房屋拆遷糾紛處理中的律師實(shí)務(wù)
房屋拆遷活動(dòng)牽涉面廣、工作量大、關(guān)系復(fù)雜，無論是拆遷人還是被拆遷人有律師幫助，結(jié)果不同。簡單地說，就是房屋拆遷市場內(nèi)有一個(gè)急需律師服務(wù)的市場，當(dāng)事人需要律師的幫助，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
房屋拆遷市場對律師的需求主要反映在以下方面：
（一） 拆遷準(zhǔn)備階段
房屋拆遷活動(dòng)在項(xiàng)目立項(xiàng)到拆遷許可之前，當(dāng)事人需要律師的幫助。房屋拆遷立項(xiàng)之前，律師對該項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)的精辟分析，能幫助決策者揚(yáng)長避短，作出正確決策，使該項(xiàng)目立項(xiàng)之后的法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。
1、有無環(huán)境法的障礙分析
新的項(xiàng)目對環(huán)境的影響是正面還是負(fù)面的，將決定這個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境前景。如果有利于舊城改造，有利于改善環(huán)境，就能得到環(huán)保部門的支持。反之，該項(xiàng)目可能在立項(xiàng)之初就被環(huán)境部門否決。如果貿(mào)然行事，屆時(shí)花了巨資搞房屋拆遷，又可能要加上昂貴的環(huán)境治理費(fèi)用，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得不償失，這就需要律師的建設(shè)性、前瞻性的意見。
2、有無土地使用權(quán)的瑕疵
土地權(quán)屬仍是房屋拆遷的焦點(diǎn)問題。如果拆遷人憑著有法律缺陷的土地使用權(quán)證書去實(shí)施房屋拆遷就可能有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，某市拍賣了某國有企業(yè)的一塊土地使用權(quán)。當(dāng)中標(biāo)者持土地部門的出讓合同，支付了土地出讓金，又付給了該國有企業(yè)自行拆遷地上附著物（廠房）的補(bǔ)償費(fèi)之后，某專業(yè)銀行拿著該國有企業(yè)的房屋他項(xiàng)權(quán)證來交涉，原來該地塊的地上附著物———廠房早已被該企業(yè)人貸款抵押，依照法律規(guī)定房屋抵押，該房屋的占地的使用權(quán)也已抵押。中標(biāo)者為此進(jìn)退兩難，追回已付款不可能，錢已被發(fā)了工資和交了養(yǎng)老保險(xiǎn)。再與銀行交涉，成本又太高，致使虧損。如果該中標(biāo)者不被該市的拍賣行為迷惑，請個(gè)律師作點(diǎn)調(diào)查，就能避免這次風(fēng)險(xiǎn)。
3、有無房屋的不可拆遷的風(fēng)險(xiǎn)
房屋分一般房屋和特殊房屋。一般房屋的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大，而特殊房屋就可能特殊到不能拆遷。例如，城市中的國家級文物保護(hù)單位的房屋，外國使領(lǐng)館房屋，軍事設(shè)施，宗教用房如教堂、寺廟等等，是否能拆遷，不是當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門說了算的。有一個(gè)特殊事例，瓷都景德鎮(zhèn)的某瓷廠，有一些破舊廠房的地下是古御窯遺址。這些廠房不是文物保護(hù)單位，規(guī)劃等行政部門同意該廠與某市房地產(chǎn)開發(fā)公司合作搞開發(fā)，房屋拆遷了，施工卻無法進(jìn)行，一拖幾年，也還沒有動(dòng)工，該廠和開發(fā)商都有苦難言。
上述風(fēng)險(xiǎn)，如能及早預(yù)見，無疑會(huì)將損失降到最低限度，甚至可能避免風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。
（二） 拆遷實(shí)施階段
在項(xiàng)目被準(zhǔn)許之后，實(shí)施房屋拆遷更需要律師的幫助，無論是拆遷人還是被拆遷人。
1、拆遷公告
拆遷人取得拆遷許可，房屋拆遷主管部門應(yīng)發(fā)布拆遷公告，土地管理部門也會(huì)就此發(fā)布公告。公告文字是否合法，是否能準(zhǔn)確表達(dá)政府的意志，避免誤解，公告文字的擬定就十分重要。律師作為法律專家和語言文字的行家，無疑能提供服務(wù)。
被拆遷人見到公告之后，急需對公告作準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)，最好的方法就是向律師請教。律師能以其法律的眼光讀懂公告，向被拆遷人作準(zhǔn)確的解釋，有利于被拆遷人采取正確的對策。
2、資金的籌措和使用
拆遷人完全用自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括房屋拆遷的不多。因此籌集和使用資金的合法，將影響項(xiàng)目的成功。有的拆遷人因資金短缺而飲鴆止渴，去向地下錢莊借高利貸。也有的被拆遷人取得一筆補(bǔ)償金后，為追求高息而存入地下錢莊。還有的單位和個(gè)人為追求高息把錢借給拆遷人。這些行為都是違反金融法的行為，一旦事發(fā)，就可能造成損失，因此在籌錢和用錢時(shí)也需要律師的幫助。
3、合同談判
語言表達(dá)能力是每一位律師的基本入門功夫。房屋拆遷的合同談判與訂立，正是律師的語言能力的用武之地。請律師參加合同談判，請律師草擬合同，就可以事半功倍，特別是合同訂立請律師審查，作用十分明顯。如某被拆遷人持一份房屋拆遷補(bǔ)償安置合同來我處咨詢，該合同約定被拆遷人的房屋拆遷采取異地期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，所調(diào)換的房屋已主體完工，預(yù)計(jì)不久可以搬遷。然而據(jù)了解，該調(diào)換的房屋因設(shè)計(jì)上的失誤存在重大隱患，有關(guān)部門已責(zé)令停工。筆者為此建議被拆遷人或改變調(diào)換房，或貨幣補(bǔ)償另行購房。經(jīng)交涉，被拆遷人如愿以償搬入新居，避免了一場法律風(fēng)險(xiǎn)。
4、拆除舊房
舊房拆除的方式，隊(duì)伍選擇、拆除工程承包都需要依法辦事。無論是拆遷人，還是承攬拆除舊房工程的施工單位，都希望有律師提供法律上的幫助。特別是工程的承發(fā)包，律師介入能有力地保證工程承發(fā)包的招投標(biāo)活動(dòng)依法規(guī)范運(yùn)作。通過招投標(biāo)來選擇施工隊(duì)伍，是工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的重要途徑，也是克服工程承發(fā)包存在弊端的有效方法。由于招投標(biāo)活動(dòng)涉及到許多法律事務(wù)，如招投標(biāo)主體資格審查，文件制作與審查，程序?qū)彶�，草擬合同，協(xié)調(diào)糾紛等，為律師介入提供了極大的市場。只有故意搞“暗箱操作”，才會(huì)絕對排除律師的介入。
5、糾紛的排除和處理
房屋拆遷活動(dòng)中，當(dāng)事人的利益沖突導(dǎo)致的糾紛不可避免。參與對糾紛的排解和處理，律師作為專業(yè)人士，具有效率高、成本低的優(yōu)勢。無論是代理一方，還是主持雙方的調(diào)解，律師都有用武之地。申請仲裁、裁決、起訴和應(yīng)訴的當(dāng)事人多數(shù)都需要律師的幫助。筆者在對某法院2000年度審結(jié)的房屋拆遷糾紛案件作調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，該法院的13起房屋拆遷糾紛案涉及46個(gè)當(dāng)事人，所有13件案件的訴訟都有律師作為代理人參加。46位當(dāng)事人，只有3人未請律師代理。
二、房屋拆遷法律服務(wù)的內(nèi)容
中國律師應(yīng)當(dāng)為房屋拆遷提供優(yōu)質(zhì)、全面的法律服務(wù)，以滿足房屋拆遷市場的需求，這些服務(wù)歸納起來，可以從服務(wù)方式和服務(wù)重點(diǎn)上加以敘述。
（一） 服務(wù)方式
根據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷活動(dòng)的特點(diǎn)，律師可以為與房屋拆遷活動(dòng)相關(guān)的政府部門、拆遷人、被拆遷人、房屋使用人等主體提供以下服務(wù)：
1、咨詢
咨詢服務(wù)是律師為房屋拆遷活動(dòng)提供的最常見、最普遍的服務(wù)方式。包括來訪咨詢解答和上門服務(wù)兩種形式。咨詢服務(wù)一般按時(shí)間收費(fèi)，費(fèi)用相對較低，但也有缺陷：
（１）難度大
由于咨詢服務(wù)為突然來訪或臨時(shí)預(yù)約，律師對將要解答的問題往往不了解，再加上時(shí)間倉促，只能就事論事，很容易解答不全面，缺乏通盤的戰(zhàn)略性的考慮。
（２）透明度低
由于律師與服務(wù)對象大多沒有長期的合作關(guān)系，除親友、顧問單位關(guān)系外，互相之間缺乏了解，介紹情況常有保留，而律師也因注重解答方法而有所保留，降低了咨詢服務(wù)的透明度。有些話在熟悉者之間可以實(shí)話實(shí)說，而在不熟悉者之間常要加上外交辭令，影響了法律咨詢服務(wù)的效果。
2、法律顧問
作為律師服務(wù)的基本方式之一，擔(dān)任政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人的常年法律顧問，有著穩(wěn)定的使用關(guān)系，能通盤了解顧問單位實(shí)施或作為拆遷人補(bǔ)償安置權(quán)利人的前因后果，能為顧問單位提出建設(shè)性、戰(zhàn)略性的意見，幫助其正確決策。這是律師職業(yè)特點(diǎn)得到最大程度發(fā)揮的工作。
聘請和擔(dān)任法律顧問有三“忌”：
（１）忌作“花瓶”
有的單位聘請法律顧問，是為了作擺設(shè)，趕新潮。單位的決策并不需要吸取律師的意見。這對雙方都有不利之處，聘請單位付了顧問費(fèi)，并沒有得到本來可以得到的法律服務(wù)；律師雖收了費(fèi)，作用未被發(fā)揮，則是資源的浪費(fèi)。
（２）忌“臨時(shí)抱佛腳”
有的顧問單位不善于發(fā)揮顧問律師的作用，常常是發(fā)生了糾紛再來找律師。這樣做就失去了法律顧問的優(yōu)勢，只起到了臨時(shí)咨詢的作用。
（３）忌“不尊重”
有的單位領(lǐng)導(dǎo)，將與法律顧問平等的合作關(guān)系，混同于領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，“順我者昌，逆我者亡”。也有的律師將顧問工作完全混同于雇傭關(guān)系，照價(jià)服務(wù)。這兩種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)都使法律顧問不能暢其所言，真正地依法提供幫助。
3、專項(xiàng)法律服務(wù)
房屋拆遷活動(dòng)中，在原有的常年法律顧問和一般咨詢服務(wù)之間，興起一種新的律師服務(wù)方式，就是聘請有房屋拆遷專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢的律師事務(wù)所和律師提供房屋拆遷專項(xiàng)法律服務(wù)。包括拆遷活動(dòng)全過程服務(wù)和單個(gè)房屋拆遷活動(dòng)的服務(wù)。
房屋拆遷的全過程服務(wù)，一般是指拆遷人為依法實(shí)施某房屋拆遷項(xiàng)目，聘請律師提供自房屋拆遷立項(xiàng)開始至拆遷完畢全過程的法律服務(wù)。這一服務(wù)方式適合了較大的房屋拆遷項(xiàng)目，效果也較顯著。
房屋拆遷的單個(gè)活動(dòng)的服務(wù)，一般是指拆遷人與被拆遷人為處理單個(gè)拆遷活動(dòng)而聘請律師提供非訴訟法律服務(wù)。這一服務(wù)方式一般存在于個(gè)別復(fù)雜的房屋拆遷活動(dòng)之中。
專項(xiàng)法律服務(wù)的工作簡繁，一般由合同約定，雙方按合同的約定支付律師費(fèi)或提供法律服務(wù)。
4、代理
房屋拆遷活動(dòng)中的代理，是指拆遷關(guān)系的當(dāng)事人委托律師代為處理訴訟和仲裁的有關(guān)活動(dòng)，包括代為起訴或申請仲裁、申請強(qiáng)制執(zhí)行、參加訴訟或仲裁的庭審活動(dòng)。其中最能體現(xiàn)律師作用的是起訴或申請仲裁前的決策和訴訟中的調(diào)查取證和舉證。
（二）服務(wù)重點(diǎn)
在整個(gè)房屋拆遷活動(dòng)中，需要律師提供法律服務(wù)的地方很多，基本涵蓋了整個(gè)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)和拆遷法律關(guān)系的全部當(dāng)事人以及相關(guān)權(quán)利義務(wù)人。然而，從拆遷的實(shí)踐來看，還是有重點(diǎn)的，無論是委托人選擇律師，還是律師提供服務(wù)，都是有重點(diǎn)的。
1、拆遷準(zhǔn)備階段
在房屋拆遷準(zhǔn)備階段，當(dāng)事人需要律師提供服務(wù)集中在以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
（1）項(xiàng)目決策分析服務(wù)
任何房屋拆遷項(xiàng)目，都是以追求一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目的的。因此，需要認(rèn)真地核算各種成本和收益，以確定投資風(fēng)險(xiǎn)。在數(shù)字的計(jì)算上，律師不如開發(fā)商和會(huì)計(jì)師們，但在確定投資的法律風(fēng)險(xiǎn)上，律師是強(qiáng)項(xiàng)。例如，某開發(fā)商預(yù)定的拆遷范圍內(nèi)，有一古廟。開發(fā)商與寺廟的主持有過接觸，認(rèn)為搬遷無障礙，但是佛教協(xié)會(huì)作為業(yè)主，是否會(huì)批準(zhǔn)，開發(fā)商與寺廟主持都沒有想到。當(dāng)該開發(fā)商的常年法律顧問提出這個(gè)問題后，再去咨詢，才知道該廟系重點(diǎn)文物保護(hù)單位，不可能搬遷。開發(fā)商連忙改變決策，申報(bào)項(xiàng)目變更了擬建新項(xiàng)目方位，避免了損失。
（２）規(guī)劃許可服務(wù)
項(xiàng)目立項(xiàng)之后，確定了項(xiàng)目用地的選址規(guī)劃許可。受當(dāng)事人委托，律師可以持項(xiàng)目批文向規(guī)劃管理部門聯(lián)系，得到規(guī)劃紅線圖和選址意見書，以便向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。申請規(guī)劃部門許可，不僅要與規(guī)劃部門打交道，還需要協(xié)調(diào)環(huán)保、行業(yè)主管、水電氣基礎(chǔ)設(shè)施等管理部門的關(guān)系，防止在規(guī)劃紅線內(nèi)存在難以克服的法律障礙。
（３）土地使用權(quán)取得服務(wù)
城市房屋拆遷的前提是取得土地使用權(quán)。對此，律師應(yīng)在三個(gè)方面發(fā)揮重要作用。
① 選擇取得方式
依照法律規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓兩種方式取得土地使用權(quán)。出讓方式，是從政府土地管理部門取得土地使用權(quán)，而前提是政府收回原土地使用者的土地使用權(quán)。在錯(cuò)誤的“經(jīng)營城市”的理念下，有的地方政府以低價(jià)收回原使用者的土地使用權(quán)，再高價(jià)出讓給開發(fā)商，為以后拆遷留下隱患。為避免這種隱患，律師應(yīng)建議開發(fā)商要求政府以凈地出讓。
轉(zhuǎn)讓方式，是開發(fā)商與原土地使用者協(xié)商好后，再到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。這種方式雖然有高出出讓金的費(fèi)用但優(yōu)勢在于轉(zhuǎn)讓一般是凈地，減少了拆遷負(fù)擔(dān)。尤其是對特困企業(yè)，可以考慮在其改制之機(jī)，以整體購買的方式取得土地使用權(quán)和其客觀存在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)�？梢匀〉谜呱陷^大的優(yōu)惠。
② 起草和審查合同
土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，都必須訂立合同，而合同的條款往往具有較大的彈性，同時(shí)也可能有潛在的危險(xiǎn)。例如，土地出讓的年限和使用權(quán)期滿的處理，都可能影響開發(fā)商的利益。又如，土地轉(zhuǎn)讓受該地原使用權(quán)的期限的限制，假如原使用權(quán)的期限是50年，已用10年，剩余40年，如果轉(zhuǎn)讓合同不予注明，就可能產(chǎn)生爭執(zhí)。律師代為起草和審查合同，可以防止這類失誤。
③ 合同的履行
合同訂立后，律師要提醒當(dāng)事人全面履行合同的義務(wù)，防止因違約，導(dǎo)致合同的解除，造成經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，要注意督促對方當(dāng)事人全面履行合同義務(wù)。例如，以出讓方式取得土地使用權(quán)，要及時(shí)督促土地管理部門以政府的名義，發(fā)布通告，收回該地塊的土地使用權(quán)，便于房屋拆遷活動(dòng)的及時(shí)開展。
（4）拆遷許可證取得服務(wù)
在申請拆遷人取得立項(xiàng)、土地使用權(quán)、規(guī)劃許可等文件后，要立即組織編制拆遷計(jì)劃和方案，落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金。在資料準(zhǔn)備上，應(yīng)充分吸取律師的意見，然后向房屋拆遷管理部門申請房屋拆遷許可證。如發(fā)現(xiàn)提交的資料存在缺陷，要及時(shí)更改，以便順利地取得房屋拆遷許可證。
2、拆遷實(shí)施階段
在取得房屋拆遷許可證后，緊張的拆遷工作就可以開展。對此律師可以提供全過程的法律服務(wù)，也可以約定予以重點(diǎn)服務(wù)。
（1）選擇拆遷方式和隊(duì)伍
拆遷可以是委托拆遷，也可以自行組織拆遷。如果拆遷人有適當(dāng)?shù)膶I(yè)人士承辦，加上律師提供全過程服務(wù)，就可以自行拆遷。自行拆遷的優(yōu)勢在于能使自身的人員滿負(fù)荷工作，具體工作也具有較大的靈活性。如果拆遷人缺少拆遷的專業(yè)人士，一般就應(yīng)考慮委托拆遷。
如果是委托拆遷，律師應(yīng)幫助當(dāng)事人考察拆遷實(shí)施單位的信譽(yù)、拆遷能力；幫助當(dāng)事人草擬和敲定委托拆遷合同的條款，使合同合法、公平，便于履行。
（２）代為處理糾紛
在拆遷的實(shí)施階段，出現(xiàn)較多的糾紛有三種，其處理過程中，都需請律師代理。
① 拆遷人與被拆遷人之間的糾紛
這類糾紛主要是圍繞房屋拆遷補(bǔ)償安置而產(chǎn)生。處理這類糾紛的原則應(yīng)當(dāng)是公平和諒解。一是補(bǔ)償安置不能過低或過高，應(yīng)以市場評估價(jià)格為中心線，進(jìn)行協(xié)商；二是諒解，應(yīng)說服和引導(dǎo)拆遷人與被拆遷人相互理解、相互支持，求大同，存小異。
② 被拆遷人內(nèi)部的糾紛
被拆遷人對外是一家，對內(nèi)常有利益沖突。一幢房屋補(bǔ)償了100萬元，幾個(gè)兄妹之間有貧有富，有的住房緊張有的寬裕，還有的兄妹之間感情不錯(cuò)，但姑嫂關(guān)系緊張，關(guān)系不好協(xié)調(diào)。有的重男輕女的思想作怪，容易引起爭執(zhí)。律師代理這類糾紛要本著“和為貴”的原則，多做說服教育工作，盡量促成和解，不可利用優(yōu)勢欺壓對方。有時(shí)候，律師一心幫一方，忘記了人家是親兄弟這一條，處理不公的結(jié)果往往是兄弟之間沒有矛盾，反埋怨代理律師，費(fèi)力不討好。
③ 行政糾紛
拆遷實(shí)施階段，常見有房屋拆遷管理部門和其他行政機(jī)關(guān)與行政相對人出現(xiàn)糾紛。在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》取消了政府統(tǒng)一拆遷后，房屋拆遷的行政糾紛主要集中在不服處罰方面。對此，律師無論作為行政機(jī)關(guān)的法律顧問，還是行政相對人的代理人，都宜重在預(yù)防。
作為行政機(jī)關(guān)的法律顧問，要及時(shí)提醒行政機(jī)關(guān)依法行政，把握好行政處罰的合法性與合理性，特別要注意容易忽視的程序問題。一旦發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，要建議主動(dòng)糾正，避免訴累。
作為當(dāng)事人的法律顧問或代理人，要及時(shí)提醒其依法辦事，不要為追求經(jīng)濟(jì)效益而違法蠻干。一旦發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，要建議當(dāng)事人主動(dòng)改正，避免處罰的加重。發(fā)現(xiàn)行政處罰錯(cuò)誤，應(yīng)先行交涉。一般情況下，不要輕易起訴。對確需起訴的，一方面要堅(jiān)持原則，另一方面要留有余地，對可能庭外和解的，應(yīng)當(dāng)庭外和解后撤訴。不能逞一時(shí)痛快，使委托人的長遠(yuǎn)利益受到損害。
（３）申請代理服務(wù)
有的情況下當(dāng)事人之間難以談攏，為防止超越拆遷期限，律師應(yīng)經(jīng)拆遷人授權(quán)，及時(shí)代理申請事務(wù)。主要有三項(xiàng)：
① 申請裁決
在拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，為防止延誤時(shí)間，律師應(yīng)建議及時(shí)申請房屋拆遷管理部門的裁決。律師可為拆遷人起草申請書，準(zhǔn)備有關(guān)資料，使裁決能盡快作出。
② 申請證據(jù)保全
在強(qiáng)制拆遷和產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷前，律師受拆遷人委托，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)申請辦理證據(jù)保全，以防止房屋拆除后，權(quán)利人就已被拆除的房屋和屋內(nèi)其他財(cái)產(chǎn)的狀況提出異議，而產(chǎn)生不必要的糾紛。
③ 申請強(qiáng)制拆遷
在拆遷實(shí)施階段，有三種情況可以強(qiáng)制拆遷。第一，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以申請仲裁或起訴。訴訟期間，拆遷人可以委托律師向法院申請先予執(zhí)行即強(qiáng)制拆遷。第二，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)事人申請就拆遷補(bǔ)償安置作出了裁決，而當(dāng)事人對裁決不服的，可以向法院起訴。拆遷人依法提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)房或者對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)�，訴訟期間，不停止拆遷的執(zhí)行即拆遷人可委托律師向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。第三，裁決生效，被拆遷人或承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，拆遷人可以委托律師，要求市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。
除了上述三種拆遷外，對產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，也是在沒有征得產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后，實(shí)施拆遷。這種拆遷的本質(zhì)與前三種強(qiáng)制拆遷并無不同，只是拆遷主體不同。因此，律師可在房屋拆遷過程中，協(xié)助拆遷人核實(shí)房屋確實(shí)產(chǎn)權(quán)不明確之后，編制合理的補(bǔ)償安置方案，批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷，以避免潛在的糾紛。同時(shí)，也維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
律師在整個(gè)房屋拆遷過程中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一個(gè)重要前提條件，那就是外部環(huán)境當(dāng)事人的法律服務(wù)需求的正面影響，必須引起重視。試以工程承發(fā)包的招投標(biāo)為例。在實(shí)踐中，當(dāng)事人對律師的法律服務(wù)需求遠(yuǎn)不如理論上的高，原因何在？一個(gè)十分令人驚訝的事實(shí)擺在那里，就是很多招投標(biāo)活動(dòng)的主持人不想自己主持的活動(dòng)完全規(guī)范，水至清則無魚。筆者曾應(yīng)當(dāng)事人的要求，不是以律師的身份，而是以施工企業(yè)總經(jīng)理助理的名義參與了某地一家國有電力企業(yè)的招投標(biāo)的活動(dòng)。此次招投標(biāo)的內(nèi)容是拆除三幢平房，之后蓋兩幢六層職工住宅。此前已舉行了第一次招投標(biāo)，是企業(yè)自行組織的，結(jié)果有一家施工企業(yè)以包拆、包工包料，摩擦房以建筑面積每平方米495元的最低價(jià)中標(biāo)，尚未訂立合同，當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦前來干預(yù)，認(rèn)為未經(jīng)他們同意，而無效。于是決定再次組織招投標(biāo)，由政府招投標(biāo)辦全權(quán)負(fù)責(zé)，結(jié)果中標(biāo)者是另一家施工企業(yè)，價(jià)格是每平方米522元，讓人百思不得其解。合同訂立的宴會(huì)上，知情人告訴筆者，中標(biāo)者與政府某頭頭有特殊關(guān)系，明知這一次招投標(biāo)活動(dòng)存在暗箱操作，使建設(shè)單位吃了虧，但建設(shè)單位得罪不起�！懊窀婀佟钡扔谡倚⌒�。何況一切是堂而皇之地進(jìn)行，你拿不到一點(diǎn)權(quán)錢交易的證據(jù)。筆者問其為何不請律師，幾位建設(shè)單位和施工企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)坦誠相告，如請律師代理招投標(biāo)，不僅這一次勝負(fù)未卜，今后也沒法在業(yè)內(nèi)混。斷絕暗箱操作，防止權(quán)錢交易，非一人一時(shí)之力可奏效。經(jīng)過這一次的活動(dòng)，筆者才明白，為什么招投標(biāo)法的真正貫徹和律師參與一直不理想，為什么許多企業(yè)不愿意將工程公開招投標(biāo)而議標(biāo)。如果法律的介入不能使當(dāng)事人感到實(shí)在的利益效果，那么當(dāng)事人對法律服務(wù)的需求就會(huì)降至最低點(diǎn)，律師就無法發(fā)揮作用。
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