二手房選購要考慮的因素
向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等最新的信息。
1、確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。
2、價格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。
3、交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。
4、房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。
5、確認房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。
6、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
7、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
8、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。
9、物業(yè)管理。水、電、煤費用如何收��；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務。
10、產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。
11、選擇中介。可靠中介應該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。
如何查證二手房產(chǎn)權(quán)狀況
在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。
第一步：要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步：是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：
１、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；
２、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；
３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；
４、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；
５、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。
第三步：是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
第四步：應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后５年之內(nèi)不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。
四步確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
四、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
購買二手房議價巧作準備
購二手房之前，與上家談判、議價是重要的一環(huán)。下家如何討價還價，才能最大限度地獲取利益，同時又不致使談判陷入僵局？
首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。
其次，摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。
最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。
標準二手房按揭貸款服務流程
第一步：貸款方案咨詢
第二步：抵押物評估
第三步：預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)
第四步：貸款資料進銀行，銀行審核通過
第五步：房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）
第六步：領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項權(quán)利抵押證明
第七步：銀行發(fā)放貸款
第八步：結(jié)案
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