去年12月2日，該案的買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行了二手房交易，買(mǎi)方以139萬(wàn)元的總價(jià)向賣(mài)方購(gòu)房一套，雙方談妥價(jià)格后簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同還約定，今年1月5日之前，雙方共同去辦理該套房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　因賣(mài)方的戶(hù)口掛在該套房屋，為保證對(duì)方及時(shí)遷出戶(hù)口,買(mǎi)方又與賣(mài)方訂立了合同補(bǔ)充條款,雙方在補(bǔ)充條款中約定，賣(mài)方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起20日辦理原有戶(hù)口全部遷出手續(xù)，若逾期一日則需按房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之五向買(mǎi)方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶(hù)口全部遷出為止。

　　合同簽訂后，雙方在約定時(shí)間內(nèi)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，然而由于各種原因,賣(mài)方至今年5月8日才將其戶(hù)籍從這套房屋中遷出。由此引發(fā)了這起合同違約賠償案。

　　買(mǎi)方在起訴時(shí)認(rèn)為，在自己按約履行付款義務(wù)后，賣(mài)方雖然履行了交房義務(wù)，但遲遲未將戶(hù)口遷出，該行為構(gòu)成合同違約，賣(mài)方應(yīng)按合同約定向買(mǎi)方支付違約金。按違約金的計(jì)算方法，賣(mài)方應(yīng)支付給買(mǎi)方7萬(wàn)余元。

　　戶(hù)口遷出僅拖延幾個(gè)月，就要賠付7萬(wàn)余元，賣(mài)方對(duì)此堅(jiān)決不同意，其認(rèn)為，逾期遷出戶(hù)口事出有因，為此也與買(mǎi)方協(xié)商過(guò)，買(mǎi)方曾表示晚點(diǎn)遷出沒(méi)關(guān)系，現(xiàn)在買(mǎi)方不顧當(dāng)初應(yīng)允，要求賠付違約金，賣(mài)方不能接受。然而，賣(mài)方的說(shuō)法沒(méi)有證據(jù)支撐。

　　法院在審理后認(rèn)為，既然賣(mài)方在合同中對(duì)戶(hù)口遷出時(shí)限作出承諾，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，如碰到具體困難，不能如期遷出戶(hù)口，也應(yīng)在與買(mǎi)方協(xié)商后，取得買(mǎi)方書(shū)面或其他方式的明確諒解。現(xiàn)賣(mài)方的合同違約行為已經(jīng)成立，其又無(wú)法證實(shí)逾期遷出戶(hù)口曾得到買(mǎi)方同意，因此法院只能支持買(mǎi)方的訴訟請(qǐng)求，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方支付違約金7萬(wàn)余元。

　　案件提示

　　二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的事情很多，要辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，要將原房主的戶(hù)口遷出，要辦理水、電、煤過(guò)戶(hù)手續(xù)，還要考慮物業(yè)管理費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等是否有欠交的情況。要保障購(gòu)房人的權(quán)益萬(wàn)無(wú)一失，就應(yīng)當(dāng)像上述案件中的買(mǎi)方一樣，在與賣(mài)方簽定的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，對(duì)所有事項(xiàng)一一作出具體約定，以《合同法》來(lái)維護(hù)二手房買(mǎi)賣(mài)順利有序地進(jìn)行。