人民法院報(bào)訊 北京市第一中級(jí)人民法院的一項(xiàng)調(diào)研顯示，為規(guī)避買(mǎi)賣(mài)房屋的相關(guān)稅費(fèi)，降低轉(zhuǎn)賣(mài)成本，職業(yè)炒房客購(gòu)房時(shí)一般不辦理過(guò)戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買(mǎi)賣(mài)合同后，找出各種理由，致使業(yè)主不愿履行合同，炒房客便以此為借口要求業(yè)主賠償違約金。北京市一中院日前審結(jié)這樣一起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案。

  李先生在海淀區(qū)成府路附近有一套60平方米的房屋要出售，2010年4月10日，他通過(guò)某房產(chǎn)中介與魏某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方約定：房屋成交價(jià)為150萬(wàn)元，魏某應(yīng)在簽訂合同時(shí)支付定金5萬(wàn)元并于4月15日前支付房款85萬(wàn)元；雙方于簽訂合同2個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏某于公證當(dāng)日支付剩余房款60萬(wàn)元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書(shū)原件交付給魏某，所有稅費(fèi)由魏某承擔(dān)。合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬(wàn)元。雙方通過(guò)某房產(chǎn)中介協(xié)商于6月7日共同到公證處辦理委托公證，但后來(lái)雙方就委托公證范本未能達(dá)成一致意見(jiàn)，最終未能辦理公證手續(xù)，就此發(fā)生爭(zhēng)議。李先生遂訴至法院要求魏某繼續(xù)履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔(dān)遲延履行違約金。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書(shū)、承擔(dān)遲延辦理房產(chǎn)證的違約金。

  法院經(jīng)審理認(rèn)為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個(gè)月內(nèi)辦理公證手續(xù)，但因約定不明，雙方對(duì)公證的具體內(nèi)容、時(shí)間和辦理手續(xù)等事項(xiàng)產(chǎn)生分歧意見(jiàn)，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。魏某與李先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的，在于通過(guò)買(mǎi)賣(mài)行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并非通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同完成委托公證，是否進(jìn)行委托公證并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項(xiàng)的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書(shū)的請(qǐng)求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，故魏某應(yīng)在雙方自行辦理過(guò)戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同，駁回李先生的其他訴訟請(qǐng)求和魏某的反訴請(qǐng)求。

  （李惟一 楊清惠）

  ■連線法官■

  揭秘炒房客慣用伎倆

  提醒業(yè)主小心被算計(jì)

  審理此案的法官說(shuō)，此類案件有一些共同之處，炒房客與業(yè)主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，合同中往往含有公證條款，目的在于從業(yè)主處取得該房屋出售、過(guò)戶等相關(guān)事項(xiàng)的代理權(quán)，從而在下次買(mǎi)賣(mài)中，將房屋從該業(yè)主名下直接過(guò)戶給新的買(mǎi)房人，以此達(dá)到獲取更多差價(jià)的目的。在合同履行過(guò)程中，炒房客一般會(huì)找出一些理由，比如聲稱買(mǎi)房實(shí)際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫(xiě)父母名字，可先將辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業(yè)主辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動(dòng)空間。

  有的業(yè)主沒(méi)有識(shí)別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續(xù)，有的業(yè)主雖有顧忌，但擔(dān)心自己違約，且認(rèn)為炒房客已支付價(jià)款，最終往往無(wú)奈地予以配合。但因具體的公證內(nèi)容未在買(mǎi)賣(mài)合同中明確，所以并不能直接將未辦理公證而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的責(zé)任歸結(jié)為業(yè)主一方，使業(yè)主陷入進(jìn)退兩難的被動(dòng)境地。

  因此，法官提醒業(yè)主在賣(mài)房時(shí)應(yīng)多加注意，避免遇到炒房客的風(fēng)險(xiǎn)。首先，選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)。出售二手房應(yīng)選擇知名、正規(guī)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)一般操作規(guī)范，管理嚴(yán)格，工作人員業(yè)務(wù)熟練，可避免中介與炒房客一起“做籠子”的情況出現(xiàn)；第二，不要貪圖支付全款而大幅降低報(bào)價(jià)。炒房客一般會(huì)選取面積較小、總價(jià)較低的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，并以短期內(nèi)支付全款等理由壓低房?jī)r(jià)，這往往是炒房客壓低房?jī)r(jià)的一貫伎倆，業(yè)主應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)出售房屋，不要貪圖買(mǎi)房人能夠短期支付全款而過(guò)分降低價(jià)格；第三，留意買(mǎi)賣(mài)合同中的公證條款。辦理公證不是買(mǎi)賣(mài)房屋變更產(chǎn)權(quán)人的必經(jīng)途徑，賣(mài)房時(shí)若見(jiàn)到合同中有公證條款的一定要多加小心，最好不寫(xiě)公證條款，或?qū)⒐�證內(nèi)容在合同中明確，不要給炒房客留下進(jìn)一步操作的空間。

  買(mǎi)房人應(yīng)注意同樣的問(wèn)題，最好直接與房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行交易，從而避免炒房客鉆空子。（李惟一 楊清惠）

  ■新聞背景■

  遭遇炒房客：二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)大

  也許有人會(huì)質(zhì)疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那何必還要計(jì)較他怎樣處置房子？其實(shí)遇到此種炒房客，不管對(duì)賣(mài)房的業(yè)主還是下一個(gè)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)都有巨大安全隱患。

  對(duì)賣(mài)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果辦理公證，雖然業(yè)主最終能取得全部房款，表面上看沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益的損失，但存在一系列風(fēng)險(xiǎn)。首先，炒房客將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人，炒房客只是名義的賣(mài)房人，形式上是代理原業(yè)主出售，若該合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，新的買(mǎi)房人可能主張?jiān)瓨I(yè)主與炒房客存在惡意串通的行為，一旦發(fā)生訴訟，原業(yè)主將被直接列為被告；因原業(yè)主已將房屋交付炒房客并取得價(jià)款，實(shí)際占有人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變，炒房客再行轉(zhuǎn)賣(mài)甚至進(jìn)行多次轉(zhuǎn)賣(mài)，產(chǎn)生糾紛后，新的買(mǎi)房人會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方——原業(yè)主交付房屋，原業(yè)主必將承擔(dān)一房二賣(mài)甚至一房多賣(mài)的法律責(zé)任；若炒房客在使用房屋過(guò)程中破壞了房屋結(jié)構(gòu)，將房屋進(jìn)行修飾后轉(zhuǎn)賣(mài)，新的買(mǎi)房人入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)直接向原業(yè)主主張修復(fù)或賠償；因房屋未過(guò)戶，在炒房客尋到下一個(gè)買(mǎi)家前，若將房屋租賃給他人，或在該房屋內(nèi)進(jìn)行其他違法亂紀(jì)活動(dòng)，原業(yè)主作為房屋的所有人可能為此承擔(dān)更重的法律負(fù)擔(dān)；更有甚者，若炒房客未向原業(yè)主支付全部房款，一旦其將房屋轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不堪設(shè)想。

  對(duì)新的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房遇到炒房客亦有較大弊端。首先，以不滿五年的普通住宅為例，按照交易習(xí)慣，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅一般約定由買(mǎi)房人承擔(dān)，正常交易途徑下，炒房客從原房主處購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)按照房?jī)r(jià)款差額征收營(yíng)業(yè)稅，炒房客再次轉(zhuǎn)讓給新的買(mǎi)房人應(yīng)再次按差額收取營(yíng)業(yè)稅，但因炒房客不辦理過(guò)戶和交稅，所以新的買(mǎi)房人是按照原房主購(gòu)房?jī)r(jià)款為基準(zhǔn)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際上是炒房客將本應(yīng)由自己承擔(dān)的大部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給新的買(mǎi)房人；因炒房客不是實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋狀況不甚了解，還會(huì)為了提高轉(zhuǎn)賣(mài)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，隱藏房屋缺陷，買(mǎi)房人最終買(mǎi)到的可能不是其理想的房屋；房屋物業(yè)、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項(xiàng)的辦理可能會(huì)涉及實(shí)名的問(wèn)題，這些工作炒房客往往不能直接辦理，新的買(mǎi)房人會(huì)因此產(chǎn)生不必要的麻煩；若遇到炒房客一房多賣(mài)，則買(mǎi)房人難以順利取得房屋。