【作者】潘軍鋒，江蘇省高級(jí)人民法院

一、商品房買賣合同糾紛案件的新變化

商品房是我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的產(chǎn)物，隨著商品房銷售模式、銷售價(jià)格、銷售政策的變化，商品房買賣合同糾紛與10年前相比具有新的時(shí)代特征。

（一）因商品房銷售模式引發(fā)的變化

一是商品房買賣標(biāo)的發(fā)生變化。之前商品房買賣合同的標(biāo)的主要是毛坯房，近年來精裝修房越來越多，商品房的質(zhì)量擴(kuò)展到美觀性和安全性。交付標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)發(fā)生變化，由此對(duì)違約的認(rèn)定也區(qū)別于一般毛坯房的交易。

二是出現(xiàn)商品房與物業(yè)服務(wù)的混合合同。在商品房買賣合同中約定了供暖、小區(qū)管理等物業(yè)服務(wù)，因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛不斷顯現(xiàn)。

三是售后包租等新的銷售方式逐漸增多。售后包租由于事先收取房款。其后經(jīng)常出現(xiàn)租金難以支付的情況，容易引發(fā)群體性的拖欠租金糾紛。

四是商品房委托代理銷售合同糾紛增多。除開發(fā)商自行銷售和商品房包銷外。商品房代銷的形式較為普遍，對(duì)于代理銷售計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定、違約責(zé)任的判斷亦不統(tǒng)一。

（二）因房?jī)r(jià)上下波動(dòng)引發(fā)的糾紛此起彼伏

一是房?jī)r(jià)上漲引起開發(fā)商效率違約糾紛。在房?jī)r(jià)快速上行的時(shí)期，開發(fā)商為多賺取利潤(rùn)，往往以各種理由解除或終止與購(gòu)房人的買賣合同。甚至以愿意承擔(dān)違約金的方式主動(dòng)違約。

二是房?jī)r(jià)下行引發(fā)的購(gòu)房人解除合同糾紛。在房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期，商品房買賣合同領(lǐng)域顯現(xiàn)“退房潮”現(xiàn)象，出現(xiàn)買房人單方違約、要求補(bǔ)差價(jià)、群體性要求退房等狀況，而開發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責(zé)任。

（三）因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛逐漸增多

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同的履行。因限購(gòu)、限貨政策的出臺(tái)致使已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同無法履行。購(gòu)房人要求解除合同，出賣人主張違約責(zé)任。

二是借名購(gòu)房等規(guī)避調(diào)控政策的情形增多。購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸群體不能買房。通過借用他人的名義購(gòu)買房屋。而出現(xiàn)真實(shí)權(quán)利人與名義權(quán)利人不符的情形。

三是因調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)中介合同糾紛增多。表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)致使房屋買賣沒有完成。購(gòu)房人拒付或要求退還中介費(fèi)糾紛。此外，房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù)，多賺傭金，提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議，規(guī)避房產(chǎn)新政引發(fā)糾紛。

二、《商品房買賣合同司法解釋》的既有規(guī)定與其他法律法規(guī)有沖突時(shí)如何適用？

（一）預(yù)約與本約的界定不明

《商品房買賣合同司法解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同�！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確13項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中有疑問的是：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約，還是僅需具備若干必要要件即可?

司法實(shí)踐對(duì)此問題態(tài)度不一，我們認(rèn)為：成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可。無需13項(xiàng)內(nèi)容全部具備。

理由如下：

1. 合同法司法解釋明確了合同的必備要件�！逗贤�法》解釋（二）規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議。人民法院能夠確定當(dāng)事入名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立。合同欠缺的其他內(nèi)容可以通過合同法的規(guī)定予以確定。

2. 商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。

3. 具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對(duì)當(dāng)事人的利益保護(hù)更為公平。

（二）欺詐懲罰性賠償規(guī)定與消法的融合

《商品房買賣合同司法解釋》第9條規(guī)定出賣人實(shí)施欺詐行為的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任，該規(guī)定與2013年新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的3倍罰金的規(guī)定并不一致。由此產(chǎn)生的問題是，《商品房買賣合同司法解釋》第9條與新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條如何協(xié)調(diào)？焦點(diǎn)問題是商品房的購(gòu)房人是否屬于消費(fèi)者。

我們認(rèn)為，在商品房買賣合同領(lǐng)域，考慮到標(biāo)的額較大。如果適用3倍賠償對(duì)開發(fā)商要求過苛�？擅鞔_規(guī)定商品房買賣不適用新消法的規(guī)定，繼續(xù)沿用《商品房買賣合同司法解釋》第9條的規(guī)定。

（三）房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與物權(quán)法的融合

《商品房買賣合同司法解釋》第11條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)以交付使用時(shí)點(diǎn)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。該條制定時(shí)我國(guó)尚未頒布物權(quán)法。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第11條的規(guī)定在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)以及房屋登記制度已經(jīng)建立的情況下，已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。而且《合同法》第142條也做出了風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)定。

由于物權(quán)法采納了物權(quán)變動(dòng)登記生效主義。此處的交付應(yīng)理解為物權(quán)登記變動(dòng)，而非占有的轉(zhuǎn)移，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這樣既有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣人有效控制風(fēng)險(xiǎn)。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)。

（四）條文規(guī)定缺乏細(xì)則時(shí)常見問題如何處理

《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)范了商品房買賣合同的訂立、履行、違約責(zé)任等各個(gè)環(huán)節(jié)，但隨著商品房買賣實(shí)踐的不斷發(fā)展。很多情形無法為現(xiàn)有條文所涵蓋。需要更為精細(xì)的規(guī)定予以補(bǔ)充完善。

1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問題

《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

實(shí)踐中出現(xiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時(shí)商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定?我們認(rèn)為，在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后。已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正。因此商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。以促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠(chéng)信交易。

2.關(guān)于房屋質(zhì)量瑕疵的問題

《商品房買賣合同司法解釋》第13條規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題。在保修期內(nèi)。出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。實(shí)踐中出賣人主張所售商品房經(jīng)建設(shè)主管部門審批，并經(jīng)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

我們認(rèn)為，交付的房屋雖然經(jīng)過有關(guān)行改管理部門審批，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但事實(shí)上存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)的，仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

3.關(guān)于房屋面積誤差問題

一是因測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)變化引起的商品房實(shí)測(cè)面積與約定面積不符的處理。實(shí)踐中出現(xiàn)，因國(guó)家建筑物測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致合同約定的商品房結(jié)算面積與房屋實(shí)測(cè)面積不符，此時(shí)是以約定的面積還是以實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)?

我們認(rèn)為：如果當(dāng)事人明確約定最終的結(jié)算面積不以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。而以合同約定的面積為準(zhǔn)，系當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我判斷。其在訂立合同時(shí)已經(jīng)明確預(yù)見到合同約定的面積（即暫測(cè)面積）可能與房屋土地管理部門未來的實(shí)測(cè)面積存在差異。當(dāng)事人基于自身的商業(yè)判斷所為的約定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸\(chéng)信地遵循。

二是面積不符時(shí)鑒定資料的提供問題。實(shí)踐中如何判斷面積不符，房屋買受人測(cè)量認(rèn)為房屋面積短少，請(qǐng)求法院對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量鑒定；出賣人主張面積相符，拒絕提供竣工平面圖導(dǎo)致無法鑒定的，如何處理?

我們認(rèn)為：因房屋實(shí)際建筑面積的測(cè)量涉及專門性問題。常人一般難以解決。出賣人負(fù)有提供鑒定所必須的竣工平面圖的協(xié)助義務(wù)。如其拒不提供，則可以推定買受人的主張成立。

三是按套計(jì)價(jià)出現(xiàn)面積誤差的處理。商品房買賣合同約定按套計(jì)價(jià)的。若實(shí)際面積小于約定面積。合同未對(duì)面積誤差作出約定，房屋買受人提出解除合同或返還誤差面積的房?jī)r(jià)款的，應(yīng)否支持?

我們認(rèn)為，在現(xiàn)房銷售的場(chǎng)合，如果開發(fā)商能夠舉證證明其已經(jīng)提供條件讓購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行了充分的了解和考察，購(gòu)房者自愿簽訂合同的，可以認(rèn)定按套計(jì)價(jià)約定有效。否則不應(yīng)認(rèn)定該約定的效力。在期房銷售的場(chǎng)合，由于購(gòu)房者對(duì)期房的考察和了解只能通過圖紙進(jìn)行，應(yīng)視為約定不明，適用《商品房買賣司法解釋》第14條的規(guī)定處理。

4. 關(guān)于商品房買賣合同解除問題

實(shí)踐中的問題是買受人遲延支付購(gòu)房款，出賣人有權(quán)解除合同但沒有行使解除權(quán)，后以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同，其后請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)否支持?

我們認(rèn)為，在遲延付款情形，合同解除條件成就，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，將收取的房款退還買受人。但出賣人其后接受買受人的繼續(xù)履行合同的行為。應(yīng)視為對(duì)合同解除權(quán)的放棄，出賣人不得再要求解除商品房買賣合同。

三、商品房買賣合同糾紛新問題的審判思路

（一）商品房買賣合同審判與執(zhí)行異議之訴的沖突

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，商品房買賣中房屋所有權(quán)的變動(dòng)在登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，實(shí)踐中在以商品房為執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行異議之訴中，根據(jù)2005年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《查扣凍規(guī)定》”）第17條規(guī)定，〔18〕未辦理過戶登記的債權(quán)獲得了排除執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)該條規(guī)定，被執(zhí)行人將應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記但沒有辦理的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，如果第三人符合已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有和第三人無過錯(cuò)三個(gè)條件，即可以排除執(zhí)行。該規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致，這就導(dǎo)致在執(zhí)行異議之訴審查中對(duì)商品房權(quán)屬的認(rèn)定與一般商品房買賣合同案件中判斷標(biāo)準(zhǔn)不一致，實(shí)踐中的應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1. 執(zhí)行異議之訴中購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)問題

執(zhí)行異議之訴是2007年民事訴訟法修訂新增加的規(guī)定。實(shí)踐中申請(qǐng)執(zhí)行人查封被執(zhí)行人的商品房，第三人依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第17條的規(guī)定，主張其已經(jīng)付清全款并實(shí)際占有，且未辦理過戶無過錯(cuò)而排除執(zhí)行。在執(zhí)行部門裁定支持其請(qǐng)求后，申請(qǐng)執(zhí)行人可以據(jù)此提起執(zhí)行異議之訴。

此時(shí)法院需進(jìn)行實(shí)體審查，如果符合《查扣凍規(guī)定》第17條的要件，則駁回申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，而非依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定予以處理。

2. 《查扣凍規(guī)定》第17條要件的理解問題

關(guān)于已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款的認(rèn)定

實(shí)踐中存在開發(fā)商與買房人約定按揭貸款，支付了全部首付款。后非因買受人的原因?qū)е掳唇邑浛顩]有辦理完畢。此時(shí)商品房被查封的，是否適用《查扣凍規(guī)定》第17條的規(guī)定?

我們認(rèn)為，《查扣凍規(guī)定》第17條是對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購(gòu)房人的生存利益，對(duì)已經(jīng)付清全部?jī)r(jià)款的要件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。尚未付清的不應(yīng)適用該規(guī)定。

關(guān)于實(shí)際占有的認(rèn)定

購(gòu)房人沒有現(xiàn)實(shí)占有，而是與開發(fā)商簽訂租賃協(xié)議，由開發(fā)商返租的。能否認(rèn)定為實(shí)際占有?

我們認(rèn)為，對(duì)實(shí)際占有的要件可以適當(dāng)放寬，既包括現(xiàn)實(shí)占有，也包括占有改定。開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂返租協(xié)議或委托裝潢協(xié)議的，均可認(rèn)定為實(shí)際占有。關(guān)于第三人無過錯(cuò)的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的類型分別認(rèn)定。第三人未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的，可以認(rèn)定其無過錯(cuò)。如果第三人為規(guī)避法律、行政法規(guī)規(guī)定或者逃避債務(wù)，故意將財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的，或者在合理期限內(nèi)未積極行使辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯(cuò)。

（二）商品房買賣合同審判面臨房地產(chǎn)新政的挑戰(zhàn)

1.房地產(chǎn)新政對(duì)合同履行的影響

房地產(chǎn)新政中提出了限購(gòu)、限貸的舉措，對(duì)于已經(jīng)訂立預(yù)約合同尚未正式簽訂商品房買賣合同，或者已經(jīng)簽訂商品房買賣合同因限購(gòu)無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記�；蛘咭蛳挢洘o法辦理按揭貸款的。當(dāng)事人是否可以請(qǐng)求解除合同?

我們認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)新政的后果是否有所預(yù)見。房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年初以來一直延續(xù)，當(dāng)事人對(duì)調(diào)控政篥的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)有所判斷。雙方在合同中對(duì)新政的后果予以安排的，應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。如果雙方在合同中對(duì)新政沒有條款安排的。當(dāng)事人能夠預(yù)見的。不構(gòu)成情勢(shì)變更。如果當(dāng)事人對(duì)政策的出臺(tái)或變化無法預(yù)見，導(dǎo)致交易基礎(chǔ)喪失的。應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更。比如限購(gòu)人群的進(jìn)一步擴(kuò)大、稅收的大幅變化等。

當(dāng)然，合同受房地產(chǎn)新政的影響應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同正常履行過程中。如果因合同一方遲延履行合同義務(wù)后遇新政調(diào)整，則應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。

2.關(guān)于規(guī)避房地產(chǎn)新政的行為性質(zhì)認(rèn)定問題

一是借名購(gòu)房

購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸人群，通過借用他人的名義購(gòu)買房屋。實(shí)踐中出現(xiàn)名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人均主張其為所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)人，爭(zhēng)奪房屋所有權(quán)的糾紛。也出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購(gòu)房人要求償還貸款，名義購(gòu)房人以其非真實(shí)權(quán)利人為抗辯的糾紛。

我們認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全，保護(hù)善意交易相對(duì)方的利益，以名義購(gòu)房人作為合同主體，交易相對(duì)人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。實(shí)際購(gòu)房人要求請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持。以打擊規(guī)避調(diào)控政策的不誠(chéng)信行為，維護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。

二是以房抵債

買賣雙方通過簽訂虛假的民間借貨合同，合同中約定以房抵債，實(shí)際上是房屋買賣，通過法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請(qǐng)法院確認(rèn)的方式，達(dá)到規(guī)避限購(gòu)和稅收的目的。

我們認(rèn)為，當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法院不應(yīng)出具調(diào)解書予以確認(rèn)。仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范虛假訴訟的發(fā)生。

三是簽訂“陰陽(yáng)合同”

實(shí)踐中，賣方人往往約定房?jī)r(jià)凈得。而將營(yíng)業(yè)稅等稅收都約定由買房人承擔(dān)。買房人為了減少繳納的稅款，在真實(shí)的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網(wǎng)簽的合同，通過做低交易價(jià)格達(dá)到避稅目的。而在此之后，因合同履行又會(huì)引發(fā)雙方對(duì)合同真實(shí)性以及房屋真實(shí)價(jià)格的糾紛。

我們認(rèn)為：為避稅簽訂的網(wǎng)簽合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以實(shí)際履行的房屋買賣合同為準(zhǔn)。但由于規(guī)避國(guó)家稅收規(guī)定，可建議相關(guān)機(jī)關(guān)予以處罰。

四是偽造資料規(guī)避政策的行為

房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施期間，因合同一方當(dāng)事人偽造相關(guān)資料簽訂商品房買賣合同，信貸機(jī)構(gòu)不予貸款或者相關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，合同相對(duì)人可以請(qǐng)求撤銷或者解除合同。并要求對(duì)方支付違約金或賠償損失。

3.房地產(chǎn)新政對(duì)房屋中介合同的影響

因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致商品房買賣合同無法履行，中介機(jī)構(gòu)以已經(jīng)促成購(gòu)房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)的，對(duì)于居間報(bào)酬不應(yīng)支持，但居間人為居間活動(dòng)支付的合理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)可以支持。

此外，房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù)，多賺取傭金，幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同，或者提供諸如假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議，規(guī)避房產(chǎn)新政。對(duì)此惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)支持。委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

（三）名為商品房買賣實(shí)為借貸的行為認(rèn)定

企業(yè)在資金鏈緊張時(shí)往往求助于民間資本，出現(xiàn)名為商品房買賣實(shí)為借貸的情況。實(shí)踐中借款到期后，借款人既不歸還借款本息，也不愿將房產(chǎn)過戶給出借人，出借人依據(jù)商品房買賣協(xié)議要求履行過戶手續(xù)，借款人主張確認(rèn)商品房買賣合同無效。對(duì)于此類糾紛，事實(shí)認(rèn)定成為審判中的難點(diǎn)。

出借人采用此種方式目的系規(guī)避相關(guān)法律規(guī)定，將借款協(xié)議與商品房買賣協(xié)議分別獨(dú)立簽訂，且兩份協(xié)議內(nèi)容及文字表述上無法看出兩者的關(guān)聯(lián)性。因此從表面證據(jù)看。很難區(qū)分雙方究竟是借貸關(guān)系抑或房屋買賣關(guān)系，但兩者之間一般存在訂約時(shí)間相近、房?jī)r(jià)與借款數(shù)額相近、僅有借條無房款支付證明等情形，對(duì)此不能孤立地審查單個(gè)合同。而應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行判斷。比如是否存在回購(gòu)協(xié)議、購(gòu)房首付款由誰(shuí)支付、房貸月供由誰(shuí)承擔(dān)等。

在認(rèn)定構(gòu)成名為商品房買賣實(shí)為借貸擔(dān)保后。對(duì)商品房買賣合同的效力如何認(rèn)定實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。我們認(rèn)為雙方簽訂商品房買賣合同的真實(shí)目的系將房屋作為借款的擔(dān)保，因此商品房買賣合同的履行只是具體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的方式。該合同雖已成立，但屬于借款人與出借人在債務(wù)履行期屆滿前。變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)屬無效合同，仍應(yīng)按照借貸合同關(guān)系予以處理。

（對(duì)此問題實(shí)踐中尚有不同觀點(diǎn)，我們?cè)�發(fā)表《以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策》一文，如需獲取請(qǐng)關(guān)注“天同訴訟圈”查看歷史消息）

（四）房屋回購(gòu)的性質(zhì)認(rèn)定

房屋回購(gòu)條款約定是商品房買賣交易中的一種合同約定，具體指商品房按揭貸款合同中購(gòu)房人無力償還銀行貸款時(shí)，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)還款責(zé)任，并由開發(fā)商對(duì)買賣商品房進(jìn)行回購(gòu)的約定。

1.關(guān)于房屋回購(gòu)的性質(zhì)

實(shí)踐中存在3種觀點(diǎn)：第1種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于流質(zhì)契約，應(yīng)認(rèn)定為無效；第2種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于約定解除權(quán)，一旦開發(fā)商回購(gòu)條件成立，開發(fā)商發(fā)出回購(gòu)?fù)ㄖ�，雙方合同解除；第3種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于非典型擔(dān)保，出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔(dān)了擔(dān)保功能。

我們認(rèn)為：回購(gòu)擔(dān)保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)保，指?jìng)鶛?quán)人與回購(gòu)人約定在債務(wù)人未能按約履行債務(wù)時(shí)，由回購(gòu)人向債權(quán)人支付約定的對(duì)價(jià)，債權(quán)人將合同債權(quán)及其項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購(gòu)人的一種擔(dān)保形式�；刭�(gòu)擔(dān)保屬于一種新類型的非典型擔(dān)保，雖然我國(guó)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中均沒有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，已被運(yùn)用到汽車、房屋等交易活動(dòng)中，故可以承認(rèn)其效力，根據(jù)回購(gòu)條款的約定予以處理。

當(dāng)然，實(shí)踐中需要根據(jù)債務(wù)人未履約的情形、合同約定的回購(gòu)條件是否具備、開發(fā)商主張回購(gòu)的通知是否有效到達(dá)債務(wù)人等情形綜合認(rèn)定回購(gòu)責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。

2. 關(guān)于回購(gòu)價(jià)格

合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格有約定的，按照約定處理；合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格沒有約定的，應(yīng)按照原價(jià)回購(gòu)還是市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。

我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲的情況下，按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)后，回購(gòu)人可以市場(chǎng)價(jià)再行出賣，對(duì)其利益并無損害。而對(duì)于買受人而言，根據(jù)《合同法》第163條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。因房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的收益系房屋的自然增值，在交付后應(yīng)歸屬于買受人。故按市場(chǎng)價(jià)出賣對(duì)買受人較為公平。另外，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，根據(jù)《合同法》第142條關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原則，按市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)也符合法律的規(guī)定。

（五）商品房委托代理銷售合同中的新問題處理

1.關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問題

商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當(dāng)事人特別約定解除權(quán)的放棄？

我們認(rèn)為，商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場(chǎng)、聯(lián)系客戶�；�于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。

2.關(guān)于溢價(jià)款問題

《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的，是否無效?

我們認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對(duì)溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)，也不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

關(guān)于傭金與溢價(jià)款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定。實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)最高不得超過成交價(jià)格的3%。對(duì)于約定的傭金和濫價(jià)款超過成交價(jià)格3%的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分應(yīng)否支持?

我們認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和行政法規(guī)，故對(duì)合同效力不產(chǎn)生影響。

3.關(guān)于可得利益的問題

實(shí)踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國(guó)家政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷售，對(duì)可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。

我們認(rèn)為，如果傭金、溢價(jià)款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持；如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。

（六）新型商品房買賣合同糾紛的問題

1.商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

實(shí)踐中商鋪的經(jīng)營(yíng)者為籌集資金，將商鋪的長(zhǎng)期使用權(quán)（通常是超過20年以上的使用權(quán)，與經(jīng)營(yíng)者取得的土地使用權(quán)期限相同），以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營(yíng)者名下，對(duì)商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)購(gòu)買合同是否有效？

我們認(rèn)為：此協(xié)議屬于保留所有權(quán)出賣使用權(quán)的買賣合同，出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，并非為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。法律對(duì)租賃期限規(guī)定最長(zhǎng)不得超過20年，超過部分無效，但沒有規(guī)定使用權(quán)買賣的最長(zhǎng)期限，因此不影響合同的效力。但買受人購(gòu)買的僅是使用權(quán)，而非所有權(quán)的完整權(quán)能，因此不能對(duì)抗所有人，如果所有權(quán)人解除合同，導(dǎo)致合同無法履行的。買受人只能主張損害賠償。

2.售后包租的效力認(rèn)定問題

售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房出售時(shí)與買受人約定：在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對(duì)于售后包租是否認(rèn)定無效?

我們認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，符合解釋第1條第1款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第176條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪處罰。

3.虛構(gòu)商品房買賣合同套取銀行貨款的問題

“關(guān)系人”商品房買受人與開發(fā)商假意簽訂預(yù)售合同，以商品房買受人享有的低息房貨政策幫助開發(fā)商向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資借貸。實(shí)踐中出現(xiàn)開發(fā)商起訴房屋買受人解除商品房預(yù)售合同糾紛。對(duì)此應(yīng)認(rèn)定為脫法行為，系以合法形式掩蓋非法目的。商品房預(yù)售合同無效。