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房屋買賣  
逾期交房您會計算違約金嗎
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com     時間:2011/4/6 16:25:00

 衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后,買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了,糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外,逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計算違約金呢?

  ■案例回放
  2002年8月11日,史先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》,史先生房款共計543765元,定金3萬元,首付款21萬元,銀行按揭30萬元。雙方約定,入住后7日內(nèi),定金轉(zhuǎn)化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日,若逾期交房,按照史先生已付房款數(shù)額萬分之一/天計算違約金。
  為早日住上新房,史先生早于8月5日就已支付定金3萬元;8月15日又支付了21萬元的首付款;隨后銀行按揭手續(xù)也于9月25日辦妥。但因種種原因,開發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下,開發(fā)商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋,比原定交房日期遲了大半年。
  史先生多交了大半年的房租,難免心生怨氣,要求開發(fā)商賠償,并支付逾期交房違約金30032元。但開發(fā)商卻認(rèn)為,史先生的算法欠妥,應(yīng)按照已付房款(即首付款21萬元)的萬分之一/天計算,只同意承擔(dān)違約金4767元。雙方爭執(zhí)不下,只好對簿公堂。
  經(jīng)過法院調(diào)解,開發(fā)商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元,又不是開發(fā)商提出的4767元,賠付金是如何計算出來的呢?我們不妨來聽聽北京市三信律師事務(wù)所何正永律師的說法。
  ■律師說法
  
  開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
  律師認(rèn)為,雙方簽署的《商品房預(yù)售合同》合法真實有效。開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋,構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。
  首先,“已付房款”包括首付款和銀行按揭款,并不是開發(fā)商所稱的21萬元首付款,而應(yīng)該包括銀行按揭30萬元。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭的30萬元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。
  但是,定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定,入住后7日內(nèi),定金才轉(zhuǎn)化為房款。作為計算違約金的基數(shù)自然不應(yīng)當(dāng)包括3萬元定金。同理,史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款,尾款也不應(yīng)當(dāng)納入已付房款。
  因此,本案計算違約金的基數(shù)“已付房款”,既不是史先生要求的總房款,也不是開發(fā)商所謂的首付款,應(yīng)當(dāng)是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和,共計51萬元。
  其次,需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定,違約金或損失,有約定按照約定,沒有約定的,按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定,或者參照逾期貸款利率(現(xiàn)在為萬分之二點一/天)標(biāo)準(zhǔn)計算。
  因此,利率應(yīng)該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者,在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn),不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。
  最后,需要認(rèn)定的是逾期時間,開發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期時間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期,即2003年2月1日開始算起,直至開發(fā)商通知驗收的日期,即同年9月15日止,而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此,逾期時間共計227天。
  由此不難得出最終的違約金,即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。


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