原告：南通藍夢有限公司。 法定代表人：顧衛(wèi)新，總經理。 
被告：南通市房產管理局。 法定代表人：陳西，局長。 
第三人：南通仁發(fā)實業(yè)公司。 法定代表人：李先鋒，總經理。 

１９９２年，仁發(fā)公司與城西危房辦洽商購買胡家竹園商辦樓一、二、六層，并匯去購房款１８１萬元。是年秋，仁發(fā)公司與藍夢公司協商合辦餐飲娛樂場所。藍夢公司化去１０７萬元對該樓一、二層進行裝璜，并開始對外營業(yè)。經營不到一年，合作失敗。次年夏，雙方重新商定，該樓一、二層改由藍夢公司直接向城西危房辦購買，價格為１１０萬元。１１月，城西危房辦按雙方約定的藍夢公司正式開出第０４號房屋銷售發(fā)票１０１．５３萬元和房屋建設費發(fā)票２．９萬元。藍夢公司當即付購房款８０萬元。余款于１９９５年底結清。１９９４年５月，仁發(fā)公司背著藍夢公司以第０４號房屋銷售發(fā)票遺失為由，要求城西危房辦重開第０７、０８號兩張房屋銷售發(fā)票，將購房單位改為仁發(fā)公司。１０月，仁發(fā)公司趁藍夢公司總經理人身自由受限制之機，藉此銷售發(fā)票向南通市房屋登記管理部門申領兩處房屋所有權證。房屋登記管理部門未經公告程序，即給仁發(fā)公司頒發(fā)了第３１２５１２號房屋所有權證。１９９６年１月，仁發(fā)公司又到該房屋登記管理部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)，以此商辦樓一、二、六層設定抵押，向中國銀行南通分行貸款１６９萬元，貸款期限屆滿，仁發(fā)公司未能歸還本息，南通分行遂主張對抵押物行使抵押權。法院判決南通分行在抵押房屋的折價款、拍賣變賣款中優(yōu)先受償。藍夢公司獲悉后便提起民事訴訟，要求法院確認該商辦樓一、二層所有權歸其所有，后因故撤回起訴。１９９６年６月，藍夢提起本行政訴訟。 原告訴稱，１９９３年原告向仁發(fā)公司轉賣胡家竹園商辦樓一、二層，房款付清，該房屋實際交付并使用至今。仁發(fā)公司隱瞞真實情況向被告申領了房屋所有權證。被告辦理房產所有權登記行為侵犯了原告的合法權益，請求法院判決撤銷第３１２５１２號房屋所有權證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權登記在自己的名下。 被告辯稱，仁發(fā)公司申領胡家竹園商辦樓一、二、六層房屋所有權證的資料齊全，其審核無誤，頒發(fā)給仁發(fā)公司的房屋所有權證于法有據，請求法院依法公斷。 

【審判】 

崇川區(qū)人民法院經審理認為：藍夢公司與仁發(fā)公司雖有房屋轉售約定，但在仁發(fā)公司向房屋登記管理部門申領房屋所有權證時，尚未取得房屋所有權。被告依照第三人的書面申請和房屋開發(fā)商出具的購房人名稱與申請人一致的購房發(fā)票，為其辦理房產所有權登記并頒發(fā)了房屋所有權證，符合商品房屋產權戶籍管理的規(guī)定�，F藍夢公司要求法院判令撤銷被告頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權登記在自己的名下缺乏事實和法律依據，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項之規(guī)定，該院于１９９９年９月２９日作出判決如下： 一、維持南通市房產管理局頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權證； 二、駁回原告藍夢公司要求申領胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權證的請求。 

一審判決后，藍夢公司不服，上訴于南通市中級人民法院。

南通市中級人民法院經審理認為：房屋銷售發(fā)票是取得房屋所有權的有效憑證。城西危房辦給藍夢公司出具的房屋銷售發(fā)票已確認胡家竹園商辦樓一、二層的購房單位是藍夢公司。藍夢公司也依約付清房款，并從１９９３年實際占有、使用至今，藍夢公司擁有該房產所有權事實清楚，證據充分。對藍夢公司的合法權益依法應予保護；仁發(fā)公司背著藍夢公司，采取欺騙手段，要求城西危房辦重新開出購房單位為仁發(fā)公司的銷售發(fā)票，并以此發(fā)票申領了房屋所有權證，該行為屬虛報、瞞報房屋所有權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的行為；南通市房產管理局在查證屬實的事實面前拒絕注銷該房屋所有權證與法不合。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十五條、第三十五條和《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規(guī)定，該院于２０００年３月３日作出如下判決： 一、撤銷南通市崇川區(qū)人民法院（１９９９）案行初字第１７號行政判決書； 二、撤銷南通市房產管理局１９９４年１０月１２日頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權證； 三、責令南通市房產管理局在本判決生效之日起６０日內作出向藍夢公司頒發(fā)胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權證書的具體行政行為。 

【評析】 

這是一起由房屋所有權登記行為引起，并多種法律關系交叉、重合在一起的行政案件。在案件審理中，從程序到實體萌發(fā)了多種觀點�，F從以下五個方面將本案所涉爭議逐一展開并略作剖析。

一、行政訴訟爭議的標的是否為生效判決所羈束 爭議的訴訟標的為生效的判決所羈束，行政訴訟應當不予受理，已受理的應當駁回起訴。這是“一事不再理”法定原則的客觀要求，也是最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》的最新規(guī)定，對此無疑應當執(zhí)行。有人認為，本案中爭議的訴訟標的已為民事審判中抵押權確認有效判決的效力所羈束，南通分行取得優(yōu)先受償權，藍夢公司的起訴應當駁回。因而，本案爭議的訴訟標的是否為生效的判決所羈束成為爭議的第一個焦點。理順法律關系是認識這個問題的前提。本案客觀上存在多種法律關系，除了藍夢公司與仁發(fā)公司存在變更房屋買賣法律關系外，還存在以下一些法律關系：一是基于仁發(fā)公司的產權登記申請，房屋權屬登記機關與申請人之間建立的房屋所有權登記法律關系；二是基于仁發(fā)公司的抵押權登記申請，房屋權屬登記機關與申請人之間建立的房屋抵押登記法律關系；三是基于貸款合同而存在的仁發(fā)公司與南通支行間建立的貸款關系和貸款擔保法律關系。這幾種法律關系既各自獨立存在，又緊密聯系，互相影響，貸款擔保法律關系是建立在抵押登記法律關系基礎之上的，抵押登記法律關系又是建立在房屋所有權登記法律關系基礎之上的，房屋所有權登記法律關系則是建立在房屋所有權取得合法、有效的基礎上的。藍夢公司起訴房屋所有權登記機關的登記行為侵權，試圖通過訴訟來變更原有的房屋所有權登記法律關系。如果藍夢公司的這種試圖成功，無疑會影響其他法律關系的效力，南通分行的優(yōu)先受償權則面臨危機。這就是本案法律關系互相關聯、相互影響的一面。貸款抵押擔保法律關系是否有效的訴訟是在仁發(fā)公司與南通分行間展開的，也是在抵押物所有權設定無爭議的前提下展開的。它所展示的是雙方在抵押擔保法律關系中的權利與義務。抵押權的效力是該訴訟的標的。這種效力依附于債權，即使抵押物滅失，抵押權人失去的也只是抵押物權，債權并不喪失。這種效力優(yōu)先于沒有設定抵押權的其他債權，沒有設定抵押權的其他債權無疑應受此生效判決所羈束。但這種優(yōu)先受償權能不能對抗他人主張抵押物的所有權呢？這就是法律關系之間各自獨立的一面。藍夢公司提起行政訴訟的訴訟標的是房屋所有權的歸屬，而民事審判中的訴訟標的為抵押物的效力，兩者不為同一。抵押權的效力無力羈束房屋所有權的歸屬。相反，倒是房屋所有權歸屬的生效判決，卻能制約抵押權的效力。如果房屋所有權的歸屬訴訟為抵押權有效判決的效力所羈束，那么，最終留給藍夢公司的司法救濟渠道只有一條，即向窮困潦倒的仁發(fā)公司索要購房款，名為救濟，實為畫餅充饑。行政訴訟法律意義上的“訴訟標的為生效判決的效力所羈束”是法律的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性和權威性的客觀要求。這里的“羈束”，不應是寬泛的羈束，而是特定的羈束；不應是間接的羈束，而是直接的羈束；不應是果對因的羈束，而是因對果的羈束。全面、客觀、公正地理解這一規(guī)定的內涵，實為行政審判健康進行的要旨。

二、抵押權人是否為本案適格的第三人 抵押權人是否為本案適格的第三人，成為爭議的第二個焦點。有人主張，在本案中應確立抵押權人的第三人訴訟地位。其主要理由是房產更正登記之訴的處理結果可能與抵押權人有法律上的利害關系。在行政訴訟第三人的法學理論上，這是一個令人耳目一新的課題。它把行政訴訟的第三人從本訴的行政法律關系中當事人擴展到與本訴行政法律關系有關聯的其他法律關系中的當事人。前文已經講到本案所涉的其他法律關系比較多，但引起行政訴訟的行政法律關系，是房屋權屬登記機關與申請人之間建立的房屋所有權登記法律關系。房屋的實際所有權人對房屋權屬登記機關的房屋所有權登記行為不服提起行政訴訟，已形式上取得房屋所有權人依法是適格的第三人。將此房屋所有權設定抵押，履行房屋抵押登記程序，這又是一種新的法律關系，即房屋抵押登記法律關系。如果房屋的實際所有權人認為房屋抵押登記機關的抵押登記行為違法或侵權，那么此時此刻，抵押權人才是適格的第三人。 圍繞房屋登記管理行為這個圓心，還可以引發(fā)出除上面兩種法律關系以外的其他法律關系，如房屋租賃登記法律關系，房屋所有權變更登記法律關系。另外，在同一房地產抵押物上可以設定數個抵押權，也就存在數個抵押權人。如果其中一種法律關系進入訴訟，其他關聯法律關系的當事人應作為第三人的立論成立，那末，類似這種訴訟都有數量不等的第三人，行政訴訟很有可能變成“一攬子”訴訟。行政訴訟法意義上的第三人只能是與提起訴訟的具體行政行為有利害關系的其他公民、法人或者其他組織。這里的利害關系是直接的法律上的權利義務關系。抵押權人與提起訴訟的房屋所有權登記行為沒有形成直接的法律上的權利義務關系，因而，不是本案適格的第三人。 

三、爭議的房屋所有權是否為藍夢公司所擁有 藍夢公司對訴爭房屋是否取得所有權是本案進入實體審理階段中的首要議題。如果藍夢公司沒有取得房屋所有權，等待它的只能是裁定駁回起訴。有人認為，藍夢公司并未取得房屋所有權，或者說仁發(fā)公司與藍夢公司的房屋變更買賣行為應屬無效。

其主要理由是：（１）公有房屋買賣必須進入房屋交易市場，并到房屋交易主管部門辦理公有房屋買賣審批手續(xù)。仁發(fā)公司與藍夢公司的房屋變更買賣行為是私下交易，沒有按規(guī)定辦理房屋買賣審批手續(xù)，程序不合法；（２）房屋權屬發(fā)生轉移，承受者應當依照《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，按雙方當事人所簽訂的合同以及所確定的價格繳納契稅，納稅人持契稅完稅憑證和權屬變更方面的資料，辦理房屋所有權變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證，房屋權屬登記部門不予辦理房屋權屬變更登記手續(xù)。本案中，藍夢公司如果作為房屋買賣的承受人，未履行契稅行為，則缺少合法買賣的法定條件。不能說這一觀點站不住腳，因為其內容蓋出自法律規(guī)范的規(guī)定或要求。現在我們需要探討的是另一個層面，即在房屋變更買賣手續(xù)不完善的情況下，該房屋買賣是否視為有效�！冻鞘蟹康禺a管理法》出臺前的城市房屋買賣，在買賣手續(xù)不完善的情況下，衡量房屋買賣行為有效的原則是自愿、契約、付款、實際使用的管理。最高人民法院１９８４年９月８日發(fā)布的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第５６條規(guī)定，買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。直至１９９４年出臺的《城市公有房屋管理規(guī)定》中還規(guī)定，擅自買賣公房的，經審查允許買賣的，責令其補辦手續(xù)，繳納契稅，經審查不允許買賣的，買賣合同無效。本案所涉房屋屬允許買賣范疇，仁發(fā)公司與藍夢公司有變更買方主體的約定，并征得賣方城西危房辦的同意，這種變更由當事人的合意趨向合法，賣方正式向藍夢公司開具了房屋銷售發(fā)票，藍夢公司也已交付房款并實際使用和管理了該房屋。該起房屋買賣符合事實買賣的法定條件，也與合同法的范本原理不相悖，無疑應當肯定。而且，藍夢公司未能及時補辦、完善有關手續(xù)，履行契稅義務，客觀上是因為其法定代表人的人身自由受到限制。因客觀原因而使條件不能成就的，法律歷來是寬容的，執(zhí)法者不必苛求。 

四、公信力原則是否為本案所適用 有人認為，在沒有抵押權人利益的情況下，藍夢公司的權益應當給予保護。抵押物經過抵押登記，完全符合受登記公信力保護的法律要件，現在抵押權人取得標的物的限制物權，物權變動已不可逆轉。物權法理論將第三人利益是否能夠得到保護系結在公示之上的公信力原則是物權法定原則內容之一。物權變動直接影響相對人及第三人利益，關系到社會經濟秩序的穩(wěn)定和交易安全，客觀上要求物權變動應當采取一定方式公布于眾，使他人能清楚地認識物權變動的內容。因此，要發(fā)揮物權的排它作用，保護善意第三人的利益，維護交易安全，必須設定物權的公示制度。無疑，這一制度將成為未來中國物權立法的一種選擇。但在目前，物權上的這種原則能否成為解決這一爭議所適用的原則呢？不少同志主張公信力原則在本案的適用，企圖使行政判決虛化，可謂公示情結。其實，筆者也十分推崇這一原則，因為公示是公正的前提，是使行為通向公正的必由之路。但主張公信力原則者必須認識到本案中客觀上存在著兩個需要公信力保護的第三人，即抵押貸款擔保法律關系中的南通分行和房屋權屬登記法律關系中的藍夢公司。抵押權人需要公信力原則為其保障，房屋所有權人也需要公信力原則為其申張，豈能厚此薄彼？

縱然并非如此，但問題的提出和解決的不周延，必然要影響到命題的抗衡力。而且，運用未來物權法上公信力原則來處理實踐中的案件未免操之過急：（１）作為處理民事法律關系基本依據的民法通則尚無物權概念，更談不上物權法定原則；（２）不動產物權變動的登記制度尚未在我國系統(tǒng)建立起來，雖然出現了類似“城市房屋權屬登記管理辦法”、“土地登記規(guī)則”、“城市房地產抵押登記辦法”等登記制度，但這還不是完全的民法物權法意義的登記制度，而是帶有濃厚的行政法色彩的制度，是以行政權干預或實施管理為目的的制度，具有公法上的效力。（３）就是在上述這些登記制度中，直接影響公信力的不動產登記的公示制度也沒有很好地建立起來。有的雖已建立，實踐中負責不動產登記的部門卻不進行公示（本案中的房屋所有權登記就沒有公示）。公示制度尚不健全。還不能滿足公信力的要求，公信力從何談起？（４）不動產登記的官員素質也不能適應登記制度的要求。就本案來講，仁發(fā)公司以兩張購房發(fā)票，向房屋所有權登記部門申領兩處房產的房屋所有權證，而房屋所有權登記部門卻向仁發(fā)公司核發(fā)一張房屋所有權證，將兩處房產登記在一張房屋所有權證上，申請行為與登記行為不合一；房產評估所與房產權屬登記部門合為一體，缺少了必要的監(jiān)督機制；抵押資產評估是抵押登記的前提，房產評估所進行評估須到實地進行調查。評估資產中的一、二層為藍夢公司所經營使用，評估報告中竟毫無反映，且對房屋的裝修、裝璜及附屬設施等的評估值僅２０萬元，與實際明顯不符。這種評估質量和登記作風與無懈可擊的公信力制度形成強烈的反差。要使現行的登記制度滿足法律上公信力效力的要求，顯然是不可預期的祈盼和追求。 

五、抵押權人在本案中是否享有優(yōu)先受償權 貸款抵押權是一種擔保物權，又是一種價值權。貸款人看中的不是抵押物的使用價值，而是抵押物的價值。貸款抵押權的性質決定了抵押權人取得優(yōu)先受償權。但優(yōu)先受償權只在兩種情況下才可實現：一是對同一財產先后設定數個抵押權，則按設定順序受償，設定在先的，就抵押物價款享有優(yōu)先受償權；二是有抵押債權人對無抵押債權人享有優(yōu)先受償權。優(yōu)先受償權是貸款抵押權的最重要、最基本的內容，如果貸款抵押權人不享有優(yōu)先受償權，被抵押擔保的債權就等同于一般債權，抵押失去意義。有人認為，南通分行作為抵押權人在本案中仍然享有優(yōu)先受償權，因為藍夢公司與仁發(fā)公司之間發(fā)生的關系仍屬于一般債權關系。對此，筆者在前兩部分已經有所提及，這里再稍作說明。不可否認，依據買賣合同所產生的法律關系是債權債務關系，在當事人就合同的意思達成一致時，合同即產生約束力。債權法上的約束力不具備排他的效力。如果說藍夢公司與仁發(fā)公司的行為僅為債權法上的約束力所羈束，顯然這種觀點是成立的。一般情況下，不動產物權的變動依賴物權變動中登記行為而生效。然而，本案的事實及當時的法律規(guī)劃表明，不動產物權的變動在沒有完成公示行為的情況下，是可以補救的。而且，仁發(fā)公司具有欺詐故意，藍夢公司則存在法定事由而無法履行登記申請。在此情況下，就不能機械地依賴形式上的公示行為而去否認事實上的物權變動。藍夢公司從１９９３年使用訟爭房屋至今，仁發(fā)公司也一直認為房屋產權為藍夢公司所有�？陀^地說，雙方之間已不是一般意義上的債權債務關系。房屋所有權為完全物權，而抵押權為限制物權。抵押權優(yōu)于債權，但無法對抗他人主張抵押物的所有權。

因此，抵押權人的優(yōu)先受償權在本案中難以實現。物權法中應當建立有異議抗辯登記制度和更正登記制度，以豐富和健全公示制度，增強其公信力，作為保護實際物權人利益的有效措施，防止第三人依據錯誤登記而取得物權。抵押權可能因多種原因而不能成就，本案就是一例，即設定抵押權的房產實為他人所有，而且抵押登記也存在難以彌合的錯誤。 仁發(fā)公司以瞞報房屋權屬情況的非法手段獲得房屋權屬證書，房屋權屬登記機關在發(fā)現這種違法登記時應主動注銷該房屋所有權證書，以正視聽。房屋權屬登記機關不履行法定職責，人民法院判決其履行這一法定職責在所必然。行政訴訟法規(guī)定人民法院審理行政案件只對具體行政行為是否合法進行審查，我們對本案的審理也只能如此，別無選擇。