購房注意事項(xiàng)

購房是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，現(xiàn)在從專業(yè)律師角度就買房的相關(guān)注意事項(xiàng)進(jìn)行編輯整理，希望對大家有所幫助，

1．購買商品房的一般步驟

(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司

房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無《商品房預(yù)售許可證》。

發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒�；六是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項(xiàng)。

(2)簽訂認(rèn)購書

在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。

(3)簽訂合同

購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。

(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓

登記：辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。

(5)辦理人住

在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問題時(shí)，均可拒絕簽收。

(6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證

發(fā)展商最后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

2．看開發(fā)商是否“五證”俱全

近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：

(1)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

(2)國土部門的《國有土地使用權(quán)證》；

(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障)；

(4)建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；

(5)國土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

在這“五證”中，最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目，同時(shí)，購買期房時(shí)還要考查開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間是否已確定。

根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)的根本條件。對于國有土地來說，取得的方式無非是兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)，為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；

(2)《國有土地使用權(quán)證》；

(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。

需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：

(1)正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；

(2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。

(3)土地證不得擅自涂改。

(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

3．怎樣細(xì)看《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；土地使用權(quán)出讓合同號、地塊編號；《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；銷售范圍；用途；附注內(nèi)容等。開發(fā)商拿出該證時(shí)要仔細(xì)看清每個(gè)欄目和內(nèi)容是否確實(shí)無誤。

(1)看發(fā)展商名稱(售房單位)這個(gè)欄目時(shí)，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門，另一類是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司，如果是后者最好能提供開發(fā)商的委托書以證明；其合法身份。

(2)看項(xiàng)目名稱這個(gè)欄目時(shí)，也挺麻煩，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目在開發(fā)的過程中會有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個(gè)名詞說的是不是一回事。

(3)用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型，從開發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限，從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公寓等。

(4)銷售范圍是最核心的問題，一個(gè)項(xiàng)目的《銷售許可證》既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項(xiàng)目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强�，往往會用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項(xiàng)目申報(bào)時(shí)有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)后才能進(jìn)入市場，而不能以商品房預(yù)售。因此，要搞清項(xiàng)目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷售面積是否一致。

此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。而且《許可證》本身的年限也是個(gè)需要留心的地方。

4．商品房預(yù)售需要具備哪些條件

商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；⑤七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

另外，凡是在以市場地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房地產(chǎn)證》后，都可以直接公開發(fā)售。

5．怎樣簽訂認(rèn)購書

買房前先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。

我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

(1)賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。

(2)認(rèn)購物業(yè)。

(3)房價(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)。

(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。

(5)認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意的事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購書方始生效”，對認(rèn)購書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。

如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進(jìn)行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。

6．認(rèn)購書有無法律效力

如果開發(fā)商具備了銷售條件，也就是合法的銷售許可證，那么買賣雙方簽訂的認(rèn)購書是否一定有效呢?一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人尚未就房屋買賣的所有條件達(dá)成一致，合同就未成立，因?yàn)檎J(rèn)購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認(rèn)購書中寫明的內(nèi)容還是有約束力的，并且具有法律效力。

7．什么時(shí)候用預(yù)售合同?什么時(shí)候用現(xiàn)售合同

在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同；當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同；預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)售期限。當(dāng)有效期到期，而該項(xiàng)目房地產(chǎn)的銷售又不符合上述使用現(xiàn)售合同的條件時(shí)，發(fā)展商需重新申請領(lǐng)取新的預(yù)售許可證，方可繼續(xù)銷售房地產(chǎn)。

8．簽購房合同易忽視的問題

(1)合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則

投資者因?yàn)橘徺I的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，需補(bǔ)錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能購房者接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。

(2)有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款

一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的住房，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場院、游泳池等等。如果樓盤出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會遙遙無期。但合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款，購房者也只能無可奈何了。

(3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則

樓房建造過程中可能會遇到很多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購房者的計(jì)劃，而且侵犯了購房者的合法權(quán)益。因此，購房者有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。

(4)有關(guān)房屋面積方面的條款

購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要寫明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。

(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款

在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購房者有權(quán)拒付。

(6)在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方

購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。

9．簽合同時(shí)要注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題

(1)購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

(2)合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號*花園* *號樓**房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

(3)房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。

一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

(1)購房者不按期交款；

(2)開發(fā)商不按期交房；

(3)面積變動超過約定幅度；

(4)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；

(5)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；

(6)公共設(shè)施不到位；

(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

10．購房時(shí)交定金要注意什么

根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力。”購房者簽訂《房屋認(rèn)購書》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。

(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)。《預(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點(diǎn)。

(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。

(3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。

如果購房者對某套房確實(shí)很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。這樣，購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等協(xié)商。如果實(shí)在要簽房屋認(rèn)購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。

消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個(gè)問題：

(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；

(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；

(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；

(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

(5)謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。

(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。

11．如何查詢所購買的物業(yè)是否取得預(yù)售許可證

(1) 網(wǎng)站查詢。如訪問濟(jì)南市房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.jnfdc.gov.cn可以了解濟(jì)南的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證；

(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況；

(3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，開發(fā)主管部門會根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證；同時(shí)亦有些預(yù)售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》中已詳細(xì)注明了可預(yù)售房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項(xiàng)目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息。在購買前必須認(rèn)真核對所購買房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符。

12．怎樣正確認(rèn)識預(yù)售合同中發(fā)展商制定的格式文本

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。

(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益。

(3)以合法形式掩蓋非法目的。

(4)損害社會公共利益。

(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

(6)造成對方人身傷害而免除其責(zé)任的。

(7)因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失而免除責(zé)任的。

對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

13．補(bǔ)充協(xié)議的各條款如何簽

一般來說，補(bǔ)充協(xié)議是在簽完合同或者認(rèn)購書之后，由雙方商議擬訂一些條款，然后打印成的正式文本。開發(fā)商是不會提出任何對自己不利的條款的。換句話說購房者必須自己知道添加哪些條款，而拒絕哪些對自己不利的條款。在這里，建議在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，最好與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

(1)應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中寫明：“本補(bǔ)充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)。”

(2)要讓開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權(quán)提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。

(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。購房者要求開發(fā)商證實(shí)土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。如其不能如實(shí)拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當(dāng)慎重。

(4)要把售樓書或廣告承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時(shí)候，最好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶贈送等，作為補(bǔ)充協(xié)議的附件加以確認(rèn)將其變成購房合同的一個(gè)重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時(shí)，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責(zé)任。

(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。

(7)要補(bǔ)充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費(fèi)均由出賣人承擔(dān)，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費(fèi)用均由買受人承擔(dān)。

(8)補(bǔ)充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

雙方當(dāng)事人在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中需要約定的其他事項(xiàng)主要有：

(1)關(guān)于免責(zé)條款中不可抗力問題

延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時(shí)解決的情況列出來，以減少這個(gè)不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。

(2)關(guān)于房屋外墻使用權(quán)的問題

購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權(quán)要有一定的期限，使用外墻面不得對業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場感應(yīng)和影響整潔等。

14．開發(fā)商不讓簽補(bǔ)充條款怎么辦

商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時(shí)，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時(shí)，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購書中與開發(fā)商做出上述約定。

15．如何避免不平等條款

購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在簽訂購房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位。

16．現(xiàn)場氣氛意味著什么

開發(fā)商常常利用過去的優(yōu)良業(yè)績，制造熱銷動人的現(xiàn)場氣氛，促成簽約�；蚴┮孕《餍』�，形成賣方的人情，令買方感動。

制造業(yè)務(wù)鼎盛場面的方法：

(1)向買方出示客戶來訪記錄、購房意向書等，說明多少人來看樓、多少人有購房意向；

(2)公開掛出售樓業(yè)績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金，即將成交；

(3)請人撬邊，讓一些人冒充購房者前來看房，不斷贊美房屋，渲染氣氛，甚至假意付定簽約；

(4)電話自打自聽，賣方內(nèi)部人員互打電話，聽話人故意大聲與購房者說話，讓買方聽到；

(5)每遇成交全體銷售人員起立鼓掌，大聲唱和，鼓動買方跟風(fēng)；

(6)“即將漲價(jià)，最后一次便宜機(jī)會”；

(7)“只有最后一套(或幾套)，錯(cuò)此良機(jī)，終生后悔”。

17．買房殺價(jià)方法

(1)不要表露對物業(yè)有好感。

(2)告之對方已看中其他物業(yè)并付定金。

(3)告之對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

(4)告之對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠。

(5)不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)要求降價(jià)。

(6)告之自己很滿意，但家人有其他的想法，希望便宜點(diǎn)可以解決問題，或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買欲望，迫使對方降價(jià)。

(7)告之準(zhǔn)備一次性付款，要最優(yōu)惠的價(jià)。

(8)帶著5000元，說只要售價(jià)合適就馬上決定購買。

(9)實(shí)在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購買欲的客戶。

(10)與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求再降價(jià)。

(11)告之能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。

(12)告之資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件。

(13)告之物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

(14)告之自己現(xiàn)金積壓在股市上或其他生意上，想購置但希望付款條件或售價(jià)能優(yōu)惠。

(15)告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢。

(16)告之從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

(17)告之自己沒有代理行，直接與開發(fā)商交易能免傭金。

(18)與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠價(jià)格。

(19)找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西探知更便宜的價(jià)格。

(20)要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。

(21)先選一個(gè)比較次的單元把價(jià)格談好再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。

(22)告之此物業(yè)主要想用于出租，自己不在國內(nèi)也沒有時(shí)間，是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。

(23)告之自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來更多買家。

(24)記住，比購房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，拖延時(shí)間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格。

18．售樓員對待選房者的常用伎倆

談判時(shí)售樓員常用的策略如下：

(1)不知道策略

營銷人員在遇到有備而來的購房者常用此法。在談判過程中面對比較棘手的或不想正面回答的問題時(shí)，常以不知道、不太懂或不了解來搪塞，使對方的問題沒有辦法深入下去，同時(shí)以一種低調(diào)姿態(tài)來減少對方的防御。

(2)合理拒絕

在買賣未成交之前，如果買主要求降價(jià)或提出其他額外優(yōu)惠條件時(shí)，對方常會苦著臉舉出一大堆不能降價(jià)的理由，這些理由聽起來都很合理，其實(shí)有的時(shí)候，這是賣方利用買主對房地產(chǎn)知識的缺乏了解而運(yùn)用的策略。也就是說，表面上看起來已是底價(jià)了，而事實(shí)上，賣主心中有一個(gè)底價(jià)，只要購房者能攻破前面的價(jià)格，則往往會有一段不菲的差價(jià)或優(yōu)惠。

(3)事前行銷

營銷人員常利用房屋定價(jià)先低后高的規(guī)律，在計(jì)劃漲價(jià)前先告訴客戶，房子馬上就要漲價(jià)了，再不決定可就錯(cuò)過良機(jī)了。如此一來可以給顧客造成心理壓力，“現(xiàn)在的價(jià)位是最低價(jià)，買了就能賺錢”。使買方不好意思再開口壓價(jià)，甚至匆忙買下自己并不滿意的住房。

(4)“人質(zhì)”策略

談判中極個(gè)別的素質(zhì)較低的營銷人員會采用此種不道德的策略。比如以較低的首期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件付款買房，而購房者一旦交了第一筆錢，就等于將人質(zhì)送到他的手上，其后只能被動挨宰。

(5)面子策略

中國人最講究面子，所謂士可殺不可辱，而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產(chǎn)知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時(shí)常會忽略對房屋的一些細(xì)節(jié)問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。

(6)低價(jià)策略

一般來說，房屋銷售價(jià)都是從低走高，房屋開發(fā)公司不到萬不得已，是不會主動降價(jià)的。如果開發(fā)公司主動調(diào)低房屋的售價(jià)，這里可能另有玄機(jī)。如某開發(fā)公司在售房時(shí)稱因房地產(chǎn)市場不景氣，為周轉(zhuǎn)資金，以成本價(jià)出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快完成。等消費(fèi)者入住后才發(fā)現(xiàn)，此房不僅質(zhì)量低劣，而且水電氣等附屬設(shè)施皆未配套。不僅如此，開發(fā)公司還要求購房者補(bǔ)交測量費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，否則不予辦理過戶手續(xù)。至此消費(fèi)者發(fā)覺上當(dāng)，要求退房，而開發(fā)公司卻不予理睬。

(7)“拍賣”策略

我們在房屋銷售處有時(shí)會看到這一場面，當(dāng)買賣洽談過程中，營銷人員的呼機(jī)或手機(jī)不時(shí)響起，而對話內(nèi)容一定與這棟房子有關(guān)。談話時(shí)間不長，可句句是重點(diǎn)。這邊營銷的幾個(gè)電話來回，那邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。而此時(shí)行銷員則順?biāo)�推舟收下定金，一樁買賣即大功告成。其實(shí)營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個(gè)投標(biāo)者，那無疑更是物以稀為貴了，豈有坐失良機(jī)之理，即使貴點(diǎn)也認(rèn)了。

19．怎樣洽談算精明

購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰會獲勝。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語言表達(dá)和社會經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。前面看了售樓人員的諸多手段，購房者必須牢記以下幾點(diǎn)：

(1)多聽、多看、多提問

到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問(可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容)，售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊迫不舍，不要輕易放過。

(2)沉默是金

有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動，所以購房者在洽談時(shí)要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。

(3)敢于說“不”

優(yōu)秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會說“不”。

(4)分頭出擊，火力偵察

遇到比較滿意的房屋，除了購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購房者和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。

(5)避免因小失大

如果購房者的洽談過分順利時(shí)，就要冷靜地想想為什么。如銷售員很爽快地答應(yīng)了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價(jià)沒有透露?還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。

(6)不要輕信漲價(jià)

經(jīng)常會聽到購房者說，“我的房子是漲價(jià)前買到的”，目前流行的銷售技巧中，漲價(jià)成了促使顧客盡快成交的手段之一。首先，購房者要看一下是否真漲，其次要看一下漲多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。

(7)不要沖動搶購

購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時(shí)，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個(gè)究竟。

(8)不要怕欠人情

有時(shí)購房者會因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實(shí)顧客才永遠(yuǎn)是上帝。

(9)搜集信息，廣泛聯(lián)絡(luò)

前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者應(yīng)設(shè)法取得聯(lián)系，了解過去的成交價(jià)或意向定價(jià)與房屋情況，與自己意欲購買的房屋進(jìn)行比較。如有可能，則與他們結(jié)成同盟，共同向賣方施壓。

(10)注意服飾行頭

房產(chǎn)營銷人員對每一位客戶的服飾舉止都十分注意，因?yàn)榉�飾反映出人的性格、身份和地位、收入水平。購房者上門談判時(shí)乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會相同的。

(11)時(shí)間選擇有差別

在上午還是下午，正常上班時(shí)間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因?yàn)樯衔缡蹣侨藛T精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。在雙休日、節(jié)假日也不要進(jìn)行關(guān)鍵場次的談判，這個(gè)時(shí)候賣方?jīng)Q策人物可能不在場，賣方不會在拍板人不在時(shí)做出最大的讓步。另外，在銷售高峰時(shí)最好不要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判，這時(shí)售樓人員心氣很高，不會作太大的讓步，除非是削價(jià)清盤。

20．套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同

套內(nèi)建筑面積售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購房合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

建筑面積售房，實(shí)際是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣�用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房價(jià)。由于分?jǐn)偟墓�用建筑面積的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓�用建筑面積”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房相比，前者只是少了個(gè)分?jǐn)偟墓�用建筑面積，而應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分?jǐn)偟墓�用建筑面積享有同等的權(quán)益。

21．實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房時(shí)物業(yè)管理費(fèi)收取是否會改變

物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積制定的，物業(yè)管理部門按建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有建筑面積，因此物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。

22．購房合同公證須知

由于一些購房合同需要公證，所以購房者需要了解什么是公證；哪些合同需要公證，如何進(jìn)行公證以及公證所需的有關(guān)資料和費(fèi)用。

什么是公證呢?所謂公證是國家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依據(jù)法定程序?qū)ζ浞�律行為，或有法律意義的文書和事實(shí)，確認(rèn)其真實(shí)性和合法性的一種證明活動。其目的是保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利和合法利益，盡可能地避免糾紛，減少訴訟。

全國各地對所需公證的合同規(guī)定不一，就深圳、北京、上海、廣州而言，外銷商品房的購房合同必須經(jīng)公證機(jī)構(gòu)辦理公證。普通商品房只有買賣雙方覺得有必要，才需要進(jìn)行公證。

23．如何進(jìn)行房屋買賣公證

辦理公證手續(xù)的流程

(1)申請與受理。合同當(dāng)事人向公證機(jī)關(guān)提出辦理公證申請，填寫公證申請書，并提供有關(guān)材料。公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請做出是否接受辦理的決定。

(2)審查。公證機(jī)關(guān)(公證員)對當(dāng)事人進(jìn)行詢問，審查相關(guān)材料，進(jìn)行其他相關(guān)調(diào)查，審查公證對象的真實(shí)性、合法性。

(3)出具公證文書。公證機(jī)關(guān)根據(jù)審查結(jié)果，決定是否出具公證書。公證書包括當(dāng)事人的基本情況，公證證詞，公證員簽名，公證機(jī)關(guān)(公證處)蓋章，出證日期等。

24．公證所需的有關(guān)資料

商品房買賣合同公證所需的資料包括：

(1)當(dāng)事人的身份證明，如法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證明、護(hù)照、(港澳臺胞)回鄉(xiāng)證等，港澳辦、臺辦、僑辦出具的身份證明，委托書及代理人身份證明。

(2)房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證(期房)。

(3)內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證(期房)。

(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(期房)。

(5)房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證和國有土地使用證(現(xiàn)房)。

(6)內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋買賣合同(二手房交易)。

(7)國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體，國有企業(yè)應(yīng)提供上級主管部門批準(zhǔn)購房的書面證明，事業(yè)單位需提供上級主管部門同意購房的書面證明，集體企業(yè)應(yīng)提供職工代表大會同意購房的決議，有限責(zé)任公司和股份有限公司應(yīng)提供董事會同意購房的決議。

(8)付款憑證。

(9)原來的購房合同，契稅憑證(二手房)。

(10)其他應(yīng)提供的材料。

25．房產(chǎn)公證如何收費(fèi)

證明房屋轉(zhuǎn)讓、買賣的，一般按標(biāo)的分段累加收取：

50萬元以下的部分，收取比例為0.3％，最低不得低于200元；

50萬元～500萬元部分，收取比例為0.25％；

500萬元～1000萬元部分，收取比例為0.2％；

1000萬元～2000萬元部分，收取比例為0.15％；

2000萬元～5000萬元部分，收取比例為0.1％；

5000萬元～1億元部分，收取比例為0.01％；

個(gè)人住房貸款申請資信審查，按貸款額的0.4％收取。

各地公證處都有優(yōu)惠措施，開發(fā)商可與公證處洽談優(yōu)惠措施。

26．購房者應(yīng)防范的風(fēng)險(xiǎn)

在購房人買房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場風(fēng)險(xiǎn)大部分由購房人承擔(dān)，因?yàn)橘彿空吒犊詈笾灵_發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差，兩者之間的嚴(yán)重的信息不對稱及當(dāng)前開發(fā)商的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)大量存在，購房者會承受過多的風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受很多不幸。具體如下：

(1)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)，對外銷售期房

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，最后判決書上的權(quán)利也無法變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。對于財(cái)力有限的房地產(chǎn)商因拿不出錢辦妥一切必要的手續(xù)，他們往往鋌而走險(xiǎn)，先賣房，算計(jì)著收回大筆購房款后，再到有關(guān)部門補(bǔ)交款項(xiàng)，補(bǔ)辦銷售許可證。因此，他們往往以超低的價(jià)錢開始發(fā)售，并美名有升值前景，但事實(shí)上，不少發(fā)展商賣房收回的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠補(bǔ)辦手續(xù)。

(2)開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價(jià)價(jià)位高時(shí)

開發(fā)商往往利用合同中“實(shí)測面積與暫測面積的差異處理”條款，設(shè)定不允許購房人在實(shí)際面積超過約定面積一定幅度(一般為5％)時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足的條款，這樣，在房價(jià)下跌時(shí)，使購房人既無法要求以交付時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)足或根本無能力補(bǔ)足而形成購房者的無端違約。更為嚴(yán)重的是，還可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于縮水的商品房，最大的麻煩就是預(yù)計(jì)使用面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇，《商品房銷售管理辦法》于2001年6月起實(shí)施，對面積誤差作出了相應(yīng)的規(guī)定。購房合同的內(nèi)容應(yīng)參照該規(guī)定。

(3)逾期交付房屋

現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未能交付時(shí)才能終止合同并獲得雙方約定的違約金，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價(jià)下跌時(shí)適用價(jià)格(逾期交付從低價(jià))應(yīng)有的地位。

(4)發(fā)展商對房屋設(shè)計(jì)作單方面重大調(diào)整

目前使用的格式合同對這一開發(fā)商的重大違約責(zé)任的約定不夠合理，僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。購房人在因此不滿而退房時(shí)，往往已失去了找到更好的房子的機(jī)會，或需要花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會成本的損失在格式合同中也無明確規(guī)定賠償，因此，索賠的成功率極低。

(5)房屋的“裂、漏”仍是個(gè)常見問題

一般認(rèn)為裂縫在0.33mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.33mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差，過程也煩人，此時(shí)購房人一般只能忍受。只能不斷要求維修，如想退房，在購房合同沒有相應(yīng)約定的情況下，則很難得到法院或仲裁委的支持。

(6)公司名不符實(shí)

購房者在購房前要查清開發(fā)商的背景、主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商資格證書等情況。實(shí)力不足或沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，自然存在延期入伙、偷工減料而致質(zhì)量問題，配套不全等隱患。

(7)地段優(yōu)勢易隨時(shí)間變化

購房時(shí)要進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)還要有發(fā)展的眼光，有條件時(shí)可向國土規(guī)劃部門的人了解城市的規(guī)劃。通常房地產(chǎn)公司為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優(yōu)越。

(8)宣傳價(jià)格大量縮水。大家切記：一般房價(jià)不包括公證費(fèi)、《房地產(chǎn)證》的工本費(fèi)、契稅等。

(9)可能拿不到產(chǎn)權(quán)證或漫長的延期辦產(chǎn)權(quán)證

《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《商品房銷售(預(yù)售)許可證》這三個(gè)證件是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件，缺一不可，因此購房者在購房前必須查看房地產(chǎn)開發(fā)公司的這三個(gè)證件是否齊全，否則，買了房有可能拿不到產(chǎn)權(quán)證。

(10)小區(qū)規(guī)劃不合理

按規(guī)定，房屋高度與房屋間距比例在各地區(qū)因日照不同而有不同規(guī)定，因?yàn)榉课莸拈g距直接影響著居室采光、通風(fēng)、視野和綠化，而有的房地產(chǎn)公司為減少成本，追求利潤，故意縮小房屋的間距，樓房林立，密不透風(fēng)，給購房者的居住帶來不應(yīng)有的煩惱。

2002年6月25日，國家七部委聯(lián)合下發(fā)了經(jīng)國務(wù)院同意的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)中違紀(jì)、違規(guī)、違法行為采取了相應(yīng)的措施，通過整頓，不法行為得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。隨著整頓的深入，上列現(xiàn)象將會越來越少。

27．購房付款注意事項(xiàng)

首先要強(qiáng)調(diào)的是，交付房款時(shí)，不論是一次付清，還是分期，還是定金，都應(yīng)該向開發(fā)商索要正式購房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。且交款須交到開發(fā)商賬戶，而不能交到開發(fā)商老板個(gè)人賬戶。

在交付房款的時(shí)候，可能還要交一些其他款項(xiàng)，雖說和房款相比是小額。這里還是稍微提醒一下，個(gè)人在購房中除應(yīng)付的房款，還需要承擔(dān)以下費(fèi)用：預(yù)售合同登記備案費(fèi)，出售合同交易手續(xù)費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，權(quán)證登記費(fèi)。

28．購房如何交契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

(1)征收范圍及納稅人。主要對個(gè)人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換房屋征收契稅。

(2)稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買自用住宅，契稅暫時(shí)減半征收。

(3)免征。為了配合國家住房制度改革，減輕城鎮(zhèn)職工購房負(fù)擔(dān)，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局最近聯(lián)合發(fā)出通知，通知規(guī)定對公有制單位為解決職工住房而采取的集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購房，免征契稅。

29．按揭貸款的基本程序如何

一般情況下，按揭貸款的基本程序如下：

(1)購房者根據(jù)和開發(fā)商的協(xié)議，在規(guī)定日期內(nèi)到指定銀行申請貸款。

(2)貸款銀行根據(jù)申請人提供的貸款資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在此基礎(chǔ)上提出貸與不貸，以及貸款金額、成數(shù)、期限、利率等的初步意見，以書面形式通知購房者。

(3)如貸款申請被接納，購房者需在銀行指定日期會同開發(fā)商到約定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合同》和《付款授權(quán)書》，與此同時(shí)，需在貸款銀行指定的營業(yè)部開立還款專用賬戶，并在戶內(nèi)保留足夠償還下期供款的存款余額。

(4)按揭辦法確定以后，購房者應(yīng)按《訂購書》的要求及時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》；已簽有購房合同，但該合同中約定的按揭辦法和貸款銀行最終批準(zhǔn)的按揭辦法不同的，雙方需另行簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。

(5)《房地產(chǎn)抵押貸款合同》與《房地產(chǎn)預(yù)售合同》簽定后，購房者還應(yīng)會同貸款銀行到房屋所在地公證部門和房地產(chǎn)管理部門辦理公證和抵押登記手續(xù)。經(jīng)公證和核準(zhǔn)登記后，抵押貸款合同方可生效。

30．購房者可否提前歸還按揭款

在征得貸款銀行(抵押權(quán)人)同意的條件下，購房者(抵押人)為減少利息負(fù)擔(dān)，可提前還款。但對這種業(yè)務(wù)的處理辦法，各貸款行略有不同。如深圳發(fā)展銀行規(guī)定，抵押人自愿提早繳付部分或全部款項(xiàng)時(shí)，須提前一個(gè)月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)同，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相當(dāng)于部分或全部款項(xiàng)一月利息之補(bǔ)償金。

31．購房付款方式選擇

購買商品房付款方式主要有三種：一次性付款、分期付款和按揭貸款，現(xiàn)將這三種方式作一介紹。

(1)一次性付款

這是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些價(jià)位低的小單元的樓盤銷售。一次性付款一般都能從銷售商處得到房價(jià)款的5％以上的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式的價(jià)格最低。一次性付款需要籌集大筆資金且損失此項(xiàng)資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)較大。

(2)分期付款

又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。這種付款方式的好處就是，可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。但是分期付款隨著付款期限的延長，利率也會越高，房款比一次性付款的款額高。

(3)按揭貸款

即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付本息的付款方式，因?yàn)樗�能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。按揭付款可以籌集到所需資金。實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。但是辦理按揭手續(xù)繁瑣、限制較多、費(fèi)用高。

《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

32．購房合同中“不可抗力”的法律理解

不可抗力是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、對其發(fā)生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。不可抗力通常包括自然現(xiàn)象和社會因素兩方面。自然因素如火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；社會因素如戰(zhàn)爭、動亂、政府禁令等。

有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，這類事件發(fā)生后責(zé)任是不能免除的：

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場價(jià)格波動，如金融風(fēng)暴。

(2)甲方不能及時(shí)采購本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級的產(chǎn)品的；

(3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的；

(4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的；

(5)其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。如停電、雨雪。

如果有屬于上面所定義的不可抗力事件發(fā)生后，購房者和開發(fā)商雙方都應(yīng)積極采取措施。

(1)受損害一方負(fù)有兩方面的義務(wù)：

①及時(shí)通知對方。不可抗力發(fā)生后，應(yīng)在合同約定或合理的時(shí)間內(nèi)通知對方，以便對方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)提供有關(guān)方面出具的證明。

②采取合理措施，防止損失擴(kuò)大。如發(fā)生不可抗力一方當(dāng)事人不及時(shí)采取措施或采取的措施不合理、不適當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不能要求免責(zé)。

(2)對方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時(shí)，對已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。

33．不準(zhǔn)買賣(轉(zhuǎn)讓)的房地產(chǎn)類型

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限定房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)依法收回土使用權(quán)的；

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(5)權(quán)屬有爭議的；

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)．屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

34．不滿18歲的未成年子女能簽購房合同嗎

對于買房者來說，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的房屋買賣合同才能生效。

(1)無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人。

(2)限制民事行為能力的人：指10周歲以寸-—的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。

(3)完全行為能力人：指滿18周歲的公民，只要不屬于不能辨認(rèn)自己行為的精神病人；16周歲以上不滿18周歲且精神狀態(tài)正常的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全行為能力人。

如果父母想為子女購置房產(chǎn)，子女這時(shí)還不屬于完全民事行為能力人，就不能只簽子女的名字。

無民事行為能力人和限制民事行為能力人要訂立房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。

35．為未成年子女購房可以申請貸款嗎

根據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》第四條的規(guī)定，個(gè)人住房款的貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。因此，如果購房人僅是未成年人，其不屬于個(gè)人住房貸款的貸款對象，不可以申請貸款。

36．是否可與開發(fā)商的“售樓部”、“代理部”、“經(jīng)營部”簽合同

法人的分支機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處，不能作為合同主體，不具備訂立合同的行為能力。與購房者簽合同的必須是房地產(chǎn)開發(fā)公司才行。

37．車位買斷要慎重

隨著私家車的普及，開發(fā)商在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，目前部配備有相當(dāng)?shù)能囄话才�，大約比例在30％左右，有些高檔住宅小區(qū)這—比例更高。許多業(yè)主在購房的同時(shí)，必須考慮是否要買斷一個(gè)車位。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)中檔住宅車位買斷價(jià)約在10～15萬元左右，高檔小區(qū)或中心地段的地皮資源稀缺，將來車位價(jià)格還要看漲，故紛紛采用買斷了事。

然而．買斷車位究竟值不值，合算嗎?

目前商品房可由銀行提供公積金貸款與按揭，可車位基本上只能一次性付款，這無形中加重了付款的負(fù)擔(dān)。

如果將來購房者想換住房時(shí)，商品房可以進(jìn)入市場買賣，但車位卻無法同步進(jìn)入，有些新房主即使看中住宅，卻未必要車位，若是出租，小區(qū)內(nèi)的車位又不可能向社會開放，屆時(shí)，車位豈不成了包袱?

從現(xiàn)在的車位月租費(fèi)來看，中高檔小區(qū)大約在500～1000元左右，也就是說每個(gè)車位回收成本約需20年以上，其中還未計(jì)算一次性買斷花費(fèi)資金的20年復(fù)利收益。

綜上所述，車位值不值得買斷，是買斷合算還是租合算，這是需要購房者根據(jù)需要認(rèn)真考慮的問題。

38．開發(fā)商承諾送花園、露臺、家具、汽車可信嗎

為了促進(jìn)房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實(shí)際上是一種變相降價(jià)的做法。但是，很多時(shí)候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺等是帶有欺詐性的。因?yàn)槿绻�花園面積屬于房屋占有范圍之內(nèi)，那就是房屋應(yīng)攤土地面積，本來就應(yīng)歸購房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。同樣的道理，露臺也分獨(dú)用露臺(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計(jì))和公用露臺(整棟房屋共用)，露臺的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開發(fā)商“奉送”。實(shí)際上開發(fā)商在送的背后，已將房價(jià)提高。

送轎車、家具、空調(diào)等，也都是變相降價(jià)的一種形式。羊毛出在羊身上，這部分錢還是要由買房人掏的。買房人只要想一想，賣方會無緣無故地降價(jià)嗎?會無緣無故送東西給購房者嗎?或?yàn)榱舜黉N或是變相降價(jià)，或是市場大勢使然，或是企業(yè)內(nèi)部原因，或者兼而有之。

購房者當(dāng)然可以不接受賣方的搭送，與開發(fā)商協(xié)商直接要求降低相應(yīng)的房價(jià)，因?yàn)榇钏偷臇|西不一定會讓人滿意。

39．購房簽約警告

(1)警惕落入非法違規(guī)銷售陷阱

按照商品房銷售管理辦法規(guī)定，非法違規(guī)銷售方式，主要有：

①重復(fù)銷售，一房多售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，將導(dǎo)致購房者掏了錢，但卻得不到所購房屋。商品房銷售管理辦法規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人”：

②返本銷售，售后包租

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或音變相返本銷售的方式銷售商品房。”所謂返本銷售是指開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。通常做法是將商品房出售給購房者，購房者一次性支付全部房價(jià)款，開發(fā)企業(yè)陸續(xù)或若干年后將購房者支付給開發(fā)企業(yè)的房價(jià)款全部返還給購房者。開發(fā)企業(yè)的這種做法，不但有非法融資之嫌，而且對于購房者來說最大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)企業(yè)返本承諾往往不兌現(xiàn)。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”所謂售后包租，是指開發(fā)企業(yè)以在一定限期內(nèi)承租或者代其出租買受人所購房屋的一種銷售行為。未竣工的商品房，即期房，售后包租，對購房者造成的風(fēng)險(xiǎn)更大。返本銷售和售后包租，往往因開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續(xù)問題，而引發(fā)爭端。

③分割拆零銷售

“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”所謂分割拆零銷售是指開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。拆零銷售實(shí)質(zhì)上是誘導(dǎo)購房人對預(yù)期收益回報(bào)的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，含有一定的非法集資性質(zhì)，一旦市場變化，可能導(dǎo)致購房者得不到預(yù)期的升值回報(bào)甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)。因此極易引發(fā)糾紛。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。

④商品房已設(shè)定抵押權(quán)

《商品房銷售管理辦法》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”按照中華人民共和國擔(dān)保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人在債權(quán)得不到清償時(shí)，對房地產(chǎn)折價(jià)、拍賣或變賣所得價(jià)款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；而且，在抵押人未通知抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押物，其轉(zhuǎn)讓行為無效，得不到法律保護(hù)。所以即使購房者同開發(fā)商簽訂了“依法成立”的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務(wù)，這種轉(zhuǎn)讓行為也是無法律效力的。

(2)提防“認(rèn)購書”陷阱

房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房銷售時(shí)，大都要求購房者簽訂一份認(rèn)購書，交一筆定金，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司在約定的期限內(nèi)，就不會把該商品房出售給他人。房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣做的原因，一方面是為了維護(hù)正常的交易秩序，防止出現(xiàn)一房兩訂甚至多訂的情況；另一方面，也是最重要的一點(diǎn)，就是盡量能使商品房預(yù)訂者成為真正的購房者。

房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者簽訂的商品房預(yù)訂書，其內(nèi)容較簡單，一般只對房間號、商品房銷售面積及價(jià)格等方面作簡單的約定，然后就規(guī)定購房者應(yīng)付定金多少，在幾天內(nèi)來簽訂預(yù)售合同，如不簽訂合同就視為購房者違約，定金不予返還。

還有一種情況，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房按規(guī)定是不能銷售的，但也有開發(fā)商開始預(yù)訂并收取定金。雖然預(yù)訂書中承諾在取得商品房預(yù)售許可證后，才簽訂正式合同，在此之前，如果消費(fèi)者不滿意，隨時(shí)可以退回定金。這種做法有一定的爭議，既然定金可退，那么為什么還收?實(shí)際上，在取得商品房預(yù)售許可證之前，開發(fā)商表面上給予了消費(fèi)者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒有任何保證。一旦開發(fā)項(xiàng)目流產(chǎn)，消費(fèi)者最多只能得到開發(fā)商承諾的退還定金(如開發(fā)商攜款潛逃另當(dāng)別論)。就算開發(fā)項(xiàng)目如期進(jìn)行，消費(fèi)者同樣受到相當(dāng)長一段時(shí)間預(yù)支定金的損失。

現(xiàn)在通用的商品房認(rèn)購書的不合理性是顯而易見的：內(nèi)容簡單，定金數(shù)額高，給訂購者保留的時(shí)間短，如不在限定期間內(nèi)簽訂商品房預(yù)售、銷售合同，那么就扣定金。消費(fèi)者在購房過程中往往會遇到這樣的情況：在交定金前房地產(chǎn)開發(fā)公司什么都好說，什么都可以承諾(當(dāng)然是口頭承諾)。一旦交了定金，在簽訂合同時(shí)，消費(fèi)者就失去了主動權(quán)，只能簽訂開發(fā)商已經(jīng)擬定的合同。稍有異議，售樓小姐馬上就會講，“這是我們公司的規(guī)定，不簽也可以，扣掉你的定金。”

消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，簽訂正式的預(yù)售、銷售合同前是否需要簽訂一份認(rèn)購書，這一行為在法律上并無明確規(guī)定，也就是說這一過程并不是必不可少的。因此建議消費(fèi)者在購買商品房前一般不要簽訂預(yù)訂書。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是買方市場，消費(fèi)者有足夠的選擇余地，對于售樓小姐們的花言巧語不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。

如果商品房使消費(fèi)者很滿意，一定要訂購該商品房，這里提出三點(diǎn)建議：

①仔細(xì)審核開發(fā)商銷售的商品房是否合法，避免購買不允許銷售的商品房；

②直接簽訂商品房預(yù)售、銷售合同。這樣消費(fèi)者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同的各個(gè)條款進(jìn)行平等協(xié)商；

③如確有必要簽訂商品房訂購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少及何種情況下要將定金退回，做具體的、明確的規(guī)定，以防定金稀里糊涂地被開發(fā)商扣掉。

(3)警惕不確定交房時(shí)間的商品房銷售合同陷阱

一些開發(fā)商為搶占市場，招徠消費(fèi)者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。許多消費(fèi)者被誤導(dǎo)認(rèn)為該時(shí)間就是人住商品房的時(shí)間。實(shí)際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過竣工驗(yàn)收，簽發(fā)合格證后才能交付使用，其次小區(qū)配套設(shè)施完成后，消費(fèi)者才能順利入住。

因此消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

①在時(shí)間上明確到*年*月*日，而不應(yīng)是一個(gè)大概時(shí)間。

②應(yīng)明確交付使用究竟以何種方式為準(zhǔn)，是以開發(fā)商通知消費(fèi)者看房時(shí)間為準(zhǔn)，還是以交鑰匙時(shí)間為準(zhǔn)，還是以入戶通知書上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。實(shí)際上，通知看房，交付鑰匙，開發(fā)商單方面開出入戶通知書，都不是真正意義上的房屋交付。但不管以何種方式交房，都應(yīng)明確交付使用的應(yīng)是可以馬上入住的商品房。

③應(yīng)明確交付使用的是竣工并通過驗(yàn)收的商品房，不僅僅是開發(fā)商單方面宣布竣工(僅建造完畢)尚未通過有關(guān)部門驗(yàn)收(可能會有質(zhì)量問題)的商品房。

(4)警惕按揭貸款陷阱

在購房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房的方式，而通常開發(fā)商承諾某家銀行為購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，并在購房合同中約定由發(fā)展商為購房人辦理該筆貸款的相關(guān)手續(xù)，但是在許多購房合同中，均未對銀行如果對購房人的貸款申請不批準(zhǔn)該如何處理的情況做出明確規(guī)定。

一般來講，這個(gè)問題購房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購房合同中予以明確。這樣增加了購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于對此沒有具體的規(guī)定或約定，發(fā)展商和購房者對此達(dá)不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易承受可能失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

排除這類風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法是發(fā)展商與購房者就未付房款(即未通過銀行申請按揭貸款款項(xiàng))重新達(dá)成新的分期付款協(xié)議。但是如果想從根本上解決這類問題，最好注意如下兩項(xiàng)：

①在發(fā)展商向購房人推薦按揭貸款條件時(shí)，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同中。

②約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方的責(zé)任方承擔(dān)一定的責(zé)任。這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。

(5)提防房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限不明

有相當(dāng)多的購房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢，馬上可以交房入住，不會有什么問題，但實(shí)際上，購房所購的產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)，這些權(quán)利的確立依賴于特定的賦權(quán)過程，并且與特定的產(chǎn)權(quán)證書作為合法權(quán)利的唯—證明。因此商品房買完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動搖，決不可輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。

房屋所有權(quán)證書是商品房屋唯—的合法權(quán)益證明，只有辦了房屋所有權(quán)證；商品房屋才真正屬于購房者，購房者才是真正意義上的商品房屋的合法權(quán)屬人。因此，消費(fèi)者在簽訂商品房銷售合同時(shí)，一定要注明辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間。

一些開發(fā)商在銷售合同中根本就沒有約定辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，實(shí)際上商品房產(chǎn)權(quán)登記既可以由開發(fā)商辦理，也可以由消費(fèi)者自己辦理。開發(fā)商持原建房的土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可證明、商品房銷售許可證明、售房合同、付款發(fā)票及房屋平面圖等原始材料代理購房者申請，集中辦理已銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記。也可以由購房者持以上文件材料直接向房地產(chǎn)管理部門申清辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

有些銷售合同中雖然注明了辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，如果開發(fā)商沒有明確違約，而沒履行不能按規(guī)定辦理時(shí)的處罰條款，開發(fā)商則以種種借口推遲辦理房屋所有權(quán)證書，借口有關(guān)部門在準(zhǔn)備下發(fā)新的合同文本，新版的房屋所有權(quán)證書等等，要消費(fèi)者耐心等待，大大超過銷售合同中所約定的時(shí)間，消費(fèi)者權(quán)益受到侵害，而開發(fā)商卻不承擔(dān)任何責(zé)任，把責(zé)任推給國家有關(guān)部門。

(6)提防轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)

根據(jù)我國的有關(guān)政策，買賣雙方簽訂商品房銷售合同后，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)，辦理房屋所有權(quán)證書，同時(shí)須交納一些有關(guān)稅費(fèi)，例如印花稅、買賣手續(xù)費(fèi)、契稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等。

按照有關(guān)規(guī)定，一些稅費(fèi)應(yīng)由商品房買賣雙方各按一定比例承擔(dān)，但是一些開發(fā)商卻在商品房銷售合同中規(guī)定全部由購房者支付。比如買賣手續(xù)費(fèi)，雖然各地標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但一般都規(guī)定由買賣雙方各按一定比例交納手續(xù)費(fèi)。但是，有一些商品房銷售合同中卻規(guī)定“與商品房銷售有關(guān)的稅費(fèi)，比如印花稅、買賣手續(xù)費(fèi)等概由購房者承擔(dān)”。這樣無形中加大了購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違反了有關(guān)規(guī)定。

還有一些開發(fā)商在代理購房者交納稅費(fèi)的過程中，自行硬性搭進(jìn)一些收費(fèi)，如辦證手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、附加費(fèi)等，這類收費(fèi)無法規(guī)依據(jù)，屬于一種亂收費(fèi)行為，理應(yīng)抵制。

另外，一些本來由開發(fā)商交納的稅費(fèi)，有時(shí)甚至計(jì)算到購房者名下，如房地產(chǎn)買賣中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。這些稅費(fèi)本該是賣方交納的，也硬加到買方頭上。

(7)提防房屋保修約定不明

一些商品房銷售合同中關(guān)于質(zhì)量、設(shè)施的保修約定，僅籠統(tǒng)地注明房屋保修期，水電部分為6個(gè)月，土建部分為12個(gè)月，有些銷售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門窗松動等施工質(zhì)量問題，本公司負(fù)責(zé)保修一年”。

實(shí)際上，建設(shè)部1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內(nèi)容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個(gè)月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)企業(yè)

與用戶自行約定。

因此，凡在該規(guī)定中已明確的保修項(xiàng)目，開發(fā)商只能延長，而不能擅自縮短其保修期限，對那些沒有做出規(guī)定的，開發(fā)商才有權(quán)利與用戶自行約定保修期限。

(8)警惕房屋產(chǎn)權(quán)使用年限縮水

一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷售合同中卻不說明該項(xiàng)目土地使用權(quán)的具體年限，不注明時(shí)間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商

品房交付使用時(shí)，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)自己所購買的商品房的使用年限比開發(fā)商承諾的要少。

商品房銷售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷售完畢，商品房銷售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動。在合同中仍然不扣除已過去的年限。致使一些消費(fèi)者用同樣的價(jià)格購買商品房，卻比先買的少用了好幾年。前面已經(jīng)提到，商品房銷售價(jià)格中包含了土地出讓的價(jià)格，如果商品房的使用年限縮短，比如說由50年變成了45年，那么購房者僅僅擁有45年的土地使用權(quán)，在使用該商品房的45年后，購房者就得補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金了。

40．購房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對策

購房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購房者已行使完了自己選擇的權(quán)利，也就是說購房者在購房后續(xù)活動中，只能按合同履行自己的義務(wù)，并期望對方也會按合同約定履行義務(wù)，從而使自己獲得應(yīng)有的權(quán)利。

(1)商品房買賣合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準(zhǔn)確

為避免購房后發(fā)生諸如貨不對板等情況的糾紛，確保買到稱心如意的商品房，購房者應(yīng)要求開發(fā)商以書面形式明示以下事項(xiàng)：

①項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，竣工交付使用時(shí)間及交付條件(須同時(shí)提交買方的各種法律文件：如建設(shè)工程質(zhì)量主管部門出具的工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書、住宅質(zhì)量保證書，住宅使用說明書等)。

②項(xiàng)目及其配套設(shè)施平面示意圖。

③商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒�、土地使用年限等�?/SPAN>

④商品房面積及誤差的處理方式。

⑤買賣雙方如出現(xiàn)違約時(shí)的處理辦法及違約金的支付辦法。

⑥買賣雙方如遇到糾紛的處理方式。

⑦物業(yè)管理事項(xiàng)等等。

(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項(xiàng)

①主要內(nèi)容全面，無遺漏、無沖突。一份商品房銷售合同，就是買賣雙方所有權(quán)利義務(wù)的具體約定，除法律已有明確規(guī)定的之外，缺少某一內(nèi)容條款，就缺乏一份應(yīng)有的保障。

②條款應(yīng)具體明確。商品房銷售合同的文字表述要準(zhǔn)確，逐條、逐項(xiàng)列明，每一個(gè)條款要有一個(gè)核心表達(dá)思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭取”、“盡量”、“估計(jì)”等。除非當(dāng)事人對該項(xiàng)條款是否切實(shí)履行沒有強(qiáng)烈要求。

對于不得已使用的原則性規(guī)定，要有法律和事先約定的評判標(biāo)準(zhǔn)。如不可抗力和免責(zé)條款的認(rèn)定，一般質(zhì)量問題，重大質(zhì)量問題的認(rèn)定等，要么由雙方歸納出可能存在的情況，要么以法律規(guī)定或雙方共同推舉的權(quán)威部門出具的證明材料為準(zhǔn)。

對于開發(fā)商提供的合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本，購房者要逐條審查，對用詞的準(zhǔn)確性，前后一致性，標(biāo)點(diǎn)符號、條款之間的因果關(guān)系等尤其要注意，不能心存僥幸。

③公平，無隱瞞事項(xiàng)。公平是商品房買賣雙方的最起碼要求。公平一方面體現(xiàn)在合同中雙方權(quán)利與義務(wù)的對等方面，另一方面體現(xiàn)在雙方在商品房買賣關(guān)系中或更大范圍的平等關(guān)系中。在商品房買賣過程中，交易雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識、法律知識的掌握程度上是不平等的。購房者處于劣勢地位，開發(fā)商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動機(jī)在銷售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來履約過程中有利于自己，不利于對方。

這種不公平的合同條款，常見于開發(fā)商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正常現(xiàn)象，無可厚非，只不過對購房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必須逐條認(rèn)真審查，按法律的要求理解每一條款，不能把合同樣本當(dāng)作紅頭文件，偏信開發(fā)商的一面之詞。對于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權(quán)要求修改。如果購房者對此提出修改要求，開發(fā)商應(yīng)該心平氣和地協(xié)商。

(3)選擇房地產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)購房

目前，大部分購房者還未形成在專家指導(dǎo)下購房的觀念，購房預(yù)算中沒有考慮對咨詢服務(wù)代理的必要支出。許多購房者認(rèn)為政府主管部門應(yīng)該為他們提供免費(fèi)咨詢及協(xié)調(diào)糾紛，而主管部門往往不能陷在這些具體的事務(wù)里。

房地產(chǎn)交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的專業(yè)知識，大多數(shù)購房者不可能掌握那么多的知識。而且購房對一個(gè)消費(fèi)者來說不像購買其他商品一樣會經(jīng)常發(fā)生，不可能通過積累經(jīng)驗(yàn)來避免損失。另一方面，在房地產(chǎn)市場中，一些開發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，對自己開發(fā)的物業(yè)銷售合同缺乏公正性和客觀性，更有少數(shù)不法開發(fā)商惡意制造圈套，哄騙誤導(dǎo)購房者上當(dāng)受騙。

值得一提的是，有些開發(fā)商聘請并指定專門的律師，以處理購銷雙方發(fā)生的糾紛，但這些房地產(chǎn)公司指定的律師和消費(fèi)者自己聘請的律師可能存在較大的差異，房地產(chǎn)公司的律師客觀上較少考慮購房者的利益。因此，購房者不能偏聽偏信房地產(chǎn)公司指定的律師。

一般情況下，消費(fèi)者很有必要在自己聘請的律師或?qū)＜业闹笇?dǎo)下購房，或者通過委托交易代理機(jī)構(gòu)來從事房地產(chǎn)交易，簽訂商品房銷售合同，較之親力親為往往有事半功倍的效果。