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房屋買賣 |
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商品房交付問(wèn)題評(píng)析 |
作者:石家莊趙麗娜律師編輯
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com
時(shí)間:2011/9/19 15:52:21 |
商品房交付問(wèn)題評(píng)析 商品房交付,是商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的重要義務(wù)之一,也是商品房出賣人與買受人爭(zhēng)議最多的焦點(diǎn)問(wèn)題之一,現(xiàn)就商品房交付涉及的幾個(gè)法律問(wèn)題作如下評(píng)析。 現(xiàn)行《商品房買賣合同》推薦范本涉及商品房交付問(wèn)題共有三個(gè)條款,分別是第8條“交付期限”、第9條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”和第11條“交接”。綜合上述三個(gè)條款得出以下結(jié)論:從合同條款角度出發(fā),所謂合格的交付必須是交付時(shí)間、交付條件、通知方式以及附隨資料四個(gè)方面同時(shí)滿足合同約定,即開發(fā)商必須在合同約定的時(shí)間內(nèi)將符合交付條件的房屋以書面形式通知買賣人前來(lái)接受交付,同時(shí)還須附隨交付相關(guān)資料。如有任一方面不符合合同約定,房地產(chǎn)開發(fā)公司便有可能承擔(dān)法律責(zé)任。 一、關(guān)于交付時(shí)間 《商品房買賣合同》第8條規(guī)定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前,依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列 種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”?催@一條款,我們都明白,論單純的交付時(shí)間不可能引起什么爭(zhēng)議,因?yàn)榫褪呛贤习准埡谧痔顚懙哪莻(gè)年、月、日,真正引起爭(zhēng)議的是在該交付時(shí)間之前商品房應(yīng)具備什么樣的條件。由此得出,交付時(shí)間不是孤立去理解的,它與交付條件密不可分。 二、關(guān)于交付條件 《商品房買賣合同》第8條列舉了可供選擇的5種交付條件,分別為:商品房經(jīng)驗(yàn)收合格、商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件以及自行約定的條件,F(xiàn)實(shí)生活中選擇最多的是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”和“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”。下面就這兩種交付條件分述如下: 1、商品房經(jīng)驗(yàn)收合格 (1)法律依據(jù) “商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng),房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收合格的,不得交付使用”。 (2)驗(yàn)收主體 按照上述規(guī)定,商品房驗(yàn)收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,驗(yàn)收合格后出具相應(yīng)的證明文件。但從2000年起我國(guó)改革了竣工驗(yàn)收制度,根據(jù)建設(shè)部[2000]142號(hào)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第4條:“工程竣工驗(yàn)收工作,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作”,由此可見驗(yàn)收主體由原來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門變更為建設(shè)單位,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門轉(zhuǎn)換為監(jiān)督主體。 (3)驗(yàn)收合格的時(shí)間 開發(fā)商與買受人選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一交付條件爭(zhēng)議最大之處就是竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間,即開發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗(yàn)收合格?根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》,竣工驗(yàn)收程序?yàn)椋?、該工程必須符合《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件:工程完工,施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等單位提出相應(yīng)報(bào)告;有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;工程款支付完畢;專項(xiàng)驗(yàn)收(規(guī)劃、消防、環(huán)保)完成等等。2、建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組制定驗(yàn)收方案,并將驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)等驗(yàn)收事項(xiàng)通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。3、建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收。4、工程竣工驗(yàn)收合格后,由建設(shè)單位提出《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。5、建設(shè)單位自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15天內(nèi),向建設(shè)行政主管部門備案。 從上述程序來(lái)看,竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位提出《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》之日。但實(shí)踐中絕大多數(shù)買受人認(rèn)為應(yīng)以《竣工備案表》的取得作為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志,這種觀點(diǎn)在法律上來(lái)說(shuō)是站不住腳的。根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》,竣工備案時(shí)間是建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工備案文件并驗(yàn)證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時(shí)間,因此這和工程通過(guò)竣工驗(yàn)收是兩個(gè)時(shí)間概念。 從法律層面上分析,竣工驗(yàn)收不以《竣工備案表》取得為標(biāo)志,但是如果開發(fā)商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件,為避免爭(zhēng)議,我們建議開發(fā)商盡量做到在合同約定的交付時(shí)間之前取得《竣工備案表》!犊⒐浒副怼废鄬(duì)于《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,后者為政府建設(shè)部門出具,公信力更強(qiáng),所以絕大多數(shù)房屋買受人在房屋交付時(shí)不愿認(rèn)可開發(fā)商自己出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,而要求房地產(chǎn)開發(fā)商出具《竣工備案表》。另,值得注意的是,一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開發(fā)商交付房屋的必備條件,例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書;(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件”。由此可見,以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大房屋買受人的要求,也是一種趨勢(shì)所在,所以我們?cè)诖私ㄗh廣大開發(fā)商:如果與買受人約定以“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件,那么盡量爭(zhēng)取在交付時(shí)間之前取得《竣工備案表》。 2、商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格 (1)綜合驗(yàn)收制度簡(jiǎn)介 a、法律依據(jù) 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定:“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收”。 b、驗(yàn)收內(nèi)容 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定,住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的內(nèi)容是: a)工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內(nèi)容; b)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況; c)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況; d)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況; e)拆遷方案的落實(shí)情況; f)物業(yè)管理落實(shí)情況。 c、驗(yàn)收要求 根據(jù)建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》第6條規(guī)定:住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列條件: a)所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成,并滿足使用要求; b)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格,驗(yàn)收資料齊全; c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求; d)施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢,達(dá)到場(chǎng)清地平; e)拆遷居民已合理安置。 (2)、綜合驗(yàn)收行政項(xiàng)目取消后實(shí)踐操作問(wèn)題 2004年5月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目。在此時(shí)間之后對(duì)于開發(fā)商與買受人在合同中約定的以“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”怎樣處理?我們認(rèn)為,《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》僅僅是取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目,即政府相關(guān)部門今后不再對(duì)竣工綜合驗(yàn)收進(jìn)行審批,但是政府不實(shí)行審批不等于取消了綜合驗(yàn)收這一制度,因?yàn)橛嘘P(guān)綜合驗(yàn)收的法律法規(guī)并沒有廢止。如果開發(fā)商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”,那么開發(fā)商還應(yīng)完成竣工綜合驗(yàn)收,只是組織驗(yàn)收的主體由開發(fā)商自己進(jìn)行而已。 三、關(guān)于通知方式 《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定:“商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”,可見,開發(fā)商應(yīng)以書面方式通知買房人接受房屋交付。實(shí)踐中,一般是開發(fā)商向買受人寄發(fā)《入住通知書》,我們建議以掛號(hào)信或者特快專遞寄發(fā)為宜,這樣便于今后查詢。需注意的是,一些開發(fā)商在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登房屋交付通知,而不再向購(gòu)房業(yè)主發(fā)放《入住通知書》,這一做法是有違《商品房買賣合同》約定的。在報(bào)紙上刊登房屋交付通知,并不能免除開發(fā)商向購(gòu)房業(yè)主發(fā)放《入住通知書》這一合同義務(wù)。 四、關(guān)于附隨交付資料 根據(jù)《商品房買賣合同》第11條,開發(fā)商在房屋交付時(shí)應(yīng)向買受人提供的附隨資料有:達(dá)到合同約定驗(yàn)收合格的文件、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。如未向買受人提供這三份資料,買受人有權(quán)拒絕接受房屋,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。除此之外,開發(fā)商還應(yīng)向買受人出示商品房的實(shí)測(cè)面積依據(jù)。因?yàn)閷?duì)于期房買賣來(lái)講,《商品房買賣合同》約定的商品房面積是開發(fā)商依據(jù)圖紙暫測(cè)出來(lái)的,商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)往往會(huì)有差異,商品房交付時(shí)開發(fā)商與買受人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算,并且商品房實(shí)測(cè)面積也是計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù),因此開發(fā)商在商品房交付時(shí)還有必要向買受人出示商品房的實(shí)測(cè)面積依據(jù)。
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