第一、要確認(rèn)房東是否真的是無民事行為能力或限制行為能力人
我國《民事訴訟法》規(guī)定,“認(rèn)定成年人為無民事行為能力人,必須由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實(shí)和根據(jù)。人民法院受理申請(qǐng)后,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被請(qǐng)求人認(rèn)定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民進(jìn)行鑒定。申請(qǐng)人已提供鑒定結(jié)論的,應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定結(jié)論進(jìn)行審查。人民法院經(jīng)審理認(rèn)定申請(qǐng)有事實(shí)依據(jù)的,判決該公民為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。”因此,某一房屋所有權(quán)人有無民事行為能力應(yīng)由人民法院認(rèn)定。房屋登記機(jī)構(gòu)不能憑房屋所有權(quán)人親屬的陳述或醫(yī)療證明來認(rèn)定其為無(限制)民事行為能力人,應(yīng)依據(jù)人民法院判決房屋所有權(quán)人為無(限制)民事行為能力人的法律文書來認(rèn)定。
第二、需要指定監(jiān)護(hù)人
根據(jù)《民法通則》規(guī)定,“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事活動(dòng)由法定代理人代理。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”
無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人 , 由下列人員擔(dān)任監(jiān)護(hù)人: (一) 配偶; (二) 父母: (三)成年子女; (四) 其他近親屬; (五) 關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任,經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意的。 對(duì)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的,由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在近親屬中指定。對(duì)指定不服提起訴訟的,由人民法院裁決。 沒有上述監(jiān)護(hù)人的,由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。
第三、處分房屋需要哪些證明材料
《民法通則》第十八條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé) , 保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)法律規(guī)定處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)需要維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的權(quán)益,損害被監(jiān)護(hù)人權(quán)益的財(cái)產(chǎn)處分都會(huì)被認(rèn)定為無效。如何判斷是為了被監(jiān)護(hù)的權(quán)益而處分財(cái)產(chǎn)至關(guān)重要。
第四、監(jiān)護(hù)人作為處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),將來可能會(huì)產(chǎn)生意外的情況。在處分監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)需要監(jiān)護(hù)人做出必要的承諾。
承諾的內(nèi)容和形式根據(jù)不通的情況而定。
購買此種房屋需要核實(shí)的確認(rèn)的法律事實(shí)比較多,建議謹(jǐn)慎操作。
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