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目前投資不動產(chǎn)中是種很普遍的投資行為，而在投資房地產(chǎn)時沒有注意有關(guān)法律上的風(fēng)險，不但使投資受到影響，還為自己帶來不少麻煩，所以在這里我就投資者在投資房地產(chǎn)中應(yīng)在土地和房產(chǎn)的性質(zhì)如何注意和回避的法律風(fēng)險作一個介紹，供大家參考。
一、看土地性質(zhì)，投資不動產(chǎn)，在我國首先要弄清被投資的房地產(chǎn)的性質(zhì)，因我國由于土地性質(zhì)的多樣性導(dǎo)致土地是否存在被限制過戶的情況，目前土地性質(zhì)有國有出讓、國有劃拔、集體土地（包括宅基地）。在這幾種情況下，國有出讓是沒有問題的，而對于國有劃拔如要轉(zhuǎn)讓只有當(dāng)?shù)赝恋夭块T同意補交土地出讓金才能過戶，而對于集體土地上的房產(chǎn)目前各地政策有所不同，大多不能自由買賣，所以在投資前要向有關(guān)土地部門咨詢一下是否可以過戶比較穩(wěn)妥。
二、看房產(chǎn)性質(zhì)，由于我國對于除了商品房外，還有房改房、集資房、軍產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等等，這些房產(chǎn)不是完全的商品房，各地都有一定的限制規(guī)定，如房改房出讓時要經(jīng)同住人同意，購得部份產(chǎn)權(quán)的要經(jīng)原單位同意，經(jīng)濟適用房在規(guī)定的一定年限內(nèi)不能過戶，所以對于不是完全的商品房，購房者要向房地產(chǎn)登記部門了解是否可以辦理過戶為妥。
三、看房地產(chǎn)的土地和房屋的用途是否一致，土地用途決定房屋的用途，目前我國土地有關(guān)法律法規(guī)定最高年限是居住七十年、工業(yè)五十年、商業(yè)旅游娛樂四十年、綜合用地五十年、文化科技衛(wèi)生體育五十年，在投資時不要看到房產(chǎn)證上是住宅就認為是居住用地，有些是開發(fā)商用綜合用地建的住宅，故必須看土地證才地明確已購?fù)恋厥褂脵?quán)剩余年限，關(guān)心土地用途可以避免出現(xiàn)購房合同約定的房屋性質(zhì)與土地性質(zhì)不同的情況。
四、對于房地產(chǎn)開發(fā)的期房，要查看《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)》和規(guī)劃審批通過的規(guī)劃平面圖，這樣你就可以了解你所購房子土地的性質(zhì)和到期年限，還有整個小區(qū)各種用房、設(shè)施的整體布置和性質(zhì)，同時最好保存平面圖，這樣使自己回避廣告、小區(qū)規(guī)劃和小區(qū)實際通過驗收的房產(chǎn)性質(zhì)和位置不符而引起的投資法律風(fēng)險。
五、注意土地使用權(quán)證上土地使用權(quán)剩余年限，不要輕信出讓方所介紹的年限，在我國建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約，所以在評估建筑物的時候只能以土地使用權(quán)剩余年限為準來估價建筑物的價值，所以銀行對于已使用幾十年房屋貸款是很小心的，還有隨著國家以后實行的物業(yè)稅，這樣已付出讓金年限的剩余時間越長對投資者就越有利。
摘自現(xiàn)代金報
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