最高人民法院關于“房屋買賣糾紛”司法觀點集成摘錄（2006-2014）

本文主要從《最高人民法院公報》（2006—2014年）及《民事審判指導與參考》（2014年第1輯）中專題收錄關于房屋買賣糾紛的典型案例共10則，其中含有最高院指導案例一則。

須提示，案例4與案例10主要是關于房屋買賣中本約合同與預約合同的界定；案例5與案例9主要是關于房屋買賣合同有效，但所有權轉移存有障礙的情形；建議結合起來閱讀。

1、湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（（2012）民抗字第24號《最高人民法院公報》2014年第1期）

【裁判摘要】1、人民法院審理檢察機關抗訴的再審案件一般應以原審審理范圍為限。當事人的訴訟請求不同于支持其提出請求的理由和依據，如當事人提出請求的理由和依據不同于檢察機關抗訴所提出的理由和依據，并不意味其申請抗訴的請求未獲得檢察機關抗訴支持；當事人的再審請求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應予審理。2、在房地產開發(fā)企業(yè)委托代理機構銷售房屋的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經營風險，不得轉嫁于購房者，房地產開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。

【相關法條】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人�！�

2、徐州大舜房地產開發(fā)有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案（《最高人民法院公報》2013年第12期）

【裁判摘要】房地產開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產行業(yè)調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項的規(guī)定，應當認定合同無效。

【相關法條】《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

3、宋宇與北京盛和發(fā)房地產開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案（（2011）民提字第331號，《最高人民法院公報》2013年第3期）

【裁判摘要】買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關系，并依據最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關系的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。

4、張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案（《最高人民法院公報》2012年第11期）

【裁判摘要】預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協議應認定為預約合同。

【相關法條】《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

5、丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（《最高人民法院公報》2012年第11期）

【裁判摘要】房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態(tài)與現實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；根據區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續(xù)。

6、上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（ （2009）滬二中民二（民）終字第1508號，最高院指導案例1號）

【裁判要點】房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

【相關法條】《合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

7、楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（《最高人民法院公報》2010年第11期）

【裁判摘要】1、人民法院依法獨立行使審判權，在審理案件中以事實為根據，以法律為準繩。人民法院據以定案的事實根據，是指經依法審理查明的客觀事實。建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件，在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。2、除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。

8、黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案（《最高人民法院公報》2006年第2期）

【裁判摘要】對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現狀認可。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關于已提出異議的主張成立。根據合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。

【相關法條】《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

9、《出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理》（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭仲偉珩法官，《民事審判指導與參考》2014年第1輯）

【案件要旨】出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合《物權法》第97條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續(xù)的，人民法院應駁回買受人關于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。法院可以向購房者明確釋明其可以變更訴訟請求，購房者可以請求解除合同并要求出賣人承擔違約責任。

【相關法條】《物權法》第九十七條：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

10、申請再審人成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、一審第三人四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（（2013）民提字第90號，《民事審判指導與參考》2014年第1輯）

【裁判摘要】本院認為，在蜀都實業(yè)公司與訊捷公司之間成立了房屋買賣法律關系。理由如下：首先，僅就案涉《購房協議書》而言，其性質應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態(tài)多種多樣，有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，將未來本約應該規(guī)定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人合意內容上是否全面，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性……其次……本院認為，對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅憑一份孤立的協議就簡單地加以認定，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。本案中，雙方當事人在簽訂《購房協議書》時，作為買受人的迅捷公司已經實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉為購房款，作為出賣人的蜀都實業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購房協議書》的三個多月后，蜀都實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據《購房協議書》的預約性質，蜀都實業(yè)公司交付房屋的行為不應視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關系的情形下，蜀都實業(yè)公司的該行為應認定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關系而為的交付。據此，由于蜀都實業(yè)公司在該房屋買賣法律關系中的主要義務就是交付案涉房屋，根據《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關系。

【相關法條】《合同法》第三十六條：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。第三十七條：采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。