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實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)有時會發(fā)生“售后租回”業(yè)務(wù)，目前，稅法對于售后租回業(yè)務(wù)的處理由兩種處理模式，即融資性售后租回和一般售后租回。納稅人應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分這兩種行為，以做出正確的納稅處理。
關(guān)于融資性售后租回的納稅處理總局公告2010年第13號有明確規(guī)定：
1、 增值稅和營業(yè)稅
根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。
2、 企業(yè)所得稅
根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。
并且規(guī)定，本公告自2010年10月1日起施行。此前因與本公告規(guī)定不一致而已征的稅款予以退稅。
可見，如果是融資性售后租業(yè)務(wù)，在銷售環(huán)節(jié)是不用確認(rèn)收入的，也不存在流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。
但是納稅人一定要注意融資性售后租回的界定，根據(jù)總局公告2010年第13號規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。
根據(jù)上述規(guī)定，融資性售后租回必須是將開發(fā)產(chǎn)品銷售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，并簽訂售后租回協(xié)議，才符合條件。
最近，一房地產(chǎn)開發(fā)公司來電詢問，該公司為盤活資金，對所開發(fā)的門面房采取了一種售后回租的促銷方式，該開發(fā)商保證所購門面房的租賃期為10年，年固定收益率為6%，其財務(wù)人員咨詢：此種行為中涉及的售房行為如何征稅？
很顯然。上述售后回租行為只是房地產(chǎn)企業(yè)的一種促銷方式，銷售時資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移。不符合融資性售后租回的條件，因此應(yīng)該正常納稅。
所涉及的相關(guān)政策包括以下幾個方面：
1．房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅�！敦斦�、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1999〕144號）房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。這里應(yīng)予以指出的是在計征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時不得扣除支付給購房者的租金。
2．同時，還應(yīng)按規(guī)定交納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．投資者應(yīng)繳納營業(yè)稅及個人所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號）規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應(yīng)予以明確的是對分紅收入不能按“利息、股息、紅利”所得納稅。
所以,房地產(chǎn)公司,在按銷售房地產(chǎn)交納相關(guān)稅收以外,還要代扣代繳營業(yè)稅和個人所得稅。 | 
