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房屋買賣  
簽約時(shí)的注意事項(xiàng)
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2011/3/16 14:45:00

簽約時(shí)的注意事項(xiàng)

簽《房屋認(rèn)購書》流程
     購房者在選好房源,談妥價(jià)格后,第一步便是去簽訂認(rèn)購書,并交付一定額度的定金,定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當(dāng),并無一定標(biāo)準(zhǔn),視個(gè)人需要而定,由雙方協(xié)商。

    發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者,并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

     在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是,在交付定金后,或是售價(jià)又提高了,或是購房者在對項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中,發(fā)現(xiàn)房屋并不理想,想退掉房子拿回定金,但由于有認(rèn)購 書的約定,定金可能不一定順利返還。因此,在簽訂認(rèn)購書時(shí),雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議,索回定金。

    認(rèn)購書主要內(nèi)容包括:

    1、認(rèn)購物業(yè);

    2、房價(jià),包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;

    3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

    4、認(rèn)購條件,包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

    在簽訂完認(rèn)購書后,銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》,以便使購房者明白細(xì)節(jié),購房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽訂購房契約,其內(nèi)容包括:簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。
簽定正式購房合同
簽完認(rèn)購書后,接下來就是簽定正式的購房合同,在擬定的時(shí)間地點(diǎn),購房者備齊所有憑證,與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別:

     購房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。

     二者區(qū)別在于:

     預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用,房屋竣工交付使用,買受方付清全部房價(jià)款后,可直接辦理過戶手續(xù)。

     商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。

     因此,如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同,交房時(shí)不再簽出售合同,可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的,仍需按合同本身約定的,在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同,方能辦理證戶手續(xù)。

     購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面:

     1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;

     2、房價(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;

     3、付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等;

     4、交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等;

     5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等;

     6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

     7、保修責(zé)任;

     8、乙方使用權(quán)限;

     9、雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu);

     10、違約賠償責(zé)任;

     11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

     在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí),購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題:

     1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方 身份、責(zé)任要明確,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合 同,簽字人應(yīng)是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

     2、合同上的項(xiàng)目名稱,一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí),一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓× ×層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明,如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。

     3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

     4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明、同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

     5、違約責(zé)任的約定一定要對等,否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任事項(xiàng)包括:

     (1)簽訂認(rèn)購書后,購房者不買房或要求換房,開發(fā)商不賣房或要求換房;

     (2)購房者不按期付款;

     (3)開發(fā)商不按期交房;

     (4)面積變動(dòng)超過約定幅度;

     (5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求,保修不到位;

     (6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
 
購房合同中容易忽略的關(guān)鍵點(diǎn)
     現(xiàn)在商品房買賣中的糾紛日漸多起來,買房人普遍感到在買房過程中自己與開發(fā)商之間的地位不平等,明明吃了虧問題卻難以解決,而這一切麻煩似乎都是從簽合同開始的!爸脴I(yè)課堂”本期就來告訴您,簽合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問題。 

  現(xiàn)在的正式合約書都是統(tǒng)一制式的標(biāo)準(zhǔn)文本,里面已標(biāo)明了應(yīng)該簽署的各項(xiàng)主要條款,客戶只需在空格內(nèi)填上文字?jǐn)?shù)據(jù)即可。但作為購房客戶,花巨款買一套房子畢竟是一件大事,簽字時(shí)有些關(guān)鍵地方還應(yīng)多加留意。

  1、合約書應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位,是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。

  2、開發(fā)商交付房屋的日期一定要寫明確,應(yīng)明確到某年某月某日交屋,而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá),因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。

  3、對于購置房屋的面積要明確銷售面積(含分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少。如面積誤差率超過約定范圍,客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。按照規(guī)定,發(fā)展商實(shí)測面積大于客戶購置面積,若超過3%時(shí),客戶將不必追補(bǔ)面積款,而實(shí)測面積小于購置面積,開發(fā)商還要退款。

  4、應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定,必須等到樓宅入住率達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此,雖然煤氣管道已通,但您尚有可能用不上煤氣,這 會(huì)給生活帶來諸多不便。所以,在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí),開發(fā)商采取的應(yīng)急辦法。

  5、應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素,產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢,但也應(yīng)有個(gè)合適的期限,開發(fā)商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

  6、開發(fā)商在與客戶簽約時(shí),除簽署正式合同外,為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容,往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明,由于某些特定原因造成不 能按期交房的免賠責(zé)任,以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。一般情況下,開發(fā)商簽此合同,主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成 違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意,仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款,以免落入某些不法開發(fā)商的文字陷阱。

  一般而言,簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問題,但對其他條款也應(yīng)從開發(fā)商處拿復(fù)印件回家仔細(xì)研究,要爭取做一個(gè)明明白白的購房人。
怎么看“房屋平面圖”
"房屋平面圖“的說明是簽訂合同中一個(gè)很重要的方面。買房者需睜大眼睛,看清楚,免得房產(chǎn)商耍花招。
   1、看清“房屋平面圖”是否正確標(biāo)明該房屋所處的位置、南北朝向等。曾經(jīng)有一位購房人買了一套三室一廳的住房,本來以為是兩間朝南,一間朝北,但到交房 時(shí)卻發(fā)現(xiàn)是兩間朝北,一間朝南。拿出合同一看,“房屋平面圖”上并沒有標(biāo)明房屋的南北朝向,房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為自己交付的房屋符合合同約定,雙方遂起糾紛。 但如果雙方在合同的“房屋平面圖”中正確標(biāo)明了南北朝向、就不至于發(fā)生糾紛。
  2、看看“房屋平面圖”是否對房屋子內(nèi)部結(jié)構(gòu)、各房間的大小、布置等有明確表示,這些方面的內(nèi)容都能構(gòu)成對 購房人購買的房屋的建筑設(shè)計(jì)說明。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商不經(jīng)購房人同意而變更這些內(nèi)容,就是對購房人的違約?傊,對于購房人而言,應(yīng)要求房產(chǎn)商提供的“房屋 平面圖”的說明盡可能明確詳細(xì),否則有了糾紛后,購房者很難講清楚,也很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。(肖云峰)


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