不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”之理解
 
彭躍進(jìn) 李曉林
 
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  所謂善意取得，是指無權(quán)處分其占有物的動(dòng)產(chǎn)占有人將該物轉(zhuǎn)讓給他人，善意受讓人依法即時(shí)取得該物的所有權(quán)或者其他物權(quán)。所謂“善意”應(yīng)以登記簿上是否有異議登記和取得人是否明知登記簿錯(cuò)誤為依據(jù)。我國物權(quán)法第一百零六條確立了善意取得制度，本文擬就該制度中的“善意”進(jìn)行探析。

  “善意”之涵義

  不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全，保護(hù)的是取得人對(duì)登記簿記載的信賴，因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說，即便登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的非真實(shí)權(quán)利人真誠地相信自己就是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，也只能受益于物權(quán)法第十商品房條第一款規(guī)定的登記簿推定效力，而不可能發(fā)生善意取得制度的適用。此外，就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯(lián)系。也就是說，取得人善意是指取得人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴，而不是對(duì)其他事實(shí)產(chǎn)生了信賴。

  就取得人善意的界定，德國法采取了一種“純客觀化”的方法，即只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利取得提供了支持，就認(rèn)為取得人是善意的，不以取得人事實(shí)上是否查閱了登記簿為前提，即《德國民法典》第892條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的信賴保護(hù)的思想已經(jīng)被強(qiáng)烈地形式化和客觀化，“不是主觀上的信賴而是對(duì)官方簿冊(cè)的客觀信賴構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)”。

  就我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中取得人善意的界定，筆者認(rèn)為，不能采取德國法那樣“純客觀化”的模式。申言之，單單要求登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利提供了支持還不夠，還應(yīng)當(dāng)要求取得人實(shí)際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權(quán)利人。之所以這樣說，理由有二：(1)由于長期以來我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，而并未形成對(duì)登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們?cè)诮窈蟮慕灰字兄鸩叫纬蓪?duì)登記簿的信賴，而且也不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。（3）與真實(shí)權(quán)利人將會(huì)因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一相當(dāng)嚴(yán)重的后果相比，要求取得人在交易時(shí)查閱登記簿并不為過。

  “善意”如何判斷

  就如何判斷取得人的善意，我國學(xué)界的主要爭(zhēng)議集中在取得人是否負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)以及在取得人由于重大過失而未盡該義務(wù)時(shí)能否認(rèn)定其為非善意。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法第106條第1款第1項(xiàng)的“善意”在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中具有相同的涵義，即無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的取得人，對(duì)其善意與否都應(yīng)當(dāng)采取如下標(biāo)準(zhǔn)：不知情且非因重大過失而不知情。考慮到我國登記錯(cuò)誤概率比較高，通過排除具有重大過失的取得人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者則認(rèn)為，盡管《物權(quán)法》第一百零六條第一款將動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并規(guī)定，但仍有必要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的取得人可以認(rèn)為其具有重大過失而不知道時(shí)非屬善意；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，應(yīng)當(dāng)以取得人對(duì)登記的信賴作為判斷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要取得人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。

  筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由：在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中，判斷取得人善意與否時(shí)應(yīng)考慮其有無重大過失，即動(dòng)產(chǎn)的善意取得人應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的注意義務(wù)，如果其應(yīng)當(dāng)知道處分人為無處分權(quán)人但因重大過失而不知道，就認(rèn)為其并非善意。但是，就不動(dòng)產(chǎn)取得人而言，只要其不知道登記簿的記載錯(cuò)誤并且登記簿上沒有異議登記，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其是善意的。取得人不負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，不能因?yàn)槿〉萌藳]有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)而否定其善意。

  “善意”的判斷時(shí)點(diǎn)

  根據(jù)物權(quán)法第九條第一款的規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，原則上采取登記生效要件主義，即只有經(jīng)過登記，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此，只有在登記完成時(shí)為止取得人都是善意的，才能構(gòu)成善意取得。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記不可能瞬間完成，而是需要一段時(shí)間后才能完成的。這樣一來，決定取得人的善意就有多個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如提出登記申請(qǐng)的時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間。有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于物權(quán)法要求取得人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意，而只有當(dāng)?shù)怯浲瓿蓵r(shí)才能算得上取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，且物權(quán)法第十四條也規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。因此，將判斷取得人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)確定在記載于登記簿時(shí)更合理些。

  筆者贊同此觀點(diǎn)，理由有二：(1)物權(quán)法并未對(duì)取得人是否知情的時(shí)間點(diǎn)作出明確的規(guī)定。物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)明確要求出讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記；物權(quán)法第十四條規(guī)定，只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力才發(fā)生。因此，以記載于登記簿的時(shí)間作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)符合物權(quán)法的立法本意。(2)當(dāng)事人提交登記申請(qǐng)后并非完全無法控制登記的進(jìn)程。例如，《房屋登記辦法》第二十一條明確規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)”。這意味著取得人在提出登記申請(qǐng)后如果發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤，其完全有機(jī)會(huì)撤回登記申請(qǐng)。基于誠信原則的要求，取得人在明確知道了登記簿錯(cuò)誤之后自然應(yīng)當(dāng)撤回登記申請(qǐng)。

  “善意”的排除

  在不動(dòng)產(chǎn)的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：(1)受讓人事先明知登記記載的錯(cuò)誤。例如，對(duì)于登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯(cuò)誤的發(fā)生過程。（2）登記簿中存在異議登記的記載。在不動(dòng)產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對(duì)登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能。此時(shí)，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

  （作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）

不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”之理解
 
彭躍進(jìn) 李曉林
 
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  所謂善意取得，是指無權(quán)處分其占有物的動(dòng)產(chǎn)占有人將該物轉(zhuǎn)讓給他人，善意受讓人依法即時(shí)取得該物的所有權(quán)或者其他物權(quán)。所謂“善意”應(yīng)以登記簿上是否有異議登記和取得人是否明知登記簿錯(cuò)誤為依據(jù)。我國物權(quán)法第一百零六條確立了善意取得制度，本文擬就該制度中的“善意”進(jìn)行探析。

  “善意”之涵義

  不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全，保護(hù)的是取得人對(duì)登記簿記載的信賴，因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說，即便登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的非真實(shí)權(quán)利人真誠地相信自己就是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，也只能受益于物權(quán)法第十商品房條第一款規(guī)定的登記簿推定效力，而不可能發(fā)生善意取得制度的適用。此外，就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯(lián)系。也就是說，取得人善意是指取得人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴，而不是對(duì)其他事實(shí)產(chǎn)生了信賴。

  就取得人善意的界定，德國法采取了一種“純客觀化”的方法，即只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利取得提供了支持，就認(rèn)為取得人是善意的，不以取得人事實(shí)上是否查閱了登記簿為前提，即《德國民法典》第892條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的信賴保護(hù)的思想已經(jīng)被強(qiáng)烈地形式化和客觀化，“不是主觀上的信賴而是對(duì)官方簿冊(cè)的客觀信賴構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)”。

  就我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中取得人善意的界定，筆者認(rèn)為，不能采取德國法那樣“純客觀化”的模式。申言之，單單要求登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利提供了支持還不夠，還應(yīng)當(dāng)要求取得人實(shí)際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權(quán)利人。之所以這樣說，理由有二：(1)由于長期以來我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，而并未形成對(duì)登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們?cè)诮窈蟮慕灰字兄鸩叫纬蓪?duì)登記簿的信賴，而且也不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。（3）與真實(shí)權(quán)利人將會(huì)因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一相當(dāng)嚴(yán)重的后果相比，要求取得人在交易時(shí)查閱登記簿并不為過。

  “善意”如何判斷

  就如何判斷取得人的善意，我國學(xué)界的主要爭(zhēng)議集中在取得人是否負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)以及在取得人由于重大過失而未盡該義務(wù)時(shí)能否認(rèn)定其為非善意。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法第106條第1款第1項(xiàng)的“善意”在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中具有相同的涵義，即無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的取得人，對(duì)其善意與否都應(yīng)當(dāng)采取如下標(biāo)準(zhǔn)：不知情且非因重大過失而不知情�？紤]到我國登記錯(cuò)誤概率比較高，通過排除具有重大過失的取得人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者則認(rèn)為，盡管《物權(quán)法》第一百零六條第一款將動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并規(guī)定，但仍有必要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的取得人可以認(rèn)為其具有重大過失而不知道時(shí)非屬善意；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，應(yīng)當(dāng)以取得人對(duì)登記的信賴作為判斷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要取得人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。

  筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由：在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中，判斷取得人善意與否時(shí)應(yīng)考慮其有無重大過失，即動(dòng)產(chǎn)的善意取得人應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的注意義務(wù)，如果其應(yīng)當(dāng)知道處分人為無處分權(quán)人但因重大過失而不知道，就認(rèn)為其并非善意。但是，就不動(dòng)產(chǎn)取得人而言，只要其不知道登記簿的記載錯(cuò)誤并且登記簿上沒有異議登記，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其是善意的。取得人不負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，不能因?yàn)槿〉萌藳]有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)而否定其善意。

  “善意”的判斷時(shí)點(diǎn)

  根據(jù)物權(quán)法第九條第一款的規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，原則上采取登記生效要件主義，即只有經(jīng)過登記，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此，只有在登記完成時(shí)為止取得人都是善意的，才能構(gòu)成善意取得。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記不可能瞬間完成，而是需要一段時(shí)間后才能完成的。這樣一來，決定取得人的善意就有多個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如提出登記申請(qǐng)的時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間。有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于物權(quán)法要求取得人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意，而只有當(dāng)?shù)怯浲瓿蓵r(shí)才能算得上取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，且物權(quán)法第十四條也規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。因此，將判斷取得人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)確定在記載于登記簿時(shí)更合理些。

  筆者贊同此觀點(diǎn)，理由有二：(1)物權(quán)法并未對(duì)取得人是否知情的時(shí)間點(diǎn)作出明確的規(guī)定。物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)明確要求出讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記；物權(quán)法第十四條規(guī)定，只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力才發(fā)生。因此，以記載于登記簿的時(shí)間作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)符合物權(quán)法的立法本意。(2)當(dāng)事人提交登記申請(qǐng)后并非完全無法控制登記的進(jìn)程。例如，《房屋登記辦法》第二十一條明確規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)”。這意味著取得人在提出登記申請(qǐng)后如果發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤，其完全有機(jī)會(huì)撤回登記申請(qǐng)。基于誠信原則的要求，取得人在明確知道了登記簿錯(cuò)誤之后自然應(yīng)當(dāng)撤回登記申請(qǐng)。

  “善意”的排除

  在不動(dòng)產(chǎn)的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：(1)受讓人事先明知登記記載的錯(cuò)誤。例如，對(duì)于登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯(cuò)誤的發(fā)生過程。（2）登記簿中存在異議登記的記載。在不動(dòng)產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對(duì)登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能。此時(shí)，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

  （作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）