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房屋買(mǎi)賣(mài)  
房產(chǎn)律師教你購(gòu)房十大絕招
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2011/5/30 16:17:00

 

律師教你購(gòu)房十大絕招

當(dāng)前商品房銷(xiāo)售過(guò)程中,陷阱多多,風(fēng)險(xiǎn)多多,令人防不勝防,很多購(gòu)房者深感無(wú)奈,不知所措。根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn),總結(jié)出維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益,避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。

一、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前,要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí),它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的,所以,合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約,該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格,并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū),才具備簽約的資格。

二、審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備五證,即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》,它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

三、確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述五證之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的,否則,買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),直至財(cái)房?jī)煽铡K,在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售,以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金,然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地:不簽吧,擔(dān)心定金被沒(méi)收;簽吧,合同中陷阱多多。因此,建議購(gòu)房者采取以下辦法:1、在審查購(gòu)房合同,確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū),直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成,出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同,相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了,另一部分留空白,由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,就有權(quán)修改。2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款,購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。3、對(duì)于空白部分,不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容,然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受,因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款,應(yīng)當(dāng)做好記錄,由雙方簽字確認(rèn),這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證,如果買(mǎi)賣(mài)不成,購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式,目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式,建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額,待辦理商品房備案登記手續(xù)之后,再支付大部分房款,同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付,這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式,為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子,而且連定金和首期都退不了,建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明:如果未能訂立按揭貸款合同的:1、合同繼續(xù)履行,但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議;2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的,另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失;3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,雙方均可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人,并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種:1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的,但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高,尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng),所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確,因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種,如竣工驗(yàn)收合格,規(guī)劃驗(yàn)收合格,消防驗(yàn)收合格等,這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上并通過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度,而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多,要求比較嚴(yán)格,能保障購(gòu)房者的利益。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議,讓購(gòu)房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款,對(duì)購(gòu)房者非常苛刻。因此,購(gòu)房者須慎之又慎,千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議,或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí),一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家,是否具有相應(yīng)資質(zhì),物業(yè)管理費(fèi)用是多少,如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款,就等于確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額,使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的資質(zhì),物業(yè)管理的收費(fèi),并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。
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