期房再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意的法律問(wèn)題

阮文良

購(gòu)房者、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)期房是否可以再轉(zhuǎn)讓、是否可以購(gòu)入、而有些地方性文件不允許期房再轉(zhuǎn)讓。而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案，同時(shí)依法交納有關(guān)稅費(fèi)。
  那么期房再轉(zhuǎn)讓是跟據(jù)什么？《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。而國(guó)務(wù)院沒(méi)有出臺(tái)具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而實(shí)際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓，另?yè)?jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定也可以理解為一種期權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即雙方約定出讓方取得房產(chǎn)證后再過(guò)戶，由于該合同沒(méi)有經(jīng)備案對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)不利，法院有這方面的判決案例。以上兩種都是在出賣(mài)方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的期房再轉(zhuǎn)讓。而我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務(wù)人，而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價(jià)款。如果購(gòu)房者已付清全部房屋價(jià)款，則該轉(zhuǎn)讓不需開(kāi)發(fā)商同意，反之，就需要開(kāi)發(fā)商認(rèn)可。但是由于房子是不動(dòng)產(chǎn)，涉及登記和備案的問(wèn)題，而再轉(zhuǎn)讓又沒(méi)有具體規(guī)定，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓，有些買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)期房?jī)r(jià)格波動(dòng)而違約時(shí)片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。對(duì)于〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉第三十七條第六款規(guī)定筆者認(rèn)為是對(duì)于物權(quán)過(guò)戶登記的必須條件，但不是合合同生效的條件，特別對(duì)于還在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的期房該法有特別的規(guī)定，是引許在沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證前預(yù)售和再轉(zhuǎn)讓的，再說(shuō)目前期房再轉(zhuǎn)讓大多是在取得房產(chǎn)證后再進(jìn)行過(guò)戶登記，實(shí)際上是一種附條件的合同，以出讓方取得房產(chǎn)證條件實(shí)現(xiàn)后再過(guò)戶，所以并不違反房地產(chǎn)管理法第三十七條第六款。
  對(duì)購(gòu)房者而言，應(yīng)注意如下幾種情況：
  一、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；
  二、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商；
  三、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過(guò)渡投機(jī)還沒(méi)有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。
  四、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒(méi)能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過(guò)戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣(mài)給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
  五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)障礙。
  六、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒(méi)有依法納稅，定是有陰陽(yáng)合同（就是差價(jià)），發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來(lái)麻煩。
  由于在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中法律關(guān)系復(fù)雜，程序繁瑣，無(wú)能是出讓方和受讓方你最好聘請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)并代為辦理相關(guān)手續(xù)。