二手房交易過程中，不可避免的要涉及到過戶的問題，無論是買賣還是贈予，只有產(chǎn)權(quán)變更之后，購買者或被贈與者才真正享有房屋的所有權(quán)。而從目前二手房市場反饋情況和網(wǎng)友的反應(yīng)來看，在過戶環(huán)節(jié)“卡殼”的這種情況十分嚴(yán)重，而導(dǎo)致這種情況的原因是多方面的，而且相對較為復(fù)雜。今天，我主要結(jié)合二手房過戶中的幾個重要問題進(jìn)行探討，以便能對廣大網(wǎng)友購房有所幫助。
   一、二手房交易過程中，因?yàn)檫^戶的手續(xù)比較繁雜，需要收取一定費(fèi)用，那么在二手房交易中不過戶可不可以用公證方式代替過戶是否可行？
    首先二手房不做過戶是不可以的！如果公證，在公證的過程中，需要賣方本人親自到場，只做公證來講，賣方不能提供這些證件，最后不能把產(chǎn)權(quán)證上的名字變成買方，不能保證買方的利益。
    在一定前提下有的房管局可以認(rèn)可的，寫明房屋是誰辦理，要賣給誰。二手房不過戶是不可以的。包括普通消費(fèi)者老百姓也好，買的房屋變成自己的名字最踏實(shí)。以前有一段時間委托書房管局也是不認(rèn)的，公證基本上沒有太大的作用，而且公證書的法律效力是在一年之內(nèi)還是兩年之內(nèi)，所以公證不能代替產(chǎn)權(quán)過戶的。
    你不過戶的話你現(xiàn)在簽完協(xié)議，從合同來說你已經(jīng)達(dá)成買賣意識了，但是做為買方來說沒有擁有這個房屋的所有權(quán)，而且到每個區(qū)域所指定的房管局。
    公證有效期一年，公證只是委托其他人去辦理房屋手續(xù)，或者見證買房人去買房手續(xù)的一些見證。在辦理過戶交易的時候，可以使用公證書去房管局辦理一些手續(xù)，但是不作為買方擁有房屋的所有權(quán)，所以必須要過戶。
    二、在賣方來說，居住期未滿5年是不能達(dá)到免稅的條件，一般會建議買方推遲過戶時間，這樣應(yīng)該如何處理，對于房屋買賣的免費(fèi)條件以五年為期，購房者需要通過什么手段保護(hù)避免購房糾紛呢？
    雙方協(xié)商，倒不是不可行。但是期限不要太長，因?yàn)檎�策隨時會變，所以還是要成交之后及時過戶。現(xiàn)在營業(yè)稅已經(jīng)改為2年，個人所得稅還是5年，營業(yè)稅還是5.55%，個稅還是1%。
    賣方講究一個凈價，這個房子賣100萬就什么都不管了。時間允許的情況下一個月兩個月消費(fèi)者如果真想要這個房子也可以推遲一段時間過戶，但時間不應(yīng)太長。
    對于推遲辦理過戶手續(xù)從專業(yè)角度來說實(shí)際上有幾個不太有利于買方的地方。第一，隨著市場的房價變化，兩個月三個月會漲價，這時候買方會有不賣的情況。第二點(diǎn)，成交以后在這幾個月當(dāng)中，推遲一兩個月隨時會有很多因素變化。如果買賣雙方達(dá)成一致就可以推遲一兩個月過戶的話，還是根據(jù)雙方的意愿，作為中介來說這要把其中的弊端跟客戶說的。
    另外個稅和營業(yè)稅有什么不同，剛才說超過5年的，一套房屋就不收稅了，但是兩套房屋只要超過5年就會收稅的。營業(yè)稅兩年以后如果你是普通住宅就不征收了，如果不是普通住宅就會全額征收的。
    關(guān)于購房者應(yīng)對維護(hù)自己的利益采取何種方式，對于購房者來說，對二手房買賣流程是不太明白的。作為買方來說，政策是隨時變化的，房價也隨時變化，如果有一方出現(xiàn)違約，買方無疑是受害者。大部分稅費(fèi)是買方來交，賣方不承擔(dān)任何費(fèi)用。所以我不建議推遲辦理過戶手續(xù)。如果推遲的話，像營業(yè)稅還沒有什么，像是個稅來說，買方有二套還是要有的。現(xiàn)在營業(yè)稅由五年變二年，所以只剩下個稅的問題。如果有什么不同就是多了一個1%和少了一個1%。如果賣方有二套，不管過沒過五年都要交的。維權(quán)這塊作為買方來說，要了解現(xiàn)在天津市場國家對稅收政策的征收標(biāo)準(zhǔn)，只要買房相應(yīng)的稅收還是要交的。
    三、在購買二手房的時候，現(xiàn)在購房者都是大部分用貸款購房，在房屋第二次交易貸款尚未還清，在這樣情況下如何辦理過戶手續(xù)，其中需要注意一些什么問題？
    賣方貸款未還清這種情況下，辦理過戶的時候要保證賣方貸款必須還清，這邊銀行貸款還清是沒有用的，還要到房管局去做抵押貸款撤銷�，F(xiàn)在還有買方去為賣方清貸，我不建議這種方式，還是應(yīng)該由賣方自己清貸。房主貸款沒還清這種情況交易還是很普及的。這個貸款沒有還清任何手續(xù)是辦理不了的。買方替賣方清尾款可以相對縮短交易時間，按揭貸款還是可以縮短時間。買方條件允許的情況下一次性購買可以買方去賣方清償一部分貸款，或者借助第三方，像金融機(jī)構(gòu)。注意的就是相應(yīng)這個手續(xù)辦理時間是多長，這個還是包括政策的變化，房價的變化。如果賣方清貸款時間過長對買方會造成一定的損失。
    現(xiàn)在無非就是幾種情況，第一就是房主自己平貸，把產(chǎn)權(quán)證注銷完以后再進(jìn)行交易。第二種需要平貸公司和中介公司合作的公司。還有一種就是買方為賣方還貸，這點(diǎn)對于中介來說，買方風(fēng)險性極高，所以不建議這種方式。如果賣方無法還清貸款，可以借助第三方，比如說平貸公司�，F(xiàn)在從北方來說，在老百姓眼里，可能不是特別規(guī)范的公司，實(shí)際在南方來說這是民間公司一種，只不過不受法律保護(hù)。
    需要注意什么呢？購房者要先把整個流程先了解，稍微一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題可能導(dǎo)致很難解決，另一個在時間上需要先了解一下。最后就是千萬千萬買方不要替賣方還貸。
    購房必須在清完貸情況下辦理過戶手續(xù)，和中介簽居間合同時，中介要提前告知風(fēng)險，注意的是時間，簽訂的時間，交定金定房子，這樣最好對時間有一個保證。
   說的都差不多了。主要不贊同買方代賣方還貸，尤其是自己買放房還需要貸款的，一個周期比較長，另外就是風(fēng)險比較大。雖然不是贊同，但是也不是不可行，不過要以定金形勢寫入合同。
    四、上面談到的這個問題衍生出來了另一個問題，房主在產(chǎn)權(quán)證沒有取得的情況下，這種情況比較常見，要辦理什么相關(guān)的手續(xù)呢？
    產(chǎn)權(quán)證沒有取得，什么也辦不了。到房管局必須是下發(fā)產(chǎn)權(quán)證才能進(jìn)行買賣。我建議大家在合同上注明，賣方辦產(chǎn)權(quán)證需要多長時間，如果商品房還沒有備案，更要向買方說明。
    有的產(chǎn)權(quán)證因?yàn)闀r間問題尚未取得，可能這一個小區(qū)都拿產(chǎn)權(quán)證，或者當(dāng)時出國沒有拿到。這個產(chǎn)權(quán)證下發(fā)還有增減平米，可能平米會增，也可能會減，二手房買的是房子也是買的面積，這時候要注意這個問題。
    在二手房過戶中還受到很多家庭關(guān)系的問題？有很多零碎的問題進(jìn)行探討。從現(xiàn)在市場和網(wǎng)絡(luò)反饋來看，很多人在二手房交易過程中不了解二手房過戶要到什么部門辦理什么手續(xù)，另外就是收費(fèi)情況怎么樣？
    五、二手房過戶要到什么部門？

  就是指到房屋所在區(qū)的產(chǎn)權(quán)交易部門，就是房管局。需要辦理的手續(xù)就是所有權(quán)的變更。其中各個環(huán)節(jié)的收費(fèi)情況來說，現(xiàn)在基本上各個區(qū)的房管局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是差不多。剛才說的契稅、手續(xù)費(fèi)還有登記費(fèi)，還有房屋有沒有超過五年有沒有個稅，還有超過沒超過兩年，有沒有營業(yè)稅。多少是有比例的。
    二手房過戶是在所在區(qū)的房管交易部門過戶，手續(xù)變更就是產(chǎn)權(quán)變更。首套購房90平米以下契稅1%，指導(dǎo)以上要收取上額稅的。收費(fèi)情況就要講半天了。只能到中介去咨詢了。
    過戶需要到監(jiān)管銀行，到不同的銀行去辦理監(jiān)管手續(xù)。手續(xù)就是跟大家說的都一樣。收費(fèi)也是要講半天。
    六、現(xiàn)在有很多產(chǎn)權(quán)繼承人沒有一個繼承的概念，擁有這套房屋的產(chǎn)權(quán)是祖輩或者父輩的名字，但在繼承房屋的時候沒有及時地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，導(dǎo)致很多人要把這個房子出賣的時候才發(fā)現(xiàn)這個問題，房屋產(chǎn)權(quán)所有人并不是他自己產(chǎn)生了一些非常麻煩的問題。下面請各位談一下規(guī)范的產(chǎn)權(quán)繼承應(yīng)該辦理什么手續(xù)，走什么樣的流程，還要注意什么？
    規(guī)范的產(chǎn)權(quán)繼承是產(chǎn)權(quán)人在死亡之后，直系親屬拿他的死亡證明到公證處辦理一個繼承公證。再辦理辦理減免稅的公證，然后再到產(chǎn)權(quán)部門辦理手續(xù)下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證，繼承人是誰產(chǎn)權(quán)證的名字就是誰。
   需要相應(yīng)親屬關(guān)系的人到公證處去公證，再到地稅局進(jìn)行減免稅，再拿相應(yīng)材料去房管局辦理繼承手續(xù)。
   有一部分人當(dāng)時沒有及時變更產(chǎn)權(quán)的時候，事后要采取什么措施呢？祖輩去世的時候當(dāng)時沒有意識到這個問題，怎么辦？
    隨時去進(jìn)行變更都可以，但是還是要及時點(diǎn)好。比如說男方去世了，身邊的配偶和子女都是第一繼承權(quán)，這時候配偶去世了，配偶如果有兄弟姐妹也擁有繼承權(quán)的話，這時候就亂了。還是要及時辦理。
    就是說及時辦理繼承權(quán)。
    七、現(xiàn)在很多離異的夫妻在離婚的時候涉及到房屋的過戶問題。在這個時候辦理過戶的時候要注意什么。履行什么程序？
    因?yàn)橐呀?jīng)離異了，如果協(xié)議離婚的時候，肯定在協(xié)議上注明房屋歸誰所有，比如說當(dāng)時是男方的產(chǎn)權(quán)名字，但是你離異的時候歸為女方了，變更之后再去出售就跟之前的人沒有關(guān)系了。產(chǎn)權(quán)證上是誰的就是誰的。離異的時候歸誰的就是誰的。
    離異的時候要拿法院的判決，這些都是前期需要做的。對于離異之后又再婚就是指買方了，這需要再婚的金融證明，（指貸款）其他的就沒什么了。
    八、在夫妻出售房屋的時候，出售房屋的名字是原先配偶的名字，離婚之后再婚這個房屋怎么處理？
    離異之后原則上，如果離異夫妻協(xié)商一致的情況下，可以到場辦理相應(yīng)手續(xù)。如果有離婚協(xié)議和法院判決書等，主要是在房屋買賣之前要把產(chǎn)權(quán)弄明白，是誰的產(chǎn)權(quán)，歸誰的名字，就可以辦理。
    如果賣方來說，只要能保證婚姻財產(chǎn)關(guān)系分割很明確就沒有什么，如果買方離異之后再婚一次性付款也沒有什么手續(xù)。如果買方貸款就需要提供他的再婚的婚姻證明，不涉及到以前的配偶關(guān)系。
    九、對于未婚的產(chǎn)權(quán)人在辦理產(chǎn)權(quán)的時候，需要一個未婚證明？
    這是銀行要的。
    就是說這個未婚證明怎么獲得？未婚的產(chǎn)權(quán)人到銀行去寫無配偶的聲明。

   十\未婚男女共同買房，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，需要注意些什么？如果購買時只寫了一個人名字，兩個婚后，房屋的產(chǎn)權(quán)是否只屬于一個人？一旦良人關(guān)系破裂，未具名的一方是否就不享有房屋的產(chǎn)權(quán)？為防止這類糾紛，購房前和婚前可以采取何手段避免這些問題？
   這個婚前還是婚后需要根據(jù)新婚姻法的相關(guān)規(guī)定，建議最好雙方在私下有一個協(xié)議。
    還有一類情況，就是兩個非親關(guān)系未婚人共同買分，那么這兩個人婚后，房屋的產(chǎn)權(quán)是否自動變更為兩個非親家庭的產(chǎn)權(quán)？即良方配偶和孩子也享有此產(chǎn)權(quán)嗎？
    如果不到房管局辦理相應(yīng)的手續(xù)情況下，兩個人各占50%的產(chǎn)權(quán)，沒有公證的話，還是會涉及配偶到銀行簽字的問題。在賣的時候不要求配偶到場，但是再婚之后再貸款就需要兩位配偶到現(xiàn)場簽字。
    十一、在二手房交易中，結(jié)婚證出現(xiàn)什么問題會影響過戶問題，如何避免這個問題，因結(jié)婚證不能辦理購房手續(xù)，需要到什么部門進(jìn)行解決呢？
   賣方結(jié)婚證出現(xiàn)問題，房管局不用，銀行會用。買方的結(jié)婚證出現(xiàn)問題，從任何一家銀行做貸款，買方已婚出現(xiàn)問題都會影響過戶。避免這一問題，在自己辦結(jié)婚證的時候要自己看一下自己的名字和身份證號是否對得上。我們曾經(jīng)辦理過一次，名字和身份證號對不上。這種情況確實(shí)有。最權(quán)威的就是民政局來，由民政局來開介紹信。80%的銀行都認(rèn)民政局。民政局是辦理這個問題的權(quán)威機(jī)關(guān)。