逾期交房違約金怎么計算

一、 依據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)來計算

    買房者與開發(fā)商之間所簽訂的商品房買賣合同，一般所使用的都是當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門與工商行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制的《示范文本》，而《示范文本》的第九條就是出賣人逾期交房的違約責(zé)任。買房者與開發(fā)商通過平等協(xié)商來確定、填寫該條款的空白內(nèi)容。當(dāng)遇到開發(fā)商逾期交房的情形時，就可以根據(jù)已付房款總額、逾期交房的時間、約定的支付比例來計算違約金的數(shù)額，即違約金=已付房款總額×約定比例×逾期天數(shù)。這種計算方法簡單直接，不多贅述。

     二、 依據(jù)法定的標(biāo)準(zhǔn)來計算

     按照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定來計算違約金，主要是以下兩種情況：
     1、對于違約金的計算買房者與開發(fā)商之間沒有具體明確的約定。
     這種情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。
    違約金本身就是合同當(dāng)事人約定的由違約一方因其違約行為給對方造成經(jīng)濟損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金。它實際上就是因違約行為給守約方造成損失而約定的一種補償。所以當(dāng)違約金沒有明確的約定時，就應(yīng)以損失額作為確定的依據(jù)。而開發(fā)商逾期交房，對買房者來說，新房不能如期入住，則他們或者租住其他房屋；或者繼續(xù)居住于舊有房屋，而延誤了出租、出賣該房的時間，那么買房者的損失是現(xiàn)實的、具體的。以上述這個標(biāo)準(zhǔn)來計算違約金的數(shù)額，免除了購房者對逾期交房所造成損失及其數(shù)額的舉證責(zé)任，最大限度地保護了守約方的利益。

    例如，買房者購買二室二廳、90平方米商品房一套，開發(fā)商逾期交房三個月，其間當(dāng)?shù)赝�地段同類房屋月租金�?000元，則開發(fā)商應(yīng)向買房者支付的違約金是1000×3=3000元。這種計算方法在實踐中具有很強的可操作性。

    2、買房者與開發(fā)商之間約定的違約金與實際造成的損失極不相當(dāng)。

    這種情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。
    
    這一條款分成兩部分，我們重點來看，對于約定的違約金過高時，如何來計算違約金數(shù)額。
    我認(rèn)為，購房者與開發(fā)商約定的違約金應(yīng)該≤實際造成的損失的1.3倍，如果高于這個數(shù)額的話，開發(fā)商就可以請求法庭或仲裁庭予以減少。例如，約定的違約金為1萬元，實際的損失為4000元，則開發(fā)商就可請求減少違約金，實際支付的違約金最后就應(yīng)該在4000元至5200元之間由法庭或仲裁庭來裁量確定。我們斷不可固執(zhí)地認(rèn)定，約定的違約金是至高無上的、不可更改的。因為合同的違約金，從我國現(xiàn)行法律的立法目的來看，畢竟還是補償性質(zhì)的，而不是懲罰性質(zhì)的，所以其確定還是主要依據(jù)違約實際造成的直接損失，而不能是漫無邊際的。      
        最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第18條規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。即使雙方當(dāng)事人在合同中未能自行約定逾期辦證的違約責(zé)任，根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，只要確定開發(fā)商逾期辦證違約事實，買房人仍然有權(quán)依據(jù)該司法解釋向開發(fā)商主張違約金。違約金的標(biāo)準(zhǔn)為，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算一、 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 

     第十六條   當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

     第十七條   商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

     逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

     第十八條   由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

     （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

     （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

     （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

     合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。


      二、 最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù) 

對于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付款違約金。中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計算逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)。參照中辦民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號《關(guān)于降低金融機構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計算。
本批復(fù)公布后，人民法院尚未審結(jié)的案件中有關(guān)計算逾期付款違約金的問題，按照本批復(fù)辦理。本批復(fù)公布前，已經(jīng)按我院1996年5月16日作出的法復(fù)〔1996〕7號《關(guān)于逾期付款違約金的應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》審結(jié)的案件不再變動。