提要：1.小產(chǎn)權房不能上市交易，買賣行為自始無效，買賣雙方簽訂的合同也屬無效合同，不受法律保護 2.小產(chǎn)權房一旦遭遇拆遷，購房者將很難保障權益，也難享受因拆遷帶來的增值收益關鍵詞

　　小產(chǎn)權房

　　知識點：

　　1.小產(chǎn)權房不能上市交易，買賣行為自始無效，買賣雙方簽訂的合同也屬無效合同，不受法律保護

　　2.小產(chǎn)權房一旦遭遇拆遷，購房者將很難保障權益，也難享受因拆遷帶來的增值收益

　　3.小產(chǎn)權房出售方不是合法開發(fā)公司，購房后不能享受售后保修

　　課堂提問：

　　讀者施先生：房價近一兩年實在漲得太快了，加上我外地戶口、社保在外地，限購令之后在深圳也買不了房。最近我們在梅林關口看中一套小產(chǎn)權房，中介說可以簽買賣合同，也可以請律師見證。但聽說買小產(chǎn)權房風險很大，請問購買風險主要是體現(xiàn)在哪些方面？

　　現(xiàn)場解答：

　　相比商品房，小產(chǎn)權房的“優(yōu)勢”很明顯：價格低，沒有交易稅費，租金回報率高，而且不受限購令影響，但趙律師提醒廣大讀者，購買小產(chǎn)權房將面臨多方面的風險。

　　其一是違約風險。小產(chǎn)權房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已實現(xiàn)全部土地國有化，自此已不存在嚴格意義上的小產(chǎn)權房，此后建設的所謂“小產(chǎn)權房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房。

　　其二是被拆除的風險。小產(chǎn)權房沒有房地產(chǎn)證，不受國家法律保護，一旦拆遷將很難得到補償。根據(jù)《深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險。

　　其三質(zhì)量風險。小產(chǎn)權房不是商品房，且大部分為違建，出售方不是合法的開發(fā)公司，購買后不可能享受到《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的售后保修服務，發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔。再者，購買小產(chǎn)權房無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉讓困難。

　　“絕大多數(shù)情況下，購買小產(chǎn)權房所獲得的僅是一個使用權而已，而不具有合法的所有權。買賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當事人的契約精神和誠信來維持。至于律師見證，則更是被明令禁止的行為，并不能對一份無效合同起到保障作用�！壁w律師說。