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房屋買賣  
梁慧星對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度在實(shí)踐中的問(wèn)題的解答
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2014/3/29 10:09:52

梁慧星對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度在實(shí)踐中的問(wèn)題的解答

問(wèn)題1:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效制度的實(shí)踐困惑

房屋買賣合同有效且價(jià)款已全部支付,買受人也實(shí)際占有該房屋,但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),此時(shí)買受人對(duì)該房屋是否享有物權(quán)?其是否可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行?

梁老師:本題涉及到辦產(chǎn)權(quán)登記之前是什么權(quán)利狀態(tài),這樣的權(quán)利狀態(tài)能不能強(qiáng)制執(zhí)行。從物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定來(lái)說(shuō),我國(guó)實(shí)行登記生效主義。按照物權(quán)法第14條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)發(fā)生效力。第15條規(guī)定,未辦理登記的,不影響買賣合同的效力。本題中,房屋買賣合同有效且價(jià)款已全部支付,買受人也已經(jīng)實(shí)際占有該房屋,但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),如果僅從物權(quán)法第14條的規(guī)定看,因?yàn)闆](méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記,其物權(quán)變動(dòng)未生效,應(yīng)當(dāng)肯定買受人還沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)。但請(qǐng)同志們特別注意,這種情況下,雖然買受人不享有所有權(quán),但是買受人享有"占有",他是該房屋的合法占有人。

什么叫"占有"?對(duì)于財(cái)產(chǎn)的事實(shí)支配狀態(tài)叫"占有"。"占有"在各國(guó)民法規(guī)定中稍有區(qū)別。日本民法規(guī)定為"占有權(quán)",是物權(quán)的一種。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定為"占有",是一種事實(shí)支配狀態(tài)。"占有",雖然不是一種物權(quán),但是"占有"規(guī)定在物權(quán)法上,屬于物權(quán)法規(guī)定的一種財(cái)產(chǎn)利益。對(duì)應(yīng)于侵權(quán)責(zé)任法第2條的規(guī)定,"占有"屬于受侵權(quán)責(zé)任法保護(hù)的一種民事利益。侵權(quán)責(zé)任法第2條規(guī)定,侵權(quán)責(zé)任法的保護(hù)客體是"民事權(quán)益",包括民事權(quán)利,和未被規(guī)定為權(quán)利的民事利益。民事利益,包括人身利益和財(cái)產(chǎn)利益。

依據(jù)有效的房屋買賣合同交房、付款之后,如果辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,買受人就取得房屋所有權(quán),該房屋所有權(quán)當(dāng)然受法律保護(hù);沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,買受人因出賣人交房而取得對(duì)該房屋的"占有",即對(duì)該房屋的實(shí)際支配狀態(tài),就屬于受法律保護(hù)的一種合法財(cái)產(chǎn)利益。從侵權(quán)法來(lái)說(shuō),買受人雖然沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、沒(méi)有取得房屋所有權(quán),但買受人已經(jīng)取得對(duì)房屋的合法占有,同樣受法律保護(hù),任何人侵害其合法占有均將承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

民法所謂"占有"概念,是指對(duì)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際支配狀態(tài)。如果是一個(gè)小的物品,"占有"就是指身體控制,占有手機(jī)就是把手機(jī)握在手中或者放在口袋里,占有一輛汽車就是擁有車鑰匙。"占有"分為有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有,有權(quán)占有一定是合法的(如承租人、借用人的占有),無(wú)權(quán)占有往往是違法的(如盜竊者占有盜竊物),也有不違法的無(wú)權(quán)占有(拾得人占有遺失物)。本題中買受人基于有效的買賣合同和出賣人的交付行為,而占有自己所購(gòu)買的房屋,屬于"有權(quán)占有",是受法律保護(hù)的一種合法財(cái)產(chǎn)利益。但本題問(wèn)的是,這種"占有"是否可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行?

在回答此問(wèn)題之前,需要弄清楚法院強(qiáng)制執(zhí)行是什么性質(zhì)?執(zhí)行的對(duì)象是什么?法院強(qiáng)制執(zhí)行,所執(zhí)行的是生效判決所確認(rèn)的債權(quán)人對(duì)被執(zhí)行人(債務(wù)人)的債權(quán),執(zhí)行的對(duì)象是被執(zhí)行人(債務(wù)人)自己的財(cái)產(chǎn),即被執(zhí)行人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。如果某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)(動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn))不在被執(zhí)行人自己的占有之下,而在第三人的占有之下,則法院強(qiáng)制執(zhí)行的是被執(zhí)行人對(duì)于該第三人占有之下的財(cái)產(chǎn)的返還請(qǐng)求權(quán)。如果被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán),該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)(即使處于第三人占有之下)仍屬于法院強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象,則占有該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的第三人不能對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行;反之,如果被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不享有返還請(qǐng)求權(quán),則該項(xiàng)處于第三人占有之下的財(cái)產(chǎn)不屬于法院強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象,則第三人可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。質(zhì)言之,對(duì)于某項(xiàng)處于第三人占有之下的財(cái)產(chǎn),判斷法院可否強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是,被執(zhí)行人是否享有返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。

如一家企業(yè)通過(guò)融資租賃購(gòu)買設(shè)備,按照合同法的規(guī)定,該項(xiàng)設(shè)備的所有權(quán)歸租賃公司,該企業(yè)僅享有使用權(quán)。如果該企業(yè)不能履行債務(wù),則該企業(yè)的債權(quán)人不能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該項(xiàng)設(shè)備,因?yàn)楸粓?zhí)行人企業(yè)不享有該項(xiàng)設(shè)備的所有權(quán)。而租賃公司可以行使返還請(qǐng)求權(quán)取回該項(xiàng)設(shè)備。因此,如果該租賃公司不能履行債務(wù),則其債權(quán)人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該項(xiàng)設(shè)備,強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)是,被執(zhí)行人租賃公司對(duì)于該項(xiàng)設(shè)備享有返還請(qǐng)求權(quán)。

歸結(jié)起來(lái),法院強(qiáng)制執(zhí)行處于被執(zhí)行人之外的第三人占有之下的財(cái)產(chǎn),所執(zhí)行的是被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的返還請(qǐng)求權(quán)。如果被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán),法院就可以強(qiáng)制執(zhí)行,占有該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的第三人就不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行;如果被執(zhí)行人不享有返還請(qǐng)求權(quán),法院就不能強(qiáng)制執(zhí)行,因?yàn)闆](méi)有執(zhí)行依據(jù),占有該財(cái)產(chǎn)的第三人當(dāng)然可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的解釋(法釋[2004]15號(hào))第37條規(guī)定:"被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人","第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。"為什么人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?因?yàn)楸粓?zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)。

現(xiàn)在回答問(wèn)題,房屋買受人依據(jù)有效的買賣合同履行了付款義務(wù),基于出賣人的交付行為而實(shí)際控制了房屋,因?yàn)闆](méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記而尚未取得該房屋的所有權(quán),但是買受人已經(jīng)取得對(duì)于該房屋的合法有權(quán)占有。如前所述,人民法院可否對(duì)買受人沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的該房屋強(qiáng)制執(zhí)行,判斷標(biāo)準(zhǔn)是,出賣人(被執(zhí)行人)對(duì)于該房屋有沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)?

物權(quán)法第34條規(guī)定:"無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。"本條規(guī)定,對(duì)于無(wú)權(quán)占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),權(quán)利人有返還請(qǐng)求權(quán)。對(duì)本條作反面解釋,如果屬于合法有權(quán)占有,則原權(quán)利人(出賣人)沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)。本題中,買受人的占有屬于合法有權(quán)占有,僅僅因?yàn)闆](méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,所有權(quán)尚未過(guò)戶到買受人名下,這種情形,雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上出賣人還是所有權(quán)人,但僅僅是名義上的所有權(quán)人,而不是真正的所有權(quán)人,他對(duì)于該房屋已經(jīng)不再享有包括返還請(qǐng)求權(quán)在內(nèi)的任何權(quán)利,相反還負(fù)有向買受人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)。因此,當(dāng)該出賣人成為被執(zhí)行人時(shí),人民法院不能強(qiáng)制執(zhí)行其已經(jīng)交付給買受人并且收取了房款的房屋,理由是他對(duì)于該房屋沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)。

對(duì)本題的回答是,買受人依據(jù)對(duì)于自己所購(gòu)買的房屋的合法有權(quán)占有,足以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院應(yīng)當(dāng)駁回強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng),因?yàn)楸粓?zhí)行人對(duì)于該房屋不享有返還請(qǐng)求權(quán)。

法官:這個(gè)問(wèn)題大量存在于民事審判中,案件執(zhí)行中,災(zāi)區(qū)法院經(jīng)常遇到這種情況,房屋買受人幾年前入住,但是沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證,現(xiàn)在房屋毀損了,他沒(méi)有辦法證明自己是實(shí)際權(quán)利人,政府基于災(zāi)毀房屋的救助利益該給誰(shuí)不明確。

梁老師:這是另外的問(wèn)題,下面再說(shuō)。先對(duì)本題補(bǔ)充一下,為什么沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán),就不能強(qiáng)制執(zhí)行?因?yàn)槌鲑u人的全部利益都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了,他基于買賣合同把房屋賣了,收取了房款,其財(cái)產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)。所有權(quán)雖然沒(méi)有過(guò)戶給買受人,但這種情形出賣人的所有權(quán)僅僅是名義上的,不是真正的所有權(quán),名義所有權(quán)人沒(méi)有實(shí)際的利益。這是法律采取登記生效主義立法模式的必然結(jié)果。名義所有權(quán)人,對(duì)于該房屋已經(jīng)不享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能,不享有返還請(qǐng)求權(quán),其所有權(quán)名義僅僅是一個(gè)"空殼"。再說(shuō),法院對(duì)于該房屋不能強(qiáng)制執(zhí)行,對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人(出賣人的債權(quán)人)也沒(méi)有任何損害,該房屋的全部財(cái)產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)包含在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)之中了。

現(xiàn)在談這個(gè)法官提到災(zāi)區(qū)的問(wèn)題,房屋買受人幾年前入住,但是沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證,現(xiàn)在房屋毀損了,他沒(méi)有辦法證明自己是實(shí)際權(quán)利人。但是,他在地震發(fā)生之前已經(jīng)入住該房屋,已經(jīng)取得對(duì)該房屋的合法有權(quán)占有,地震毀損的是房屋,受損害的是占有人,而不是出賣人(因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶僅是名義所有權(quán)人),出賣人因收取房款和交付房屋對(duì)于該毀損房屋已經(jīng)沒(méi)有任何利益。因此,人民政府應(yīng)當(dāng)補(bǔ)助的是毀損房屋的占有人。因?yàn)闆](méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,他是不是所有權(quán)人難于證明,但他對(duì)毀損房屋的占有是事實(shí)狀態(tài),這是容易查明的。雖然他沒(méi)有辦法證明自己是所有權(quán)人,仍然應(yīng)當(dāng)獲得政府基于災(zāi)毀房屋的救助利益。

法官:抵押人出賣抵押物實(shí)踐中出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題,一是抵押人出賣抵押物有效,這是一個(gè)判決,要求抵押人履行。二是抵押權(quán)人主張實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)。抵押權(quán)的判決,買賣合同的判決。兩個(gè)判決怎么執(zhí)行、平衡?買受人支付了對(duì)價(jià),占有了房屋,抵押權(quán)人的抵押權(quán)是否就沒(méi)有了?這兩個(gè)判決怎么執(zhí)行?

梁老師:現(xiàn)在按照買賣合同司法解釋第3條,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押物的,人民法院不能認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。這是就買賣合同的雙方當(dāng)事人而言的。無(wú)論出賣人(抵押人)或者買受人,以買賣合同訂立之時(shí)出賣人的處分權(quán)受到限制(未經(jīng)抵押權(quán)人同意)為由,請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。亦即該買賣合同有效。

假設(shè)雙方當(dāng)事人在訂立買賣合同的過(guò)程中,抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)了,抵押權(quán)人有權(quán)阻止該買賣合同的訂立。這種情形,按照物權(quán)法第191條第1款的規(guī)定,抵押人可以采用"將出賣抵押物所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存"的辦法,以換取抵押權(quán)人的同意;或者在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情形,買受人可以采用"代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)"的辦法,亦即買受人向抵押權(quán)人支付買賣合同價(jià)款,而使該買賣合同有效。在買賣合同已經(jīng)訂立之后,抵押權(quán)人有權(quán)向法院起訴,請(qǐng)求法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效,更為重要的是,抵押權(quán)人在向法院起訴時(shí)應(yīng)當(dāng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施,阻止該房屋的交付。如果買賣合同已經(jīng)成立,出賣人已經(jīng)交房,買受人取得占有,甚至已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記(出賣人提供了虛假證據(jù)),買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán),人民法院就應(yīng)當(dāng)裁定駁回抵押權(quán)人的起訴,或者判決駁回抵押權(quán)人的請(qǐng)求。

現(xiàn)在回答法官的問(wèn)題,關(guān)鍵是看本法庭審理的是什么案件?如果屬于抵押人出賣抵押物合同的當(dāng)事人,起訴請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的案件,法庭應(yīng)當(dāng)適用買賣合同司法解釋第3條,判決駁回原告請(qǐng)求,亦即認(rèn)可買賣合同有效。如果屬于抵押權(quán)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的案件,如尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,法庭應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法第191條的規(guī)定,判決"以買賣價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存"為條件認(rèn)定買賣合同有效,已經(jīng)不能"以買賣價(jià)款清償債務(wù)或者提存"的,則判決支持原告請(qǐng)求認(rèn)定買賣合同無(wú)效,這種情形,抵押權(quán)人可以進(jìn)一步申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán);已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的,則應(yīng)當(dāng)裁定駁回抵押權(quán)人的起訴或者判決駁回其請(qǐng)求。

按照法律的邏輯,兩種不同性質(zhì)的案件,不可能由一個(gè)法院(法庭)同時(shí)審理、同時(shí)判決。假設(shè)同一法院,同時(shí)或者先后受理前述兩種不同性質(zhì)的案件,因?yàn)閮蓚(gè)案件的訴訟標(biāo)的指向同一個(gè)買賣合同,也應(yīng)當(dāng)先審理抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的案件,適用物權(quán)法第191條,無(wú)論判決認(rèn)定買賣合同有效或者無(wú)效,此項(xiàng)判決均將作為后面審理合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效案件的證據(jù)。鑒于法院判決的絕對(duì)證據(jù)效力(既判力),審理后一案件(合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效)的法庭,必須尊重前一案件(抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效)的判決,前一案件判決確認(rèn)合同有效的,法庭必須認(rèn)定合同有效、駁回當(dāng)事人的請(qǐng)求,前一案件判決確認(rèn)合同無(wú)效的,法庭必須認(rèn)定合同無(wú)效、支持當(dāng)事人的請(qǐng)求。無(wú)論判決合同有效或者無(wú)效,其判決依據(jù)都是前一案件的生效判決的既判力,而不是買賣合同司法解釋第3條。

歸結(jié)一下,按照法律的邏輯,不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題:同一法院面臨一個(gè)判決確認(rèn)買賣合同有效,另一個(gè)判決確認(rèn)買賣合同無(wú)效(并執(zhí)行抵押權(quán))的尷尬局面。當(dāng)然,可能出現(xiàn)這樣的情形,當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效,法庭適用買賣合同司法解釋第3條判決認(rèn)定買賣合同有效,但因?yàn)榈盅簷?quán)的存在難于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。這種情形,買受人將另案起訴,依據(jù)買賣合同司法解釋第3條第2款,追究出賣人(抵押人)的違約責(zé)任(或者解除合同、要求損害賠償)。

雖然在當(dāng)事人起訴的案件中法庭判決認(rèn)定買賣合同有效,因?yàn)榈盅簷?quán)的存在使當(dāng)事人難于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,因此抵押權(quán)人既可依據(jù)物權(quán)法第191條的規(guī)定接受"以價(jià)款提前履行債務(wù)或提存"的辦法而使抵押權(quán)消滅(滌除),或者依據(jù)物權(quán)法第195條第2款的規(guī)定和民訴法第196條的規(guī)定申請(qǐng)人民法院執(zhí)行抵押權(quán)。如果屬于后者,即抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán),則法院審查認(rèn)為符合民訴法第197條的規(guī)定,并且查明抵押財(cái)產(chǎn)仍然在抵押人占有之下的,應(yīng)裁定拍賣或者變賣抵押財(cái)產(chǎn),清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。認(rèn)定買賣合同有效的判決,與法院執(zhí)行抵押權(quán),并不沖突。因?yàn)橘I賣合同有效,并不等于合同必定履行、買受人必定得到所有權(quán);法院執(zhí)行抵押權(quán)的條件,不是買賣合同無(wú)效,而是抵押權(quán)存在并且抵押財(cái)產(chǎn)歸屬于抵押人。

現(xiàn)在存在爭(zhēng)議的是,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押物,買賣合同依據(jù)前述司法解釋被認(rèn)定有效,買受人支付了房款且已經(jīng)占有房屋,因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,抵押人(出賣人)仍然是該房屋的名義所有人,這種情形,抵押權(quán)人申請(qǐng)拍賣該房屋,人民法院是否準(zhǔn)予拍賣?

前面已經(jīng)談到,人民法院對(duì)于被執(zhí)行人之外的第三人占有之下的財(cái)產(chǎn),強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)是被執(zhí)行人的返還請(qǐng)求權(quán),被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)有返還請(qǐng)求權(quán)的,應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制執(zhí)行,沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)的,不予強(qiáng)制執(zhí)行;谕焕碛桑盅喝顺鲑u抵押房屋,買受人依據(jù)買賣合同和出賣人(抵押人)的交房,已經(jīng)取得對(duì)該房屋的合法有權(quán)占有,出賣人(抵押人)對(duì)于該房屋沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán),法院不得對(duì)該房屋強(qiáng)制執(zhí)行(強(qiáng)制拍賣),應(yīng)當(dāng)駁回抵押權(quán)人執(zhí)行抵押權(quán)的申請(qǐng)。

法官:執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)幾起案件,甲法院處理案件時(shí)認(rèn)定買賣合同有效,判決內(nèi)容為被告方交付房屋,協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)預(yù)登記在另一個(gè)抵押權(quán)之下,抵押權(quán)人的抵押被法院確認(rèn)有效,真正承擔(dān)義務(wù)的出賣人又不在了。

梁老師:關(guān)鍵在于本院是審理買賣合同的法院,已經(jīng)判決認(rèn)定買賣合同有效,并且依據(jù)合同法第110條的規(guī)定責(zé)令出賣人交房、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此生效判決的執(zhí)行力,不受別的法院認(rèn)定抵押有效判決的影響。本院認(rèn)定買賣合同有效、責(zé)令交房過(guò)戶的判決已經(jīng)履行了,別的法院認(rèn)定抵押有效的判決就落空了。本院生效判決執(zhí)行中,發(fā)現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物(房屋)上有抵押權(quán)預(yù)告登記,該預(yù)告登記不可能對(duì)抗生效判決的執(zhí)行力。

請(qǐng)注意物權(quán)法第20條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定,條文說(shuō)"預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。"請(qǐng)同志們注意,條文中的"處分"是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的"處分",即民事法律行為(出賣不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同),而不包括公權(quán)力的行使行為(人民法院生效判決的執(zhí)行)。換言之,預(yù)告登記具有對(duì)抗與登記權(quán)利相反的民事法律行為的效力,不具有對(duì)抗公權(quán)力的行使行為包括人民法院生效判決的執(zhí)行的效力。還要注意,物權(quán)法第20條第2款規(guī)定,預(yù)告登記僅有3個(gè)月的有效期,期滿不辦理正式的抵押權(quán)登記,該預(yù)告登記失效。

法官:往往確認(rèn)抵押有效的判決在先,執(zhí)行時(shí)當(dāng)事人到另外一個(gè)法院起訴,法院按照一般規(guī)則確認(rèn)合同有效,兩份判決都有效,是否要撤銷一份判決?

梁老師:我認(rèn)為不須撤銷另一份判決。在先的判決只是確認(rèn)抵押有效并執(zhí)行抵押權(quán),并沒(méi)有說(shuō)買賣合同無(wú)效。抵押權(quán)的執(zhí)行,與抵押人出賣抵押財(cái)產(chǎn)的合同是否有效沒(méi)有直接關(guān)系。即使買賣合同有效,只要該抵押財(cái)產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移并且仍然處于抵押人占有之下,法院就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行抵押權(quán),拍賣該抵押財(cái)產(chǎn)。法院執(zhí)行抵押權(quán)、拍賣抵押財(cái)產(chǎn),并不影響關(guān)于轉(zhuǎn)賣抵押財(cái)產(chǎn)的買賣合同的效力,只是影響其履行,使該買賣合同成為履行不能,其結(jié)果是由出賣人(抵押人)承擔(dān)違約責(zé)任(或者解除合同的損害賠償責(zé)任)。如前所述,如果價(jià)金沒(méi)有交付,出賣人可以把價(jià)金交付抵押權(quán)人以消滅(滌除)抵押權(quán),如果價(jià)金已經(jīng)交付,則無(wú)可奈何,買受人只能向出賣人(抵押人)要求賠償。買受人訂立買賣合同時(shí)應(yīng)該查一查標(biāo)的物上是否存在抵押權(quán),他不去查就盲目相信出賣人,并在交付房屋之前就支付全款,最后遭受損失,是自己的問(wèn)題。法院不能包打天下。

法官:一個(gè)判決判處抵押有效,另外一個(gè)判決判處買賣關(guān)系有效,判決主文要求,開(kāi)發(fā)商要在一定時(shí)間內(nèi)把房屋協(xié)助過(guò)戶到買受人名下,現(xiàn)在責(zé)令過(guò)戶到買受人名下這個(gè)判決不能執(zhí)行,因?yàn)橛械盅簷?quán)存在,但是要執(zhí)行抵押權(quán)也執(zhí)行不了,因?yàn)榉孔右呀?jīng)在買受人占有之下,兩個(gè)案件案由不一樣,但是指向同一個(gè)房屋。

梁老師:法院作出認(rèn)定買賣合同有效并責(zé)令辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的判決,判決生效申請(qǐng)執(zhí)行,如果房子已經(jīng)交付給買受人,買受人取得了合法有權(quán)占有,因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,抵押人只是名義所有權(quán)人,不是真正的所有權(quán)人,該房屋已經(jīng)不屬于抵押人所有,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其上的抵押權(quán)已經(jīng)不能執(zhí)行。如前所述,法院執(zhí)行處于第三人占有之下的財(cái)產(chǎn)的依據(jù),是被執(zhí)行人對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的返還請(qǐng)求權(quán)。現(xiàn)在被執(zhí)行人(抵押人)對(duì)于該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán),因此法院不能執(zhí)行該項(xiàng)財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)已經(jīng)落空。這是我們的法律沒(méi)有采取抵押權(quán)附著于標(biāo)的物永不消滅的制度的必然結(jié)果。

如果抵押權(quán)人向本院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán),基于上述理由,本院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民訴法第197條后段規(guī)定和最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)解釋第37條后段,駁回抵押權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)。在本院裁定駁回抵押權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)之后,如果買受人向本院申請(qǐng)執(zhí)行認(rèn)定買賣合同有效并責(zé)令辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的判決,則本院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該判決,責(zé)令出賣人于指定期限內(nèi)協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,或者裁定買受人根據(jù)生效判決辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。因?yàn)楸驹捍饲安枚g回執(zhí)行抵押權(quán)的申請(qǐng),已經(jīng)否定了該抵押權(quán)的執(zhí)行力,不具有執(zhí)行力的該項(xiàng)抵押權(quán)已經(jīng)不再成為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的障礙。

法官:實(shí)踐中,一種是開(kāi)發(fā)商先把房子賣給個(gè)人,再背著個(gè)人把房子抵押出去,另一種是先設(shè)定抵押,然后出賣房屋。

梁老師:如果是開(kāi)發(fā)商把商品房預(yù)售了之后,又以已經(jīng)預(yù)售的房屋設(shè)定抵押,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這種抵押合同無(wú)效。認(rèn)定無(wú)效的根據(jù)是合同法第52條第(2)項(xiàng)"惡意串通"損害第三人利益。銀行接受抵押貸款之前,對(duì)抵押物的權(quán)利狀況必定要調(diào)查,其接受已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押貸款,肯定是惡意。這種情形,要保護(hù)商品房買房人的合法利益。

另一種案型,開(kāi)發(fā)商將房屋向銀行抵押貸款,設(shè)定了抵押權(quán),然后未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售抵押房屋,從買受人方面說(shuō),前面已經(jīng)談到,買受人付清房款并且取得對(duì)該房屋合法有權(quán)占有的,要保護(hù)買受人的利益,抵押權(quán)已陷于"落空",不能執(zhí)行這樣的抵押權(quán)。從抵押權(quán)人(銀行)方面說(shuō),銀行有各種手段可以保護(hù)自己的利益,一種是按照物權(quán)法第191條規(guī)定要求提前清償債務(wù)或者將房款提存,另一種是在抵押貸款時(shí)就約定開(kāi)發(fā)商必須將銷售房屋的全部收入存入在本行開(kāi)設(shè)的賬戶(這叫指定賬戶,屬于非典型擔(dān)保)。

現(xiàn)在對(duì)以上的討論歸納一下:因?yàn)槲餀?quán)法采取登記生效要件主義,在標(biāo)的物實(shí)際交付于買受人,與最終完成登記、買受人取得物權(quán)之間,必然存在時(shí)間差,必然發(fā)生這段期間對(duì)支付了全款并已占有標(biāo)的物的買受人的保護(hù)問(wèn)題。一種極端的觀點(diǎn)是,以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn),凡未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的,即使買受人已經(jīng)支付全款并占有標(biāo)的物,也一概不予保護(hù)。這種觀點(diǎn),將法律問(wèn)題簡(jiǎn)單化、絕對(duì)化,視買受人的合法有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)為"權(quán)利真空",違背民法公平原則、誠(chéng)信原則,助長(zhǎng)出賣人(開(kāi)發(fā)商)的不誠(chéng)信、欺詐行為,嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益,不利于市場(chǎng)法律秩序的建立,為現(xiàn)今我國(guó)民法理論和實(shí)踐所不采,F(xiàn)今我國(guó)民法理論和實(shí)踐所采取的立場(chǎng)是,以買受人是否基于有效買賣合同付清全款并占有標(biāo)的物為判斷標(biāo)準(zhǔn)。亦即即最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)解釋第37條所謂"已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有標(biāo)的物、且沒(méi)有過(guò)錯(cuò)"標(biāo)準(zhǔn)。符合此項(xiàng)判斷標(biāo)準(zhǔn)的,即應(yīng)保護(hù)買受人對(duì)于標(biāo)的物的合法有權(quán)占有,此合法有權(quán)占有足以對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行,包括出賣人的債權(quán)人(抵押權(quán)人)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行(強(qiáng)制拍賣)。

梁慧星《民事審判實(shí)務(wù)中的若干問(wèn)題》(2012年10月22日成都中級(jí)人民法院)


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