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開發(fā)商為折抵全體業(yè)主的維修資金，將其所有的車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)委會。由于車位無法以業(yè)委會名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，故暫被登記于業(yè)委會成員吳某名下。吳某卻擅自將車位以明顯低于市場價(jià)格的價(jià)位轉(zhuǎn)讓給第三人，被業(yè)委會告上法庭。近日，虹口區(qū)法院作出判決，車位買賣合同無效。
【案件回放】
2001年11月，開發(fā)商景祺公司與虹泰花苑業(yè)委會簽訂協(xié)議，約定將其所有的地下車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)委會，折抵其應(yīng)付的維修資金。按規(guī)定，車位不能登記于業(yè)委會名下。因此，2002年2月，景祺公司與業(yè)委會成員吳某簽訂合同，將車位登記至吳某名下，但吳某并未實(shí)際支付對價(jià)。2010年7月，吳某擅自將車位以明顯低于市場價(jià)格的價(jià)位轉(zhuǎn)讓給許某。但許某并未支付對價(jià)，也未辦理過戶登記手續(xù)。業(yè)委會發(fā)現(xiàn)后訴至法院，要求確認(rèn)吳某對車位的處分行為無效，該車位所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
吳某辯稱，車位產(chǎn)權(quán)是以買賣形式登記在自己名下的，他是合法權(quán)利人，有權(quán)處分該車位；許某則述稱，對于該車位，他屬于善意取得。
法院審理后認(rèn)為，吳某對車位無實(shí)際處分、收益權(quán)利，但全體業(yè)主也不符合法律規(guī)定的登記權(quán)利主體資格，故對業(yè)委會確認(rèn)“車位所有權(quán)歸全體業(yè)主所有”的訴請難以支持。此外，車位轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場價(jià)格遠(yuǎn)超過早前評估確定的價(jià)格，許某以明顯低于市場價(jià)值的評估價(jià)格購買車位，不構(gòu)成善意取得。因此，法院作出判決：買賣合同無效；將車位拍賣、變賣以折現(xiàn)為維修資金。
【以案說法】
問：小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有？
答：小區(qū)車位分地下和地面兩種：地面車位占用的是業(yè)主共有的場地，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有；地下車位一般由開發(fā)商建造，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。業(yè)主可通過與開發(fā)商簽訂買賣合同，取得地下車位所有權(quán)。吳某未按合同約定支付對價(jià)而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，因此不存在真實(shí)的車位買賣行為，現(xiàn)車位雖登記在其名下，但實(shí)質(zhì)上他對該車位無實(shí)際處分、收益的權(quán)利。
問：許某購買權(quán)屬有爭議車位的行為是否有效？
答：車位等不動產(chǎn)經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記即具有公示效力。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，第三人基于對產(chǎn)權(quán)登記的信賴而與登記顯示的權(quán)利人（非真實(shí)享有所有權(quán)）簽訂買賣合同，需符合以下三個(gè)條件，才能依善意取得該車位：1、購買時(shí)是善意的；2、支付了合理價(jià)款；3、業(yè)已完成車位轉(zhuǎn)讓登記。許某以明顯不合理的低價(jià)僥幸購買產(chǎn)權(quán)存在爭議的車位，主觀上不構(gòu)成善意，且未支付對價(jià)、未辦理過戶登記手續(xù)，所以不能取得車位所有權(quán)。
【法辭典】
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（虹口區(qū)法院 衛(wèi)潔） | 
