裁判要旨
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓方即承繼了原租賃合同中的權(quán)利義務(wù),承租人未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方(出租人)同意轉(zhuǎn)租房屋,受讓方則有權(quán)解除該轉(zhuǎn)租合同。
案情
2008年12月31日,武超斌與河南省南陽(yáng)市臥龍區(qū)順達(dá)社區(qū)桐西組(下稱桐西組)簽訂租賃合同一份,約定由武超斌租賃桐西組位于工業(yè)路198號(hào)四層小樓及場(chǎng)地,租賃期限6年,自2008年12月31日至2014年12月30日,年租金4萬(wàn)元,租賃合同還明確約定武超斌對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租。武超斌租賃該房產(chǎn)后,于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉(zhuǎn)租給了王巧娟和李恒生,年租金分別為1.8萬(wàn)元和10萬(wàn)元,轉(zhuǎn)租期限均為3年。2010年9月23日,桐西組通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒃撎幏慨a(chǎn)賣(mài)給了謝靈霞,雙方于2010年10月15日簽訂了房產(chǎn)出售合同,合同第八條約定:“根據(jù)法律‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’的規(guī)定,由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝靈霞,由謝靈霞繼續(xù)履行,并享有合同的收益權(quán),合同到期后由謝靈霞自行安排處理!敝x靈霞取得該房產(chǎn)所有權(quán)后,發(fā)現(xiàn)武超斌擅自轉(zhuǎn)租該房屋,要求與武超斌解除租賃合同。武超斌以該處房產(chǎn)系桐西組的集體財(cái)產(chǎn),而集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓為由,于2011年1月8日向法院起訴,請(qǐng)求確認(rèn)桐西組與謝靈霞之間的房產(chǎn)出售合同無(wú)效,該案經(jīng)兩審,南陽(yáng)中院維持原審裁定,駁回武超斌的訴求。后因武超斌依照轉(zhuǎn)租合同,要求第三人王巧娟和李恒生支付租金,謝靈霞以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金,雙方發(fā)生糾紛。
謝靈霞于2011年7月27日訴至南陽(yáng)市臥龍區(qū)人民法院,請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告之間的租賃合同自2010年11月18日起解除。
裁判
臥龍區(qū)法院審理認(rèn)為:謝靈霞購(gòu)買(mǎi)桐西組位于南陽(yáng)市工業(yè)路198號(hào)的房屋后,即擁有對(duì)該房屋的所有權(quán),承受原出租人的權(quán)利義務(wù)。因桐西組與武超斌簽訂的租賃合同明確約定武超斌對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租,且武超斌也未舉出桐西組同意其轉(zhuǎn)租的充分證據(jù),謝靈霞有權(quán)要求解除租賃合同。至于具體解除時(shí)間,原告主張租賃合同自2010年11月18日起解除,但未舉出充分的證據(jù)證實(shí)其于2010年11月18日向武超斌提出了解除合同的要求。而武超斌在2011年1月8日向本院請(qǐng)求確認(rèn)謝靈霞與桐西組之間的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴狀中,明確表示謝靈霞已向武超斌提出了解除合同的要求,所以,應(yīng)認(rèn)定謝靈霞解除租賃合同的通知在2011年1月8日前已經(jīng)到達(dá)武超斌,該通知行為符合合同法第九十六條相關(guān)規(guī)定,已產(chǎn)生合同解除的效力,故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)謝靈霞與武超斌之間的租賃合同以自2011年1月8日起解除為宜。
臥龍區(qū)法院判決:原告謝靈霞與被告武超斌之間的租賃合同自2011年1月8日起解除。
判決書(shū)送達(dá)后,武超斌提起上訴。
南陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:一、被上訴人謝靈霞與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同,謝靈霞即擁有該房屋的合法所有權(quán),同時(shí)也承繼了桐西組與上訴人之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。上訴人與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定,上訴人對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán),無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理,包括轉(zhuǎn)租,而上訴人卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租,根據(jù)合同法第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”的規(guī)定,已符合法定解除合同的條件,權(quán)利人謝靈霞有權(quán)解除合同。二、關(guān)于上訴人稱其轉(zhuǎn)租經(jīng)過(guò)桐西組的認(rèn)可的問(wèn)題,因每次交租金都是上訴人武超斌對(duì)桐西組所交,而非各承租戶直接交給桐西組,并且合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租,因此不能視為桐西組已認(rèn)可其轉(zhuǎn)租的行為,且上訴人亦未提供充足的證據(jù)證明桐西組同意其轉(zhuǎn)租,故該上訴理由不能成立。三、上訴人在2011年1月8日向臥龍區(qū)法院提出確認(rèn)房屋出售合同無(wú)效案件中已認(rèn)可謝靈霞向其提出解除合同,故原審認(rèn)定解除合同時(shí)間應(yīng)為2011年1月8日是正確的。
綜上,原審認(rèn)定事實(shí)清楚,處理適當(dāng),上訴人上訴理由不能成立。
2012年8月11日,南陽(yáng)中院終審判決:駁回上訴,維持原判。
本案案號(hào):(2011)宛民初字第436號(hào);(2012)南民一終字第434號(hào)
案例編寫(xiě)人:河南省內(nèi)鄉(xiāng)縣人民法院 柳殿奎