在北京，二手房是很多買房人的第一選擇。因為相比新房，二手房具有現(xiàn)房（與期房相對）、地理位置佳、價格便宜等諸多優(yōu)點。但是，二手房交易涉及的環(huán)節(jié)比較多、各種手續(xù)相對復(fù)雜，又導(dǎo)致二手房買賣糾紛頻發(fā)。
房屋“年齡”不可忽視
經(jīng)一家中介公司幫忙選房，張先生看中了一套老小區(qū)里的房子。中介公司稱，該房屋的建造時間為上世紀(jì)80年代，張先生認(rèn)為房屋雖不如新小區(qū)光鮮漂亮，但是房屋總價在貸款后屬于可接受的范圍，于是和賣房人劉先生簽訂存量房屋買賣合同，并與中介公司簽訂居間服務(wù)合同，約定其支付中介費(fèi)5萬元。沒想到的是，張先生在辦理貸款時遇到障礙：該房屋實際是上世紀(jì)70年代建成，由于房齡較老，導(dǎo)致張先生的貸款年限不如當(dāng)初預(yù)計的長，每月的月供數(shù)額也得提高不少。張先生認(rèn)為憑目前的積蓄和收入情況無法順利地進(jìn)行貸款和還貸，最終決定放棄對房屋的購買。張先生與劉先生協(xié)商后解除了存量房屋買賣合同，并賠償劉先生部分損失。張先生覺得很窩火，認(rèn)為自己的損失是由于中介公司謊報房齡造成，于是拒絕支付中介費(fèi)用。中介公司怒而將張先生訴至法院，要求其支付5萬元中介費(fèi)。
法院審理后認(rèn)為，中介公司與張先生簽訂居間服務(wù)合同，雙方形成居間合同法律關(guān)系，中介公司應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的重要事項向張先生如實報告。房屋建造年代可能對貸款的年限產(chǎn)生影響，中介公司應(yīng)該如實告知張先生房齡，保障購買方式與還貸年限、數(shù)額符合他的基本要求與能力。本案中，中介公司并沒有如實告知張先生房屋房齡，導(dǎo)致張先生無法順利購買。但是由于中介公司確實進(jìn)行了一定的代理活動，并且張先生自身未全面了解房屋情況也存在過錯，所以支持了中介公司部分訴訟請求，讓張先生支付9000元的代理費(fèi)。
法官提示：房齡容易成為買房人買房時的忽略點，房齡帶來的影響不僅停留在買房人心理上對房子的新舊程度是否接受這個層面，而且直接會影響到貸款的年限和利率問題�，F(xiàn)實中有些房屋由于建成年代較長或者相應(yīng)資料、手續(xù)留存?zhèn)浒覆煌暾仍颍沟梅魁g問題變得撲朔迷離。而有的中介公司故意或者過失告知買房人不準(zhǔn)確房齡，最終導(dǎo)致買房人貸款不利。所以，買房時務(wù)必多留心房齡問題，在選擇房屋時除了聽取中介公司的介紹，還可以向相應(yīng)的房屋管理部門進(jìn)行查詢以及向小區(qū)居委會、物業(yè)或者居民積極“打聽”，在全面掌握房屋狀況后再敲定購買事宜。
房屋環(huán)境要全面考察
李女士想為父母安享晚年購買一套二手房。她聯(lián)系了一家中介公司，并告知自己以及父母的需求，即小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施齊全、環(huán)境安靜等。某日晚上，李女士被中介公司職員帶到一小區(qū)看房，小區(qū)綠化環(huán)境不錯，房屋樓層不高，面積大小也正好適合其父母居住。李女士很滿意，就和賣方何先生以及中介公司簽訂了合同，并交納了7萬元中介費(fèi)。過了幾天，李女士意外得知這套房屋的樓下有個小飯館，小飯館的排煙裝置正好對著房屋的窗戶，白天小飯館生意繁忙時，這套房屋的窗戶沒有辦法打開，否則家里全是油煙，非常嗆人。李女士覺得中介公司欺騙了自己，于是起訴要求中介公司退還自己7萬元中介費(fèi)用。
法院審理后認(rèn)為，從事民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，中介公司應(yīng)該如實告知買房人李女士關(guān)于房屋的全部情況，介紹符合其購買意愿的房屋。尤其是李女士購買房屋是為其父母安享晚年之用，中介應(yīng)該推薦適宜老年人居住的房屋。本案中，中介公司促成的交易行為中存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的責(zé)任。另，李女士也應(yīng)盡到謹(jǐn)慎的房屋審查義務(wù)，在簽訂合同前應(yīng)該全面了解房屋相關(guān)情況，否則應(yīng)承擔(dān)與其過錯相一致的責(zé)任。最后，法院判決讓中介公司退還一半的中介費(fèi)用給李女士。
法官提示：許多買房人在購買房屋時，不僅對房屋本身有要求，還對周邊環(huán)境有一定的期待。所以，中介公司在進(jìn)行居間服務(wù)時，應(yīng)該充分考慮到買房人的這些購買意愿，推薦真正符合買房人需求的房屋，并且用正確的方式和方法向買房人介紹房屋，不能僅說明優(yōu)點，而故意或者過失不告知缺點，否則容易引發(fā)糾紛。同樣，買房人在購買房屋時，也應(yīng)該謹(jǐn)慎全面了解房屋各項情況，選擇正確的看房時間多次看房，充分掌握諸如小區(qū)環(huán)境、周邊道路狀況等信息，以買到符合心意的房屋。
購房特殊需求需留意
王先生準(zhǔn)備在某著名小學(xué)附近買一套房子，以獲取孩子能夠上該小學(xué)的名額。中介公司給王先生推薦了一套老小區(qū)的二手房，王先生一看房覺得性價比不高，周邊環(huán)境不好，房屋面積小、價格卻很高。中介公司解釋說，該房屋主要因為附帶上名牌小學(xué)的名額，所以價格比同地段面積相當(dāng)?shù)姆课荻几摺Ｍ跸壬胂霝榱撕⒆�，多花點錢也值，于是就與房主簽訂了購房合同。誰知后來，王先生去相關(guān)小學(xué)給孩子辦理入學(xué)手續(xù)時，卻被告知無法辦理，因為該房的名額已經(jīng)用過。王先生感到自己白買了這套房屋，于是要求中介公司賠償損失。
法院審理后認(rèn)為，中介公司在進(jìn)行中介服務(wù)時，應(yīng)該充分了解購房人的特殊需求，然后有針對性地進(jìn)行推薦和促成合同訂立，否則便沒有盡到履行居間服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而買房人王先生也應(yīng)該在訂立買房合同前，向相關(guān)的管理部門或者學(xué)校了解相應(yīng)情況，以免遇到糾紛發(fā)生矛盾，最終影響了自己及家人的工作學(xué)習(xí)生活。
法官提示：近年來，子女入學(xué)問題成為社會熱議的話題之一，學(xué)區(qū)房也因此廣泛受到社會的關(guān)注。學(xué)區(qū)房的問題其實非常復(fù)雜，如房屋是否自帶名額、名額是否用盡、名額用過一次后需隔多長時間才能再用的問題，等等。所以，買房人在購買學(xué)區(qū)房時需要謹(jǐn)慎，不僅要了解房屋情況，還應(yīng)該向相關(guān)的教育部門、學(xué)校等進(jìn)行咨詢，避免購買到無法享受相關(guān)福利的房屋。當(dāng)然，中介公司在進(jìn)行具有特殊需求購房人的中介服務(wù)時，務(wù)必詳細(xì)了解其特殊需求，并推薦恰當(dāng)房屋，以減少學(xué)區(qū)房糾紛或其他類似糾紛的發(fā)生。
