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二手房買賣 |
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| 買二手房最好請律師介入 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2011/1/5 17:11:00 |
買二手房最好請律師介入
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由于二手房交易主體多樣，情形復(fù)雜，風(fēng)險大，購買二手房更需要律師介入。
目前，由于商品房價格偏高，二手房已引起不少市民的興趣，成交也日見增多。但進(jìn)入二手房交易流通市場的房源遠(yuǎn)比房地產(chǎn)二級市場的商品房復(fù)雜，包括公房、售后公房、個人產(chǎn)權(quán)房、私房等多種類型，而相關(guān)的政策、法令、通知更是數(shù)量龐大，這對于想通過購買二手房來改善居住條件的廣大消費(fèi)者來說，好比“一頭霧水”，難以有效區(qū)分其中的“竅檻
”。另外，某些房產(chǎn)中介公司操作不規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛又推諉責(zé)任，致使客戶利益嚴(yán)重受損。因此，律師尤其是房地產(chǎn)專業(yè)律師應(yīng)該幫助購房人解決上述問題，以避免不必要的損失。
此套程序的前期政策咨詢和信息登記階段與第一種形式相似。
-賣方委托中介
中介登記賣方房源信息后，實(shí)地查驗(yàn)房產(chǎn)，評估定價，審核權(quán)屬文件、上市資格、產(chǎn)權(quán)共有人情況及物業(yè)狀況，接受賣方委托，簽訂委托協(xié)議，賣方向中介提交房屋權(quán)屬資料及身份證件等相關(guān)材料。中介協(xié)助賣方辦理已購公房的上市審批手續(xù)，推出廣告，聯(lián)系買家等，帶買方驗(yàn)看房產(chǎn)，買賣雙方達(dá)成交易意向。
-律師介入
在買賣雙方達(dá)成交易意向后，中介會建議買方委托房地產(chǎn)專業(yè)律師代理。第一，律師會對買賣雙方進(jìn)行查驗(yàn)，對買賣雙方是否具備交易資格進(jìn)行確認(rèn)，代理買方核查房產(chǎn)權(quán)屬文件，如產(chǎn)權(quán)是否有共有人，共有產(chǎn)權(quán)人是否一致同意出售等，并驗(yàn)看上市資格等。第二，律師會審驗(yàn)合同，保證合同的公正性，避免買賣雙方因考慮不周全日后產(chǎn)生糾紛。再如在選房之前，律師可對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行先期審查；對各類備選的二手房源的權(quán)屬、主體權(quán)利人等情況做了解；在選定目標(biāo)房屋后，律師可指導(dǎo)你簽訂購房合同；在合同簽訂后，還可委托律師對合同及相關(guān)協(xié)議做見證等。
具體而言，在二手房交易中，律師主要審核以下十方面的內(nèi)容：
1.出售方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價；
2.出售方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分，其單位員工是否有優(yōu)先購買權(quán)，其房改購房合同是否規(guī)定在一定期限內(nèi)不能出售該房屋等；
3.房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效；
4.房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，取得原售房單位同意出售方售房的書面意見；
5.出售方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤氣等應(yīng)繳費(fèi)用之情形；
6.房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷；
7.購買方的資信狀況；
8.起草、談判、修訂房屋轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件等；
9.代理買賣雙方對價格評估申請異議復(fù)核程序；
10.交接時，審查房屋實(shí)際狀況是否符合轉(zhuǎn)讓合同的承諾條件。
意向達(dá)成后，中介不與非委托方產(chǎn)生委托代理關(guān)系，也不收取非委托方的服務(wù)費(fèi)，由非委托方與律師簽訂法律服務(wù)合同。律師費(fèi)用的收取不再像中介按房價2.5%的比例,而是按每份1500元收費(fèi),這將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中介代理費(fèi)和商品房相應(yīng)律師費(fèi)。
-貸款流程
商業(yè)貸款流程
1.所購房屋批準(zhǔn)上市后，買方夫妻雙方攜帶身份證、戶口簿、結(jié)婚證等材料，到銀行辦理申請登記手續(xù)，銀行委托律師進(jìn)行審查；
2.到銀行指定的評估事務(wù)所進(jìn)行房產(chǎn)評估，銀行審批；
3.銀行發(fā)出《貸款承諾書》；
4.立契過戶后，買方拿到房產(chǎn)證后，銀行辦理房產(chǎn)保險手續(xù)；
5.買方或委托的房屋中介到房地局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)；
6.銀行發(fā)放貸款，借款人按期還款，全部還清后，注銷抵押登記。
-簽訂買賣合同
賣方在中介公司的陪同下，買方在律師的陪同下，直接簽訂買賣合同，買方給付定金或首付款，律師為買方提供相關(guān)的法律服務(wù)。賣方在買賣雙方簽訂合同后，支付中介代理服務(wù)費(fèi)。
-房錢交割
買方按合同約定或獨(dú)自或與自己的律師一起將余款直接支付給賣方，而不用通過中介公司交給賣方。買賣雙方在中介、律師陪同下辦理立契過戶手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)，房款由律師監(jiān)管，過戶完畢后，賣方交付房屋，買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，交易結(jié)束。 | |
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