裁判要旨
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方即承繼了原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，承租人未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方（出租人）同意轉(zhuǎn)租房屋，受讓方則有權(quán)解除該轉(zhuǎn)租合同。
案情
2008年12月31日，武超斌與河南省南陽(yáng)市臥龍區(qū)順達(dá)社區(qū)桐西組（下稱桐西組）簽訂租賃合同一份，約定由武超斌租賃桐西組位于工業(yè)路198號(hào)四層小樓及場(chǎng)地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬(wàn)元，租賃合同還明確約定武超斌對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租。武超斌租賃該房產(chǎn)后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉(zhuǎn)租給了王巧娟和李恒生，年租金分別為1.8萬(wàn)元和10萬(wàn)元，轉(zhuǎn)租期限均為３年。2010年9月23日，桐西組通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒃撎幏慨a(chǎn)賣(mài)給了謝靈霞，雙方于2010年10月15日簽訂了房產(chǎn)出售合同，合同第八條約定：“根據(jù)法律‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’的規(guī)定，由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝靈霞，由謝靈霞繼續(xù)履行，并享有合同的收益權(quán)，合同到期后由謝靈霞自行安排處理�！敝x靈霞取得該房產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)現(xiàn)武超斌擅自轉(zhuǎn)租該房屋，要求與武超斌解除租賃合同。武超斌以該處房產(chǎn)系桐西組的集體財(cái)產(chǎn)，而集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓為由，于2011年1月8日向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)桐西組與謝靈霞之間的房產(chǎn)出售合同無(wú)效，該案經(jīng)兩審，南陽(yáng)中院維持原審裁定，駁回武超斌的訴求。后因武超斌依照轉(zhuǎn)租合同，要求第三人王巧娟和李恒生支付租金，謝靈霞以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發(fā)生糾紛。
謝靈霞于2011年7月27日訴至南陽(yáng)市臥龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告之間的租賃合同自2010年11月18日起解除。
裁判
臥龍區(qū)法院審理認(rèn)為：謝靈霞購(gòu)買(mǎi)桐西組位于南陽(yáng)市工業(yè)路198號(hào)的房屋后，即擁有對(duì)該房屋的所有權(quán)，承受原出租人的權(quán)利義務(wù)。因桐西組與武超斌簽訂的租賃合同明確約定武超斌對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租，且武超斌也未舉出桐西組同意其轉(zhuǎn)租的充分證據(jù)，謝靈霞有權(quán)要求解除租賃合同。至于具體解除時(shí)間，原告主張租賃合同自2010年11月18日起解除，但未舉出充分的證據(jù)證實(shí)其于2010年11月18日向武超斌提出了解除合同的要求。而武超斌在2011年1月8日向本院請(qǐng)求確認(rèn)謝靈霞與桐西組之間的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴狀中，明確表示謝靈霞已向武超斌提出了解除合同的要求，所以，應(yīng)認(rèn)定謝靈霞解除租賃合同的通知在2011年1月8日前已經(jīng)到達(dá)武超斌，該通知行為符合合同法第九十六條相關(guān)規(guī)定，已產(chǎn)生合同解除的效力，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)謝靈霞與武超斌之間的租賃合同以自2011年1月8日起解除為宜。
臥龍區(qū)法院判決：原告謝靈霞與被告武超斌之間的租賃合同自2011年1月8日起解除。
判決書(shū)送達(dá)后，武超斌提起上訴。
南陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：一、被上訴人謝靈霞與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝靈霞即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了桐西組與上訴人之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。上訴人與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，上訴人對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而上訴人卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，根據(jù)合同法第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，已符合法定解除合同的條件，權(quán)利人謝靈霞有權(quán)解除合同。二、關(guān)于上訴人稱其轉(zhuǎn)租經(jīng)過(guò)桐西組的認(rèn)可的問(wèn)題，因每次交租金都是上訴人武超斌對(duì)桐西組所交，而非各承租戶直接交給桐西組，并且合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租，因此不能視為桐西組已認(rèn)可其轉(zhuǎn)租的行為，且上訴人亦未提供充足的證據(jù)證明桐西組同意其轉(zhuǎn)租，故該上訴理由不能成立。三、上訴人在2011年1月8日向臥龍區(qū)法院提出確認(rèn)房屋出售合同無(wú)效案件中已認(rèn)可謝靈霞向其提出解除合同，故原審認(rèn)定解除合同時(shí)間應(yīng)為2011年1月8日是正確的。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理適當(dāng)，上訴人上訴理由不能成立。
2012年8月11日,南陽(yáng)中院終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案案號(hào)：（2011）宛民初字第436號(hào)；（2012）南民一終字第434號(hào)
案例編寫(xiě)人：河南省內(nèi)鄉(xiāng)縣人民法院 柳殿奎
