買二手商鋪四條原則不放松律師教你巧避風(fēng)險(xiǎn)
    近年來(lái)，商鋪投資之風(fēng)越來(lái)越盛。但投資者往往不是經(jīng)營(yíng)者，對(duì)商鋪將來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)于二手商鋪，投資者除考慮房產(chǎn)用途等一些重要因素外，還要注意細(xì)節(jié)約定。如讓業(yè)主出具無(wú)贈(zèng)與或無(wú)租賃的書面承諾，以避免日后出現(xiàn)糾紛。
    風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測(cè)算收益
    鏡頭一：郝先生做生意賺了不少錢，想買個(gè)商鋪?zhàn)�收租金。他以前沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，于是決定投資經(jīng)營(yíng)狀況良好的二手商鋪。
    從報(bào)紙上搜尋后，找到了某小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。業(yè)主張先生2002年就買下了這個(gè)鋪位，并出租給了一家餐飲公司。在考察了這個(gè)商鋪后，郝先生動(dòng)心了。
    律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)買二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。
    而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來(lái)往人群很多，就判斷生意很好。事實(shí)上，來(lái)往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開(kāi)店運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)成本后，還剩下多少利潤(rùn)，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見(jiàn)得很清楚。所以，建議郝先生還是請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益后，再?zèng)Q定是否投資。
    是否被贈(zèng)與或出租
    鏡頭二：在有了購(gòu)買意向后，郝先生請(qǐng)了某投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)評(píng)估后，投資收益比較高，于是他決定購(gòu)買。而就在郝先生和張先生談妥了房屋買賣價(jià)格，以及付款方式等事項(xiàng)后，正在租賃的餐飲公司的宋老板卻表示反對(duì)，因?yàn)樗�也在考慮是否購(gòu)買該商鋪，他認(rèn)為自己作為租戶，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
    律師點(diǎn)評(píng)：二手房買賣前，購(gòu)房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒(méi)有，購(gòu)房者不但要讓業(yè)主出具無(wú)贈(zèng)與或無(wú)租賃的書面承諾，還要到現(xiàn)場(chǎng)去查勘，了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以，購(gòu)房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相當(dāng)重要。
    在本案中，宋老板具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果他不購(gòu)買，仍由郝先生購(gòu)買。那么，郝先生應(yīng)當(dāng)和張先生及宋老板簽訂三方協(xié)議，確定承租人對(duì)該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并重新簽訂租賃合同。
    簽協(xié)議需做特殊約定
    鏡頭三：宋老板因資金周轉(zhuǎn)困難，放棄了購(gòu)買權(quán)，郝先生終于如愿以償可以購(gòu)買該商鋪。三人簽訂了三方協(xié)議，宋老板還是繼續(xù)租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪買賣合同時(shí)，郝先生突然有些遲疑，因?yàn)閷?duì)合同中需要做哪些特殊約定不太清楚，希望能得到專業(yè)人士的提示。
    律師點(diǎn)評(píng)：二手商鋪與二手房買賣合同有差別，需要購(gòu)房者注意。1.要約定房產(chǎn)用途。要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。2.要對(duì)公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對(duì)公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。3.對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說(shuō)明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說(shuō)清楚。4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。5.交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式。各方需承擔(dān)的稅費(fèi)，均應(yīng)在合同中列明。
    房東不履行合同我該咋辦
    市民劉先生：
    我在2007年10月份貸款買了市北區(qū)的一套二手房，簽的標(biāo)準(zhǔn)合同，約定扣留1萬(wàn)元押金，等房子順利交付，并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后再付給賣方。到交房時(shí)間后，房東在有線電視、水、電、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的過(guò)戶上不予配合，只是一味地要求我支付剩余的1萬(wàn)元。另外，由于合同中沒(méi)有約定戶口的遷出，所以該房東也拒絕遷出戶口。
    請(qǐng)問(wèn)，如果賣方拒不履行合同，我是否有權(quán)起訴，并且戶口是否影響我對(duì)房子的所有權(quán)
    律師： 根據(jù)劉先生陳述的情況看，雙方簽訂的合同中約定了“結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后再支付1萬(wàn)元尾款”，那么賣方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容協(xié)助劉先生辦理有線電視、水、電、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的過(guò)戶及結(jié)清手續(xù)。
    但是由于雙方?jīng)]有約定戶口的遷出與否，而且有關(guān)類似的情況，法院不予立案審理，劉先生要落戶口只能尋求管轄范圍內(nèi)派出所的幫助，戶口落不下并不影響劉先生對(duì)這套房屋的所有權(quán)。