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房屋買賣 |
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| 二手房退房的四個時間點和法律后果分析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com
時間：2011/5/31 21:52:00 |
| 二手房退房的四個時間點和法律后果分析 |
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| 作 者： |
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| 來 源： |
上海法治報 |
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| 內(nèi) 容： |
張雷
對二手房交易來說，從看房到有意向再到最終簽約和履行，中間需要經(jīng)過很多步驟，也需要花費一定的時間。在不同階段，購房者反悔的后果都是不同的。
從通常的二手房買賣過程來看，大致可分為以下四個階段： 1、簽訂看房確認書時期， 2、簽訂意向金協(xié)議時期， 3、簽訂居間協(xié)議時期， 4、簽訂二手房買賣合同時期。
筆者對這四個時期反悔退房的法律后果簡要分析如下。
一、買家與中介簽訂 “看房確認書”時期，退房無責任。
買家向中介詢價并要求實地看房，中介通常會要求買家簽訂看房確認書�？捶看_認書是中介為防止買家跳單而要求買家簽的單方面承諾，如買家與賣家私下交易，中介可要求買家按照看房確認書的承諾補償傭金。
僅簽訂看房確認書，買家與賣家、中介公司之間，未形成除禁止私下交易外的任何法律關(guān)系，買家可以任意提出退房，不需承擔任何法律責任。
此時退房的方式可以是口頭通知，不需要準備相應(yīng)的證據(jù)。
二、買家與中介簽訂 “意向金協(xié)議”時期，需及時采取行動。
買家看房后初步?jīng)Q定購買，需要向中介交納一筆意向金，并簽訂意向金協(xié)議。買家交納意向金以表達購買的誠意，在意向金協(xié)議中會約定 “意向金轉(zhuǎn)定金”條款。在中介公司將意向金轉(zhuǎn)付賣家并由賣家出具定金收據(jù)后，買賣雙方之間形成定金法律關(guān)系。此后買家再提出退房，則需要承擔定金罰則。
因此簽訂意向金協(xié)議后，買家如果反悔提出退房，需要在意向金轉(zhuǎn)為定金前及時采取行動。由于意向金轉(zhuǎn)為定金的期限比較短，一旦轉(zhuǎn)為定金，想要退房就要蒙受損失。
此時退房的方式是：書面通知中介解除意向金協(xié)議中的單方授權(quán)，禁止將意向金轉(zhuǎn)為定金。
三、買家與賣家簽訂 “居間協(xié)議”時期，將承擔定金罰則。
賣家收取定金后，買家、中介和賣家三方需要簽訂居間協(xié)議，約定買賣雙方之間的定金法律關(guān)系，買賣雙方與中介公司之間的委托法律關(guān)系。
簽訂居間協(xié)議后，買家提出退房需要承擔居間合同的違約責任，也就是賣家有權(quán)沒收買家已經(jīng)交付的定金。但是一般而言，因為中介公司此時并未促成交易，買家無需向中介支付傭金報酬，也無需按照居間合同承擔違約責任。按照法律規(guī)定，中介公司僅能要求賣家支付必要的支出，在上海大約在2000元之內(nèi)。
退房的方式，首先應(yīng)當是與賣家直接協(xié)商解除合同，如果協(xié)商不成，只能損失定金解約。
四、買家與賣家簽訂“買賣合同”時期，將承擔違約責任并支付傭金。
居間協(xié)議簽訂后，買賣雙方會簽訂正式的二手房買賣合同，此合同對買賣雙方任何一方單方解除合同的違約責任均有約定。以上海市房地產(chǎn)買賣合同為例，約定在合同第九條和第十條。同時，因為中介已經(jīng)促成了買賣雙方簽訂買賣合同，居間活動已經(jīng)完成，買賣雙方應(yīng)當按照居間協(xié)議的約定支付傭金。
買家此時提出退房，將要承擔擅自解除合同的違約責任，同時中介公司也將要求買方支付中介報酬。
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