房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買房合同的效力問(wèn)題。所以如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實(shí)踐僅就幾種常見(jiàn)無(wú)效房屋買賣合同的情形做一探討。
    一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。 

    由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。 

　　然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)買賣中，因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。

　　2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購(gòu)書》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價(jià)為83萬(wàn)元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬(wàn)元定金，并保證在簽訂認(rèn)購(gòu)書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國(guó)土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。

　　而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個(gè)要求退錢，一個(gè)要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效；交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬(wàn)元定金。

    交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購(gòu)該別墅時(shí)，是對(duì)該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購(gòu)的。第二，《認(rèn)購(gòu)書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由，交易中心做了進(jìn)一步說(shuō)明：首先，土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人；其次，土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán)；再次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過(guò)程中，該法草案中曾規(guī)定：國(guó)家實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對(duì)，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的問(wèn)題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證，實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎？

　　對(duì)此，蔡先生則認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》起草過(guò)程中，未形成正式法律文件的觀點(diǎn)，不能成為定案的依據(jù)。對(duì)方還稱“全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎？”而事實(shí)上，本案中交易中心代銷的房產(chǎn)，連“大證”都沒(méi)有，根本談不上土地分割證的問(wèn)題。

　　中級(jí)法院二審認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　本案中合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議，與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門管理，既不符合國(guó)際慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開(kāi)操作除了導(dǎo)致法律上的問(wèn)題以外，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。

　　目前，在法院的司法審判實(shí)踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書，所以其代理銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。

    此外，還需注意的一點(diǎn)是，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國(guó)立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問(wèn)題和法律爭(zhēng)議將會(huì)越來(lái)越少。

    二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。 

    出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。

    如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購(gòu)買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效。

    對(duì)該案的法律適用存在三種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無(wú)效；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過(guò)程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁�，依�?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

    第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則，蔡某在房屋買賣過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無(wú)從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣的意思表示，主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，錢某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在錢某，姜某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)；第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買賣無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

    三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。 

    房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

    張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢書》，征詢購(gòu)買意向�！兑庖�(jiàn)征詢書》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬(wàn)元，辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購(gòu)買商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元，而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同。 

    法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見(jiàn)，但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無(wú)效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

    我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”最高人民法院1984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效�！� 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。

    一方面，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)公司法》和《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無(wú)疑問(wèn)。依照最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無(wú)償），享有先買權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無(wú)效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)�，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無(wú)效，只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購(gòu)買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。

    四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 

    舉例說(shuō)明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定，余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過(guò)戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購(gòu)房余款36萬(wàn)元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國(guó)法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無(wú)效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭(zhēng)執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購(gòu)房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元。

　　一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購(gòu)房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬(wàn)元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬(wàn)余元。

　　堅(jiān)持該買賣合同無(wú)效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級(jí)法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購(gòu)買目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。

　　本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效�！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場(chǎng)中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒(méi)有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實(shí)踐中對(duì)其有效性還是予以認(rèn)可的。

    五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

    機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

    綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性。然而這些問(wèn)題確實(shí)在司法實(shí)務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實(shí)質(zhì)上理解和把握其精神實(shí)質(zhì)，這對(duì)我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實(shí)踐是十分重要的。

商品房買賣合同糾紛案件存在的問(wèn)題及對(duì)策——對(duì)最高法院商品房司法解釋執(zhí)行前后的調(diào)研分析

 

 

 

 

    隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，商品房買賣糾紛日益增多。特別是在2003年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）頒布實(shí)施后，商品房買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)大幅度上升趨勢(shì)。本文以2003年6月1日為分界點(diǎn)，對(duì)《解釋》適用前、后我院所審理的商品房買賣合同糾紛的上訴案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析案件審理中新出現(xiàn)的突出問(wèn)題，研究處理方法和對(duì)策，以期能夠?qū)�審判�?shí)踐提供有效的參考，并希望能夠得到大家對(duì)此類案件審理中的指導(dǎo)原則、處理標(biāo)準(zhǔn)的共同探討。 

   一、商品房買賣合同糾紛案件所涉及的案件類型 
   2002年6月至2003年5月，我院共審理商品房買賣合同糾紛上訴案件100件，其中上訴人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的共計(jì)28件；2003年6月至2004年5月，我院共審理商品房買賣合同糾紛上訴案件454件，其中上訴人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的共計(jì)121件；2004年6月至2004年12月我院共受理商品房買賣合同糾紛案件268件，其中上訴人為房地產(chǎn)公司的共計(jì)130件。根據(jù)案件的訴訟成因，商品房買賣合同糾紛案件，共有下列類型。 

    （一）出賣人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。 
    （二）買賣雙方在商品房買賣合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由買受人承擔(dān)，買受人交納后，訴訟主張出賣人構(gòu)成欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用。 
    （三）出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。 
    （四）買賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位、合建糾紛等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房，買受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或訴訟要求交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失，確認(rèn)雙方買賣合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷并雙倍返還購(gòu)房款。 
    （五）出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和允諾，在交付房屋時(shí)未能履行商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施，導(dǎo)致買受人訴訟要求出賣人履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。 
    （六）因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無(wú)法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)（如承諾買受人全家戶口進(jìn)京），買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金；或要求出賣人履行義務(wù)，為其辦理戶口進(jìn)京的手續(xù)、賠償損失。 
    （七）出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。 
    （八）出賣人與買受人簽訂了認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂商品房買賣合同的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在雙方未能訂立商品房買賣合同的情況下，買受人訴訟要求返還定金。 
    （九）買受人在與出賣人簽訂了商品房買賣合同或預(yù)售合同后，未按期支付購(gòu)房款，出賣人訴訟要求買受人支付購(gòu)房款并給付違約金；或買受人未按期交納按揭貸款，出賣人履行擔(dān)保義務(wù)后，訴訟要求買受人償還其墊付的貸款及利息；或出賣人催告后3個(gè)月內(nèi)買受人仍未履行的，出賣人訴訟要求解除合同。 
    （十）出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實(shí)，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。 

    根據(jù)對(duì)適用《解釋》前后所受理的商品房買賣合同糾紛上訴案件的統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同糾紛案件訴訟成因在適用《解釋》前后發(fā)生了重大變化，在適用《解釋》前的1年，因買受人無(wú)法按期交納購(gòu)房尾款引發(fā)糾紛的上訴案件21件；在適用《解釋》后的1年，因同樣訴訟原因引發(fā)糾紛的上訴案件僅為12件；而且各類型案件所占全部商品房買賣合同糾紛上訴案件的比例也發(fā)生了變化，因出賣人無(wú)法按期為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致的糾紛在2004年的6月至12月我院就收上訴案件131件，處于商品房買賣合同糾紛案件的第一位。在適用《解釋》之后，因房屋質(zhì)量瑕疵而要求雙倍賠償?shù)陌讣�以及因房屋的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不符要求解除合同的新類型案件不斷涌現(xiàn)。 

    二、商品房買賣合同糾紛案件類型特點(diǎn)和原因分析 
    （一）從案件的成訟原因看，出賣人無(wú)法完成約定的義務(wù)，導(dǎo)致糾紛持續(xù)發(fā)生，案件數(shù)量陡增，并促使案件類型發(fā)生變化 
    1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完成約定義務(wù)埋下隱患。雖然房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立限定了多項(xiàng)條件，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的監(jiān)督機(jī)制并未隨著解釋的出臺(tái)而有任何完善，企業(yè)不具備銷售商品房的能力，無(wú)法完成承諾，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。 
    2.個(gè)別行政部門對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的出賣人只顧追求高額利潤(rùn)而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的利益頻頻受到侵害。如有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房預(yù)售許可證，所售房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致某類型案件數(shù)量的突然增加。 
    3.出賣人的守約意識(shí)淡薄，在根本沒(méi)有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)或資質(zhì)的情況下，即發(fā)布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導(dǎo)致無(wú)法履行約定。如出賣人不具有為買受人辦理進(jìn)京戶口的資質(zhì)，但承諾購(gòu)房者全家戶口可以進(jìn)京，結(jié)果無(wú)法為買受人辦理戶口進(jìn)京的手續(xù)，與買受人發(fā)生糾紛，我院在解釋適用后的一年半里受理了此類上訴案件24件。還有的出賣人未按照規(guī)定對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，但沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督部門予以監(jiān)督執(zhí)行，出賣人在嚴(yán)重違規(guī)的情況下，也只是受到罰款的處理，買受人的權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。如林紅等48訴與金鼎公司案，金鼎公司在進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)未按照《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將其所占建設(shè)用地面積的30％作為小區(qū)的綠化地帶，但金鼎公司交納了罰款后，此事就不了了之，買受人的利益受損，導(dǎo)致雙方訴訟。 
    4.開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，工期拖長(zhǎng)或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無(wú)法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂。預(yù)售合同簽訂在兩三年前，訴訟卻發(fā)生解釋適用后，導(dǎo)致房屋質(zhì)量的案件增加。 

    （二）從案件審理依據(jù)的法律規(guī)定看，在《解釋》適用之后，商品房買賣合同糾紛的案件類型發(fā)生了明顯變化 
    1.《解釋》實(shí)施之后，買受人就出賣人的某些違約行為有了明確的法律依據(jù)，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的案件顯著增加。如因房屋配套設(shè)施不全買受人訴訟要求出賣人支付違約金的案件從原來(lái)的6％上升為10％，而商品房存在質(zhì)量瑕疵以前就是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)在仍舊是引發(fā)糾紛的主要原因之一，（注：根據(jù)2005年3月11日《京華時(shí)報(bào)》第C81文章《質(zhì)量問(wèn)題占投訴總量四成》載，在所有的商品房投訴中，房屋質(zhì)量問(wèn)題占所有投訴的44.2％。）此訴因的案件比例變化不大。 
    2.《解釋》明確商品房買賣糾紛的救濟(jì)情形后，買受人依據(jù)《解釋》規(guī)定提起訴訟，導(dǎo)致新類型的商品房買賣合同糾紛案件不斷訴訟到法院。如因房屋的暫測(cè)面積與實(shí)際交付的面積不符，買受人要求解除合同雙倍賠償?shù)陌讣�，以及因出賣人交付房屋與其早期廣告、宣傳材料的內(nèi)容不符，買受人訴訟要求履約的案件，在解釋實(shí)施之前，當(dāng)事人沒(méi)有相應(yīng)的法律依據(jù)，案件的訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，故并沒(méi)有此兩類案件發(fā)生，現(xiàn)此兩類案件數(shù)量大增，形成類型化，從而也引發(fā)了新的問(wèn)題。 
    3.出賣人不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加條款，限制消費(fèi)者的權(quán)利，增加消費(fèi)者的義務(wù)，減除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，隨意改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)，改變公共設(shè)施的用途，造成買受人訴訟時(shí)對(duì)出賣人的口頭承諾無(wú)法舉證。這充分說(shuō)明了現(xiàn)階段要解決商品房消費(fèi)中的種種矛盾，必須完善保護(hù)購(gòu)房者消費(fèi)合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買賣市場(chǎng)的全面整頓�！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》的示范文本（以下成為示范文本）已在3月15日出臺(tái)，對(duì)引導(dǎo)北京市買房消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷售商依法簽約和履約有一定的約束作用，但這一示范文本是否能在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)平衡商品房買賣合同雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系起推動(dòng)作用，減少交易糾紛，還有待時(shí)日考證。 

    （三）從當(dāng)事人的訴訟地位看，原告為買受人的商品房買賣合同糾紛案件呈上升趨勢(shì) 
    根據(jù)對(duì)海淀區(qū)、昌平區(qū)兩個(gè)法院審理商品房買賣合同糾紛案件的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，在適用《解釋》之前，原告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的案件占全部商品房買賣合同糾紛案件的比例分別是13％和24％；在適用《解釋》之后，出賣人作為原告訴訟的案件占全部商品房買賣合同糾紛案件的比例為9％和12.1％，均有所下降。（注：本文數(shù)據(jù)均參見(jiàn)北京市法院信息管理系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)。）這充分說(shuō)明了以下幾點(diǎn)。 
    1.出賣人侵犯消費(fèi)者權(quán)益，拒絕履行合同義務(wù)的情況，在《解釋》適用之前已經(jīng)引起各方重視，在解釋實(shí)施之后，依然是焦點(diǎn)問(wèn)題。如因商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的糾紛，在適用《解釋》之前雖然也引起了重視，但對(duì)于“嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題”的認(rèn)定沒(méi)有裁判標(biāo)準(zhǔn)，所以此類糾紛審理中仍舊處于無(wú)法可依的狀態(tài)，在適用解釋之后，因房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格判決解除合同的很少。此次示范文本中對(duì)此規(guī)定：“室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)過(guò)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房”。 
    2.買受人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，導(dǎo)致原告為買受人的案件數(shù)量和比例增加。買受人受到五花八門廣告的誘惑，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確的判斷，削弱了買受人的自我保護(hù)能力，一旦傾其所有積蓄并負(fù)債購(gòu)房，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量瑕疵，畢竟不能采取象小額消費(fèi)的態(tài)度那樣息事寧人，《解釋》中對(duì)買受人利益的保護(hù)提供了法律依據(jù)，買受人必定要依據(jù)解釋就其與出賣人之間的爭(zhēng)議來(lái)討個(gè)“說(shuō)法”。 
    3.法制觀念已經(jīng)深入人心，買受人的依法維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，在《解釋》實(shí)施之后，原告為買受人依法進(jìn)行維權(quán)的普遍增加，糾紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟，說(shuō)明《解釋》的頒布施行確實(shí)解決了以往商品房交易發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法可依的狀況。 
    
    （四）從案件的審理結(jié)果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，導(dǎo)致群體性糾紛數(shù)量上升，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯 
    出賣人為原告訴訟的勝訴比例在20％左右，買受人勝訴的案件比例更少，但對(duì)其他買受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥�，具有潛在的判例效�?yīng)。如王永紅等人與長(zhǎng)城公司的商品房買賣合同糾紛案件，王永紅等訴訟長(zhǎng)城公司交付車位，法院認(rèn)定長(zhǎng)城公司應(yīng)支付王永紅違約金，此后引發(fā)了小區(qū)內(nèi)大量買受人訴訟長(zhǎng)城公司支付違約金的案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點(diǎn)完全吻合。 

    （五）商品房買賣合同糾紛案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，與案件的各個(gè)類型緊密相連 
    依據(jù)案件的訴訟成因?qū)ι唐贩抠I賣合同糾紛所作細(xì)化分類后，在目前收案量大、案件較為集中的幾個(gè)類型中，分別出現(xiàn)了審理中的難點(diǎn)問(wèn)題。如在適用《解釋》時(shí)，對(duì)于宣傳材料、廣告中關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，理解不一致，導(dǎo)致同案不同判；在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽定后無(wú)法達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人要求退還定金的案件中，對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的買受人義務(wù)應(yīng)如何理解？這些問(wèn)題伴隨商品房買賣合同糾紛案件的進(jìn)一步類型化而產(chǎn)生，并且亟待解決。 

     三、商品房買賣合同糾紛案件涉及的主要法律問(wèn)題 

    （一）關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題 
    銷售廣告和宣傳材料是銷售商品房的一種重要的促銷手段，因出賣人發(fā)布虛假?gòu)V告誘導(dǎo)買受人購(gòu)買房屋而引發(fā)的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經(jīng)超過(guò)全部商品房買賣合同糾紛案件的10％。審判實(shí)踐中，在對(duì)宣傳材料及銷售廣告是否為要約，是否構(gòu)成違約的認(rèn)定上，存在不同意見(jiàn)，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關(guān)鍵，在于對(duì)《解釋》第3條所作規(guī)定“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”及“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料內(nèi)容不能作為合同條款。這種情況下，買受人在因受到誤導(dǎo)購(gòu)買房屋遭受不利益時(shí)，其所受損失只能通過(guò)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)償，這無(wú)法使買受人的損害得到全面補(bǔ)償。有學(xué)者指出，無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴的廣告及宣傳資料即構(gòu)成買賣合同的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商制作、發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料，亦可能因其所銷售的商品房不符合商銷性和適應(yīng)性而被認(rèn)定為欺詐。（注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買賣合同中的適用問(wèn)題”，《人民法院報(bào)》，2003年7月15日。）各法院在適用第3條處理案件時(shí)的審理結(jié)果也不盡一致。尤其是出賣人廣告宣傳的設(shè)施、公共建設(shè)，如中心會(huì)所、停車車位等配套設(shè)施，或者是小區(qū)的綠地面積等宣傳，是否為要約的認(rèn)定上，各法院所作判定不一。筆者認(rèn)為，《解釋》第3條的規(guī)定保護(hù)了買受人合法權(quán)益，按照該條規(guī)定，以及《合同法》第14條的規(guī)定，在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約。 
    1.出賣人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾。2.該允諾和說(shuō)明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內(nèi)容是特定的、不抽象、不籠統(tǒng)。如小區(qū)綠化率達(dá)到80％、保證每?jī)蓱粲幸粋�(gè)停車位、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現(xiàn)在已經(jīng)得到公認(rèn)，應(yīng)該認(rèn)定屬于具體確定的條件。（注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。）但是象“高尚社區(qū)”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等宣傳就因?yàn)槠渑袛鄻?biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。其中，對(duì)于“相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，還有以下兩點(diǎn)必須考慮的因素。（1）在相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范性文件為要求的情況下，出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等作出承諾，應(yīng)視為要約。這首先是基于相關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定；其次是由于出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等已經(jīng)作出的承諾。如根據(jù)《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》第13條第1款的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠化面積不低于30％，并按居住人口人均2平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地；居住小區(qū)按人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。如果開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應(yīng)認(rèn)定為要約。對(duì)于此種情況其他省市法院也作出過(guò)類似判決。（注：南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》對(duì)小區(qū)車庫(kù)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照每戶0.2車位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)。在南京棲霞股份有限公司與買受人之間的買賣合同糾紛案件，法院就出賣人廣告中約定的車位數(shù)作為要約予以確認(rèn)。）（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前，規(guī)劃中已經(jīng)確定了小區(qū)各個(gè)部分的建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行了公示，在出賣人與買受人簽訂了商品房買賣合同后，開(kāi)發(fā)商考慮到后期工程的建設(shè)對(duì)小區(qū)的規(guī)劃予以變更，該變更再次經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，對(duì)于原公示過(guò)的內(nèi)容是否認(rèn)定為要約。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以分兩種情況進(jìn)行處理。①出賣人改變小區(qū)規(guī)劃，與原來(lái)公示的內(nèi)容不符，但改變后的公共設(shè)施、共用建筑的建造系為了小區(qū)全體居民的利益的，如果將變更后的項(xiàng)目拆除，會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)買受人或居民居住生活的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人最初的公示內(nèi)容為要約，但在違約責(zé)任的承擔(dān)上，可適當(dāng)減少出賣人承擔(dān)違約金的數(shù)額；②出賣人變更小區(qū)的規(guī)劃是為了出賣人的后期工程獲得更大的利益。對(duì)此，即使經(jīng)過(guò)了規(guī)劃許可或辦理了變更手續(xù)，也應(yīng)該充分考慮買受人的利益，在認(rèn)定原公示內(nèi)容為要約的基礎(chǔ)上，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并且盡可能判決出賣人按照原來(lái)對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，重新進(jìn)行改建。3.是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。其中的關(guān)鍵在于買受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說(shuō)明和允諾，并使之與出賣人訂立合同時(shí)，即為買受人對(duì)出賣人發(fā)出的要約作出承諾，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在商品房買賣合同中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 

    （二）出賣人無(wú)法交付宣傳材料、銷售廣告約定的內(nèi)容時(shí)，違約責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題 
    在出賣人無(wú)法交付銷售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設(shè)施時(shí)，是否認(rèn)定為違約的問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案情況作出判斷，是否構(gòu)成違約，不能一概認(rèn)定或否定。應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。 
    1.對(duì)于出賣人無(wú)法交付房屋的配套設(shè)施，應(yīng)區(qū)別是現(xiàn)房銷售還是商品房預(yù)售來(lái)分別認(rèn)定違約責(zé)任。（1）現(xiàn)房銷售中買受人往往對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、公共設(shè)施等均有直觀的了解，在購(gòu)房當(dāng)時(shí)，就應(yīng)該知道出賣人交付的房屋及配套設(shè)施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人并未提出異議的，但在購(gòu)房后反悔的，此種情況不宜認(rèn)定為出賣人違約；如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人當(dāng)即提出異議，出賣人亦承諾整改或答復(fù)日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應(yīng)認(rèn)定出賣人為違約。（2）商品房預(yù)售中發(fā)生的出賣人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內(nèi)容具體確定，并且對(duì)出賣人訂立合同房屋價(jià)格的確定有重大影響的，一旦出賣人違反約定，應(yīng)認(rèn)定為違約。 
    2.審判中要準(zhǔn)確地理解《解釋》第3條關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的規(guī)定，特別是涉及到群體糾紛時(shí)，要考慮具體買受人在簽訂商品房買賣合同當(dāng)時(shí)的要求和意愿，不能簡(jiǎn)單地按紛爭(zhēng)發(fā)生后眾多買受人統(tǒng)一形成的意思考慮。 
    3.按照上述關(guān)于適用《解釋》第3條時(shí)如何認(rèn)定要約的分析，開(kāi)發(fā)商違反承諾，未能交付配套設(shè)施系因考慮整個(gè)小區(qū)規(guī)劃的合理性和協(xié)調(diào)性，及小區(qū)的整體利益而對(duì)公共設(shè)施的位置、用途使用方式等進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，并僅對(duì)少數(shù)業(yè)主造成一定影響的，不要輕易認(rèn)定違約。在示范文本中規(guī)定，在“建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件的一些設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人未在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房”。但在實(shí)踐中，買受人選擇退房的很少，選擇實(shí)際支付違約金的為絕對(duì)多數(shù)，所以對(duì)此問(wèn)題的研究仍舊十分緊要。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)符合《合同法》的規(guī)定，同時(shí)有利于保護(hù)買受人的權(quán)益，規(guī)范出賣人的銷售行為。對(duì)于出賣人就所銷售商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境所作的夸大不實(shí)宣傳，誤導(dǎo)買受人購(gòu)房使買受人遭受不利益的，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，可由買受人請(qǐng)求由出賣人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。 
    （三）關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的效力問(wèn)題 
    認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽署后無(wú)法達(dá)成商品房買賣合同而引發(fā)的案件在《解釋》適用之后數(shù)量上升了20件。由于買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬(wàn)元的定金，如果雙方不能達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。 
    在適用《解釋》第4條、第5條審理因認(rèn)購(gòu)協(xié)議而引發(fā)的糾紛時(shí)，就如何認(rèn)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，各個(gè)法院的理解各不相同，有的法院認(rèn)為，雙方對(duì)于主合同的某些條款無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無(wú)法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，定金應(yīng)予返還；有的法院認(rèn)為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無(wú)法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。 
    筆者認(rèn)為，在雙方無(wú)法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容、無(wú)法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)，然后再?zèng)Q定定金是否應(yīng)予返還。 
    對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)及定金是否返還的判定，應(yīng)與立法目的相符�！督忉尅返�4條、第5條關(guān)于定金條款的規(guī)定，主要有三個(gè)立法目的，其一是為了減少定金圈套，（注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。）防止開(kāi)發(fā)商誘使買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書，收取數(shù)萬(wàn)元的定金，之后拋出不合理交易條件，迫使買受人接受，被迫與出賣人簽訂違心合同，違背公平正義；其二是為防止買受人在與多個(gè)出賣人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，繼續(xù)多處看房，最后僅與一家出賣人簽訂買賣合同，致使開(kāi)發(fā)商空等一場(chǎng)，失去眾多交易機(jī)會(huì)而顯失公平；其三是為防止出賣人規(guī)避法律、行政法規(guī)關(guān)于取得商品房預(yù)售許可證明的規(guī)定，而以認(rèn)購(gòu)、預(yù)購(gòu)、預(yù)訂等為名，進(jìn)行商品房預(yù)售，在出賣人無(wú)法按期交付房屋，或者欲另行高價(jià)出售該房屋時(shí)，出賣人就以該協(xié)議不是商品房買賣合同為借口而逃避責(zé)任。故《解釋》的目的系保護(hù)買受人的權(quán)益，制止出賣人名為預(yù)購(gòu)實(shí)為預(yù)售的不法行為。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)決定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的是談判義務(wù)。（注：參見(jiàn)穆英慧：“商品房認(rèn)購(gòu)書中定金罰則適用的困惑與反思”，《廣西政法干部管理學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第5期，第96頁(yè)；譚蓉：“淺析商品房銷售中的認(rèn)購(gòu)書”，《人民司法》2002年第8期。）認(rèn)購(gòu)協(xié)議與正式買賣合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本合同的關(guān)系，預(yù)約合同最突出的特征在于它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而履行談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。在認(rèn)購(gòu)書中，買方“簽署契約”的義務(wù)就應(yīng)該界定為買方須為談判磋商行為以便達(dá)成合同的義務(wù)，而不應(yīng)理解為買方已作出簽訂正式買賣合同的承諾。根據(jù)《解釋》規(guī)定，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，而對(duì)于是否締結(jié)了本約則在所不問(wèn)。由是，買受人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)由認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容決定。認(rèn)購(gòu)協(xié)議主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價(jià)款計(jì)算方法；簽署正式契約的時(shí)間。一般情況下，認(rèn)購(gòu)書中可能有定金條款，也可能沒(méi)有定金條款，也就是說(shuō)定金條款并不是認(rèn)購(gòu)書中必備的內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)書由開(kāi)發(fā)商制定，內(nèi)容詳略不一。而根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的必備內(nèi)容，其中第四項(xiàng)“購(gòu)房者需于若干天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，并為此交付定金”存有歧義最為可能。如果前三項(xiàng)內(nèi)容中并未涉及到正式買賣合同的主要內(nèi)容，僅僅依據(jù)第四項(xiàng)就認(rèn)定買受人負(fù)有承擔(dān)必須簽約的義務(wù)，顯然十分牽強(qiáng)。在認(rèn)購(gòu)書中也可能規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但當(dāng)事人不同意接受其約束，當(dāng)事人只承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)。認(rèn)購(gòu)書中的定金是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預(yù)售合同或買賣合同而交付的定金，在性質(zhì)上屬于立約定金，也是保證認(rèn)購(gòu)書履行的履約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)定的，不具有擔(dān)保主合同之債的從屬性。不履行合同是指當(dāng)事人不履行其應(yīng)當(dāng)履行的合同約定的義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)履行合同的行為。適用定金罰則是對(duì)不履行合同的當(dāng)事人一方的制裁，也是一種民事責(zé)任方式，而民事責(zé)任以過(guò)錯(cuò)為原則，所以只有在拒絕履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的一方當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的情況下，才可適用定金罰則，并要充分考慮它的適用條件，重點(diǎn)審查買受人是否存在不履行約定的進(jìn)行磋商主合同條款的義務(wù)時(shí)，才構(gòu)成違約，才承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)協(xié)議之定金具有擔(dān)保功能，但不同于《擔(dān)保法》中所規(guī)定的立約定金。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。該條規(guī)定賦予了立約定金以定金罰則的效力。立約定金所擔(dān)保的是定約行為，為最高法院對(duì)法律進(jìn)行擴(kuò)張解釋的成功范例。而根據(jù)《解釋》的兩條規(guī)定看，商品房買賣交易行為中，雙方當(dāng)事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認(rèn)定為當(dāng)事人拒絕訂立本約，而適用定金罰則。 
    根據(jù)上述觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為在認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以下三種情況分別予以處理。1.認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容基本相同的，應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第5條的規(guī)定，在一方當(dāng)事人拒絕履行簽訂正式合同的義務(wù)時(shí)，則可適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款規(guī)定詳盡，包括了本約中的全部實(shí)質(zhì)性條款，表明當(dāng)事人間有締結(jié)本約的誠(chéng)意和決心，而且成功締結(jié)本約的可能性很大。這種認(rèn)購(gòu)書就具有約束雙方當(dāng)事人必須簽訂正式商品房買賣合同，實(shí)現(xiàn)交易的效力。尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，并已實(shí)際交付的，認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買賣合同具有同等法律效力，此種認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。2.認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定內(nèi)容簡(jiǎn)單，僅表示了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立商品房買賣合同的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中未涉及，留待以后磋商決定的，不應(yīng)適用定金罰則。對(duì)此雙方對(duì)本約的內(nèi)容還沒(méi)有形成共識(shí)，雙方負(fù)有的是將來(lái)進(jìn)行磋商的義務(wù)，買受人與出賣人之間進(jìn)行磋商即是完成認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定義務(wù)的履約行為。買受人明示拒絕與出賣人磋商或以行為表示拒絕磋商，才會(huì)產(chǎn)生未按認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行的違約責(zé)任。3.認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定了商品房買賣合同的必備條款，但未包括全部條款，也就是說(shuō)，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的內(nèi)容，較第一種情況簡(jiǎn)單，較第二種情況復(fù)雜，對(duì)此，應(yīng)分別情況處理。如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；若雙方無(wú)法達(dá)成一致的條款在預(yù)約中未曾出現(xiàn)，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，出賣人沒(méi)有理由讓買受人無(wú)條件接受每一項(xiàng)買賣合同的條款，這與合同法的平等自愿原則不符，所以，不能就此簡(jiǎn)單認(rèn)定為任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，而應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房人或出賣人已經(jīng)履行了誠(chéng)信談判的義務(wù)，因其他原因?qū)е抡�式的商品房買賣合同無(wú)法簽訂，定金條款無(wú)法發(fā)揮作用，定金應(yīng)退還買受人。 
    
    （四）關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)承擔(dān)問(wèn)題 
    依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無(wú)法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。 
    現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購(gòu)買房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費(fèi)者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。為解決購(gòu)房人在入住后，長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書，購(gòu)房人無(wú)法行使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，《解釋》中明確規(guī)定了不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。在《解釋》適用的1年之內(nèi)，因辦證遲延及無(wú)法辦證而導(dǎo)致的案件數(shù)量為126件，占全部商品房買賣合同糾紛案件的27.8％，超過(guò)《解釋》適用之前1年所收同種訴因案件的10個(gè)百分點(diǎn)，而自2004年6月至2004年12月的7個(gè)月中，此類型案件收案量更是超乎預(yù)估，收案131件，占全部商品房買賣合同糾紛案件的48.88％。從糾紛的起因看，以出賣人未交納土地出讓金、無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，或未及時(shí)辦理房產(chǎn)登記，導(dǎo)致買受人辦證遲延的原因居多。 
    現(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒(méi)有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。對(duì)此，在審判實(shí)踐中形成了兩種觀點(diǎn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，在買受人能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，出賣人僅僅負(fù)有告知買受人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的告知義務(wù)及協(xié)助義務(wù)；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，以出賣人自身的原因和行政審批原因居多，由于辦證相對(duì)于買受人而言，出賣人更有能力在具備條件的情況下盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，因此在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證以及不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任負(fù)擔(dān)上，應(yīng)由出賣人承擔(dān)更多的甚至全部的責(zé)任。 
    筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。理由如下。1.權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買受人分別辦理。開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。2.當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的要求的各項(xiàng)規(guī)定資料備齊交給權(quán)屬登記部門進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單時(shí)，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無(wú)特別約定時(shí)，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商即完成其初始辦證義務(wù)。3.開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買受人主動(dòng)辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。4.開(kāi)發(fā)商在完成初始登記后，仍舊負(fù)有告知義務(wù)，即應(yīng)該將其取得樓房產(chǎn)權(quán)證書或單元產(chǎn)權(quán)證書的情況及時(shí)告知買受人，并告知買受人可以辦證的信息。5.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。示范文本中關(guān)于辦證義務(wù)規(guī)定，如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定的期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明和房屋所有權(quán)證書的，雙方可以選擇退房的處理方式。這一規(guī)定中也強(qiáng)調(diào)了出賣人對(duì)于商品房所在樓棟的辦證義務(wù)。示范文本的宗旨也在于強(qiáng)調(diào)雙方的具體協(xié)商自主約定。雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金的，則應(yīng)選擇違約金的方式。 
    此類案件的審理中，還應(yīng)注意以下三個(gè)問(wèn)題。1.關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)判付不統(tǒng)一的問(wèn)題。按照《解釋》的規(guī)定“可以按照已付購(gòu)房款的總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，但在大部分的買賣合同中沒(méi)有約定不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書的違約金，是否一律以金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算？由于在《解釋》頒布之前，在商品房買賣合同中對(duì)于辦證期限及未按期辦證的違約金有約定的情況較少，故建議：應(yīng)本著“《解釋》頒布之前從寬，《解釋》頒布之后從嚴(yán)”的原則，對(duì)司法解釋頒布以前由于開(kāi)發(fā)商的原因未辦理產(chǎn)權(quán)證承擔(dān)責(zé)任按活期存款利率或金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，或按起訴之前的2年期間計(jì)算違約金；對(duì)《解釋》頒布后出現(xiàn)的辦證不能和業(yè)主起訴后的違約金嚴(yán)格按照《解釋》的規(guī)定進(jìn)行處理。2.關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證書種類的問(wèn)題。辦證種類引發(fā)訴訟爭(zhēng)議的較多，筆者的意見(jiàn)是：應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進(jìn)行辦證；在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)進(jìn)行審查，并且根據(jù)房屋的權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)來(lái)源等資料，在受理登記后2個(gè)月內(nèi)對(duì)房屋按照登記項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)登記，并向申請(qǐng)人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書的種類主要包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證6種。預(yù)售房應(yīng)填寫備案登記表�，F(xiàn)房及預(yù)售房的登記備案、證書的種類，應(yīng)由相關(guān)部門按照上述規(guī)定辦理、頒發(fā)。在雙方約定的辦證種類與行政法規(guī)規(guī)定不符的情況下，應(yīng)按照行政法規(guī)的規(guī)定辦理，如果系出賣人的規(guī)劃手續(xù)不全等原因?qū)е聼o(wú)法辦理雙方約定的產(chǎn)權(quán)證書種類的，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。3.關(guān)于“開(kāi)發(fā)商的原因”如何認(rèn)定的問(wèn)題。筆者建議，能否采用列舉方式明確幾種情形屬于“開(kāi)發(fā)商的原因”，如規(guī)定：（1）在出賣人與買受人未約定辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的，開(kāi)發(fā)商在《解釋》規(guī)定的交房日期屆滿后，未將符合辦理產(chǎn)權(quán)證要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管部門的；（2）開(kāi)發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的情況下，未能在約定的期限內(nèi)及時(shí)通知買受人辦證的；（3）開(kāi)發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開(kāi)發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房地產(chǎn)主管部門后，未被受理，導(dǎo)致無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的；（4）開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要求、變更規(guī)劃內(nèi)容、超規(guī)劃面積）的情形，導(dǎo)致辦證遲延的。此外，對(duì)于非歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商的原因，如因?yàn)檎�府主管部門的原因造成開(kāi)發(fā)商不能按規(guī)定或約定為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的情形，法院應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任后，通過(guò)庭審、調(diào)查確定后，依法駁回原告主張違約金的訴訟請(qǐng)求。 

    （五）關(guān)于雙倍賠償?shù)膯?wèn)題 
    對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。《解釋》中第8條、第9條、第14條分別規(guī)定了6種情況下商品房買賣合同糾紛可適用懲罰性賠償。（注：有學(xué)者意見(jiàn)認(rèn)為，關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定應(yīng)為6種情形，具體參見(jiàn)曾凌：“懲罰性賠償在商品房買賣合同糾紛中的適用及制度完善”，《福建法學(xué)》，2004年第1期，第46頁(yè)。）在《解釋》頒布實(shí)行之后審理的商品房買賣合同糾紛案件中，涉及到懲罰性賠償?shù)纳显V案件共計(jì)74件，在這74件上訴案件中，大部分上訴人為買受人，只有3件上訴案件的上訴人為出賣人。顯然買受人訴訟的勝訴率較低，而上訴案件中改判買受人獲得賠償?shù)囊矁H僅只有5件。 
    分析買受人訴訟懲罰性賠償無(wú)法獲得勝訴的原因很多，其一是當(dāng)事人對(duì)所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過(guò)高，遇糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴；其二是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，邊開(kāi)發(fā)邊辦理相應(yīng)的行政審批手續(xù)，如出賣人交付了房屋，但無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相關(guān)手續(xù)，促使商品房買賣合同的目的實(shí)現(xiàn)，由于出賣人不及時(shí)告知買受人，引發(fā)買受人訴訟后，只得撤訴或敗訴。如百勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與30余名買受人之間的商品房預(yù)售合同糾紛案件就是這種情況；其三是各基層法院對(duì)懲罰性賠償理解不一致，認(rèn)為商品房買賣與其他消費(fèi)有別，不應(yīng)在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致在適用懲罰性賠償時(shí)縮手縮腳，不敢大膽適用。 
    筆者認(rèn)為，《解釋》中關(guān)于適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定與消法并不矛盾。從立法時(shí)的考慮看，當(dāng)時(shí)未將商品房囊括在消費(fèi)之列，但至少在法律中也未排除，這就有了將購(gòu)房人涵括于“消法中消費(fèi)者之可能”。（注：楊立新：“商品房買賣中的懲罰性賠償”，載《人民法院報(bào)》，2003年2月15日。）而從違約責(zé)任的后果看，屬于違約而生的，無(wú)疑是要通過(guò)違約責(zé)任承擔(dān)來(lái)彌補(bǔ)受害人的損失，違約責(zé)任的承擔(dān)和讓出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分。在《合同法》中也規(guī)定了這種懲罰性賠償金制度。就欺詐而言，沒(méi)有必要將房產(chǎn)買賣中的欺詐和普通商品交易中的欺詐相區(qū)別�！督忉尅凡⒎鞘菍�(duì)消法49條的直接適用，消法的適用前提是欺詐，《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣方違背誠(chéng)實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無(wú)法交付，或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說(shuō)，《解釋》規(guī)定的商品房買賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守買賣規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和《解釋》中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同�！督忉尅返倪m用結(jié)果是“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍”，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。 
    《解釋》在參考國(guó)外立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的實(shí)際，規(guī)定了5種情形適用懲罰性賠償，應(yīng)該說(shuō)保護(hù)了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者，又使不良開(kāi)發(fā)商受到了應(yīng)有懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度控制在一個(gè)合理限度。在審判實(shí)踐中，應(yīng)嚴(yán)格把握適用《解釋》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，即買受人除可以請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。