物業(yè)管理在我國的起步時間不長，隨著該行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛近幾年也呈上升趨勢，糾紛的主體涉及到物業(yè)公司、業(yè)主及業(yè)主委員會等。訴訟爭議包括了業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費，物業(yè)公司不履行職責(zé)致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，業(yè)主委員會與物業(yè)公司爭奪物業(yè)管理權(quán)等多方面。其中，業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費的案件占據(jù)了大部分，也基本成為每個物業(yè)公司面臨的不可避免的難題。該類糾紛的出現(xiàn)，一方面反映了當(dāng)事人權(quán)利意識的提高，但另一方面也反映出當(dāng)事人在處理法律糾紛中存在著一些錯誤的理解或做法。筆者結(jié)合擔(dān)任物業(yè)公司法律顧問期間的工作經(jīng)驗，總結(jié)了在處理該類糾紛時應(yīng)注意的幾個問題。
一、法律關(guān)系問題
在業(yè)主購房及居住過程中，出現(xiàn)的主要當(dāng)事人有：業(yè)主(購房人)、開發(fā)商、物業(yè)公司，存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個法律關(guān)系，如業(yè)主也是購房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系，與開發(fā)商產(chǎn)生房屋買賣法律關(guān)系，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關(guān)系，但需明確的是這些法律關(guān)系之間是彼此獨立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)是不能混淆的。
但在物業(yè)管理收費實踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責(zé)錯誤的現(xiàn)象：業(yè)主極易將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善;而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責(zé)任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)事人對下面兩大法律關(guān)系沒有清楚的認識，將非物業(yè)公司的權(quán)威歸責(zé)于物業(yè)公司身上。
(一)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關(guān)系
在《物業(yè)管理條例》頒布以前，存在開發(fā)商對小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動需由物業(yè)管理企業(yè)進行，根據(jù)該條例頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進行了進一步規(guī)定，將物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三等級，物業(yè)公司需根據(jù)自身的資質(zhì)實施對不同類型小區(qū)的物業(yè)管理。
因此，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進行的。
在前一種情況下，小區(qū)的物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的一個部門，與開發(fā)商是從屬關(guān)系，不能獨立承擔(dān)責(zé)任，對外的所有活動均需以開發(fā)商的名義進行。但在后一種情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個獨立的法人，在小區(qū)的管理活動中，物業(yè)公司應(yīng)對自己的行為獨立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
但由于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司進行管理的，在這種情況下，特別是當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時，下列現(xiàn)象就極易出現(xiàn)：業(yè)主將開發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上，以房屋質(zhì)量存在問題為由拒絕繳納費用;而開發(fā)商與物業(yè)公司也錯誤理解了自己的權(quán)利義務(wù)：物業(yè)公司在業(yè)主入住時提出不交物業(yè)費不給房屋鑰匙;開發(fā)商將應(yīng)退還給業(yè)主的購房款充抵物業(yè)費。
這些情況的出現(xiàn)，都是沒有弄清法律關(guān)系，對于業(yè)主來說，由于開發(fā)商對房屋負質(zhì)量保證責(zé)任，在開發(fā)商沒有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下，業(yè)主只能要求開發(fā)商對房屋進行維修或承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能向物業(yè)公司提出主張，而物業(yè)公司與開發(fā)商也應(yīng)正確認識自己的權(quán)責(zé)：收繳物業(yè)費只能由物業(yè)公司進行，而房屋交付則是開發(fā)商基于房屋買賣關(guān)系應(yīng)負的責(zé)任。
(二)業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系
業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。
根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)，如在對房屋進行裝飾裝修時，業(yè)主應(yīng)注意避免對相鄰業(yè)主造成噪聲干擾，更不應(yīng)該拆除房屋的承重結(jié)構(gòu)，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業(yè)公司雖在服務(wù)合同中承諾對業(yè)主的裝飾裝修行為進行監(jiān)督管理，但物業(yè)公司沒有履行該監(jiān)督管理職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)對相鄰業(yè)主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔(dān)部分責(zé)任，或?qū)η謾?quán)結(jié)果的發(fā)生有過錯，與其他業(yè)主構(gòu)成共同侵權(quán)，如將應(yīng)由全體業(yè)主分攤的費用分攤到個別業(yè)主身上。但需要明確的是，不論物業(yè)公司的行為構(gòu)成的是違約還是侵權(quán)，與業(yè)主是否交納物業(yè)費都屬于截然不同的法律關(guān)系，業(yè)主只能要求物業(yè)公司承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任，而不能拒絕交納物業(yè)費、供暖費等費用。
可見，由于混淆了法律關(guān)系，物業(yè)管理當(dāng)事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當(dāng)，對給相對人造成的損失承擔(dān)責(zé)任。
二、抗辯權(quán)的行使問題
與上面提及的混淆法律關(guān)系不同，在有些情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費、供暖費的理由是物業(yè)公司提供的服務(wù)沒有達到《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的標(biāo)準，如在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定24小時巡邏，實際上物業(yè)公司并沒有做到，或約定保持小區(qū)環(huán)境整潔，而業(yè)主認為物業(yè)公司的保潔措施并不完善等。業(yè)主以物業(yè)公司沒有盡到職責(zé)為由拒交物業(yè)費用，實際上是錯誤地行使了雙務(wù)合同中的不安抗辯權(quán)。
根據(jù)不安抗辯權(quán)的理論，雙務(wù)合同中先履行債務(wù)當(dāng)事人如有確切證據(jù)證明對方存在法定情形，則可以中止履行債務(wù)。我國《合同法》第68條規(guī)定的法定情形之一為：有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力。在物業(yè)管理中，物業(yè)費的交納通常都是先于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的，符合不安抗辯權(quán)要求的債務(wù)履行有先后順序的要求。但事實上，即使物業(yè)公司管理不善，提供的服務(wù)存在瑕疵，一般也達不到《合同法》第68條規(guī)定的無法或者可能無法履行管理職責(zé)這一要求，因此，業(yè)主常常因證據(jù)不足，拒絕交費答辯無法得到法律支持。
雖然業(yè)主無法行使不安抗辯權(quán)，但物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)服務(wù)合同》的要求提供完善的管理已經(jīng)構(gòu)成合同的不完全履行，業(yè)主完全可以要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任：按合同要求完善服務(wù)，對給自己造成的損失要求賠償。
