簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)就一定要買(mǎi)下房子,否則就沒(méi)收定金?曾先生遭遇這一霸王合約后,憤而將開(kāi)發(fā)商告上法庭。近日,廣東省佛山市中級(jí)法院終審判處開(kāi)發(fā)商歸還曾先生2萬(wàn)元定金。

2010年3月,曾先生看中了一套面積110多平方米的房子,于是跟開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū),約定房子認(rèn)購(gòu)價(jià)為51萬(wàn)多元,同時(shí)繳納了2萬(wàn)元的定金。過(guò)了幾天,曾先生在約定時(shí)間內(nèi)到銷(xiāo)售中心準(zhǔn)備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),發(fā)現(xiàn)合同上約定的交樓時(shí)間為2011年8月,即提出異議稱(chēng)售樓員先前說(shuō)交樓時(shí)間應(yīng)為2010年8月。曾先生表示若開(kāi)發(fā)商同意在2010年年底交樓,則同意簽署購(gòu)房合同,否則解除認(rèn)購(gòu)書(shū),要求開(kāi)發(fā)商返還定金。

然而,開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為,他們已將商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本放置于銷(xiāo)售中心,范本明確交樓時(shí)間是2011年8月31日前,同時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)第一條明確購(gòu)房者知悉商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容,所以不同意曾先生提出的異議。之后,曾先生依然沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。2010年5月8日,開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知沒(méi)收了曾先生所交的2萬(wàn)元定金,曾先生定購(gòu)的房屋回收再發(fā)售。協(xié)商未果后,曾先生一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

一審法院審理認(rèn)為,曾先生在售樓員陳述不清晰的情況下誤認(rèn)為交樓時(shí)間為2010年8月份,開(kāi)發(fā)商在與曾先生簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)也未盡合理的提示義務(wù),致使雙方后來(lái)就交樓時(shí)間有分歧而無(wú)法簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,雙方在履約過(guò)錯(cuò)中均有過(guò)錯(cuò)。據(jù)此,一審法院判令開(kāi)發(fā)商向曾先生返還定金。之后,開(kāi)發(fā)商不服提起上訴。

■以案釋法

認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同

佛山中院審理后認(rèn)為,認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是開(kāi)發(fā)商與曾先生在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū),是對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。從性質(zhì)上而言,該認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人處于締約階段的合意,旨在為以后商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立服務(wù)。佛山中院還認(rèn)為,曾先生在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,對(duì)商品房交付期限有異議而拒絕簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同,反映雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款未能協(xié)商一致。而此前雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)上也并未約定房屋交付期限,因此不能認(rèn)為曾先生違反了預(yù)約合同的約定,商品房買(mǎi)賣(mài)合同因此不能訂立,不應(yīng)歸責(zé)于曾先生。因此,開(kāi)發(fā)商不能適用定金罰,應(yīng)向曾先生返還2萬(wàn)元定金。據(jù)此,二審判決駁回開(kāi)發(fā)商上訴,維持原判。

佛山中院民一庭法官吳綺擎表示,本案中,雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)并沒(méi)有約定房屋交付期限,此屬于《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容,即雙方還有未決事項(xiàng)尚需以后協(xié)商,因此認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同。曾先生在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,為準(zhǔn)備簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同已積極與開(kāi)發(fā)商磋商合同條款,雙方最終沒(méi)有簽訂合同,是未能就商品房交付期限協(xié)商一致,責(zé)任不在于曾先生。