律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)指引
（經(jīng)濟專業(yè)委員會討論稿）
第一章 定義與概述
第1條 商品房交付定義
本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。
第2條 商品房交付業(yè)務(wù)概述
商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護自己的合法權(quán)益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務(wù)，即本指引所稱商品房交付業(yè)務(wù)。
律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職履行下述職責(zé)：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；
2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關(guān)的法律文件；
2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質(zhì)量等相關(guān)事實進行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相關(guān)事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行談判，并就談判結(jié)果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；
2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；
2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，審查需委托人簽署的有關(guān)協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。
第3條 特別注意事項
3.1律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)的過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國律師法》等法律、法規(guī)以及律師執(zhí)業(yè)規(guī)范，要提醒委托人理性維權(quán)、合法維權(quán)，切忌鼓動委托人采取非法集會、游行、示威、上訪等違法方式維權(quán)，切忌參與買受人自行組織的非法集會、游行、示威、上訪等違法活動，對委托人在辦理商品房交付手續(xù)過程中的違法行為應(yīng)予以勸阻并提供合理化建議。
3.2 律師在辦理商品房交付業(yè)務(wù)中,還要特別關(guān)注房屋所在地相關(guān)部門發(fā)布的法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定。
第二章 商品房交付程序概述
第4條 商品房交付的一般程序
4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。
4.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。
4.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
4.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
4.3.2若商品房存在未達退房條件的質(zhì)量問題或未達到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項予以修復(fù)或賠償。
4.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術(shù)報告結(jié)算房款。
4.5買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費用。
4.6買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（通常為前期物業(yè)管理企業(yè)）處領(lǐng)取房屋鑰匙。
4.7買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。
第5條 我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應(yīng)從維護委托人合法權(quán)益的角度出發(fā)，提醒委托人充分注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期準(zhǔn)備工作
第6條 買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標(biāo)志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應(yīng)做的法律事務(wù)至少應(yīng)當(dāng)包括：
6.1 審查房地產(chǎn)項目曾經(jīng)發(fā)布的各類廣告等宣傳資料,分析上述材料是否符合合同要約的條件。買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：
6.1.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；
6.1.2是否存在無效條款；
6.1.3了解合同雙方關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、違約責(zé)任等方面的約定。
6.1.4與委托人擬定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)談判的事項及重點內(nèi)容。
第7條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：
7.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；
7.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；
7.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》的約定一致。
第8條 代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的談判，擬定相關(guān)書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)方擬定的相關(guān)書面協(xié)議。
第9條 提醒買受人注意商品房交付過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。
第10條 指導(dǎo)買受人參照入住通知準(zhǔn)備需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的相關(guān)資料。
第11條 買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內(nèi)容無異議，律師應(yīng)提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關(guān)證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續(xù)。
若買受人確實無法于指定時間辦理商品房的驗收和交接手續(xù)，應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并說明理由，并注意保存已通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)證據(jù)。
第四章 查驗證明文件
第12條 律師應(yīng)協(xié)助委托人查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時依法應(yīng)當(dāng)取得的證明文件原件，具體包括：
12.1規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件；
12.2建筑工程竣工驗收備案表；
12.3房屋面積實測技術(shù)報告書；
12.4房屋為住宅的，還應(yīng)查驗《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
12.5商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權(quán)證、空氣質(zhì)量驗收合同報告等。
第13條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第12條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權(quán)拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
第14條 退房權(quán)的行使
14.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導(dǎo)致房屋延期交付的，當(dāng)遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；
14.2買受人選擇退房的，應(yīng)于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。
第五章 實地查驗房屋
第15條 實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應(yīng)協(xié)助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內(nèi)容專業(yè)性強，必要時需專業(yè)設(shè)備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進行驗房，律師起固化證據(jù)、提供問題解決方案的作用。
第16條 實地查驗房屋可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：
15.1 GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范
15.3 GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范
15.4 GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范
15.5 GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范
15.6 GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范
15.7 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范
15.10 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范
15.11 GJ13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)
15.12 GB50325-2001（2006版）民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范
15.13 GBT18883-2002室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
第17條 查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；
若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件、補充協(xié)議不符，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重新進行核對。
第18條 查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的一致，如有不符，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第19條 核對房屋面積
19.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)是否一致；若買受人認(rèn)為房屋面積實測技術(shù)報告書記載的有關(guān)數(shù)據(jù)與實際不符，可委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行測繪。
19.2若買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書無異議，可根據(jù)此報告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)判斷商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同中據(jù)以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。
根據(jù)實際需要，查驗購買房屋分?jǐn)偣裁娣e的情況。
第20條 查驗房屋的地基基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。
20.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。
20.2擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同有關(guān)條款的約定分別作出相應(yīng)選擇。
20.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；
20.2.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以修復(fù)，直至合格，修復(fù)至合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；
20.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進行處理。
第21條 查驗房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量
21.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。
21.2擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同相關(guān)條款的約定分別作出相應(yīng)選擇。
21.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；
21.2.2商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；
21.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進行處理。
第22條 查驗擬交付房屋是否存在其它質(zhì)量問題；若發(fā)現(xiàn)擬交付房屋存在其它質(zhì)量問題，應(yīng)逐項作好書面記錄，并可根據(jù)實際情況，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進行處理：
22.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于一定期限內(nèi)予以修復(fù)，并告知買受人進行二次查驗，修復(fù)合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；
22.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內(nèi)予以修復(fù)，修復(fù)費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，由此給買受人造成的損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償；
22.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。
第23條 查驗房屋的市政基礎(chǔ)設(shè)施
23.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的條款、附件及補充協(xié)議之約定對擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施進行清點，檢查各項設(shè)備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應(yīng)詳細(xì)作好書面記錄并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。
23.2若擬交付房屋的上述市政基礎(chǔ)設(shè)施未在約定的期限內(nèi)達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。
第24條 查驗房屋的裝飾和設(shè)備
24.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件及補充協(xié)議的約定查驗擬交付房屋內(nèi)的各項裝飾和設(shè)備是否符合約定標(biāo)準(zhǔn)。
24.2若擬交付房屋的各項裝飾和設(shè)備不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可依據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設(shè)備差價，或在一定期限內(nèi)予以更換。合同另有約定的，從其約定。
第25條 查驗約定的公共設(shè)施
25.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件和補充協(xié)議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等公共設(shè)施是否如期達到約定條件。
25.2若上述公共設(shè)施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。
第26條 查驗設(shè)計和規(guī)劃
26.1提示查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計或規(guī)劃是否變更。
26.2經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)審批單位批準(zhǔn)擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計或規(guī)劃或有關(guān)變更未在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。
第27條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”等字樣，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。
第28條 查驗地下車位
如果買受人購買商品房時一并購買了地下車位，應(yīng)提醒買受人從以下幾個方面對地下車位予以查驗，包括但不限于：
28.1 地下車庫單體工程是否已經(jīng)經(jīng)過驗收；
28.2 地下車位四至范圍是否明確、是否與買賣雙方的約定相符；
28.3 地下車位的車位號是否與買賣雙方的約定相符；
28.4 經(jīng)測繪機構(gòu)測繪的地下車位的建筑面積是否與買賣雙方的約定相符。
第29條 退房權(quán)的行使
29.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應(yīng)及時作出是否退房的決定。
29.2買受人選擇退房的，應(yīng)在退房權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。
第六章 房屋交接
第30條 房屋為住宅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第31條 買受人經(jīng)實地查驗對房屋無異議或?qū)Ψ课莸男迯?fù)結(jié)果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。
第32條 買受人按照實測面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實結(jié)算房款，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用；交付相關(guān)費用后，注意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索取發(fā)票或收據(jù)。
第33條 買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（如前期物業(yè)管理企業(yè)）處領(lǐng)取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起核對并記錄水、電、氣表底數(shù)或通過技術(shù)手段將底數(shù)清零。
第34條 辦理房屋交接手續(xù)時，律師應(yīng)提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。
第七章 辦理物業(yè)管理手續(xù)
第35條 審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。
35.1 審核前期物業(yè)管理企業(yè)是否取得相應(yīng)資質(zhì)證書以及是否存在超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的情形；
35.2 核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)是通過招標(biāo)方式還是協(xié)議方式，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，核實是否經(jīng)過房屋所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)；
35.3 審查前期物業(yè)管理企業(yè)聘用的從事物業(yè)管理的人員是否取得相應(yīng)的物業(yè)管理職業(yè)資格證書。
第36條 審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或前期物業(yè)管理企業(yè)擬定的物業(yè)管理公約和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并提供法律意見。
第37條 指導(dǎo)買受人與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
第38條 買受人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費；物業(yè)管理企業(yè)不得要求買受人一次交納一年以上的物業(yè)管理費用；買受人應(yīng)根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同或根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費。
九十年代以來，隨著我國住房改革制度的不斷深化，以住房實物分配為主的住房制度已經(jīng)淡出城市居民的生活，而以市場為主體的商品房消費制度逐漸形成。應(yīng)當(dāng)說，這些年住房制度的改革是非常成功的，它不僅解決了企業(yè)辦社會的負(fù)擔(dān)，解決了住房領(lǐng)域社會公平公正問題，更重要的是住房制度的改革催生了一個房地產(chǎn)行業(yè)，并帶動了國民經(jīng)濟其它相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時，也伴隨著出現(xiàn)了一些急待解決的法律問題。
我國目前的市場消費環(huán)境，總的來說是越來越成熟；但是在商品房的消費領(lǐng)域并不樂觀，隨著商品房售價的不斷上漲及土地政策的變化，商品房市場的消費環(huán)境在有些地區(qū)甚至有逐步惡化的趨勢。目前全國在商品房消費市場中，開發(fā)商侵犯消費者權(quán)益的事情是大量、普遍存在的。其中開發(fā)商與消費者的矛盾沖突主要表現(xiàn)在商品房交付驗收環(huán)節(jié)上，矛盾的焦點主要表現(xiàn)在房屋質(zhì)量、交付程序、交付條件、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量、收費問題等幾個方面。這些問題，尤其是房屋質(zhì)量及交付程序問題，目前的市場環(huán)境及法律環(huán)境還不能完全有效地加以解決，消費者的合法權(quán)益沒有得到有效保護，迫使消費者不得不采取非理性的方式維護自身的合法權(quán)益，導(dǎo)致矛盾沖突不斷，嚴(yán)重到了影響社會穩(wěn)定及影響政府公信力的程度。
商品房交付環(huán)節(jié)是整個商品房消費流程中比較重要的一環(huán)，消費者往往都很重視。消費者通常都避免不了就這些問題與開發(fā)商進行溝通，希望能夠加以妥善解決。但由于開發(fā)商在市場角色、專業(yè)知識、經(jīng)濟實力等方面具有絕對的強勢地位，僅憑單個消費者的個人能力很難與之抗衡。而且，開發(fā)商在與消費者的溝通過程中，開發(fā)商往往委托專業(yè)律師去面對消費者，這使開發(fā)商與消費者之間原本就不平衡的天平更加向開發(fā)商傾斜。在這種情況下逐漸出現(xiàn)了消費者單獨或聯(lián)合委托律師在商品房交付過程中為其提供法律服務(wù)的現(xiàn)象，消費者與開發(fā)商的談判桌上出現(xiàn)了越來越多的消費者一方律師的身影，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務(wù)，即商品房交付業(yè)務(wù)。
由于法律理論界和實務(wù)界對于商品房交付過程中的律師實務(wù)沒有較為系統(tǒng)、完整的說明和介紹，加上這類業(yè)務(wù)剛剛興起，律師在提供這一領(lǐng)域的法律服務(wù)時，基本上很少有先例可以參照，只能根據(jù)有限的法律法規(guī)和各自的實踐經(jīng)驗自行摸索。這種摸索對于剛起步開拓這片業(yè)務(wù)領(lǐng)域的律師而言，因無相關(guān)經(jīng)驗又無參照，難免在摸索過程中浪費過多精力、走過多彎路；而且，這種摸索受個人業(yè)務(wù)能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗限制，可能造成法律服務(wù)質(zhì)量參差不齊，不利于律師業(yè)務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的整體形象。為此，我們收集、整理相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)了辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，綜合其他律師同仁的可貴積累，在參考其他律師意見的基礎(chǔ)上起草了這份《指引》，目的就是希望對廣大律師同仁承辦商品房交付業(yè)務(wù)有所幫助。
在業(yè)務(wù)實踐中，開發(fā)商通常按照所謂的“行規(guī)”單方面制訂商品房的交付程序，即開發(fā)商要求買受人在入住前交清所有的費用，如房屋面積差價款、稅務(wù)部門收取的契稅、小區(qū)管理辦公室收取的公共維修基金、物業(yè)公司收取的物業(yè)費等，只有交了這些費用之后，買受人才能領(lǐng)取房屋鑰匙，才能對房屋進行驗收，否則買受人無法驗收房屋，事先買受人對房屋存在的質(zhì)量問題一無所知，等發(fā)現(xiàn)存在的問題時已失去解決問題的最佳時機。而且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定的外，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。也就是說，買受人一旦簽字領(lǐng)取房屋鑰匙，即意味著房屋的交付，開發(fā)商對房屋存在的質(zhì)量問題僅負(fù)有保修義務(wù)，這對買受人非常不利。由此可見，商品房的交付程序?qū)I受人來講相當(dāng)重要。因此，本《指引》特別設(shè)置了一章，介紹律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)的前期準(zhǔn)備工作，其中重點涉及到審查開發(fā)商擬定的商品房交付程序是否不利于買受人以及開發(fā)商要求買受人交納的稅、費是否合理、合法。如果開發(fā)商擬定的商品房交付程序不利于買受人，律師應(yīng)及時、明確提醒買受人，并應(yīng)買受人要求與開發(fā)商進行談判等溝通。
房屋的質(zhì)量問題，是買受人最為關(guān)注的問題之一，也是整個商品房交付環(huán)節(jié)中最為重要的一環(huán)。一般來講，房屋的質(zhì)量問題可分為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響到正常居住、房屋的其他質(zhì)量問題（如裂縫、普通施工質(zhì)量、門窗密封不嚴(yán)等）等三種情況。對于前兩種情況，買受人有權(quán)要求退房或維修；對于第三種情況，買受人有權(quán)要求維修。在商品房交付過程中，律師應(yīng)根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的具體約定，給買受人提出明確的建議。
本《指引》第五章重點涉及到了商品房交付過程中房屋的質(zhì)量問題。值得注意的是，律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)，提供的主要是法律方面的支持，而房屋的質(zhì)量問題往往涉及到建筑方面的專業(yè)性知識，單純依靠律師并一定能夠得到完全解決；如果需要，律師應(yīng)建議買受人委托有關(guān)專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員提供幫助。
本《指引》有兩處涉及到退房權(quán)的行使期限，即第14條第2款和第28條第2款，其中三個月和一年的解除權(quán)行使期限是參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款的規(guī)定加以擬定的。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
本《指引》第34條涉及到前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審核問題，共包括前期物業(yè)管理企業(yè)是否依法取得相應(yīng)的資質(zhì)等級證書、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式是否合法、前期物業(yè)管理企業(yè)聘用的從事物業(yè)管理的人員是否取得相應(yīng)的物業(yè)管理職業(yè)資格證書等三個方面。第一個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第32條第2款和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，第二個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第24條，第三個方面的依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第33條。
第24條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
《指引》分為七章三十七條，行文體例按照商品房交付的基本順序展開，涉及定義與概述、商品房交付的一般程序、律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)的前期工作、查驗證明文件、實地查驗房屋、房屋交接、辦理物業(yè)管理手續(xù)等方面的內(nèi)容。
