一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

    不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

    研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。”研究不動產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

    二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

   （一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

    物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。

   （二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

    物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響�！段餀�(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。

   三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

  （2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

   更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全�！段餀�(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

    異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。                        

    預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效�！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

   （3）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

    物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

    一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當(dāng)處置不動產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預(yù)查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。

    二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應(yīng)認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。

    三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

   三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個問題

   1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

    實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[2003]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

    2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題    

    在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應(yīng)與當(dāng)?shù)貒�土資源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應(yīng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

    3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理    

    實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

    4、對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題

    預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實踐中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施時應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。