（一）

商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)

[導(dǎo)讀與說明] 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對(duì)此作出了批復(fù)。

[最高人民法院民一庭意見] 善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號(hào)對(duì)遼寧省高級(jí)人民法院一個(gè)請(qǐng)示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：

遼寧省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

（二）

商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。——《中國(guó)民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。

（三）

房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

[案情]李某從某開發(fā)商處購(gòu)得一處住房，總價(jià)款183萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪設(shè)問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。”李某回函房地產(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過，如公司進(jìn)行公共通過管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除�！�

[第一次訴訟]要求開發(fā)商拆除公共管道。

[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。

[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定開發(fā)商違約，要求開發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。

[評(píng)估]法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%。

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見（民一庭意見）：雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分�！�—《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。

（四）

房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期

[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643．95萬元購(gòu)房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

（五）

商品房預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

[編者按]目前對(duì)違反房屋認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按原價(jià)格與購(gòu)房者簽訂合同，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補(bǔ)充；有的判決開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關(guān)于違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態(tài)，下級(jí)法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時(shí)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對(duì)類似認(rèn)購(gòu)書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理” 的法理，無疑會(huì)損及法律的權(quán)威性。

下面是《最高人民法院公報(bào)》發(fā)布的案例，能夠說明最高人民法院傾向性意見，購(gòu)房者要求開發(fā)商承擔(dān)100萬元損失，一審判決賠償1萬元，二審判決賠償15萬元，如此大的數(shù)額差，也同樣值得深思。

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》（2008年第4期）

[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》一份，約定原告向被告支付購(gòu)房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購(gòu)中意商鋪，預(yù)購(gòu)面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已支付的購(gòu)房意向金將無息退還。如原告按約前來認(rèn)購(gòu)，則購(gòu)房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。 2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購(gòu)。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請(qǐng)求]請(qǐng)求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為] 1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對(duì)被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對(duì)原、被告將來簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。4、被告構(gòu)成違約。

[上海市虹口區(qū)人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

仲崇清不服一審判決，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請(qǐng)求。

[上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為]（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。

為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

（六）

買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？

《中國(guó)民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

[問題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請(qǐng)求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡(jiǎn)單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請(qǐng)求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

（七）

商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解？

《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有主編。103頁—113頁

[最高人民法院觀點(diǎn)]國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡(jiǎn)稱示范合同），2000年由建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項(xiàng)以外的其它交付條件，應(yīng)如何認(rèn)定呢？

我們認(rèn)為，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商與購(gòu)房人約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

[部分地方法院觀點(diǎn)明顯與最高人民法院觀點(diǎn)相悖] 在司法實(shí)踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點(diǎn)，但很難得到地方法院的支持，個(gè)中原因，值得深思。很多基層法院認(rèn)為，只要建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收取得峻工報(bào)告，就可以交付購(gòu)房人，而取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點(diǎn)，明顯與最高法院觀點(diǎn)相悖。

[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認(rèn)為：根椐《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收�！钡�49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收�！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是以建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)的。在通過竣工驗(yàn)收后，公安消防、環(huán)保部門也會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收，但公安、環(huán)保等部門的驗(yàn)收屬于綜合驗(yàn)收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權(quán)利的行為，履行的是一種監(jiān)督權(quán)，而不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。建設(shè)行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。

出賣人（開發(fā)商）約定：“該商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格�！狈�合上述法律規(guī)定。

（八）

最高人民法院認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀點(diǎn)與最高法院觀點(diǎn)明顯相悖

《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有主編。146頁—160頁

（一）開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是購(gòu)房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠(chéng)實(shí)信用原則，依該原則開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)。法律依據(jù)：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)證制度。

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件�！�

3、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào)) 第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（二）開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因

1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證書。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！�

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。現(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購(gòu)房人無法辦理權(quán)屬證書。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等。

[部分地方法院判決摘要]

[訴訟請(qǐng)求] 購(gòu)房人要求開發(fā)商承擔(dān)辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。

[一審判決理由]關(guān)于原告主張要求被告履行辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件的相關(guān)手續(xù)的備案義務(wù)，但不具有批準(zhǔn)發(fā)放權(quán)屬證書的權(quán)利，而房屋產(chǎn)權(quán)是否具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及發(fā)證，依法應(yīng)屬房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。

[二審判決理由] 二審予以維持。

（九）

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第87頁）

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

（十）

商品房按揭合同的效力認(rèn)定

[最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國(guó)計(jì)民生問題。各級(jí)人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實(shí)性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國(guó)家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號(hào)）二00八年十二月三日）

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。

在商品買賣中，購(gòu)房人以銀行按揭貸款方式支付部分購(gòu)房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國(guó)目前立法上沒有對(duì)銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對(duì)此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。從國(guó)家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財(cái)產(chǎn)抵押，僅僅因?yàn)闆]有辦理抵押登記就認(rèn)定無效沒有法律依據(jù)。

（十一）

未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？

[案例] 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過錯(cuò)，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無效�！�—最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第 79頁。

（十二）

涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？

[最高人民法院民一庭傾向性意見] 最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

（十三）

業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格問題

[理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點(diǎn)] 第一種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因?yàn)樗鼪]有責(zé)任財(cái)產(chǎn)和責(zé)任能力。

[最高人民法院民一庭認(rèn)為]

依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。