深圳新聞網(wǎng)訊　“今年由于房?jī)r(jià)上漲，二手房買(mǎi)賣(mài)引起的糾紛也大幅攀升。”昨天，福田區(qū)法院專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)案件審判的民三庭庭長(zhǎng)顏浩民向記者透露。

二手房案件糾紛猛增癥結(jié)何在？買(mǎi)賣(mài)雙方如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)？記者請(qǐng)法官及相關(guān)法律人士為買(mǎi)賣(mài)雙方支招。

福田區(qū)法院顏浩民法官近年來(lái)辦理了大量的二手房糾紛案件。他表示，二手房交易糾紛案件目前主要表現(xiàn)為三類(lèi)：房?jī)r(jià)一路上漲業(yè)主簽約后拒賣(mài)，中介人員越俎代庖中飽私囊，合同條款模糊買(mǎi)賣(mài)雙方為履約順序僵持不下……今年以來(lái)，由這些問(wèn)題引發(fā)的案件糾紛屢見(jiàn)不鮮。

癥結(jié)一：

沒(méi)弄清誰(shuí)是房產(chǎn)所有人

由于房?jī)r(jià)飆升，一些購(gòu)房者抱著“搶購(gòu)”的心理買(mǎi)房，在沒(méi)有仔細(xì)審查、核對(duì)房產(chǎn)證書(shū)的情況下就草草簽約，在對(duì)方違約時(shí)，喪失了通過(guò)法律途徑維權(quán)的機(jī)會(huì)，吃了“啞巴虧”。

糾紛癥結(jié)：由于二手房市場(chǎng)交易火爆，一些業(yè)主為了賣(mài)出更高的價(jià)格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤(pán)時(shí)就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤(pán)，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤(pán)，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因?yàn)楹炗喓贤�主體并非房產(chǎn)所有人，賣(mài)方簽約后一旦不想賣(mài)房，可以“名正言順”地毀約，無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任。而按法律規(guī)定，法院也只能判合同無(wú)效。

典型案例：夫妻倆共有一套房產(chǎn)，妻子單方面將房屋售與他人，兩年后，丈夫一紙?jiān)V狀將購(gòu)房者告上法院要求收回房屋，由于簽訂的合同主體存在瑕疵導(dǎo)致先前的購(gòu)房合同無(wú)效，買(mǎi)家只得起訴共有該房產(chǎn)的妻子一方，要求賠償損失，從而引發(fā)連環(huán)訴訟。

法官支招（福田法院民三庭庭長(zhǎng)顏浩民）：買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同前務(wù)必仔細(xì)審查、核對(duì)房產(chǎn)證書(shū)，弄清楚誰(shuí)是房產(chǎn)所有人。

癥結(jié)二：

授權(quán)無(wú)度隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)一路上漲，二手房交易中違約的多是賣(mài)方，買(mǎi)方大都處于弱勢(shì)地位。但在一些案件糾紛中，賣(mài)家也成了“冤大頭”，房產(chǎn)被賤賣(mài)卻無(wú)從“伸冤”，這其中的罪魁禍?zhǔn)拙尤皇亲约汉炇鸬奈�托中介賣(mài)房的授權(quán)委托書(shū)。

糾紛癥結(jié)：二手房交易大多是業(yè)主委托中介賣(mài)房，通常的做法是業(yè)主簽署一份授權(quán)委托書(shū)給中介機(jī)構(gòu)，委托書(shū)還要經(jīng)過(guò)公證。這一看似正常的法律程序，如果業(yè)主在授權(quán)內(nèi)容上疏忽大意，加上一些無(wú)良中介暗中做手腳，也蘊(yùn)含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

從目前發(fā)生的案件糾紛看，一些授權(quán)委托書(shū)存在的問(wèn)題主要有：一是授權(quán)范圍太廣，往往一份授權(quán)委托書(shū)委托多名中介人員賣(mài)房；二是權(quán)限過(guò)大，中介人員不僅可以賣(mài)房，還可以代收房款，辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)等；三是授權(quán)內(nèi)容模糊，甚至沒(méi)有限定最低的售房?jī)r(jià)，給一些無(wú)良中介可乘之機(jī)。

典型案例：一名業(yè)主將一份沒(méi)有約定最低售價(jià)的委托書(shū)“全權(quán)”委托給多名中介人員，其中一名中介見(jiàn)財(cái)起意，將該房屋以市價(jià)一半的價(jià)格賣(mài)給中介公司老板的親戚，并代業(yè)主到國(guó)土部門(mén)過(guò)戶(hù)，該親戚隨后又以市價(jià)賣(mài)給他人，原業(yè)主得知真相后拒不搬遷，被購(gòu)房者告上法庭，法院最后認(rèn)定原業(yè)主在授權(quán)委托中介時(shí)存在過(guò)失，支持了購(gòu)房者的訴求。

專(zhuān)家支招（深圳公證處副主任黃家忠）：現(xiàn)實(shí)生活中，由于許多業(yè)主的房屋處于抵押按揭狀態(tài)，賣(mài)房涉及到贖樓等環(huán)節(jié)，需要中介公司或擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，因?yàn)橛星笥谥薪椋�所以不得不簽“城下之盟”，“全�?quán)委托”中介去辦理。

業(yè)主給中介人員出具的授權(quán)委托書(shū)需要經(jīng)過(guò)公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰(shuí)，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機(jī)構(gòu)不便干預(yù)，但會(huì)給當(dāng)事人必要的風(fēng)險(xiǎn)提醒，提供一些基本格式供當(dāng)事人參考，但是否被采納取決于當(dāng)事人自己。目前，授權(quán)委托書(shū)基本都是中介機(jī)構(gòu)擬訂的，為避免委托人數(shù)太多可能引發(fā)糾紛，深圳公證機(jī)構(gòu)一般對(duì)受托人數(shù)做了限定，要求不超過(guò)５名中介人員。

癥結(jié)三：

合同約定不明引起爭(zhēng)議

二手房交易絕大多數(shù)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對(duì)一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。

糾紛癥結(jié)：違約責(zé)任是二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對(duì)這一問(wèn)題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒(méi)收定金或雙倍返還定金。但在房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅波動(dòng)的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。這種情況常常導(dǎo)致“耍賴(lài)者”肆無(wú)忌憚地違約。

另外，格式合同文本中還有一些條款對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行義務(wù)的先后順序約定不明，容易使買(mǎi)賣(mài)雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買(mǎi)賣(mài)房屋的情形下，格式合同文本中一般會(huì)約定買(mǎi)方交納定金后，賣(mài)方要辦理贖樓手續(xù)，買(mǎi)方則向銀行申請(qǐng)貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書(shū)》，但誰(shuí)先誰(shuí)后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務(wù)，從而使整個(gè)環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。

典型案例：于女士通過(guò)中介向許先生購(gòu)買(mǎi)一套房屋，雙方簽訂的購(gòu)房合同除了約定買(mǎi)方交付定金、首期款和申請(qǐng)按揭貸款等義務(wù)外，同時(shí)也約定了賣(mài)方須按期贖樓，并將房地產(chǎn)證原件交付給中介，逾期履行義務(wù)超過(guò)１５日的，買(mǎi)方可解除合同，并選擇要求賣(mài)方支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)２０％的違約金或要求賣(mài)方雙倍返還已付定金。在交易過(guò)程中，雙方發(fā)生糾紛，于女士告上法院，羅湖法院一審認(rèn)定賣(mài)方構(gòu)成違約，遂根據(jù)合同約定，按照成交價(jià)２０％違約金的標(biāo)準(zhǔn)判決賣(mài)家賠償買(mǎi)家８萬(wàn)多元。目前，此案正在市中級(jí)法院二審。

法官支招（福田法院民三庭庭長(zhǎng)顏浩民）：買(mǎi)賣(mài)合同最好約定清楚一些，在格式合同的情況下可協(xié)商適當(dāng)增加條款，使雙方權(quán)利義務(wù)更加明確。如買(mǎi)賣(mài)雙方在“定金罰則”之外，還應(yīng)以房屋總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商約定一個(gè)違約金，比如百分之十、百分之二十，這樣可以遏制雙方擅自違約的念頭，這種違約金對(duì)雙方是對(duì)等的，買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)違約責(zé)任都一樣。(記者 吳濤)

來(lái)源： 深圳新聞網(wǎng)-深圳特區(qū)報(bào)