二手房交易中經(jīng)常遇到的一些案件類(lèi)型的處理（一）-定金問(wèn)題
實(shí)踐中經(jīng)常由于各種原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)合同不能履行而發(fā)生糾紛的問(wèn)題，從而交付定金的一方要求雙倍返還定金或者收受定金的一方要求沒(méi)收定金的問(wèn)題。那么什么叫定金？它有哪些法律性質(zhì)？定金是指合同當(dāng)事人為保證合同順利履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢(qián)款作為合同履行的擔(dān)保。我國(guó)《擔(dān)保法》、《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律對(duì)定金問(wèn)題都有類(lèi)似規(guī)定。
    我國(guó)《擔(dān)保法》第90條規(guī)定，“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。”第91條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”。
    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人�！�
    我國(guó)《合同法》第115條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！边@就是我們通常所說(shuō)的定金罰則。
    從法律角度上看，定金具有以下性質(zhì)：第一，作為合同的擔(dān)保，以保證合同的順利履行；第二，證明合同成立的作用；第三，具有懲罰性，即給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
    在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)事人口頭約定了定金并已給付，但沒(méi)有簽書(shū)面合同，后因種種原因而未能達(dá)成交易，無(wú)論哪一方反悔，只要另一方能證明是定金性質(zhì)，仍可按上述定金罰則處理。