文前提要：決定房產(chǎn)投資收益率高低端主要因素有房?jī)r(jià)的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低等，在房?jī)r(jià)漲幅受到政策打壓，首付款比例和房貸利率提高的情況下，房產(chǎn)投資是否還能取得良好的回報(bào)呢？

在過(guò)去的十年當(dāng)中，最成功的投資者絕大多數(shù)集中在房產(chǎn)領(lǐng)域，很多人初入樓市時(shí)，并沒(méi)有多少資金，經(jīng)過(guò)10年打拼，如今身價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的不在少數(shù)。而同一時(shí)期進(jìn)入股市的投資者，大多還處于虧損或是微利狀態(tài)，除了靠公司上市發(fā)大財(cái)?shù)娜送�，很難在身邊找到炒股賺大錢的人。這是否意味著未來(lái)獲得暴利的機(jī)會(huì)依然在樓市呢？

顯然，我們不能因此輕易得出結(jié)論。因?yàn)椋�在股市剛起步�?0年，也造就了一大批富翁，但由于股市嚴(yán)重透支了未來(lái)，導(dǎo)致后10年的漲幅基本可以忽略不計(jì)�，F(xiàn)在的樓市會(huì)否重蹈股市的覆轍呢？我們還需要通過(guò)時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

經(jīng)歷了2009年的暴漲和2010年的調(diào)控，2011年投資房產(chǎn)還能獲得意外的驚喜嗎？要回答這個(gè)問(wèn)題，我們需要對(duì)影響房產(chǎn)投資的三個(gè)主要因素房?jī)r(jià)的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低進(jìn)行分析（國(guó)內(nèi)的租金收益率太低，投資時(shí)基本上不考慮），才能得到更清晰的答案。

首付比例影響投資收益率

在房產(chǎn)牛市時(shí)，對(duì)投資收益率產(chǎn)生重大影響的因素是首付款比例。首付款比例越低，資金的收益率越高。以上海市一套200萬(wàn)元的住宅為例，我們可以看一下在不同首付款比例的情況下，資金的收益率變化。假設(shè)購(gòu)買這套住房的時(shí)間是2009年初，契稅按3%計(jì)算，一年后以300萬(wàn)元拋出這套房，營(yíng)業(yè)稅為總價(jià)的5.5%，個(gè)調(diào)稅為2%，交易傭金為1%，貸款利率為基準(zhǔn)利率打7折為4.158%，貸款年限為30年。

按照2009年的政策，房貸首付比例最低為2成，也就是說(shuō)首付40萬(wàn)元，就可以買下這樣一套住宅，再支付掉60000元的契稅，其余的160萬(wàn)元靠銀行貸款，每月還款為7785.1元。一年的時(shí)間共需要支付利息66010元，賣房時(shí)需要支付營(yíng)業(yè)稅165000元，個(gè)調(diào)稅60000元，交易傭金30000元，凈利潤(rùn)為618990元，與40萬(wàn)元的首付相比，一年的收益率達(dá)到了154.75%。

如果購(gòu)房者是首付3成購(gòu)買的房產(chǎn)，在房?jī)r(jià)漲幅相同的情況下，由于首付款比例提高，貸款額減少，相應(yīng)的利息支出也減少，最終凈利潤(rùn)將上升8252元，達(dá)到627242元，但對(duì)于60萬(wàn)元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。

如果采用5成首付的方式購(gòu)房，最終的資金收益率降低為64.37%；而如果用全額付款的方式，資金收益率近為34.25%。（見附表1）

目前，房產(chǎn)政策已經(jīng)明確了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得貸款，這也就決定了房產(chǎn)投資的收益率不可能像2009年那么高了。

附表 不同首付比例對(duì)房產(chǎn)投資收益率的影響

房貸利率是核心指標(biāo)

在2008年全球金融危機(jī)的影響下，2009年并沒(méi)有多少人對(duì)收入的增長(zhǎng)抱有樂(lè)觀的預(yù)期，可就在這樣的背景下，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了大幅度的上漲，這又是為什么呢？主要的原因就是房貸利率的下跌。2008年房貸最優(yōu)利率最高曾達(dá)到6.66%，而到了年底最優(yōu)利率降為了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房?jī)r(jià)大漲。

2010年4月以后，房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)，二套房貸款利率要按基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算，按12月25日加息后的基準(zhǔn)利率6.4%計(jì)算，二套房貸的利率已經(jīng)超過(guò)了7%，達(dá)到了7.04%，比2008年的6.66%還要高。此前，所有的銀行都停止執(zhí)行首套房貸利率打7折的優(yōu)惠政策，普遍實(shí)行的是打85折的政策。近期，部分銀行開始對(duì)首套房貸按基準(zhǔn)利率放貸，使得購(gòu)房的資金成本越來(lái)越高。如果2011年基準(zhǔn)利率再提高1個(gè)百分點(diǎn)，即使首套房仍能享受85折的優(yōu)惠利率，房貸利率也要達(dá)到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于國(guó)內(nèi)實(shí)施的都是浮動(dòng)利率貸款，利率的調(diào)高對(duì)購(gòu)房者的壓力將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，不排除有投資者將面臨資金鏈斷裂的問(wèn)題。

同樣，房貸利率對(duì)投資房產(chǎn)的收益率也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。還是以上面那個(gè)例子為例，在房貸利率為4.158%的情況下，30年100萬(wàn)元貸款前兩年需要支付的利息為81786元，如果按最新的基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算，則前兩年需要支付的利息將達(dá)到139425元，成本增加了57639元，對(duì)投資收益率的影響是顯而易見的。

100萬(wàn)元30年房貸月供對(duì)比

房?jī)r(jià)漲幅趨緩 投資未必合算

2010年，雖然房產(chǎn)調(diào)控措施越來(lái)越嚴(yán)厲，但房?jī)r(jià)仍然在頑強(qiáng)地上漲，但從漲幅上來(lái)看，已經(jīng)在明顯放緩了。以中房上海指住宅為例，2009年上漲了42.36%，2010年1～11月累計(jì)上漲了9.19%，考慮到2010年最后一個(gè)月房?jī)r(jià)也在上漲的因素，全年的漲幅應(yīng)該在10%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2010年11月全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)回落到了7.7%，2010年12月這個(gè)數(shù)字還有可能更低。

在房?jī)r(jià)漲幅降低、交易成本居高不下的情況下，即使不考慮未來(lái)可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅問(wèn)題，房產(chǎn)投資是否仍然合算就需要認(rèn)真分析了，如果房?jī)r(jià)年漲幅不能達(dá)到5%以上，貸款買房還甚至還可能出現(xiàn)虧損的情況。

仍以購(gòu)買一套200萬(wàn)元的一首住宅為例，按照多數(shù)投資者平均持有物業(yè)2年來(lái)計(jì)算，如果房?jī)r(jià)的漲幅為每年5%，兩年后這套住宅升值到2205000元。首付比例為50%，利率分別按基準(zhǔn)利率的85折、基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率的1.1倍來(lái)計(jì)算，2年的利息支出分別是107368元、126589元和139425元，加上要支付3%的契稅60000元、5.5%的營(yíng)業(yè)稅121275元和1%的交易傭金22050元，凈利潤(rùn)全部是負(fù)數(shù)（盡管房?jī)r(jià)上漲了，但漲幅無(wú)法覆蓋所有費(fèi)用，所以個(gè)調(diào)稅為0）。換句話說(shuō)如果房?jī)r(jià)漲幅不大，短期內(nèi)貸款投資房產(chǎn)將出現(xiàn)虧損的局面。

受銀行限貸以及房貸利率較高的影響，部分投資者轉(zhuǎn)而采用全額付款的方式買房，這樣做雖然可以減少利息支出，但也降低了資金杠桿，收益率仍然不高。仍然是上面的例子，如果不采用銀行貸款，兩年后房?jī)r(jià)上漲了205000元，去掉契稅、營(yíng)業(yè)稅和交易傭金后，余額為55675元，如果是按房產(chǎn)全額的2%繳納個(gè)調(diào)稅，需繳納44100元，而如果按差額的20%繳納，則只需繳納11135元，顯然后一種方式繳稅比較合算，扣除后2年的凈利潤(rùn)為44540元，按200萬(wàn)元的房款計(jì)算，投資兩年僅獲得了約2.227%的收益，平均每年只有1%多一點(diǎn)，不僅跑不贏CPI，比銀行存款的收益還要低。即便房?jī)r(jià)漲幅能夠達(dá)到7%，2年的投資回報(bào)率也只有3%多一點(diǎn)，平均每年還不到2%。像2009年那樣短期內(nèi)獲得暴利的機(jī)會(huì)基本不存在。

自住可以關(guān)注保障性住房

2011年是國(guó)家大力發(fā)展保障性住房的一年，2010年全國(guó)共建成370萬(wàn)套保障房，2011年將開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，未來(lái)保障房的數(shù)量還會(huì)更多。因此，對(duì)于目前收入不高，打算購(gòu)房自住的年輕人來(lái)說(shuō)，完全可以稍微等一等，看看保障房的保障范圍究竟又多大。根據(jù)上海的經(jīng)驗(yàn)，凡是購(gòu)買過(guò)住房的人都沒(méi)有資格申請(qǐng)保障房。如果各方面都符合政策要求，完全可以走保障房這條路來(lái)解決住房問(wèn)題；如果不符合要求，也可以通過(guò)資金的積累和收入的提高，來(lái)增加購(gòu)房能力。大可不必在條件不完全具備的情況下，盲目出手當(dāng)房奴。