送飄窗、送露臺、送地下室等以往開發(fā)商在房源銷售環(huán)節(jié)管用的推銷手段，隨著新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》于2014年7月1日的正式實(shí)施，或許將成為歷史。新版《規(guī)范》的實(shí)施，不僅將直接影響容積率的計算和工程造價的計算，更將大大影響開發(fā)商以往對戶型設(shè)計的思路和工程造價預(yù)算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。
新規(guī)范大量修訂“免費(fèi)”面積計算規(guī)定
隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT 50353-2013（以下簡稱新《規(guī)范》）的實(shí)施，舊的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT 50353-2005也隨之廢止。新《規(guī)范》主要修訂的技術(shù)內(nèi)容包括：1.增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層；2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計算規(guī)定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定；4.增加了凸（飄）窗的建筑面積計算要求；5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定；6.刪除了原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求；7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定；8.修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定；9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定；10.增加了門廊的面積計算規(guī)定；11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。
值得注意的是，開發(fā)商以往最常贈送、舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，在新《規(guī)范》中有了明確要求：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1／2面積。另外，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1／2面積。而在地下室方面，新《規(guī)范》中：地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。修訂的面積計算規(guī)定有近26條，極大的細(xì)化和改變了此前舊《規(guī)范》中的建筑面積計算。
新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT 50353-2013
已審批及在售項目不受影響
隨著新《規(guī)范》的出臺，新建項目贈送面積設(shè)計審批將更加嚴(yán)格，但已審批及在售項目不受影響。因此短期內(nèi)對市場影響有限。不過，以往“贈送”面積的設(shè)計多出現(xiàn)在小戶型，未來開發(fā)商在小戶型的開發(fā)設(shè)計難度上會有所增加。
飄窗設(shè)計
開發(fā)商“贈送”面積或?qū)⒊蔀闅v史
以往贈送的面積通常大多數(shù)開發(fā)商都不會納入商品房買賣合同中，因此贈送的面積很難受法律保護(hù)，而隨著新《規(guī)范》的出臺，消費(fèi)者如果遭遇贈送面積縮水以及其他糾紛問題時，一定程度上就有了相應(yīng)的維權(quán)依據(jù)。另外，正所謂羊毛出在羊身上，為了設(shè)計出贈送空間面積，開發(fā)商的開發(fā)工程造價并不會減少，且贈送的面積往往會影響樓盤的容積率，造成容積率比實(shí)際偏高，實(shí)際居住體驗也會降低。
新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的出臺，對以往“贈送”的面積空間給出了新的定義和計算規(guī)范，更具體、更細(xì)化、更嚴(yán)格也是這次新《規(guī)范》的一大特點(diǎn)。從開發(fā)商以往的銷售情況來看，帶贈送面積的戶型產(chǎn)品較為受到購房者的青睞。那么這次新規(guī)的實(shí)施，對于開發(fā)商來說，除了傳統(tǒng)的贈送飄窗外，地下室、結(jié)構(gòu)連板、挑空陽臺、入戶花園等這些各大樓盤單位面積“增肥”的手段，以后會受到更嚴(yán)格的限制，“贈送面積”這張營銷牌將變得越來越不好打。
附錄：
新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT 50353-2013 （部分內(nèi)容）
計算建筑面積的規(guī)定：
3．0．1 建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．2 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．3 對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計算1／2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。
3．0．4 對于場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計算1／2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按看臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1／2計算面積。
3．0．5 地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．6 出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1／2計算面積。
3．0．7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．8 建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．9 對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1／2面積。
3．0．10 對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．11 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．12 附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．13 窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1／2面積。
3．0．14 有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1／2面積；有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計算1／2面積。
3．0．15 門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．16 門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1／2計算建筑面積；有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1／2計算建筑面積；無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1／2計算建筑面積。
3．0．17 設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．18 圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應(yīng)計算1／2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位，不應(yīng)計算建筑面積。
3．0．19 建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．20 室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的1／2計算建筑面積。
3．0．21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1／2面積。
3．0．22 有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1／2計算建筑面積。
3．0．23 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。
3．0．24 建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。
3．0．25 與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當(dāng)高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應(yīng)計算在低跨面積內(nèi)。
3．0．26 對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。
3．0．27 下列項目不應(yīng)計算建筑面積：
1 與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件；
2 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道；
3 舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等；
4 露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；
5 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺；
6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、構(gòu)件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過兩個樓層的無柱雨篷；
7 窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗；
7 室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；
8 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀光電梯；
9 建筑物以外的地下人防通道，獨(dú)立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構(gòu)筑物。
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