自房地產(chǎn)進(jìn)入市場直到現(xiàn)在，大部分的法規(guī)和實(shí)際銷售以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都以建筑面積作為計(jì)量單位。

　　國務(wù)院1998年7月出臺了行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，該《條例》第28條規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任�！彪m未規(guī)定商品房以何種方式計(jì)價，但第一次也是惟一一次明確規(guī)定了銷售合同要載明使用面積。兩年多來，這項(xiàng)法規(guī)在許多地方并未得到執(zhí)行。如北京市，2000年共銷售商品住宅9.9萬多套，共計(jì)898.2萬平方米，在使用的由管理部門提供的幾種格式合同中，絕大多數(shù)沒有載明使用面積。

　　在此之前，并沒有法規(guī)對使用面積作出規(guī)定。早在1982年11月，國家經(jīng)委頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，就已對房地產(chǎn)建筑面積作了明確的界定，其中并無使用面積的計(jì)算規(guī)則。1992年7 月1 日施行又經(jīng)北京市人民政府第12號令修改的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》也規(guī)定，商品住房實(shí)際售價以建筑面積計(jì)算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《關(guān)于加快辦理出售公有住房權(quán)屬審查、面積測算、買賣過戶、登記發(fā)證手續(xù)有關(guān)問題的通知》中同樣采用了建筑面積作為計(jì)量單位。1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)第三條規(guī)定： 商品房銷售以建筑面積為計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。在北京市有關(guān)部門 1998年12月11日(京房地權(quán)字1285號)和2000年9月?lián)�此發(fā)布實(shí)施的該分?jǐn)傄?guī)則的暫行規(guī)定中規(guī)定：商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。其中雖然也規(guī)定了住宅套內(nèi)的使用面積，但只是在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時才用到使用面積這一概念及計(jì)算方法，并沒改變銷售面積以建筑面積計(jì)算的規(guī)定。

　　在此之后，今年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》采用了多種計(jì)價方式，即按套計(jì)價、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價和按建筑面積計(jì)價(第18條)，但也未明確采用按使用面積計(jì)價。

　　從上述法規(guī)可以看出：在1998年7月以前，沒有一個法規(guī)規(guī)定商品房銷售應(yīng)在合同中約定使用面積，在此之后，也沒有法規(guī)對此作出相應(yīng)規(guī)定，相反，倒有很多法規(guī)都以建筑面積作為計(jì)算單位。在實(shí)際操作中，即使采用使用面積作為計(jì)算單位，也只能作為輔助手段，因?yàn)橘彿空哌�要分?jǐn)偣灿媒ㄖ�面積及墻體建筑面積，開發(fā)商如加大分?jǐn)偯娣e購房者的實(shí)際使用率仍會降低，如縮小分?jǐn)偯娣e又可能影響購房者的使用功能。

　　合同示范文本也未采用使用面積

　　根據(jù)1994年發(fā)布的《北京市外銷商品房管理規(guī)定》，北京市外銷商品房的預(yù)售、銷售，買賣雙方均須簽訂由北京市房地局統(tǒng)一印制的《外銷商品房預(yù)售契約》或買賣契約，這一格式合同一直沿用。去年9月，建設(shè)部和國家工商局再次發(fā)布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市國土資源和房屋管理局據(jù)此發(fā)出《關(guān)于使用房屋買賣合同有關(guān)問題的通知》，規(guī)定《商品房買賣合同》由市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一監(jiān)制，從 12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》三種契約文本。在此之前買賣雙方已簽訂的三種契約文本(含已經(jīng)辦理預(yù)售預(yù)購登記的)不再換簽新的買賣合同。

　　無論是新的合同文本還是原北京市房地局印制的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約，都只有建筑面積的字樣，沒有使用面積一詞。與原來的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約不同的是，新合同示范文本提供了三種建筑面積計(jì)算方式，同時對原來沒有明確、需經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商同意的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積即實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積之間的面積誤差作了3%的明確規(guī)定。

　　在此之前，由于對面積誤差沒有作具體規(guī)定，因而實(shí)際銷售中就出現(xiàn)了各種各樣的約定，新合同示范文本對此并無進(jìn)行調(diào)整的法律義務(wù)，有關(guān)專家認(rèn)為，只要雙方當(dāng)初在訂立合同時是平等、自愿、協(xié)商一致同意的，反映了當(dāng)事人的真實(shí)意愿，有關(guān)雙方就有履行合同約定的義務(wù)。