外的經(jīng)營行為。雖然郭昆立不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其與駿大公司簽訂的共同開發(fā)房地產(chǎn)合同屬無效合同，但導(dǎo)致該合同無效的過錯主要是在于郭昆立及駿大公司，郭昆立及駿大公司因履行開發(fā)合同而給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。雖然郭昆立與駿大公司又簽訂了借款合同，其目的是變更雙方約定共同開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容，但該借款合同發(fā)生在上述拆遷補償合同簽訂后，其不能以內(nèi)部發(fā)生的后行為對與涉及他人的前行為產(chǎn)生約束力。故關(guān)于郭昆立提出的其不是《房屋拆遷、安置補償合同》的簽訂者以及其與駿大房產(chǎn)已經(jīng)變更了合作關(guān)系其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的主張，本院不予支持。
　　綜上，原審判決事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費17556元，李寶歡負擔(dān)8778元，郭昆立負擔(dān)8778元。
　　本判決為終審判決。

26、廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與羅立峰房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2006)穗中法民五終字第1911號

上訴人(原審被告)廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市芳村區(qū)芳村大道120號之一。
　　法定代表人林護國，董事長。
　　委托代理人陳浩祥，男，1948年4月6日出生，該公司職員，住廣州市越秀區(qū)起義路301號3樓。
　　被上訴人(原審原告) 羅立峰，男，1969年2月27日出生，漢族，住廣州市東湖西路40號609房。
　　上訴人廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第1085號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院經(jīng)審理查明：羅立峰是原東湖西路40號609房的業(yè)權(quán)人及使用人，2002年廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱志聯(lián)公司)經(jīng)批準(zhǔn)征用該屋地段興建樓宇。2002年4月22日，羅立峰(為乙方)與志聯(lián)公司(為甲方)簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》，《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》其中約定：乙方同意甲方拆除座落東湖西路40號609房，甲方應(yīng)在2005年9月30日前將自有的東湖西路原地段新建大樓第五層有建筑面積58.07平方米的房屋交付給乙方，用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換(補償)；甲方不按期交付房屋的，應(yīng)按每超期一天賠償20元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；由于拆遷人的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，從逾期之日起，拆遷人應(yīng)當(dāng)增加延期補助費，對自行臨時安排過渡住處的，拆遷人必須按原臨時補助費的300%付給，逾期支付臨遷費的，從逾期之日起按每日增加補助費的3%支付補償金�！斗课莶疬w安置協(xié)議》其中約定：乙方愿意自行解決臨時搬遷，甲方按乙方原使用面積每月每平方米20元計算，合計每月發(fā)給乙方臨時搬遷補助費675元，每一個月發(fā)放一次；甲方應(yīng)于2005年9月30日安置乙方回遷，逾期應(yīng)按每超期一天按政策賠償標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；乙方在職在學(xué)人員的交通補助費，憑單位、學(xué)校證明發(fā)放。合同簽訂后，羅立峰戶將原房屋交由志聯(lián)公司拆除，自行解決臨居，志聯(lián)公司已向羅立峰支付臨時搬遷補助費至2006年3月25日，至今尚未安置羅立峰戶回遷。志聯(lián)公司至今沒向羅立峰戶支付因延期安置回遷使用需增加的延期補助費，也沒支付因延期提供房屋給羅立峰回遷作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償需支付的賠償金。
　　庭審中，羅立峰表示：按拆遷安置合同約定，志聯(lián)公司每月應(yīng)向我戶支付的臨遷費是675元，志聯(lián)公司實際上也是按每月675元的標(biāo)準(zhǔn)向我戶支付了臨遷費，在此同時，志聯(lián)公司每月還向羅立峰支付交通補助費45元，合計720元，因臨遷費、交通費均屬臨遷費用，故羅立峰要求按每月720元為基數(shù)計付因遲延安置回遷應(yīng)增加的補助費；合同約定的“逾期支付臨遷費的，從逾期之日起按每日增加補助費的3%支付補償金”中的“臨遷費”應(yīng)是指包括原臨遷補助費及因遲延安置回遷應(yīng)增加的補助費在內(nèi)的臨遷費用。志聯(lián)公司表示：羅立峰戶的每月臨遷費是675元，交通補助費不屬于臨遷費之列，故即使需計付遲延安置回遷的補助費，也只應(yīng)以675元為基數(shù)計算；無論是《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第51條中的“月補助費”，還是雙方合同約定的“逾期支付臨遷費的，從逾期之日起按每日增加補助費的3%支付補償金”中的“臨遷費”，均是指原月臨遷補助費，而不包括因遲延安置回遷應(yīng)增加的補助費；另，志聯(lián)公司沒證據(jù)證明就訟爭地塊地下原鋪設(shè)的管線的使用權(quán)及遷移問題需與政府有關(guān)部門聯(lián)系及協(xié)商，而延長工期；也沒證據(jù)證明志聯(lián)公司與羅立峰簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》中關(guān)于“甲方不按期提供房屋作產(chǎn)權(quán)補償，每超期一天賠償20元”的約定非志聯(lián)公司自愿簽訂的。
　　一審法院認為，因志聯(lián)公司沒能提供證據(jù)證明《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》中關(guān)于“甲方不按期提供房屋作產(chǎn)權(quán)補償，每超期一天賠償20元”的約定非其自愿簽訂的，故對志聯(lián)公司該非自愿簽訂的主張，不予接納。上述《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》是羅立峰、志聯(lián)公司雙方自愿簽訂的，且沒違反法律、法規(guī)的強制規(guī)定，是合法、有效的合同，對雙方均有約束力。對志聯(lián)公司提出由于訟爭地塊地下原鋪設(shè)的管線的使用權(quán)及遷移問題需與政府有關(guān)部門聯(lián)系及協(xié)商，而延長工期，屬不可抗力的主張，因志聯(lián)公司未能提供證據(jù)材料證明出現(xiàn)由于上述因素而延誤工期的情況，故對志聯(lián)公司該主張，也不予接納。合同約定回遷時間為2005年9月30日，志聯(lián)公司至今未安置羅立峰回遷，已構(gòu)成違約，據(jù)此，羅立峰要求志聯(lián)公司支付遲延提供房屋回遷使用的補助費及支付遲延提供房屋作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)馁r償金符合合同的約定，予以支持。至于遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費的計算標(biāo)準(zhǔn)問題，因無論是《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第51條的規(guī)定，還是雙方簽訂的補償協(xié)議中的約定均是注明延期補助費是按原臨時安置補助費的300%付給，故本案的遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費的計算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為原臨遷補助費675元的200%。對羅立峰提出以臨時安置補助費與交通補助費之和為基數(shù)計付遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費的主張，因沒合同及法律依據(jù)，不予接納。
　　至于雙方合同第十一條第三款約定的“逾期支付臨遷費的，從逾期之日起按每日增加補助費的3%支付補償金”中的“臨遷費”所指向的費用是否包括遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費在內(nèi)問題，因在該合同的同一條第一款約定“由于拆遷的責(zé)任延長過渡期的，拆遷人應(yīng)支付延期補助費，按原臨時補助費的300%付給”，即遲延安置回遷后志聯(lián)公司應(yīng)給付的費用的名稱已為延期補助費，而非臨遷補助費，在文意上“臨遷補助費”較“延期補助費”與“臨遷費”更為相近，且羅立峰提出的補償金是就逾期支付臨遷費用需承擔(dān)的一種違約責(zé)任，而遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費也屬違約責(zé)任，如果增加的補助費也適用逾期支付補償金，則此時的補償金實質(zhì)上是在違約責(zé)任的基礎(chǔ)上再承擔(dān)違約責(zé)任，沒有法律依據(jù)，故對志聯(lián)公司提出的“臨遷費”不含遲延提供房屋回遷使用應(yīng)增加的補助費的主張，予以接納，對羅立峰要求志聯(lián)公司支付延期提供房屋給其回遷使用的應(yīng)增加補助費的補償金的請求，不予支持。因本判決生效后的遲延提供房屋作使用的補助費、作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)馁r償金均處于未發(fā)生的狀況，故本案不予調(diào)處。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規(guī)定，于2006年4月21日作出如下判決：一、志聯(lián)公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將從2005年10月1日起至本判決發(fā)生法律效力之日止的遲延提供房屋給羅立峰戶回遷使用應(yīng)增加的補助費(每月按原月臨遷補助費675元的200%計)一次性支付給羅立峰。二、志聯(lián)公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將從2005年10月1日起至本判決發(fā)生法律效力之日止的遲延提供房屋給羅立峰作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的賠償金(按每日20元計)一次性支付給羅立峰。三、駁回羅立峰其它訴訟請求。案件受理費1196元由羅立峰承擔(dān)802元，由志聯(lián)公司承擔(dān)394元。
　　一審宣判后，志聯(lián)公司不服，向本院提起上訴稱：由于拆遷工作后期，拆卸平整工地過程中，涉及整塊地塊地下市政吸排水管線網(wǎng)絡(luò)不明因素的影響，導(dǎo)致該工程未能按約定的回遷時間回遷。我司雖已積極進行排查工作，但由于涉及市政，綠化及地下管線使用單位的使用權(quán)等問題，導(dǎo)致我司無法按計劃如期施工，屬不可抗力，責(zé)任不在我司，且我司也因上述情況，蒙受了巨大的經(jīng)濟損失。另外，我司認為一審判決每日20元賠償金沒有相關(guān)的法律依據(jù)。故上訴請求：1.撤銷一審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求；2。一、二審全部訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
　　羅立峰二審答辯不同意上訴人的上訴請求，另要求補充一審判決內(nèi)容，支持其一審的全部訴訟請求。
　　本院二審查明的事實與一審基本相同。
　　本院認為，上訴人志聯(lián)公司與被上訴人羅立峰自愿簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》、《房屋拆遷安置協(xié)議》，意思表示真實一致，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行。志聯(lián)公司未能依約于2005年9月30日安置羅立峰回遷，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，羅立峰要求志聯(lián)公司支付遲延提供房屋回遷使用的補助費及支付遲延提供房屋作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)馁r償金，符合上述房屋拆遷補償協(xié)議書和安置協(xié)議的約定，本院予以支持。志聯(lián)公司上訴認為因拆遷地塊地下管線遷移等原因?qū)е鹿て谘娱L屬不可抗力，主張不承擔(dān)逾期回遷責(zé)任的上訴請求，缺乏事實根據(jù)，本院不予支持。
　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事審判方式改革問題的若干規(guī)定》第36條的規(guī)定：“被上訴人在答辯中要求變更或者補充一審判決內(nèi)容的，第二審人民法院可以不予審查�！北景副簧显V人羅立峰二審答辯要求補充一審判決內(nèi)容，支持其一審全部訴訟請求；因其沒有提出上訴，故依法不予審查。審查志聯(lián)公司的上訴請求的理由均不成立，本院不予支持；一審判決認定事實清楚，處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項，參照最高人民法院《關(guān)于民事審判方式改革問題的若干規(guī)定》第36條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費1196元，由上訴人志聯(lián)公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

27、王宙鵬與曾穗萍搬遷糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　裁　定　書

(2005)穗中法民四終字第3986號

上訴人(原審被告)曾穗萍，女，1986年7月3日出生，漢族，住廣州市海珠區(qū)同福中路鶴鳴三巷17號。
　　被上訴人(原審原告)王宙鵬，男，1975年12月11日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)增槎路河畔一街25號507房。
　　原審第三人盧肖群，女，1966年8月24日出生，漢族，聯(lián)系地址：廣州市海珠區(qū)同福中路鶴鳴三巷17號。
　　委托代理人曾穗萍，基本情況同上。
　　上訴人曾穗萍因搬遷糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2005)海民三初字第2184號民事判決，向本院提起上訴。本院在審理本案過程中，上訴人曾穗萍又以自行與對方當(dāng)事人達成和解并履行完畢為由，于2006年8月8日申請撤回上訴。
　　本院經(jīng)審查認為，本案當(dāng)事人在庭外達成和解，糾紛已經(jīng)得到解決，上訴人曾穗萍據(jù)此申請撤回上訴是對其訴訟權(quán)利的行使，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十六條的規(guī)定，裁定如下：
　　準(zhǔn)許上訴人曾穗萍撤回上訴。
　　本案二審受理費50元，由上訴人曾穗萍負擔(dān)。
　　本裁定為終審裁定。

28、何垣光與佛山市順德區(qū)大良街道辦事處征地補償費糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　裁　定　書

(2004)佛中法民五終字第612號

　　上訴人(原審原告)：何垣光，男，漢族，1951年8月8日出生，住所：佛山市順德區(qū)大良八坊祥興西街13號。
　　委托代理人盧國亮，廣東萬士達律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：佛山市順德區(qū)大良街道辦事處，住所：佛山市順德區(qū)大良縣前路。
　　委托代理人：羅晟，廣東盈建律師事務(wù)所律師。
　　上訴人何垣光因與被上訴人佛山市順德區(qū)大良街道辦事處征地補償費糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院(2004)順法民一初字第244號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為：雖然原告與被告的職能部門大良鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室簽訂了“征拆房屋補償協(xié)議書”，但該協(xié)議書并未明確被告應(yīng)補償予原告基礎(chǔ)打樁費的具體數(shù)額及補償基礎(chǔ)打樁費的具體計算標(biāo)準(zhǔn)，因此，原、被告雙方實際上并未就基礎(chǔ)打樁費的補償金額達成一致協(xié)議。原告對被告補償基礎(chǔ)打樁費數(shù)額有異議可向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門申請裁決。原告起訴要求被告支付樁基費26494.7元及及違約利息，不屬法院受理民事案件的范圍。依照國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第(三)項的規(guī)定，裁定：駁回原告何垣光的起訴。
　　何垣光不服上述裁定，向本院提出上訴稱：2000年8月14日，被上訴人指派其職能部門原順德市大良鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室與上訴人訂立“征拆房屋補償協(xié)議書”，協(xié)議書約定：被上訴人應(yīng)補償除土地樁基費外的損失12萬多元，土地另行劃撥，樁基費補償按所劃撥的土地的地質(zhì)資料重建房屋樁基每平方米的實際費用，按拆遷面積補償。協(xié)議訂立后，上訴人按約履行了協(xié)議，對新建房屋地基部分的設(shè)計施工都按被上訴人的要求進行，但被上訴人履行了其他義務(wù)外，不按協(xié)議約定足額補償樁基費，無理扣減上訴人應(yīng)得樁基補償費，上訴人雖與被上訴人多次協(xié)商，但被上訴人一直堅持其無理做法。上訴人認為，上訴人與被上訴人訂立“征拆房屋補償協(xié)議書”后，上訴人按約定履行了全部義務(wù)，被上訴人未全部履行協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，上訴人的行為并非行政行為，是民事行為。房屋拆遷是行政行為，拆遷補償是民事行為，雙方訂立的協(xié)議是民事合同，并非行政合同。履行民事合同發(fā)生爭議，人民法院有權(quán)審理。雖然雙方訂立的協(xié)議書并未明確樁基費的具體計算標(biāo)準(zhǔn)，但可以按拆遷補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定進行審理判斷，不能因為無具體計算標(biāo)準(zhǔn)就認定須行政部門進行裁決，一審法院一方面認為雙方所訂協(xié)議具有民事合同性質(zhì)，另一方面又認為應(yīng)由行政部門裁決，是自相矛盾。最高人民法院關(guān)于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條有關(guān)問題的復(fù)函“在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議發(fā)生的爭執(zhí)，屬于平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛”。因此一審法院認為本案不屬法院受理民事案件的范圍是無法律依據(jù)的。綜上，本案是拆遷補償發(fā)生的糾紛，雙方又訂有協(xié)議，屬于民事案件，原審對本案的性質(zhì)認定有誤，適用法律有誤，請求二審法院裁定撤銷原審裁定，指令一審法院對本案進行審理。
　　本院經(jīng)審查認為：上訴人與被上訴人雖就拆遷事項達成了部分協(xié)議，并簽訂了《征拆房屋補償協(xié)議書》，但對該協(xié)議書中約定的“樁基費按地質(zhì)資料另行補償”，由于約定不明確，在實際履行過程中，對如何理解該約定中的“按地質(zhì)資料”及如何“另行補償”，雙方各執(zhí)一詞且不能協(xié)商解決。對此爭議，應(yīng)由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門另行裁決，否則，上訴人起訴要求被上訴人支付樁基費26494。7元及違約利息就將依據(jù)不足，被上訴人按其自定標(biāo)準(zhǔn)進行補償也同樣依據(jù)不足。因此上訴人要求將本案逕行作民事案件處理、要求撤銷原裁定指令審理的上訴請求無理，應(yīng)予駁回。原審裁定處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條的規(guī)定，裁定如下：
　　駁回上訴，維持原裁定。
　　本案二審案件受理費50元，由上訴人何垣光承擔(dān)。
　　本裁定為終審裁定。

29、哈爾濱市人民政府駐廣州辦事處與簡羨萍、簡浩強、簡浩明等房屋拆遷補償糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2004)穗中法民四終字第3181號

　　上訴人(原審被告)：哈爾濱市人民政府駐廣州辦事處(以下簡稱：辦事處)。地址：廣州市天河北路2號11樓。
　　法定代表人：張?zhí)觳�，職�?wù)：責(zé)任代表。
　　委托代理人：徐美娥，廣東廣大律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：郭惠明，廣東廣大律師事務(wù)所律師助理。
　　被上訴人(原審原告)：簡羨萍，女，1925年5月4日出生，漢族，現(xiàn)住廣州市海珠中路祥龍里22號2樓。
　　被上訴人(原審原告)：簡浩強，男，1939年9月12出生，住法國里昂。
　　被上訴人(原審原告)：簡浩明，男，1930年6月29日出生，住香港九龍秀茂坪秀華樓1218室。
　　被上訴人(原審原告)：簡潔超，男，1942年6月3日出生，住法國里昂。
　　被上訴人(原審原告)：簡羨霞，女，1934年3月23日出生，聯(lián)系地址：重慶市涪陵區(qū)人民銀行涪陵中心支行。
　　四被上訴人共同委托代理人：簡羨萍，基本情況同上。
　　被上訴人(原審被告)：廣州市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展公司(以下簡稱：工業(yè)公司)。地址：廣州市府前路2號。
　　法定代表人：鄺凡，職務(wù)：董事長。
　　委托代理人：王興中，男，1945年9月20日出生，漢族，住廣州市同福西路80號地下。
　　原審第三人：廣州市越秀區(qū)國土資源和房屋管理局(以下簡稱：越秀房管局)。地址：廣州市吉祥路28號。
　　法定代表人：王有華，職務(wù)：局長。
　　委托代理人：李學(xué)軍、梁偉，該局干部，聯(lián)系地址同上。
　　上訴人哈爾濱市人民政府駐廣州辦事處因房屋拆遷補償糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2003)越法民三初字第2513號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為：被告哈爾濱駐廣州辦事處拆除海珠中路祥龍里22號后座建筑面積16.63平方米房屋后，至今沒有將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋補償給所有權(quán)人。原告是上述房屋的所有權(quán)人，現(xiàn)請求被告解決房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償合法合理，本院予以支持。鑒于被告回應(yīng)無房屋可補償給原告，又因原告被拆除的房屋建筑面積僅16.64平方米，難以由被告另購合適面積的單間房屋產(chǎn)權(quán)補償給原告，故原告請求之一的主張可貨幣補償是解決本案糾紛的一個好辦法。但因原告提出的按每平方米3600元或3700元貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)均沒有依據(jù)，其表示同意由評估機構(gòu)對補償房屋的價值進行評估可行�，F(xiàn)廣東衡信評估咨詢有限公司評估該房屋按市場價值進為42000元。故被告哈爾濱駐廣州辦事處應(yīng)立即按該價值金額支付房屋貨幣補償款給原告。關(guān)于本案的訴訟時效問題，從原告所述的多年來被告哈爾濱駐廣州辦事處的多名工作人員接待過其，接待地點也多處變更的事實可信原告就房屋補償?shù)膯栴}一直未停止過向被告哈爾濱駐廣州辦事處的追討，但被告哈爾濱駐廣州辦事處對原告陳述的事實稱因辦事處人員的更換而不清楚。其不能正面回應(yīng)原告的陳述，也就不能否定原告所述的一直未停止過向其追討房屋補償?shù)氖聦�。故被告哈爾濱駐廣州辦事處提出原告訴訟請求已過訴訟時效的抗辯沒有事實依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于被告市工業(yè)公司是否承責(zé)問題，被告市工業(yè)公司是1994年11月才經(jīng)批準(zhǔn)成為海珠中路牛頭巷15-31號、永安里2-6號等用地單位，原告的房屋補償本應(yīng)由被告哈爾濱駐廣州辦事處在1990年12月前解決。因被告哈爾濱駐廣州辦事處自身原因延遲補償原告的責(zé)任由被告市工業(yè)公司與其共同承擔(dān)有違公平原則，且原告也表示只要求由被告哈爾濱駐廣州辦事處單獨承擔(dān)補償責(zé)任。故被告市工業(yè)公司不承擔(dān)本案的民事責(zé)任。造成本案糾紛，責(zé)任在于被告哈爾濱駐廣州辦事處，故本案受理費等費用，由被告哈爾濱駐廣州辦事處承擔(dān)。原審法院遂依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條第一款之規(guī)定判決：被告哈爾濱市人民政府駐廣州辦事處應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，將房屋貨幣補償款42000元一次支付給原告簡羨萍、簡浩強、簡浩明、簡潔超、簡羨霞。本案受理費1673元，評估費1000元由被告哈爾濱市人民政府駐廣州辦事處負擔(dān)。
　　判決后，辦事處不服，向本院提起上訴稱：1、本案已經(jīng)超過了訴訟時效。被上訴人時自1994年就已經(jīng)知道自己的權(quán)利受到侵害，但至今才起訴，其訴訟請求已超過訴訟時效；2、工業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雖然1990年3月13日與越秀房管局簽訂房管部門《征地拆遷直管房屋補償協(xié)議書》是上訴人，但工業(yè)公司在1991年10月23日與上訴人簽訂了《合作建設(shè)牛頭巷住宅合同》，工業(yè)公司是訟爭地塊的主要開發(fā)者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原審原告在原審沒有將工業(yè)公司列為被告，上訴人要求追加工業(yè)公司為第三人，而原審法院卻追加為被告，上訴人認為工業(yè)公司是有獨立請求權(quán)的第三人。
　　被上訴人簡羨萍、簡浩強、簡浩明、簡潔超、簡羨霞答辯同意原審判決。
　　被上訴人工業(yè)公司答辯同意原審判決。
　　原審第三人越秀房管局亦同意原審判決。
　　經(jīng)審理查明：廣州市海珠中路祥龍里22號首層后座及閣樓、二、三樓是簡羨萍、簡浩強、簡浩明、簡潔超、簡羨霞于1989年6月繼承所得的產(chǎn)業(yè)，上述房產(chǎn)原由國家經(jīng)租。1994年該房屋撤銷經(jīng)租，發(fā)還業(yè)權(quán)人管業(yè)。
　　1986年，辦事處征用該地段，拆除了該房屋首層后座后部位(廚、廁部份)共16.63平方米的房產(chǎn)。1990年3月13日，辦事處與越秀房管局簽訂《征地拆遷直管房屋補償協(xié)議書》，約定辦事處應(yīng)在新建大樓第二層安置16.63平方米的房產(chǎn)對產(chǎn)權(quán)人進行補償。由于辦事處未履行協(xié)議，1994年越秀房管局將房屋發(fā)還業(yè)權(quán)人管業(yè)時缺少了該被拆除房屋部份，該局曾兩次要求辦事處與業(yè)權(quán)人另行簽訂補償協(xié)議，1996年，該局又發(fā)函讓業(yè)權(quán)人帶給辦事處以解決房屋補償問題。因補償問題無法解決成訟。
　　為證明并未超過訴訟時效，被拆遷人稱：被拆遷人多年來數(shù)十次向辦事處商討解決房屋補償?shù)膯栴}，辦事處接待過被拆遷人的人員有多名：第一位接待人是劉廣才，第二位接待人是曾細基，第三位接待人是一位負責(zé)人，第四位接待人是黃純志，第五位接待人梁彬，第六位接待人是謝卓倫。接待地點有長城大廈、水蔭路一辦公樓、冰花酒店等辦公點。辦事處回應(yīng)被拆遷人的上述意見時稱因辦事處的人員已全部更換，對被拆遷人陳述的事實不清楚，應(yīng)由被拆遷人提出書面證據(jù)加以證明。
　　一、二審?fù)�審中，被拆遷人均表示不要求工業(yè)公司承擔(dān)房屋的補償責(zé)任，堅持由辦事處承擔(dān)責(zé)任。
　　受原審法院委托，廣東衡信評估咨詢有限公司對海珠中路祥龍里22號后座建筑面積16.63平方米房屋的市場價值進行評估，該公司于2004年4月20日出具了粵衡評報字(2003)15103376號資產(chǎn)評估報告書，估算評定上述房屋的市場價值為42000元。評估結(jié)論的有效使用期限從2004年4月15日至2005年4月14日。
　　另查明，1991年10月23日，辦事處(甲方)與工業(yè)公司(乙方)簽訂《合作建設(shè)牛頭巷住宅合同》，約定雙方共同合建海珠中路牛頭巷回遷樓，乙方出資。建成后除甲方回遷戶2801.14平方米外，剩余面積3278.60平方米建筑面積歸乙方所有。1994年11月，經(jīng)廣州市國土局以穗國土建用字(1994)第776號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》批準(zhǔn)，海珠中路牛頭巷15-31號、永安里2-6號等用地單位為辦事處、工業(yè)公司，有效期自1994年11月至1996年11月。1999年8月25日，辦事處(甲方)、工業(yè)公司(乙方)、廣東省中國旅游服務(wù)公司(丙方)簽訂《合作建設(shè)牛頭巷住宅合同》，其中約定住宅樓所需建樓資金全部由乙方投入，該地段拆遷安置工作由甲方負責(zé)進行，并以甲方名義與拆遷戶簽訂房屋補償協(xié)議。
　　本院認為：辦事處與越秀房管局簽訂的《征地拆遷直管房屋補償協(xié)議書》意思表示真實，內(nèi)容合法，雙方均應(yīng)切實履行。后因房屋政策的原因，簡羨萍、簡浩強、簡浩明、簡潔超、簡羨霞繼受取得該合同項下的各項權(quán)利，辦事處應(yīng)將協(xié)議項下的權(quán)利移轉(zhuǎn)給權(quán)利繼受人。現(xiàn)辦事處未能按照協(xié)議書的約定將產(chǎn)權(quán)補償房屋交付給簡羨萍、簡浩強、簡浩明、簡潔超、簡羨霞，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原審法院依照中介機構(gòu)的評估結(jié)果判決由辦事處予以補償并無不當(dāng)，本院予以維持。
　　關(guān)于上訴人的上訴理由，本院作出如下認定：
　　其一，關(guān)于訴訟時效問題。本院認為，根據(jù)《民事訴訟法》第六十三條第一款第(五)項的規(guī)定，當(dāng)事人陳述是證據(jù)的一種類型，在本案中，被上訴人作為被拆遷人，為了自身權(quán)益多次到上訴人處主張權(quán)利，對上訴人辦公地點、工作人員有很詳細的了解，作為普通人，如果不是關(guān)心自己的權(quán)利，是不可能對一個像上訴人這樣的外地單位的辦公地點、工作人員了解如此詳盡的，且上訴人一直未能對被上訴人的陳述提出依據(jù)予以否認，因此，被上訴人的陳述是合理的，訴訟時效已經(jīng)因被上訴人的多次權(quán)利主張而中斷，本案并未超過訴訟時效。
　　其二，關(guān)于工業(yè)公司的連帶責(zé)任問題。本院認為，權(quán)利人并未對工業(yè)公司提出權(quán)利主張，根據(jù)民事訴訟不告不理的原則，本院對該上訴不予采信。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下:
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審案件受理費1673元由上訴人負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

30、佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司與佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司房屋拆遷合同糾紛案

廣　東　省　佛　山　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2004)佛中法民五終字第205號

　　上訴人(原審原告)：佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司，住所地：佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)和平路52號。現(xiàn)辦公地址：佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)江濱路首層151、152號。
　　法定代表人：黎惠玲。
　　委托代理人：吳毅，廣東天地正律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：楊小明，廣東天地正律師事務(wù)所律師助理。
　　被上訴人(原審被告)：佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司，住所地：佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)江濱路3號。
　　法定代表人：馮標(biāo)。
　　委托代理人：徐東劍，廣東國龍律師事務(wù)所律師。
　　上訴人佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司因與被上訴人佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院(2003)佛禪法民一初字第892號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審判決認定：2001年11月15日，原告與被告簽訂《佛山市房屋拆遷合同》，其中第九條約定：“本合同一式六份，房管局執(zhí)二份，各方執(zhí)一份。均具同等法律效力。本合同經(jīng)各方簽字并經(jīng)房屋拆遷主管部門備案后生效�！钡�至今該《佛山市房屋拆遷合同》未經(jīng)房屋拆遷主管部門備案。合同簽訂后，原告于2001年11月15日將被拆遷房屋交付給被告拆遷。2002年6月26日，被告從原告處收取佛府國用(97)字第06000503345號、佛府國用(97)字第06000503346號《國有土地使用證》原件各一本。2003年1月16日起被告無再支付臨時安置補助費給原告。原告于2003年6月12日以特快專遞方式向被告寄送《關(guān)于再次催交臨時安置補助費的函》及附圖并取得《國內(nèi)特快專遞郵件詳情單》和《特快專遞郵件收據(jù)》各一張，上述行為經(jīng)過公證機關(guān)的公證，公證書中附件二第4-5份附圖因無任何單位的蓋章，而被告否認是被告交付給原告的。被告于2003年4月18日按原告拆遷后的臨時辦公地址“石灣鎮(zhèn)江濱路收層151、152號”寄信書面通知原告于2003年4月23日前到石灣鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司辦理領(lǐng)取回遷房屋鎖匙手續(xù)，并在信件中附有回遷房首層平面圖。被告于2003年4月8日委托有關(guān)部門進行測繪，且相關(guān)材料的原件在有關(guān)部門保管，有關(guān)部門限被告于2003年8月22日補交資料。另查明：忠信市場綜合樓首層、二層設(shè)計圖紙曾作過修改設(shè)計，其中首層平面圖修改后由佛山市建設(shè)局于2003年3月10日注明是“根據(jù)我局(佛山市建設(shè)局)二00三年一月十四日審核意見，同意修改設(shè)計”，但二層平面圖修改設(shè)計后僅由佛山市建設(shè)局蓋章但無日期且無作任何說明；忠信路綜合樓建設(shè)項目于2001年4月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2002年9月25日進行工程竣工驗收，2002年11月21日取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知。
　　原審判決認為：原、被告雙方之間的《佛山市房屋拆遷合同》是平等主體之間設(shè)立權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是雙方的真實意思表示，符合《中華人民共和國合同法》第三十二條“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章合同成立”的規(guī)定，該合同在2001年11月15日雙方蓋章之日已成立�！逗贤�法》第四十五條又規(guī)定“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效�！鼻曳鸶�(1998)071號《關(guān)于印發(fā)<佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定>的通知》中的《佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第二十二條規(guī)定：“市區(qū)房屋拆遷實行拆遷協(xié)議備案制度。拆遷當(dāng)事人應(yīng)將房屋拆遷補償、安置協(xié)議送市房屋拆遷主管部門備案�！币勒丈鲜觥逗贤�法》第四十五條的規(guī)定，當(dāng)事人對合同的效力約定生效條件的，應(yīng)遵從其約定的生效條件的規(guī)定執(zhí)行；依照佛府(1998)071號《關(guān)于印發(fā)<佛山市區(qū)房屋拆遷管理規(guī)定>的通知》的規(guī)定，在佛山市區(qū)進行房屋拆遷行為，還必須遵守該文件的規(guī)定。現(xiàn)原、被告在雙方之間的《佛山市房屋拆遷合同》中第九條約定：“本合同一式六份，房管巨執(zhí)二份，各方執(zhí)一份。均具同等法律效力。本合同經(jīng)各方簽字并經(jīng)房屋拆遷主管部門備案后生效�！痹摋l款是雙方的真實意思表示，且合同依法成立，故該合同亦應(yīng)受《合同法》及佛府(1998)071號文件的約束。但原、被告在訂立本合同后，至今未到房屋拆遷主管部門履行備案手續(xù)，故原、被告之間的《佛山市房屋拆遷合同》因生效條件未成就、而且不符合佛府(1998)071號文件規(guī)定的條件而未生效�，F(xiàn)原告依據(jù)該未生效的《佛山市房屋拆遷合同》主張權(quán)利理由不成立，無事實依據(jù)，對其訴訟請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：駁回原告佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司的訴訟請求。本案訴訟費11077元由原告佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司負擔(dān)。
　　上訴人上訴稱：一、本案訟爭合同合法有效。廣東省高級人民法院《關(guān)于<合同法>實行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》明確指出：法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛案件中，在認定合同效力問題上要增強合同意識，貫徹合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，不要將可以認定為有效的合同認定為無效，或者將可以繼續(xù)履行的合同隨意解除或撤銷，并在不違反法律、行政法規(guī)的前提下，對成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當(dāng)事人實現(xiàn)合同目的。該意見第六條也有同樣規(guī)定。結(jié)合本案相關(guān)事實和法律，本案訟爭合同應(yīng)認定為合法有效。二、被上訴人嚴(yán)重違約。1.延期交付。訟爭合同第四條約定，被上訴人2003年11月30日前必須將經(jīng)竣工驗收(包括建筑質(zhì)量和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格，并符合合同約定的補償房屋交給上訴人，而被上訴人至今沒有將符合合同約定的補償房屋交給上訴人。訟爭合同第六條“違約責(zé)任”第2點約定：“甲方(被上訴人)如不按本合同規(guī)定的期限將補償房屋交付給乙方(上訴人)，則甲方(被上訴人)應(yīng)按每月5000元支付延期交房的違約金給乙方(上訴人)”。據(jù)此，暫計算至2004年2月29日，被上訴人應(yīng)支付上訴人延期交付違約金15000元。2.擬回遷房與合同約定不符。上訴人提供的(上訴人)證據(jù)已證實2003年7月被上訴人才正式確定補償給上訴人的面積，且其2003年7月還在進行拆墻、建墻施工，其不可能于2003年1月16日將補償房屋交付上訴人使用。同時從被上訴人二審提交的其于2003年7月3日送達上訴人的《房屋分層分戶平面圖》與合同約定的圖紙比較可知，被上訴人擬交付的回遷房與合同約定嚴(yán)重不符：(1)、關(guān)于首層。被上訴人將首層補償給上訴人臨街商鋪的門口及通道、走廊私下加建作商鋪另售，將首層的公用廁所取消改作商鋪，使上訴人合同約定的商鋪不能臨街門口被封堵，大大降低了上訴人首層商鋪的商業(yè)價值。合同約定首層商鋪面積不少于360平方米，但被上訴人2003年4月15日送給上訴人的補償房屋面積為348.91平方米，比合同約定少11.09平方米。此已構(gòu)成違約。(2)、關(guān)于第二層。被上訴人取消二層約194平方米公用通道及衛(wèi)生間，將該部分公用面積補償給上訴人，并將走火疏散樓梯封閉。即被上訴人將上訴人南向的110多平方米的補償面積截掉，置換為北向的一條長廊面積補償給上訴人。上述面積的差異及變動，嚴(yán)重影響了上訴人房屋的商業(yè)功能和使用功能。上訴人為此提出異議，要求被上訴人依約履行。但被上訴人拒不履行。被上訴人辯稱其已將上訴人南向的110平方米補償面積交給物業(yè)管理公司使用，而不能將該處面積補償給上訴人不能成立。第一，其安置給物業(yè)管理公司使用虛假，有關(guān)合同有偽證嫌疑；第二，上訴人有拆遷優(yōu)先取得權(quán)。最高人民法院2003年6月1日起實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予以支持�！惫噬显V人作為被拆遷人，對該處補償安置面積享有優(yōu)先取得權(quán)。被上訴人應(yīng)依約將該處面積補償給上訴人。(3)、關(guān)于第四層。被上訴人擬補償給上訴人的四層411房面積變?yōu)?SPAN lang=EN-US>45.68平方米(比合同約定50.52平方米少4.84平方米)。這明顯構(gòu)成違約。3.設(shè)計原因不能免責(zé)。被上訴人二審辯稱是因設(shè)計錯誤造成新舊兩幢樓樓層高誤差70公分，兩樓樓層不能共同使用，不能對接而被迫改變原補償方案，其沒有違約。其辯稱是錯誤的。被上訴人對設(shè)計進行變更不僅事前沒有征得上訴人同意，而且事后沒有將具體情況告知上訴人，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。首先，被上訴人二審提供的《公證書》中并沒有誤差70公分的結(jié)論性意見。其次，即使真的誤差70公分，這一設(shè)計錯誤的后果也應(yīng)由被上訴人承擔(dān)�，F(xiàn)其將設(shè)計或建設(shè)施工后果轉(zhuǎn)由上訴人承擔(dān)沒有依據(jù)。其無法按合同約定時間、方位、朝向、面積等交付回遷房，即構(gòu)成違約。三、被上訴人違約應(yīng)支付延期回遷費用。因被上訴人至今也不能按照合同約定交付回遷房給上訴人，其應(yīng)按合同約定繼續(xù)支持臨時安置補助費至其提供符合約定的回遷房止。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條第二款規(guī)定，因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費�！稄V東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第二十二條規(guī)定，由于拆遷人的責(zé)任使被拆遷人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷房屋使用人，從逾期之月起臨時安置補助費增加50%�！斗鹕绞袇^(qū)房屋拆遷管理規(guī)定》第七十七條規(guī)定，拆遷人應(yīng)按月將臨時安置補助費或延期補助費支付給被拆遷人。逾期支付的，從逾期之日起按每日增加月補助費的3%支付補償金。綜上，請求法院依法改判。
　　上訴人在二審期間提供下列證據(jù)：
　　1、2003年7月3日光碟一張，證明(2003)佛市經(jīng)公證字第484號《公證書》所附的兩張未蓋章圖紙樣本由被上訴人于2003年4月15日送交上訴人；2003年7月3日，被上訴人才正式確定補償給上訴人的面積；
　　2、首層拆墻現(xiàn)場照片五張、2003年7月21日首層砌墻施工現(xiàn)場光碟一張，證明首層一直未按360平方米補償給上訴人。2003年7月11日至21日，被上訴人還在進行拆墻、建墻施工，其不可能于2003年1月6日將補償房屋交,付給上訴人使用；
　　3、消防驗收意見書，證明2003年9月，被上訴人建設(shè)的忠信市場綜合樓僅進行通體驗收。被上訴人將補償房屋分割后，應(yīng)另報消防審核，但被上訴人未另報消防驗收盡此義務(wù)；
　　4、錄音帶一盤，證明2003年6月30日，被上訴人的法定代表人與上訴人協(xié)商補償房屋的事宜，確認(2003)佛市經(jīng)公證字第484號《公證書》所附的兩張未蓋章圖紙樣本由被上訴人于2003年4月15日送交上訴人。
　　經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認為上訴人在二審提交的證據(jù)已全部超過舉證期限，且有部分是偽證，不同意進行質(zhì)證。
　　被上訴人答辯稱：一、一審判決正確，上訴人的上訴沒有事實依據(jù)，被上訴人不應(yīng)該補償給上訴人。本案訟爭合同是標(biāo)準(zhǔn)合同并不是格式合同，上訴人在二審新提交的證據(jù)已超過舉證期限，且有相當(dāng)部分是假證。二、被上訴人沒有違約。1、首層、四層與合同約定相符；2、二層的變更原因不在于被上訴人，在于實際施工的效果超出原來規(guī)劃的設(shè)想造成的。3、按照合同第10條第7點的規(guī)定，被上訴人不存在違約。三、上訴人故意擴大損失，從本案相關(guān)證據(jù)和事實可知道，首層與四層的房屋與合同約定相符，僅是二層由于施工結(jié)果與原來規(guī)劃有出入，但上訴人拒絕收樓。相反其他單位包括上訴人的主管部門都能理解這些變化，按照通知收樓，故這些損失應(yīng)由上訴人承擔(dān)。
　　被上訴人在二審期間提供下列證據(jù)：
　　1、房產(chǎn)移交驗收書，證明二層房屋的變更原因不在于被上訴人，在于實際施工的效果超出原來規(guī)劃的設(shè)想造成的。其他單位包括上訴人的主管部門都能理解，且均已實際收樓。
　　2、公證書一份及公證處制作的光碟一張，證明施工的實際效果超出原來規(guī)劃的設(shè)想，故規(guī)劃部門不得不變更規(guī)劃設(shè)計。
　　經(jīng)質(zhì)證，上訴人認為被上訴人提供的證據(jù)1與本案無關(guān)，上訴人拒絕收樓的原因是被上訴人補償?shù)姆课菖c《佛山市房屋拆遷合同》的約定不相符。對證據(jù)2的真實性沒有異議，但對證明內(nèi)容有異議，公證書并沒有作出二層存在70公分差距這個結(jié)論，即使存在誤差也是開發(fā)商的問題，損失也應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，而不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。
　　經(jīng)審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認。上訴人在二審期間提供的證據(jù)，因不屬于新證據(jù)，本院不予采信。被上訴人在二審期間提供的證據(jù)，上訴人同意質(zhì)證，本院予以采信，并據(jù)此確認如下事實：由于舊忠信市場與新建房屋(新忠信市場)首層層高不一致，兩樓連接處無法按被上訴人設(shè)想將兩樓合并使用，被上訴人另報規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計，并以此要求上訴人按其變更后的補償方案接收回遷房屋，上訴人不接受變更后的補償，要求按《佛山市房屋拆遷合同》約定的補償方案進行補償，雙方為此產(chǎn)生糾紛并訴至法院。
　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《佛山市房屋拆遷合同》，是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致簽訂的，沒有違反法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。雖然雙方當(dāng)事人在合同第九條中約定：“本合同一式六份，房管局執(zhí)二份，各方執(zhí)一份，均具有同等法律效力。本合同經(jīng)各方簽字并經(jīng)房屋拆遷主管部門備案后生效�！钡�雙方當(dāng)事人已實際履行合同，上訴人已將原有房屋交給被上訴人拆除重建，被上訴人也已經(jīng)向上訴人支付拆遷期間大部分的臨遷補助費，并通知上訴人收樓，雙方的實際履行行為已改變合同約定的生效條件，該合同已生效。原審判決認為該合同尚未生效，依據(jù)不足，應(yīng)予糾正。
　　本案糾紛是雙方當(dāng)事人在履行《佛山市房屋拆遷合同》中產(chǎn)生的糾紛，即由于被上訴人開發(fā)建設(shè)的新忠信市場，與舊忠信市場不能銜接，兩座房屋的二層連接處形成高度差，房屋連接處無法按被上訴人設(shè)想進行利用，被上訴人自行申請變更新忠信市場的原設(shè)計規(guī)劃，將原設(shè)計圖中的公共通道及衛(wèi)生間取消后作為補償面積交付上訴人。由于該設(shè)計變更已嚴(yán)重影響房屋使用功能，并且被上訴人擬交付的房屋位置已不符合原合同所附圖紙所示，上訴人不同意接收房屋而產(chǎn)生糾紛；此外雙方爭議還涉及合同中約定交付的其他房屋面積差異補償問題。由于被上訴人交付的房屋與雙方約定不符，被上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被上訴人以變更設(shè)計規(guī)劃經(jīng)過批準(zhǔn)為由認為其交付的房屋雖與合同約定不符但不屬于違約，被上訴人的理由不充分，本院不予采納。
　　由于被上訴人未能依約向上訴人交付房屋，根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《佛山市房屋拆遷合同》第四條約定：被上訴人必須在2003年11月30日前將經(jīng)竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格，并符合本合同規(guī)定的補償房屋交付給上訴人；第六條約定：除不可抗力因素外，被上訴人如不能按本合同規(guī)定的期限將補償房屋交付給上訴人，則應(yīng)按每月5000元計算支付延期交房的違約金給上訴人，并應(yīng)按有關(guān)拆遷規(guī)定支付延期回遷的臨時安置補助費。因此被上訴人應(yīng)按約定向上訴人交付補償房屋，并支付每月29166.66元的臨時安置補助費(被上訴人從2003年1月16日起停止支付)和從2003年12月1日起按每月5000元計算的延期交房違約金。上訴人在一審期間提出的請求判令交付房屋、支付臨時安置補助費及逾期補償金的訴訟請求有理，應(yīng)予支持。被上訴人認為上訴人借訴訟之機擴大損失，依據(jù)不足，本院不予采納。
　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院(2003)佛禪法民一初字第892號民事判決；
　　二、被上訴人佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司交付符合《佛山市房屋拆遷合同》約定的房屋；
　　三、被上訴人佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司支付從2003年1月16日起至本判決確定給付之日止按每月29166。66元的臨時安置補助費；
　　四、被上訴人佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人佛山市石灣區(qū)糖煙酒公司支付從2003年12月1日起至本判決確定給付之日止按每月5000元支付延期交房違約金。
　　本案一審案件受理費11077元，二審案件受理費11077元，合計22154元，由被上訴人佛山市石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資管理公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

31、廣州財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)有限公司與廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司拆遷合同糾紛案

廣　東　省　廣　州　市　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2004)穗中法民四終字第2203號

上訴人(原審被告、反訴原告)廣州財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司(以下簡稱財貿(mào)公司)，住所地：廣州市荔灣區(qū)荔灣北路133號。
　　法定代表人黎利權(quán)，該公司總經(jīng)理。
　　上訴人(原審被告、反訴原告)廣州南珠房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱南珠公司)，住所地：廣州市海珠區(qū)新港中路赤崗西二街2號301室。
　　法定代表人張耀文，該公司董事長。
　　兩上訴人的共同委托代理人李琦璐、廖聲哲，均是廣東萬達律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司，住所地：廣州市昌崗中路162號。
　　法定代表人李慶津，該公司總經(jīng)理。
　　委托代理人覃兆江、張忠，均是廣東中粵云天律師事物律師。
　　原審第三人廣州南城大酒店，住所地：廣州市江南大道中255號。
　　法定代表人何志明，該酒店總經(jīng)理。
　　上訴人廣州財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)有限公司因拆遷合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2003)海民三初字第1859號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認為: 廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會與被告財貿(mào)公司簽訂的《征地補償協(xié)議書》及財貿(mào)公司與第三人簽訂的《補充協(xié)議》是其雙方真實意思表示，是有效協(xié)議，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行。拆遷地塊的用地單位已變更為被告南珠公司，且現(xiàn)回遷樓的權(quán)屬人為該公司，故南珠公司與財貿(mào)公司應(yīng)共同承擔(dān)逾期回遷的責(zé)任�，F(xiàn)廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會因城中村改制而被撤銷，其債權(quán)、債務(wù)由原告承擔(dān)，被告認為原告不具備主體資格的意見不予采納�，F(xiàn)第三人廣州南城大酒店已將承租商鋪交回給原告，故逾期回遷的停業(yè)租金補償應(yīng)支付給原告。從被告所提供的證據(jù)反映，原告最遲已于1996年11月16日將商鋪交被告拆除，但被告未能舉證證明其通知廣州市南城大酒店或廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會回遷或原告已實際占有回遷房，應(yīng)承擔(dān)逾期回遷的違約責(zé)任。2001年9月11日至2003年9月11日的逾期回遷的停業(yè)租金補償并未超過訴訟時效，對被告認為原告的該訴訟請求已超過訴訟請求的意見不予采納。回遷房屬于物權(quán)，被告認為原告要求交付回遷房的訴訟請求已超過訴訟時效的意見不予采納。被告未能舉證證明其回遷房已全部通過法定驗收，被告應(yīng)在回遷房通過法定驗收之后交付給原告。參照合同法第一百三十六條的規(guī)定，為原告辦理回遷房的房地產(chǎn)證是被告的法定義務(wù)，被告應(yīng)在交付房屋后為原告辦理房地產(chǎn)證。被告反訴認為因原告遲交房屋給其拆遷而造成其要承擔(dān)遲交樓的違約賠償金，證據(jù)并不確切，且被告在向預(yù)購人出售房屋時，動遷期間的事態(tài)已發(fā)生，其遲交樓責(zé)任，應(yīng)由被告自行承擔(dān)。至于賠償拆遷費15萬元的訴請，已超過訴訟時效，對被告的反訴請求不予支持。據(jù)此，該院于2004年2月10日，依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條之規(guī)定，判決如下：一、被告廣州財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)有限公司在廣州市工業(yè)大道沙園購物中心A幢二層附樓商場185.66平方米的房屋通過法定驗收之日起五日內(nèi)將房屋移交給原告廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司，并在實際移交之日起三十日內(nèi)為原告辦理該屋的房產(chǎn)權(quán)證手續(xù)；二、兩被告在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付從2001年9月11日至2003年9月11日的商鋪租金補償708633.60元[按每月(185.66×40元＋一個月的停業(yè)補償22100元)×24計];三、駁回兩被告的反訴請求。本案受理費(含反訴費)27727元，由兩被告負擔(dān)。
　　判后，財貿(mào)公司和南珠公司不服，共同上訴認為:1、上訴人在廣州市工業(yè)大道沙園購物中心A幢二層附樓商場已于1996年8月26日通過法定驗收，上訴人多次通知被上訴人收樓，在沒有辦理收樓手續(xù)的情況下，被上訴人自行使用該樓至今;2、原審適用法律不當(dāng)，且對訴訟時效適用不同標(biāo)準(zhǔn)，對于上訴人因被上訴人遲延交付拆遷而導(dǎo)致的損失，有法院生效法律文書證實，證據(jù)充分;3、上訴人與被上訴人于1996年7月20日簽訂補充協(xié)議中，約定補償租金每平方米130元，上訴人認為有欺詐成份，實際租金為每平方米30元;另外，被上訴人的主體資格不適格，被上訴人提供的證據(jù)不符合《村民委員會組織法》關(guān)于撤銷村民委員會的法律文件，不能證明被上訴人具有主體資格。因此，請求撤銷原判，支持上訴人的反訴請求。
　　被上訴人廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司答辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求，被上訴人并無故意拖延辦理商鋪回遷的事實，而是上訴人沒有將房屋移交給被上訴人，卻將商鋪移交給他人使用;對于上訴人支付的15萬元是上訴人與臺聯(lián)商場之間的補償問題，收款人是臺聯(lián)商場，與被上訴人無關(guān)。
　　原審第三人廣州南城大酒店述稱與被上訴人的意見一致。
　　經(jīng)審理查明，廣州市工業(yè)大道沙園肉菜市場地段原由財貿(mào)公司經(jīng)批準(zhǔn)在該地段興建商住樓(第二期用地)、商業(yè)網(wǎng)點、購物市場，廣州市國土局于1995年11月10日發(fā)出穗國土建用函字[1995]第122號《關(guān)于建設(shè)用地單位變更為南珠公司》，并于1996年4月發(fā)出穗國土建用字第[1996]第145號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
　　1996年1月18日，廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會(乙方，被拆遷人)與財貿(mào)公司(甲方，拆遷人) 簽訂了一份《征地補償協(xié)議書》，約定：甲方經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局(92)城地批字第991號文批準(zhǔn)征用乙方土地333.35平方米(折合0.5畝)，甲方征地紅線范圍內(nèi)屬于乙方所屬企業(yè)的商業(yè)店鋪，按雙方核定的拆遷建筑面積，回遷于甲方本征地紅線內(nèi)商住樓的住宅面積內(nèi)，其停產(chǎn)停業(yè)(租金)按雙方核定數(shù)，從拆除或停業(yè)之日起至回遷完成之日截止，有關(guān)搬遷費、水電設(shè)施補償以及其他附著物補償(包括本條款所及的全部內(nèi)容)由甲方會同乙方所屬企業(yè)，實地丈量清點，商定補償，簽訂補充協(xié)議等。1996年7月20日，上訴人財貿(mào)公司(甲方)與第三人廣州南城大酒店(乙方)簽訂《補充協(xié)議》，約定：甲方經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局(92)城地批字第991號文批準(zhǔn)征用海珠區(qū)工業(yè)大道沙園肉菜市場等地段，其中實際征用乙方土地333.35平方米(折合0.5市畝)，經(jīng)查乙方征用面積內(nèi)有建筑面積為85.66平方米的商鋪，經(jīng)協(xié)商，雙方達成如下協(xié)議：(一)甲方將自建沙園購物中心A幢二層附樓商場中建筑面積為185.66平方米(含南城大酒店回遷建筑面積85.66平方米)，作為征地補償給乙方。甲方負責(zé)辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，其費用由甲方支付;(二)經(jīng)甲乙方確認拆除商鋪面積85.66平方米及牽連面積共170平方米，按每月每平方租金130元標(biāo)準(zhǔn)計算，甲方每月付給乙方商鋪租金補償為22100元，至回遷之日止;(四)乙方在收到甲方補償金30天內(nèi)將商鋪及牽連面積內(nèi)建筑物交予甲方拆除;(六)自本協(xié)議簽訂之日起計算，于96年10月31日之前交付乙方使用，逾期乙方按每日每平方米建筑面積40元加收甲方租金。上訴人財貿(mào)公司在上述兩協(xié)議甲方、拆遷人處蓋章，上訴人南珠公司在甲方受委托單位處蓋章。第三人廣州南城大酒店在乙方簽章處蓋章。
　　1996年7月23日，南珠公司向聯(lián)星村民委員會支付南城、總公司地補償款141774元。上訴人表示該款中含征地補償52974元，臺聯(lián)商場三個月租金補償66300元，一次性搬遷費22500元。被上訴人表示該補償金是支付給聯(lián)星村委會的租金損失補償。臺聯(lián)商場是南城大酒店商鋪的承租人，由于臺聯(lián)商場沒有及時搬走，上訴人南珠公司與臺聯(lián)商場協(xié)商，由南珠公司支付15萬元給商場作停業(yè)補償費。上訴人與被上訴人確認該商場于1996年11月20日交上訴人拆除。
　　根據(jù)南珠公司的申請，廣州市公證處于1996年11月20日出具(96)穗證內(nèi)字第47540號《保全證據(jù)公證書》，主要內(nèi)容：申請人廣州南珠房地產(chǎn)有限公司因建設(shè)需要，向我處申請對海珠區(qū)工業(yè)大道北沙園大街臺聯(lián)商場二十一間商鋪進行保全證據(jù)，本公證員與公證員熊暉于1996年11月15日在海珠區(qū)工業(yè)大道沙園大街臺聯(lián)與勘驗人對保全標(biāo)的進行了拍照，制作了現(xiàn)場記錄一份，照片二十一張。茲證明與本公證書相粘連的《現(xiàn)場記錄》為公證人員、勘驗人現(xiàn)場勘驗所作，保存于海珠區(qū)工業(yè)大道沙園大街臺聯(lián)商場的照片二十一張為公證人員、勘驗人現(xiàn)場拍攝，與現(xiàn)場實際情況相符�，F(xiàn)場記錄的主要內(nèi)容為：南城大酒店至今仍未履行補充協(xié)議，將海珠區(qū)工業(yè)大道沙園肉菜市場地段內(nèi)被征拆的25間臨時商鋪交我公司拆除�，F(xiàn)場有廣州南珠房地產(chǎn)有限公司的總經(jīng)理、業(yè)務(wù)員、保安和廣州市公證處的兩個公證員。公證書所附照片顯示，商鋪里有一批貨物。
　　2002年6月19日，廣州市海珠區(qū)委辦公室發(fā)出海委辦[2002]51號《中共海珠區(qū)委辦公室、海珠區(qū)人民政府辦公室關(guān)于“城中村”改制工作的實施意見》，該實施意見的主要內(nèi)容：根據(jù)《廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦[2002]17號)的精神，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府批準(zhǔn)，原區(qū)撤鎮(zhèn)建街直轄市小組更名為“城中村”改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，有關(guān)部門和街道在今年六月下旬成立相應(yīng)的工作機構(gòu)，力爭用三年時間基本完成我區(qū)“城中村”改制的各項任務(wù)，全區(qū)現(xiàn)有20個村委會全部停止運作，組建社區(qū)居委會負責(zé)社區(qū)管理事務(wù)，“城中村”村委會撤銷的同時，改變原村合作經(jīng)濟組織政企不分的狀態(tài)，轉(zhuǎn)制成為集體法人股東或個人股東持股的股份制企業(yè)(公司)等。廣州市海珠區(qū)城中村改制辦公室于2003年7月18日出具《證明》，內(nèi)容：茲證明廣州市海珠區(qū)原新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會已于2002年10月1日撤消，聯(lián)星村民委員會原有資產(chǎn)及債權(quán)、債務(wù)移交廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司接收。
　　2002年11月3日，廣州市海珠區(qū)臺聯(lián)沙園商場出具《證明》，主要內(nèi)容：我臺聯(lián)沙園商場原是租用聯(lián)星南城大酒店商鋪面積約2300平方米，其中一部分商鋪地段在廣州市財貿(mào)建設(shè)總公司征地紅線范圍內(nèi)，聯(lián)星村及南城大酒店于1996年7月22日下文要求我商場拆遷范圍內(nèi)商鋪185平方米共30檔，在1996年8月20日前全部退場交征地方拆除。但直到1996年11月6日前，南城大酒店仍未履行對我商場個體戶拆遷的停產(chǎn)、停業(yè)退檔補償。致使我商場無法進行清退場工作。后征地方又與我商場洽談，同意支付十五萬元給商場30戶個體戶一次性退檔不回遷停產(chǎn)、停業(yè)補償費，于1996年11月16日付現(xiàn)金15萬元給商場個體戶，商場于11月26日將場地交付征地方。因拆遷拖延，從洽談至拆遷除大約三個月時間。
　　本院認為，上訴人財貿(mào)公司與原聯(lián)星村民委員會及第三人簽訂的《征地補償協(xié)議書》及《補充協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。上訴人未按約支付租金補償費及于1996年10月30日前將回遷房交付被上訴人使用，應(yīng)依合同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上訴人提出被上訴人已接收回遷房，被上訴人對此否認，上訴人又無法提供相應(yīng)的證據(jù)證實被上訴人接收過該樓宇或已實際使用，因此，上訴人的該請求依據(jù)不足，不予支持。對于上訴人提出的被上訴人的主體資格及訴訟時效問題。原聯(lián)星村民委員會已被撤銷，該村委會的資產(chǎn)及權(quán)利義務(wù)由被上訴人承擔(dān)，被上訴人在本案具有民事主體資格。被上訴人于2003年9月1日提起訴訟，其請求上訴人支付2001年9月11日至2003年9月11日的停業(yè)補償費并未超過兩年的訴訟時效。至于上訴人提出由于被上訴人遲交拆遷樓致使其另外支付15萬元給租戶臺聯(lián)商場而要求被上訴人賠償問題。上訴人于1996年11月將款項支付給臺聯(lián)商場，已經(jīng)知道權(quán)利受到侵害，上訴人于本案提起反訴時才主張權(quán)利，上訴人并無證據(jù)證明訴訟時效有中斷的情形，因此上訴人要求賠償該款已超過兩年的訴訟時效。上訴人的上訴請求依據(jù)不足，本院不予支持。審查原審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下:
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費12196元由上訴人廣州財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司與廣州南珠房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。